Tribunal Judiciaire · 9ème chambre 3ème section — 10 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le :

à
Me PRIVAT
DGFIP


■

9ème chambre 3ème section


N° RG 23/06585 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZ34U

N° MINUTE : 27

Assignation du :
16 Février 2023









JUGEMENT 
rendu le 10 Avril 2025 
DEMANDERESSE

Société PRIMALIN S.A
[Adresse 5]
C/o COFIGEST SA
[Localité 1] (SUISSE)

représentée par Maître Nicolas PRIVAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0030



DÉFENDERESSE

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DE [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par son inspecteur 





Décision du 10 Avril 2025
9ème chambre 3ème section
 N° RG 23/06585 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ34U


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Béatrice CHARLIER-BONATTI, Vice-présidente
Gilles MALFRE, Vice-président
Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente

assistés de Diane FARIN, Greffière lors de l’audience et de Chloé DOS SANTOS, Greffière lors de la mise à disposition. 


DÉBATS

A l’audience du 13 Février 2025 tenue en audience publique devant Béatrice CHARLIER BONATTI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue le 10 Avril 2025.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

La société LICOR est une société de droit suisse qui détient 80 % de 5 sociétés civiles immobilières françaises qui possèdent des immeubles en France (SCI SAJD, SCI LES ROUGEMONTS, SCI L'ABREUVOIR, SCI LE PRINTEMPS et SCI [C]).

La participation minoritaire de 20% du capital de ces SCI est détenue par la SA PRIMALIN qui est également une société de droit suisse et qui a fait l'objet de la même procédure au titre de sa quote-part dans les SCI. 

Par un courrier en date du 9 novembre 2017, l'administration fiscale a adressé une mise en demeure à la société PRIMALIN afin qu'elle dépose une déclaration n°2746 au titre de la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus par les SCI mentionnées ci dessus pour les années 2012 à 2017.

La société PRIMALIN a répondu à cette mise en demeure par courrier du 11 décembre 2017 sans déposer de déclarations.

Par une proposition de rectification en date du 27 mars 2018, l'administration fiscale a mis à la charge de la société PRIMALIN la taxe de 3 % au titre des années 2012 à 2017.

Cette dernière a présenté ses observations dans un courrier en date du 26 avril 2018.

Par un courrier en date du 8 juin 2018, l'administration fiscale a répondu à ses observations et a maintenu les rectifications.

Les impositions ont été mises en recouvrement le 14 juin 2019 pour un montant total de 694.444 € (droits et pénalités).

Une réclamation contentieuse a été présentée le 4 octobre 2019, réclamation qui a fait l'objet d'une acceptation partielle dans un courrier en date du 16 décembre 2022. Ce courrier maintient une imposition totale de 531.419 €.

Par exploit du 16 février 2023, la société PRIMALIN a assigné l'administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par conclusions en date du 8 décembre 2024, la société PRIMALIN demande au tribunal de :
“DECLARER que la demande de la Société est recevable et fondée, 
Principalement, 
DECLARER que la société est exonérée de taxe 3%, et PRONONCER la décharge de l'intégralité des impositions supplémentaires s'élevant à 341 945 € et l'abandon total des intérêts de retard et majorations afférents aux rappels d'impôts s'élevant à 189 474 € ;
A titre subsidiaire, 
RETENIR les comparables présentés par la Société et PRONONCER : La décharge partielle des impositions supplémentaires au-delà d'un montant de 95 629 € ; 
L'abandon partiel des intérêts de retard y afférents au-delà de 7 862 € ; 
L'abandon total des majorations y afférentes. 
A titre infiniment subsidiaire, 
PROCEDER aux corrections nécessaires des comparables présentés par le Service et 
PRONONCER : 
La décharge partielle des impositions supplémentaires au-delà de 4102 123€ ; 
L'abandon partiel des intérêts de retard y afférents au-delà de 8 325 € ; 
L'abandon total des majorations y afférentes. 
En tout état de cause, 
DEBOUTER l'administration fiscale de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et 
CONDAMNER l'administration fiscale aux entiers dépens, et CONDAMNER l'administration fiscale au paiement d'une indemnité de 25 000 € sur le fondement 
de l'article 700 du code de procédure civile.” 

La société PRIMALIN affirme que toutes les sociétés civiles immobilières dans lesquelles elle détient des participations ont respecté leurs obligations déclaratives et, par conséquent, ont révélé à l'administration fiscale l'existence du fait juridique imposable, ce qui a permis à l'administration de notifier directement la société sans procéder à des recherches ultérieures.
Par conséquent, la société PRIMALIN considère que l'administration fiscale n'est pas fondée à retenir l'application d'une prescription sexennale.

Décision du 10 Avril 2025
9ème chambre 3ème section
 N° RG 23/06585 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ34U

Elle soutient qu'au cours de ces années de détention, les immeubles et les loyers perçus ont été systématiquement reportés dans les comptes et les liasses des SCI. L'identité des porteurs de parts de SCI apparaît clairement sur ces déclarations. Elle ajoute que l'absence de dépôt de déclarations n° 2746 ne répond pas à une volonté de dissimulation mais simplement à une incompréhension de la règle applicable et de ses enjeux.

Enfin, elle estime que l'application d'une taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus par les SCI, couplée à une pénalité de 40 %, présente un caractère disproportionné.

Par conclusions signifiées le 12 novembre 2024, l'administration fiscale demande au tribunal de :
“JUGER la procédure de rectification régulière ;
JUGER bien-fondées les impositions mises à la charge de la société PRIMALIN ; CONFIRMER la décision d'acceptation partielle du 22 novembre 2022 ;
JUGER que, sur les points pour lesquels le service accepte de prendre en compte les éléments apportés par la société, il n'y a plus de litige ;
DÉBOUTER la société PRIMALIN de toutes ses demandes, fins et prétentions ; CONDAMNER la société PRIMALIN, en outre, à tous les dépens de l'instance.”

L'administration fiscale refuse de considérer que la prescription abrégée triennale est applicable.

Par ailleurs, elle estime que le défaut de déclaration n°2746 justifie les impositions supplémentaires. 

Elle ajoute que, dans le cadre de la procédure d'imposition d'office, la charge de la preuve incombe au contribuable et il lui appartient de démontrer le caractère exagéré de l'imposition s'il souhaite en obtenir la décharge ou la réduction. La société PRIMALIN supporte donc la charge de la preuve et cette preuve ne peut résulter de simples affirmations. Il convient d'apporter des éléments de vérifications ou de justifications présentant des garanties suffisantes d'exactitude. 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2024 avec fixation à l'audience de plaidoirie du 13 février 2025. A cette audience, le conseil de la société PRIMALIN n'était pas présent. L'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.


SUR CE

I. Sur la prescription

Aux termes de l'article L.186 du livre des procédures fiscales, « lorsqu'il n'est pas expressément prévu de délai de prescription plus court ou plus long, le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'à l'expiration de la sixième année suivant celle du fait générateur de l'impôt ».

Cependant, aux termes de l'article L.180 du même livre, « pour les droits d'enregistrement, la taxe de publicité foncière, les droits de timbre, ainsi que les taxes, redevances et autres impositions assimilées, le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'à l'expiration de la troisième année suivant celle de l'enregistrement d'un acte ou d'une déclaration ou de l'accomplissement de la formalité fusionnée définie à l'article 647 du code général des impôts.
Toutefois, ce délai n'est opposable à l'administration que si l'exigibilité des droits et taxes a été suffisamment révélée par le document enregistré ou présenté à la formalité, sans qu'il soit
 nécessaire de procéder à des recherches ultérieures ».

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la prescription longue constitue la prescription de droit commun applicable à l'ensemble des impôts dans tous les cas où il n'est pas prévu un délai de prescription plus court.

La prescription triennale, dite « prescription abrégée » prévue à l'article L. 180 du même livre constitue, quant à elle, l'exception au principe de la prescription sexennale.

L'application de cet article suppose que soient remplies deux conditions :
- que l'administration ait eu connaissance de l'exigibilité des droits par l'enregistrement d'un acte ou d'une déclaration,
- que l'exigibilité des droits dus soit suffisamment révélée par l'acte enregistré ou présenté à la formalité, sans qu'il soit nécessaire pour le service de procéder à des recherches ultérieures.

Au cas présent, la société PRIMALIN n'a jamais souscrit les déclarations de taxe de 3 % relatives aux années litigieuses, ni dans les délais légaux, ni après la mise en demeure de déposer celles-ci. Dans son courrier, en date du 11 décembre 2017, en réponse à la mise en demeure, la société PRIMALIN s'est bornée à indiquer que les SCI françaises étaient à jour de leurs obligations déclaratives.

En conséquence, le tribunal confirmera l'application de la prescription sexennale.

II.Sur l'imposition à la taxe de 3%

Aux termes du 1er alinéa de l'article 990 D du code général des impôts : « Les entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui, directement ou par entité interposée, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens sont redevables d'une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou droits. »

De même, selon l'article 990 E du même code : « La taxe prévue à l'article 990 D n'est pas applicable :
[…].
 3° Aux entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui ont leur siège en France, dans un Etat membre de l'Union européenne ou dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales ou dans un Etat ayant conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France :
[…] ;
 d) Ou qui communiquent chaque année ou prennent et respectent l'engagement de communiquer à l'administration fiscale, sur sa demande, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l'identité et l'adresse de l'ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent, à quelque titre que ce soit, plus de 1 % des actions, parts ou autres droits, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d'eux.L'engagement est pris à la date de l'acquisition par l'entité du bien ou droit immobilier ou de la participation mentionnés à l'article 990 D ou, pour les biens, droits ou participations déjà possédés au 1er janvier 2008, au plus tard le 15 mai 2008 ;
 e) Ou qui déclarent chaque année au plus tard le 15 mai, au lieu fixé par l'arrêté prévu à l'article 990 F, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l'identité et l'adresse des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent plus de 1 % des actions, parts ou autres droits dont ils ont connaissance à la même date, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d'eux, au prorata du nombre d'actions, parts ou autres droits détenus au 1er janvier par des actionnaires, associés ou autres membres dont l'identité et l'adresse ont été déclarées. »

Par ailleurs, l'article 990 F du même code précise que « la taxe est due à raison des immeubles ou droits immobiliers possédés au 1er janvier de l'année d'imposition (...) ».

Il ressort de ces dispositions que, par principe, les personnes morales qui détiennent directement ou indirectement des biens immobiliers en France sont assujetties à la taxe de 3 %. Par exception, selon leur domiciliation, certaines entités juridiques peuvent obtenir une
exonération à condition de respecter certaines obligations déclaratives.

Au cas présent, une mise en demeure a été adressée à la société PRIMALIN, le 9 novembre 2017, à laquelle la société a répondu le 11 décembre 2017. Dans son courrier, la société PRIMALIN se borne à relever que les SCI ont respecté leurs obligations déclaratives.
Or, conformément aux dispositions listées ci-dessus, il appartenait à la société PRIMALIN de déclarer l'identité et l'adresse de l'ensemble de ses associés et la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier de l'année d'imposition.
La société PRIMALIN n'a pas déposé de déclaration n° 2746 ni aucune autre déclaration comportant les renseignements prévus au d) ou au e) du 3° de l'article 990 E du code général des impôts.

Par ailleurs, le fait que les SCI détenues par la société PRIMALIN aient déposé leurs déclarations fiscales (imprimé n° 2033 ou n° 2072) n'exonère pas la société de respecter ses propres obligations déclaratives.

En conséquence, le défaut de déclarations justifie les impositions effectuées et la société PRIMALIN sera déboutée de ses moyens de contestation à ce titre.



III. Sur le caractère confiscatoire de la taxe de 3%

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'Homme et des libertés fondamentales : « Toute personne physique a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.
Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément àl'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou amendes».

Eu égard à l'objectif poursuivi, à savoir, dissuader les contribuables assujettis à l'ISF d'échapper à cette imposition, visant à lutter contre la fraude et l'évasion fiscales, le législateur a pu ainsi fixer le taux de la taxe à 3 %.

Ces rehaussements ne peuvent donc être regardés comme confiscatoires et l'administration fiscale a pu ainsi appliquer à la société PRIMALIN la taxe de 3 %.

IV. Sur les éléments de comparaison

Au cas présent, c'est la procédure de taxation d'office prévue qui a été mise en œuvre à l'encontre de la société PRIMALIN. 

S'agissant de la charge de la preuve, les articles L. 193 et R. 193-1 du livre des procédures fisacles prévoient que, dans tous les cas où une imposition a été établie d'office, la charge de la preuve incombe au contribuable qui, pour obtenir la décharge ou la réduction del'imposition mise à sa charge, doit démontrer le caractère exagéré de cette imposition.

Au cas particulier, la proposition de rectification détaille, pour chacun des comparables retenus, la surface utile, la catégorie cadastrale et son année de construction ainsi que les caractéristiques essentielles, le prix global, le prix au mètre carré ainsi que les dates et
références des actes.

De son côté, la société PRIMALIN ne donne pas les informations nécessaires sur les biens qu'elle entend retenir pour valoriser les SCI. Il n'est notamment pas indiqué de manière précise la date de la vente, l'adresse du bien et les références cadastrales.

En conséquence, la société PRIMALIN sera déboutée de ses moyens de contestation à ce titre.

V. Sur l'abattement d'une décote de 20% sur la valeur vénale des biens

Aux termes de l'article 990 F alinéa 1 du code général des impots, la taxe de 3% est due à raison des immeubles et des droits réels imposables possédés au 1er janvier de l'année d'imposition.

Afin de justifier l'application d'une décote pour location des biens litigieux de 20 %, la société PRIMALIN a fourni certains baux locatifs. 

Pour les SCI SAJD et [C], les baux communiqués sont trop anciens (1997-1998) et ne seront donc pas pris en compte car il n'est pas possible de savoir si, au titre de la période 2012 à 2017, les biens étaient loués.
Par ailleurs, la société SAJD a signé un bail commercial le 19 juillet 2018 qui ne sera pas pris en compte car postérieur au fait générateur de la taxe de 3 % ; les autres éléments communiqués, à savoir des informations comptables sur des revenus locatifs sans la documentation légale associée ne permettent pas d'apprécier si l'ensemble des locaux ont fait l'objet d'une location.
Ainsi, aucune décote de 20 % pour location ne sera retenue pour la SCI SAJD.

Pour la SCI LES ROUGEMONTS, le bail communiqué a été signé en 1998. La société a fourni également un bail pour ladite société qui a été signé le 1er avril 2016.
Ainsi, pour la SCI LES ROUGEMONTS, la décote de 20 % ne sera appliquée que pour la taxe de 3 % due au titre des années 2012 à 2017. 

Pour les SCI L'ABREUVOIR, les baux ont été communiqués. 
Ainsi, la décote de 20 % sera retenue pour la période 2012 à 2017.

Pour la société LE PRINTEMPS, les baux communiqués ont été signés le 17 janvier 2013.
Ainsi, la décote de 20 % pour location ne sera appliquée que pour les années 2014, 2015, 2016 et 2017.

En conséquence, un dégrèvement sera prononcé sur les points où la décote est retenue.

VI.Sur l'exclusion des biens ou droits immobiliers d'un montant inférieur à 100 000 €

Aux termes de l'article 990 E 3° a) du code général des impôts, la taxe de 3 % n'est applicable qu'aux entités juridiques dont la quote-part du ou des immeubles situés en France ou des droits réels détenus directement ou indirectement portant sur ces biens est inférieure à 100 000 € ou à 5 % de la valeur desdits biens ou autres droits.
La société PRIMALIN détenant 20 % des SCI françaises, ces seuils doivent s'apprécier à hauteur de 20 % de la valeur vénale de ces immeubles.

Pour les besoins de cette exonération, la prise en compte des investissements immobiliers de l'entité juridique intervient de la manière suivante :
- si l'entité juridique détient directement ou indirectement un immeuble en France ou des droits réels portant sur ce bien et si la valeur vénale de ce bien ou des droits qu'elle détient représente moins de 100 000 €, elle sera exonérée de la taxe de 3 %;
- dans l'hypothèse où une entité détient directement ou indirectement une pluralité de biens
immobiliers, l'analyse et, par suite, l'application de l'exonération, est faite bien par bien.

Au cas présent, pour la valorisation, la société PRIMALIN souhaite exclure pour la SCI SAJD, les parkings et les locaux de 66 m²et de 252 m², pour la SCI LES ROUGEMONTS, les parkings et la valeur vénale de la participation détenue dans la SCI et pour la SCI [C] le parking et les chambres de bonnes détenues.

Cependant, l'administration fiscale a justement évalué comme formant un seul bien l'appartement, le parking et les chambres de bonnes détenues par la SCI [C]; en effet, le parking et les chambres de bonnes ne peuvent être isolés artificiellement du calcul de la valeur vénale du bien.

L'administration fiscale a également justement évalué comme formant un seul bien l'appartement et un parking détenus par la SCI LES ROUGEMONTS; en effet, le parking ne peut être isolé artificiellement du calcul de la valeur vénale du bien tel que cela ressort des éléments de comparaison fournis par l'administration fiscale.

Enfin, l'administration fiscale a justement considéré le local commercial de 1 002 m², détenu par la SCI SAJD comme formant un seul lot et non trois lots distincts d'une superficie de 66,06 m² pour le premier, 252 m² pour le deuxième et 613 m² pour le troisième dans la mesure où ils sont à la même adresse et conformément aux termes des éléments de comparaison fournis par l'administration fiscale.

 En conséquence, la demande sera seulement acceptée pour :
 • un des parkings, détenu par la SCI LES ROUGEMONTS, évalué séparément et d'une valeur inférieure à 100 000 € ;
 • les parkings détenus par la SCI SAJD, évalués séparément et d'une valeur unitaire inférieure à 100 000 €.

Un dégrèvement sera prononcé en conséquence pour ces points.

VII.Sur les autres demandes

Les dépens seront laissés à la charge de la société PRIMALIN. 

La société PRIMALIN succombant, il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de proécdure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE des dégrèvements pour décote de 20% pour location à la SCI LES ROUGEMONTS et à la SCI L'ABREUVOIR pour la période 2012 à 2017 et à la SCI LE PRINTEMPS pour les années 2014, 2015, 2016 et 2017 ;

PRONONCE le dégrèvement sur un des parkings, détenu par la SCI LES ROUGEMONTS, évalué séparément et d'une valeur inférieure à 100 000 € ainsi que les parkings détenus par la SCI SAJD, évalués séparément et d'une valeur unitaire inférieure à 100 000 € ;

CONFIRME la décision d'acceptation partielle du 22 novembre 2022 pour le surplus ;

DÉBOUTE la société PRIMALIN de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la société PRIMALIN aux dépens ;

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 4] le 10 Avril 2025.


LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT