Tribunal Judiciaire · Service des référés — 10 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6]


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N° RG 24/58685 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6PHD

AS M N° : 9

Assignation du :
17 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 10 avril 2025



par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.A.S. AZ IMMO GROUP
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Me Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS - #C1707


DEFENDERESSE

S.A.R.L. IKONKAR
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Corinne HAREL, avocat au barreau de PARIS - #C1103



DÉBATS

A l’audience du 13 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, 






Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2023, la société AZ immo group a donné à la société Ikonkar un bail commercial portant sur des locaux (lots n° 2, 23, 24, 25 et 26) situés [Adresse 3] à [Localité 8], pour une durée de trois, six, neuf années à compter du 1er février 2023, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 25 800 euros, payable trimestriellement et d'avance. 

Des loyers étant demeurés impayés, la société AZ immo group a fait délivrer à la société Ikonkar, par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 24 884, 99 euros au titre de l'arriéré locatif suivant décompte arrêté au 8 septembre 2024.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, la société AZ immo group a, par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, fait assigner la société Ikonkar devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : 

" CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 1er février 2023 visée par le commandement du 09 septembre 2024 et acquise dès le 10 octobre 2024 au profit de la Société AZ IMMO GROUP 

CONDAMNER par provision la Société IKONKAR au paiement de la somme de 24.475,06 euros, 4ème trimestre 2024 inclus au titre de l'arriéré locatif, 

DIRE que la somme de 24.475,06 euros au titre de l'arriéré locatif portera intérêt au taux légal majoré de trois points conformément à la clause pénale du bail 

ORDONNER l'expulsion de la Société IKONKAR et de toutes personnes de son chef, et ce, avec l'assistance du Commissaire de Police et de la Police armée si besoin est, des locaux commerciaux sis [Adresse 7], désigné aux termes du bail […] 

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant éventuellement les lieux dans tel garde-meubles qu'il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues. 

FIXER provisoirement au quart d'une annuité de loyer, plus charges, le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle que la Société IKONKAR devra payer à la Société AZ IMMO GROUP jusqu'à libération des lieux par remise des clefs. 

CONDAMNER la Société IKONKAR au paiement de l'indemnité d'occupation DIRE que le montant du dépôt de garantie restera acquis au profit de Société AZ IMMO GROUP

CONDAMNER la Société IKONKAR à payer à la Société AZ IMMO GROUP la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. -

CONDAMNER la Société IKONKAR aux entiers dépens qui comprendront les frais des commandements, et d'assignation 

REJETER toute demande de délais ".

Lors de l'audience qui s'est tenue le 13 février 2025, la société AZ immo group, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l'acte introductif d'instance, précisant que la dette locative s'élève désormais à la somme totale de 31 785, 13 euros au 11 mars 2025. Elle s'est opposée aux délais de paiement et a sollicité, à titre subsidiaire, que la déchéance du terme soit prévue en cas de non-respect des délais de paiement. 

Aux termes de ses conclusions déposées à l'audience et oralement soutenues par son conseil, la société Ikonka a demandé au juge des référés de :

- Fixer la dette locative en principal à la somme de 24 288, 59 euros au quatrième trimestre 2024 inclus, 
- Suspendre les effets de la clause résolutoire 
- Lui accorder des délais de paiement sur 25 mois à charge de versement d'une somme constante de 1 000 euros par mois avant le 15 de chaque mois et au plus tard suivant la signification de l'ordonnance à intervenir, la 25ème mensualité soldant la dette,
- Juger que, dans le cours de cet échéancier, le paiement des mensualités courantes afférentes aux loyers et charges à compter du deuxième semestre 2025 pourra être réalisé suivant règlement mensuel au lieu du paiement trimestriel contractuellement convenu, 
- Débouter la demanderesse de toutes autres demandes. 

Elle a oralement précisé que les délais de paiement sollicités sont en réalité de 24 mois et non de 25 mois conformément à l'article 1843-5 du code civil. 

La société Ikonkar explique avoir remis trois chèques pour le paiement du premier trimestre 2025, de sorte que la dette s'élève à la somme de 24 288, 59 euros, premier trimestre 2025 inclus.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux conclusions déposées par les parties et aux notes de l'audience.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025. Les parties ont été autorisées à justifier en cours de délibérés du bon encaissement des trois chèques remis par la société Ikonkar, ce qu'elles n'ont pas fait.

