Tribunal Judiciaire · 9ème chambre 3ème section — 10 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le :

à
Me PRIVAT
DGFIP


■

9ème chambre 3ème section


N° RG 23/06600 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4AE

N° MINUTE : 31

Assignation du :
16 Février 2023







JUGEMENT 
rendu le 10 Avril 2025 
DEMANDERESSE

Société S.C.I. SAJD
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Nicolas PRIVAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0030


DÉFENDERESSE

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DE [Localité 5] 
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par son Inspecteur









Décision du 10 Avril 2025
9ème chambre 3ème section
 N° RG 23/06600 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4AE


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Béatrice CHARLIER-BONATTI, Vice-présidente
Gilles MALFRE, Vice-président
Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente

assistés de Diane FARIN, Greffière lors de l’audience et de Chloé DOS SANTOS, Greffière lors de la mise à disposition. 


DÉBATS

A l’audience du 13 Février 2025 tenue en audience publique devant Béatrice CHARLIER-BONATTI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 10 Avril 2025.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE 

La société SAJD est une société civile immobilière détenue à hauteur de 20 % par la SA PRIMALIN et à hauteur de 80 % par la SA LICOR, sociétés de droit suisse.

Par deux courriers en date du 9 novembre 2017, l'administration fiscale a adressé une mise en demeure à la SA PRIMALIN et à la SA LICOR afin qu'elles déposent des déclarations n°2746 au titre de la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus par la SCI SAJD pour les années 2012 à 2017.

Les deux sociétés ont répondu à ces mises en demeure par deux courriers en date du 11 décembre 2017 sans déposer de déclarations.

Par deux propositions de rectification en date du 27 mars 2018, l'une adressée à la SA PRIMALIN et l'autre à la SA LICOR, l'administration fiscale a mis à la charge de ces deux sociétés la taxe de 3 % au titre des années 2012 à 2017.

Les sociétés PRIMALIN et LICOR ont présenté leurs observations dans deux courriers en date du 26 avril 2018.

Par deux courriers en date du 8 juin 2018, l'administration fiscale a répondu à leurs observations et a maintenu les rectifications.

Les impositions ont été mises en recouvrement le 14 juin 2019 et le 31 mai 2029 pour un montant total de 694.444 € (droits et pénalités) pour la société PRIMALIN et pour un montant de 2.777.328 € pour la société LICOR.

Deux réclamations contentieuses ont été présentées le 4 octobre 2019, l'une par la société PRIMALIN et l'autre par la société LICOR, réclamations qui ont fait l'objet d'une acceptation partielle dans deux courriers en date du 22 novembre 2022 adressés aux sociétés PRIMALIN et LICOR. Ces courriers maintiennent les impositions de 531 419 € pour la société PRIMALIN et de 2 125 674 € pour la société LICOR.

Au titre du principe de solidarité, la SCI SAJD a également été destinataire de deux courriers d'acceptation partielle le 16 décembre 2022.

La SCI SAJD demeure solidairement redevable de ces impositions à hauteur de 161.509 € au titre de la solidarité avec la SA PRIMALIN et à hauteur de 646.044 € au titre de la solidarité avec la SA LICOR.

Par exploit du 16 février 2023, la SCI SAJD a assigné l'administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par conclusions en date du 8 décembre 2024, la SCI SAJD demande au tribunal de :
“Déclarer que la demande de la Société est recevable et fondée ;
Principalement, 
Déclarer que la société est exonérée de taxe de 3 % et prononcer la décharge de l'intégralité des impositions supplémentaires s'élevant à 518 444 € et l'abandon total des intérêts de retard et majorations afférentes aux rappels d'impôts s'élevant à 289 109 € ;
A titre subsidiaire, retenir les comparables présentés par la société et prononcer :
la décharge partielle des impositions supplémentaires au-delà d'un montant de 141 409 € ;
l'abandon partiel des intérêts de retard y afférents au-delà de 11 811 € ;
l'abandon total des majorations y afférents ;
A titre infiniment subsidiaire, procéder aux corrections nécessaires des comparables présentés
 par le service et prononcer :
la décharge partielle des impositions supplémentaires au-delà de 97 549 € ;
l'abandon partiel des intérêts de retard u afférents au-delà de 7 999 € ;
l'abandon total des majorations y afférents ;
Condamner l'administration fiscale aux dépens ;
Condamner l'administration fiscale au paiement d'une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.” 