MOTIFS

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. 

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas d'interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 9 septembre 2024 par la société AZ immo group à la société Ikonkar pour avoir paiement de la somme au principal de 24 884, 99 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 septembre 2024. 

Il ressort du décompte détaillé actualisé au 1er décembre 2024 que la société Ikonkar n'a pas soldé en intégralité les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires se sont trouvées réunies à la date du 9 octobre 2024.

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.


En l'espèce, la société AZ immo group sollicite la condamnation de la société Ikonkar au paiement d'une provision de 31 785, 13 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 mars 2025 (premier trimestre 2025 inclus). 

Toutefois, il ressort du décompte actualisé au 11 mars 2025 qu'a été facturée le 1er mars 2024 la somme de 15 euros au titre des frais de rapport. Ces frais, qui sont contestés par la société Ikonkar, ne sont justifiés par aucune des pièces versées aux débats. Cette somme sera en conséquence déduite de la somme réclamée par la société AZ immo group. 

A également été facturée, le 1er avril 2024, la somme de 171, 47 euros au titre des frais de procédure d'huissier qu'il convient de déduire dès lors que ces frais sont inclus dans les dépens. 

La société Ikonkar demande enfin à ce que soit déduite la somme de 7 310, 07, dès lors qu'elle a remis 3 chèques le 7 mars 2025 afin de régler cette somme 

Toutefois, si les parties ont été autorisées à justifier en cours de délibéré du bon encaissement de ces chèques, elles ne l'ont pas fait. 

Par conséquent, la société Ikonkar sera condamnée, par provision, au paiement de la somme, non sérieusement contestables, de 31 598, 66 euros (31 785, 13 - 15 - 171, 47) au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 11 mars 2025 (premier trimestre 2025 inclus). 

La société AZ immo group sollicite que cette somme produise intérêts de retard au taux légal majoré de trois points en application du contrat de bail.

Toutefois, une telle clause constitue une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231- 5 du code civil. 

Il sera, en conséquence, prévu que la somme de 31 598, 66 euros portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à l'article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement 

Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



En l'espèce, compte tenu des efforts de paiement de la société Ikonkar depuis la délivrance du commandement de payer, il y a lieu d'accorder à cette dernière, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance, les délais de paiement sollicités à hauteur, toutefois, de douze mois et de l'autoriser à payer le deuxième trimestre 2025 en trois mensualités et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets des clauses résolutoires.

Il sera, par ailleurs, prévu qu'en cas de non-paiement à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d'une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée, la clause résolutoire sera acquise. 

Dans ce cas, le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant un trouble manifestement illicite, il convient d'accueillir la demande de la société AZ immo group d'expulsion suivant les termes du présent dispositif. 

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

La société AZ immo group sollicite, en outre, une indemnité d'occupation égale au quart du loyer majoré des charges et taxes. 

Toutefois, cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. 

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Elle sollicite, enfin, la conservation du dépôt de garantie en application du contrat de bail. 

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi. 

Il sera, en conséquence, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société AZ immo group de conservation du dépôt de garantie. 

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la société Ikonkar sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Par suite, la société Ikonkar sera condamnée au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'il est équitable de fixer à la somme de 1 500 euros.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies à la date du 9 octobre 2024 ;

Condamnons la société Ikonkar à payer à la société AZ immo group la somme provisionnelle de 31 598, 66 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 11 mars 2025 (1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorisons la société Ikonkar à se libérer de sa dette en onze versements mensuels d'un montant égal de 2 633 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus des loyers et charges courants, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Autorisons la société Ikonkar à se libérer de sa dette due au titre des loyers et charges du deuxième trimestre 2025 en trois mensualités d'un montant égal le 15 avril, le 15 mai et le 15 juin 2025 ; 

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d'une seule des mensualités et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible, 

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l'expulsion immédiate de la société Ikonkar et à celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux (lots n° 2, 23, 24, 25 et 26) situés [Adresse 3] à [Localité 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Fixons, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant des loyers contractuels, outre les taxes, charges et accessoires ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société AZ immo group de conservation du dépôt de garantie ; 

Condamnons la société Ikonkar aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l'assignation ;

Condamnons la société Ikonkar à payer à la société AZ immo group la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 10 avril 2025

Le Greffier, Le Président,




Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