Pour les raisons exposées dans les assignations des sociétés PRIMALIN et LICOR, la SCI SAJD conteste les impositions supplémentaires mises à sa charge au titre de la solidarité.

Par conclusions signifiées le 12 novembre 2024, l'administration fiscale demande au tribunal de :
“JUGER la procédure de rectification régulière ;
JUGER bien-fondées les impositions ;
CONFIRMER les décisions d'acceptation partielle du 22 novembre 2022 et du 16 décembre 2022 ;
JUGER que, sur les points pour lesquels le service accepte de prendre en compte les éléments
apportés par la société, il n'y a plus de litige ;
DÉBOUTER la SCI SAJD de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
CONDAMNER la SCI SAJD en outre, à tous les dépens de l'instance.”

L'administration fiscale refuse de considérer que la prescription abrégée triennale est applicable.

Par ailleurs, elle estime que le défaut de déclaration n°2746 justifie les impositions supplémentaires. 

Elle ajoute que, dans le cadre de la procédure d'imposition d'office, la charge de la preuve incombe au contribuable et il lui appartient de démontrer le caractère exagéré de l'imposition s'il souhaite en obtenir la décharge ou la réduction. Les sociétés PRIMALIN et LICOR supportaient donc la charge de la preuve et cette preuve ne peut résulter de simples affirmations. Il convient d'apporter des éléments de vérifications ou de justifications présentant des garanties suffisantes d'exactitude. 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2024 avec fixation à l'audience de plaidoirie du 13 février 2025. A cette audience, le conseil de la SCI SAJD n'était pas présent. L'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.


SUR CE

I. Sur la prescription

Aux termes de l'article L.186 du livre des procédures fiscales, « lorsqu'il n'est pasexpressément prévu de délai de prescription plus court ou plus long, le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'à l'expiration de la sixième année suivant celle du fait générateur de l'impôt ».

Cependant, aux termes de l'article L.180 du même livre, « pour les droits d'enregistrement, la taxe de publicité foncière, les droits de timbre, ainsi que les taxes, redevances et autres impositions assimilées, le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'à l'expiration de la troisième année suivant celle de l'enregistrement d'un acte ou d'une déclaration ou de l'accomplissement de la formalité fusionnée définie à l'article 647 du code général des impôts.
Toutefois, ce délai n'est opposable à l'administration que si l'exigibilité des droits et taxes a été suffisamment révélée par le document enregistré ou présenté à la formalité, sans qu'il soit nécessaire de procéder à des recherches ultérieures ».


Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la prescription longue constitue la prescription de droit commun applicable à l'ensemble des impôts dans tous les cas où il n'est pas prévu un délai de prescription plus court.

La prescription triennale, dite « prescription abrégée » prévue à l'article L. 180 du même livreconstitue, quant à elle, l'exception au principe de la prescription sexennale

L'application de cet article suppose que soient remplies deux conditions :
- que l'administration ait eu connaissance de l'exigibilité des droits par l'enregistrement d'un acte ou d'une déclaration,
- que l'exigibilité des droits dus soit suffisamment révélée par l'acte enregistré ou présenté à la formalité, sans qu'il soit nécessaire pour le service de procéder à des recherches ultérieures.

Au cas présent, les sociétés LICOR et PRIMALIN n'ont jamais souscrit les déclarations de taxe de 3 % relatives aux années litigieuses, ni dans les délais légaux, ni après la mise en demeure de déposer celles-ci. Dans leurs courriers en date du 11 décembre 2017, en réponse à la mise en demeure, les sociétés LICOR et PRIMAIN se sont bornées à indiquer que les SCI françaises étaient à jour de leurs obligations déclaratives.

En conséquence, le tribunal confirmera l'application de la prescription sexennale.

II.Sur l'imposition à la taxe de 3%

Aux termes du 1er alinéa de l'article 990 D du code général des impôts : « Les entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui,directement ou par entité interposée, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens sont redevables d'une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou droits. »

De même, selon l'article 990 E du même code : « La taxe prévue à l'article 990 D n'est pas applicable :
[…].
3° Aux entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui ont leur siège en France, dans un Etat membre de l'Union européenne ou dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales ou dans un Etat ayant conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France :
[…] ;
d) Ou qui communiquent chaque année ou prennent et respectent l'engagement de communiquer à l'administration fiscale, sur sa demande, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l'identité et l'adresse de l'ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent, à quelque titre que ce soit, plus de 1 % des actions, parts ou autres droits, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d'eux.L'engagement est pris à la date de l'acquisition par l'entité du bien ou droit immobilier ou de la participation mentionnés à l'article 990 D ou, pour les biens, droits ou participations déjà possédés au 1er janvier 2008, au plus tard le 15 mai 2008 ;
e) Ou qui déclarent chaque année au plus tard le 15 mai, au lieu fixé par l'arrêté prévu à l'article 990 F, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l'identité et l'adresse des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent plus de 1 % des actions, parts ou autres droits dont ils ont connaissance à la même date, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d'eux, au prorata du nombre d'actions, parts ou autres droits détenus au 1er janvier par des actionnaires, associés ou autres membres dont l'identité et l'adresse ont été déclarées. »

Par ailleurs, l'article 990 F du même code précise que « la taxe est due à raison des immeubles ou droits immobiliers possédés au 1er janvier de l'année d'imposition (...) ».

Il ressort de ces dispositions que, par principe, les personnes morales qui détiennent directement ou indirectement des biens immobiliers en France sont assujetties à la taxe de 3 %. Par exception, selon leur domiciliation, certaines entités juridiques peuvent obtenir une
exonération à condition de respecter certaines obligations déclaratives.

Au cas présent, deux mises en demeure ont été adressées à chacune des sociétés LICOR et PRIMALIN le 9 novembre 2017 auxquelles elles ont répondu le 11 décembre 2017. 
Dans leur réponse, les sociétés se sont bornées à relever que les SCI dont la société SA PRIMALIN et la SA LICOR sont associées, ont respecté leurs obligations déclaratives.

Or, conformément aux dispositions listées ci-dessus, il appartenait à la société PRIMALIN et à la société LICOR de déclarer l'identité et l'adresse de l'ensemble des associés et la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier de l'année d'imposition.

Les sociétés PRIMALIN et LICOR n'ont pas déposé de déclaration n° 2746 ni aucune autre déclaration comportant les renseignements prévus au d) ou au e) du 3° de l'article 990 E du code général des impôts.

Par ailleurs, le fait que les SCI détenues par les sociétés PRIMALIN et LICOR aient déposé leurs déclarations fiscales (imprimé n° 2033 ou n° 2072) n'exonère pas les sociétés de respecter leurs propres obligations déclaratives.

En conséquence, le défaut de déclarations justifie les impositions effectuées.

III. Sur le caractère confiscatoire de la taxe de 3%

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'Homme et des libertés fondamentales : « Toute personne physique a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.
Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément àl'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou amendes».

Eu égard à l'objectif poursuivi, à savoir, dissuader les contribuables assujettis à l'ISF d'échapper à cette imposition, visant à lutter contre la fraude et l'évasion fiscales, le législateur a pu ainsi fixer le taux de la taxe à 3 %.

Ces rehaussements ne peuvent donc être regardés comme confiscatoires et l'administration fiscale a pu ainsi appliquer à la société PRIMALIN et à la société LICOR la taxe de 3 %.

Le moyen soulevé par la SCI SAJD sera rejeté.

IV. Sur les éléments de comparaison

Au cas présent, c'est la procédure de taxation d'office prévue qui a été mise en œuvre à l'encontre de la société PRIMALIN et de la société LICOR. 

S'agissant de la charge de la preuve, les articles L. 193 et R. 193-1 du livre des procédures fisacles prévoient que, dans tous les cas où une imposition a été établie d'office, la charge de la preuve incombe au contribuable qui, pour obtenir la décharge ou la réduction del'imposition mise à sa charge, doit démontrer le caractère exagéré de cette imposition.

Au cas particulier, la proposition de rectification détaille, pour chacun des comparables retenus, la surface utile, la catégorie cadastrale et son année de construction ainsi que les caractéristiques essentielles, le prix global, le prix au mètre carré ainsi que les dates et
références des actes.

De leur côté, les sociétés PRIMALIN et LICOR ne donnent pas les informations nécessaires sur les biens qu'elles entendent retenir pour valoriser les SCI. Il n'est notamment pas indiqué de manière précise la date de la vente, l'adresse du bien et les références cadastrales.

En conséquence, le moyen soulevé par la SCI SAJD sera rejeté.

V. Sur l'abattement d'une décote de 20% sur la valeur vénale des biens

Aux termes de l'article 990 F alinéa 1 du code général des impots, la taxe de 3% est due à raison des immeubles et des droits réels imposables possédés au 1er janvier de l'année d'imposition.

Au cas présent, les baux communiqués par les SA PRIMALIN et LICOR pour la SCI SAJD sont anciens, ils ont été signés en 1997, ce qui ne permet pas de savoir si au titre de la période 2012 à 2017, les biens étaient loués. 
La société SAJD a signé un bail commercial le 19 juillet 2018 qui ne sera pas pris en compte car postérieur au fait générateur de la taxe de 3 %.
De même, les éléments communiqués dans les conclusions en date du 11 septembre 2024 nepermettent pas d'apprécier si l'ensemble des locaux ont fait l'objet d'une location.

Ainsi, pour la SCI SAJD, aucune décote pour location ne sera retenue.

VI.Sur l'exclusion des biens ou droits immobiliers d'un montant inférieur à 100 000 €

Aux termes de l'article 990 E 3° a) du code général des impôts, la taxe de 3 % n'est applicable qu'aux entités juridiques dont la quote-part du ou des immeubles situés en France ou des droits réels détenus directement ou indirectement portant sur ces biens est inférieure à 100 000 € ou à 5 % de la valeur desdits biens ou autres droits.

Au cas présent, dans son tableau de calcul, la SCI SAJD exclut de l'assiette imposable certains biens. Les sociétés LICOR et PRIMALIN détenant 80 % et 20 % des SCI françaises, ces seuils doivent s'apprécier à hauteur de 80 % et 20 % de la valeur vénale de ces immeubles. La SCI SAJD considère qu'il convient d'isoler chaque bien immobilier détenu indirectement et le cas échéant d'exclure les biens dont la valeur est inférieure à 100 000 € après application des abattements et prise en compte de la quote-part de détention des SA LICOR et PRIMALIN.

Pour la valorisation, les sociétés LICOR et PRIMALIN excluent pour la SCI SAJD, les parkings et les locaux de 66 m² et 252 m².

L'administration fiscale a cependant considéré que le local commercial de 1 002 m², détenu par la SCI SAJD formait un seul lot et ne pouvait, par conséquent, être évalué comme trois biens différents.

En conséquence, la demande sera seulement acceptée pour les parkings détenus par la SCI SAJD évalués séparément et d'une valeur unitaire inférieure à 100 000 €.

Un dégrèvement sera prononcé sur ce point.

VII.Sur les autres demandes

Les dépens seront laissés à la charge de la SCI SAJD. 

La SCI SAJD succombant, il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE un dégrèvement pour les parking détenus par la SCI SAJD d'une valeur inférieure à 100 000 € ;

CONFIRME les décisions d'acceptation partielle du 22 novembre 2022 et du 16 décembre 2022 pour le surplus;

DÉBOUTE la SCI SAJD de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la SCI SAJD aux dépens ;

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les demandes plus amples et contraires.


Fait et jugé à [Localité 5] le 10 Avril 2025.


LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT