Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 10 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 10/04/2025
à : Maitre Coralie-alexandra GOUTAIL
 La S.A. GMF ASSURANCES

Copie exécutoire délivrée 
le : 10/04/2025
à : Maitre Véronique VIOT

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé
 
N° RG 25/00615
N° Portalis 352J-W-B7J-C62G3

N° MINUTE : 5/2025


ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 avril 2025
DEMANDEUR
Monsieur [S] [L], demeurant [Adresse 2] [Localité 1] - ETATS UNIS
représenté par Maitre Véronique VIOT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #E1859

DÉFENDERESSES
Madame [P] [Z], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maitre Coralie-alexandra GOUTAIL, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #A0201 substituée par Maitre Audrey CHARLET-DORMOY, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #A0201

La S.A. GMF ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 5]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 mars 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 avril 2025 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 10 avril 2025
PCP JCP référé - N° RG 25/00615 - N° Portalis 352J-W-B7J-C62G3

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 janvier 2012, Monsieur [S] [L] a donné à bail à Madame [V] [Z] un appartement de deux pièces, situé [Adresse 3] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 850 €, outre la provision pour charges d'un montant de 50 €.

Cette provision a été portée à ce jour à la somme de 63 € mensuelle soit un total par mois de 913 €.

Plusieurs impayés de loyers ont conduit Monsieur [L] à saisir, le 10 juillet 2023,le Juge du Contentieux et de la Protection près le Tribunal Judiciaire de PARIS d'une action en paiement de l'arriéré locatif et en résiliation du bail judiciaire.

Décidant de vendre le logement, il a également fait signifier à Madame [Z] un congé pour vendre.

Par jugement en date du 17 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a validé le congé signifié et en conséquence prononcé la résiliation du bail à la date du 3 janvier 2024, condamné Mme [V] [Z] à verser diverses sommes au bailleur et ordonné la libération des locaux.

Le 20 février 2024, Monsieur [L] a été contacté par le syndic de copropriété de I'immeuble du [Adresse 3] en raison de la survenance d'un dégât des eaux dans I'appartement occupé par M. [N] et Mme [J] situé en dessous de celui occupé par Mme [Z].

Monsieur [N] ne parvenant pas à rentrer en contact avec Mme [Z], M. [L] a, par courrier électronique en date du 1er mars 2024, pris attache avec Mme [H] pour l'informer de la survenance d'un dégât des eaux chez ses voisins du dessous et l'inviter à prendre attache avec le syndic pour que celui-ci fasse intervenir le plombier de l'immeuble afin d'identifier la source du sinistre et procéder aux réparations nécessaires.

Par courriel du 2 mars 2024, Mme [Z], a indiqué qu’il n’y avait pas de dégât des eaux dans l'appartement mais qu’une visite de l'appartement était toutefois planifiée et qu’elle allait prendre attache avec son assurance locative aux fins que cette dernière dépêche un expert et un technicien agréé.

La visite du plombier eu lieue le 15 mars 2024 et aux termes de son rapport d’intervention dressé le 18 mars 2024, la société de plomberie, HOUDRY-GRENOT dresse l'état de ses constatations suivantes :

“ Au 6ème étage (Appt. Mr. [N]), dans la cuisine, côté fenêtre au niveau du coffrage, nous avons constaté un dégât des eaux au plafond et au mur en provenance du dessus. Contrôle du taux d'humidité, 100 %.
Au 7ème étage (Appt Mme [Z]), contrôle des installations, essai d'eau au niveau du robinet d'évier, présence de fuite au niveau du mitigeur lors de son utilisation.
ll est nécessaire de remplacer le robinet d'évier. Fuite sur équipement privatif. “

Par courriels en date des 20 et 21 mars 2024, M. [N] informait M. [L] de ce que “ les dégâts s’aggravent chaque jour (la faïence de la cuisine commence à se soulever) et demandait dans quels délais serait réalisées les réparations.

Le 20 mars 2024, M. [L] informait son assureur le 20 mars 2024

Par courrier en date du 22 mars 2024, le Conseil de M. [L] a fait injonction à Mme [Z] de déclarer son sinistre à son assurance et à en justifier dans les plus brefs délais.
Décision du 10 avril 2025
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Par courriel du 22 mars 2024, Mme [Z] a indiqué qu’il n’existait aucun dégât des eaux dans son appartement reconnaissant simplement la nécessité de procéder au changement du mitigeur et l’informant de la saisine de son assurance aux fins d’expertise.

Par courriel du 21 avril 2024, Mme [J] expliquait que “Le coffrage en bois est maintenant complètement pourri et le mur/peinture partent en lambeaux” et indiquait qu’elle et son conjoint avaient été extrêmement patients mais que le problème durait depuis plusieurs mois, leur habitation se détériorant ce qui est très préoccupant pour eux.

Par courrier en date du 02 mai 2024, M. [L] a, par l’intermédiaire de son conseil, effectué une déclaration de sinistre dégât des eaux auprès de son assureur, la GMF.

Le 14 juin 2024, la société AAD PHENIX, mandatée par I'assureur de Mme [Z] a procédé à une visite de l’appartement et dans son rapport en date du 18 juin 2024, l'expert conclura ainsi :
“ - A notre arrivée chez Mme [Z], nous constatons un logement qui n'est pas entretenu. Le robinet de l'évier n'est plus fixé, les joints silicone en périphérie du plan de travail présentent des défauts d'étanchéité, le réseau [Localité 6] [eaux usées] de la baignoire et du lavabo présente des défauts d'étanchéité.
Préconisations :
“ - Nous préconisons de faire effectuer les travaux suivants par un plombier professionnel :
- Dans le logement de Mme [Z] :
- Revoir la fixation du robinet de l'évier et revoir l'étanchéité des joints en périphérie du plafond de travail et du robinet.
- Revoir l’étanchéité des siphons de Ia baignoire et du lavabo. “


Par courriel du 2 août2024, Mme [J] a indiqué venir aux nouvelles, n’arrivant pas à rentrer en contact avec Mme [Z], précisant “Notre pan de mur est maintenant complètement cliqué et la partie en bois part en lambeaux “.

Par courrier en date du 3 octobre 2024, la GF indiquait que “l'origine est à réparer par votre locataire et les dommages consécutifs par I'assurance du locataire.”

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 novembre 2024, M. [L], par l'intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Mme [Z] aux fins de planifier l’intervention imminente d'un plombier, en vain.

C'est dans cet état que par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, M. [S] [L] a fait citer Madame [P] [Z] et GMF ASSURANCES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins :
- d’ordonner à Mme [V] [Z] de faire réaliser les travaux de remise en l'état du logement qu'elle occupe sis [Adresse 3] à [Localité 8] de manière à faire cesser le dégât des eaux en cours depuis le 20 février2024,
- de dire que l'ordonnance sera exécutoire à la seule vue de la minute,
- d’assortir cette injonction d'un délai d'exécution de quinze jours à compter de la première présentation de I'ordonnance,
- d’assortir cette injonction d'une astreinte de 500 € par jour de retard,
- de condamner Madame [V] [Z] à lui verser une provision à titre de dommages et intérêts pour un montant de 6.000 euros,
- de juger que ces mesures sont opposables à I'assureur locatif de Mme [P] [Z], la société GMF,
- de condamner Madame [P] [Z] à verser à M. [S] [L] la somme de 1.000 euros sur le fondement de la résistance abusive et de la négligence,
- de condamner Madame [P] [Z] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de I'article 700 du Code de procédure civile,
- de condamner Madame [P] [Z] aux entiers dépens.

A l’audience du 4 février 2025, le Conseil de Monsieur [L] a sollicité le renvoi de l’affaire aux fins de pouvoir répliquer aux conclusions du Conseil de Mme [Z] reçues le 31 janvier précédent.

L’affaire a donc été renvoyée à l’audience du 10 mars 2025.

A cette audience, le président a enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur.

Par bulletin du même jour, Mme [D], Conciliatrice a constaté l’échec de la tentative de conciliation, aucun rapprochement des points de vue ne pouvant être réalisé.

M. [S] [L], représenté par son Conseil a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Il a rappelé le contexte de l’affaire soulignant le manque de coopération de la défenderesse laquelle ne répond que très rarement aux sollicitations nombreuses qui lui sont faites pour tenter de solutionner le sinistre.

Il a expliqué que toutes les constations faites par les différents intervenants vont dans le même sens et concluent à l’existence d’une fuite dans le logement occupé par Mme [Z].

Il a indiqué que le juge des référé était parfaitement compétent pour juger cette affaire laquelle présente un caractère d’urgence compte tenu de l’importance de la fuite et de l’aggravation constante des dommages causés à l’appartement du dessous précisant qu’aucune contestation sérieuse ne pouvait être élevéd quant à l’existence de la fuite et aux désordres subséquents.

Il a ajouté que le dommage était également imminent compte tenu des dégradations déjà importantes constatées et que le trouble manifestement illicite était constitué par le défaut d’entretien manifeste de l’occupante des lieux. 

En réponse, Mme [P] [Z], représentée par son Conseil a conclu à l’incompétence du juge des référés et au débouté de Monsieur [S] [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et à sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Subsidiairement, il sollicite la condamnation de la GMF ASSURANCES à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.


A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 10 avril 2025.


MOTIFS

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

Madame [P] [Z] expose s'interroger sur le fondement des demandes de Monsieur [L] exposant que le bail liant les parties a été résilié et qu’elle est donc considérée comme occupante sans droit ni titre depuis le 3 janvier 2024.

Elle considère que ce n'est donc pas sur le fondement du bail ou des dispositions de la loi de 1989 que Monsieur [L] peut lui réclamer qu’elle réalise des travaux de “remise en état”.

Elle soutient que l'assignation introductive d'instance ne permet pas de déterminer le fondement exact des demandes formulées par Monsieur [L] qui, faisant feu de tout bois, invoque cumulativement les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile.

En réponse, Monsieur [S] [L] indique que ce litige porte sur les suites de I'exécution d'un contrat de bail d'habitation, que par jugement en date du 17 juillet 2024, Madame le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a constaté la résiliation du bail à effet du 3 janvier 2024 et ordonné à Madame [Z] de libérer lieux, ce qu'elle n'a pas malheureusement pas fait jusqu'à ce jour et qu’elle s'avère donc occupante d'un local d'habitation, de telle sorte que le juge des contentieux et de la protection est donc compétent pour en connaître.

En application de l’article L 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à I'application de la loi n" 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Dès lors, le juge des contentieux de la protection est donc bien compétent.


Sur la compétence du juge des référés


Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit, étant rappelé que la seule méconnaissance d'une réglementation n'est pas suffisante pour caractériser I ‘illicéité d'un trouble.

En l’espèce, Monsieur [S] [L] indique que l'urgence se justifie par l’existence d'un dégât continu non-circonscrit à la date de la présente procédure, par l'obstruction de l'occupante à permettre la réparation de ce dégât et par la nécessité de prescrire judiciairement de mesures urgentes de cessation et de remise en état afin d'y remédier.

Il ajoute que même s'il était estimé qu'il existe une contestation sérieuse, ces mesures sont également justifiées par I'existence d'un trouble manifestement illicite, l'ensemble des désordres constatés dans le logement occupé par Mme [Z] étant le fruit de ses seuls agissements et de sa négligence d'entretien et un risque de dommage imminent tant pour son bien immobilier que pour le voisinage.

En réponse, Madame [P] [Z] conclut à l’absence d’urgence et à l’existence de contestations sérieuses.

Elle indique que le demandeur n'est pas lui-même victime de ce dégât des eaux et qu’en outre, il n'est pas établi que ce serait les installations sanitaires de l'appartement qu’elle occupe qui en seraient à l'origine de telle sorte que les travaux sollicités n'ont aucun caractère d'urgence.

Sur l'absence de dommages imminents ou de troubles manifestement illicites, elle explique que contrairement à ce qu’indique Monsieur [L], l’appartement donné à bail n’avait pas été remis à neuf avant la signature du bail et que s’agissant notamment de l’évier de la cuisine et du lavabo de la salle de bain, on constate à la lecture du récapitulatif dressé lors de l'état des lieux d'entrée, que l'évier et le lavabo étaient déjà en état d'usage.

Elle considère comme évident que, 14 ans plus tard, ces éléments soient désormais vétustes.

Elle ajoute que rien n'est indiqué concernant la plomberie, qui n'a donc pas été remise à neuf avant la mise en location et que même la baignoire était déjà vétuste, puisqu'il est indiqué qu'il y a des éclats d'émail autour du siphon.

Elle considère donc l'existence d'un trouble manifestement illicite nullement établie.

Concernant le dommage imminent, elle souligne que comme elle l’a indiqué précédemment, il n'est nullement établi que les dommages subis par l'appartement du dessus auraient été occasionnés par des fuites en provenance de I'appartement occupé.

Sur I'existence d'une contestation sérieuse, elle relève que les demandes de Monsieur [L] sont toutes basées sur le fait que le plombier de l'immeuble aurait découvert des fuites sous le lavabo de Madame [Z], ce qu’elle a depuis lors toujours contesté.

Elle rappelle que la société AAD PHENIX, mandatée par la GMF, son assureur, a, pour rechercher des fuites sur canalisation, utilisé du produit traçant dont aucune émergence n'a été constatée dans l'appartement du dessous ce qui écarte les installations de son logement comme à I'origine de l'humidité des murs de son voisin du dessous.

Elle ajoute que si Monsieur [N], Madame [J] ou même Monsieur [L] maintiennent que des infiltrations seraient en provenance de I'appartement occupé par Madame [Z], il leur appartiendrait de faire désigner un expert judiciaire pour le démontrer, l'origine des désordres pouvant aussi bien être dans les installations communes de l'immeuble.


Sur l’urgence

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des référés est compétent en cas d’urgence.

Il faut donc que la situation du demandeur nécessite une intervention immédiate du juge pour préserver ses droits ou ses intérêts. 

L’urgence est appréciée souverainement par le juge en fonction des circonstances de fait et de droit.

L’urgence est caractérisée lorsqu’un retard dans la décision serait de nature à compromettre les intérêts du demandeur. L’urgence constitue une condition explicite.

En l’espèce, il est constant que le 20 février 2024, l'existence d'un dégât des eaux en cours signalé par Monsieur [N] semblant provenir du logement, propriété de M. [L] a été porté à la connaissance de ce dernier.

Il est également constant que depuis cette date, l’appartement de Monsieur [N] et Madame [J] présente des dégâts importants et croissants.

Ainsi, la société AAD PHENIX, mandatée par l’assureur de Mme [Z] a constaté que le plafond et les murs de I'appartement de M. [N] et Mme [J] présentaient un taux d'humidité se situant entre 32 et 86 % ; la société POLYEXPERT, assureur de ces derniers, ayant elle relevé lors de son passage, un taux d'humidité à hauteur de 80 % sur les aménagements sinistrés.
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De même, les deux rapports produits par les sociétés HOUDRY-GRENOT et AAD PHENIX concluent à la nécessité de remplacer le mitigeur de la cuisine qui fuit et font état d’un défaut d'étanchéité, de I'humidité étant par ailleurs constatée sous le plan de travail, d’une infiltration dans les joints périphériques de l'évier, de la rouille en périphérie de la vasque du lavabo de la salle de bain, le meuble qui le soutient et sur l'évacuation de la baignoire, l'étanchéité du lavabo et de la baignoire n’étant plus assurés.


Au vu de ces éléments, il convient de constater que l’urgence est donc bien caractérisée.



Sur l’existence de contestations sérieuses

Madame [P] [Z] indique que la demande de Monsieur [L] se heurte à des contestations sérieuses aux motifs qu’aucune émergence du produit traçant n'a été constatée dans l'appartement du dessous de telle sorte que ses installations ne peuvent être à I'origine de l'humidité des murs de son voisin du dessous.

Elle ajoute que si des fuites ont bien été constatées au pourtour de l'évier et de la baignoire, ces dernières semblent localisées à ces seules installations, rappelant que son sol carrelé est étanche.

En réponse, Monsieur [L] exclut l’existence de contestations sérieuses.

Il rappelle que les deux rapports produits par les sociétés HOUDRY-GRENOT et AAD PHENIX parviennent aux mêmes conclusions.

Il ajoute que l'absence de présence de liquide traçant dans le logement de M. [N] et Mme [J] ne suffit pas à éliminer tout causalité avec les fuites constatées chez Mme [Z], l'eau s'infiltrant progressivement dans les surfaces et les murs et le plafond de la cuisine des voisins étant déjà humides.

En l’espèce, il ressort du rapport de la société AAD PHENIX que cette dernière a procédé à une mise en charge de l’évier et une pulvérisation sur les joints périphériques avec un produit traçant (fluorescéine) afin de tester l’étanchéité de l’évacuation

Une infiltration a été constatée sur les joints périphériques.

Un test a également été fait sur le réseau eau froide et eau chaude et l’expert a pu constater l’absence de défaut.

Il a été fait une mise en charge du lavabo et de la baignoire et une émergence de produit traçant a été doublement constatée.

Il est donc constant qu’une infiltration existe sur les joints périphériques de l’évier, sur le lavabo et la baignoire de la salle de bain et que cette infiltration pourrait expliquer la dégradation de l’appartement du dessous, l’absence de constat de produit traçant dans le dit appartement ne pouvant à ce stade exclure tout lien de causalité dans la mesure ou le constat a été fait le même jour et que le revêtement en carrelage de l’appartement occupé par Madame [Z] peut ralentir la progression du produit sur des murs au demeurant extrêmement humide (80% d’humidité) entraînant nécessairement une dilution du produit.

En considération de ces éléments, il convient de constater l’absence de contestations sérieuses.


Sur la demande de travaux sous astreinte

Monsieur [S] [L] sollicite qu’il soit ordonné à Mme [V] [Z] de faire réaliser les travaux de remise en l'état du logement qu'elle occupe sis [Adresse 3] à [Localité 8] de manière à faire cesser le dégât des eaux en cours depuis le 20 février2024, dans un délai d'exécution de quinze jours à compter de la première présentation de I'ordonnance et sous astreinte de 500 € par jour de retard.

En l’espèce, il ressort des deux rapports produits par les sociétés HOUDRY-GRENOT et ACD PHENIX l’existence des désordres suivants :
- Le mitigeur de la cuisine fuit et nécessite un remplacement puisqu’il présente un défaut d'étanchéité,
- une infiltration est constatée dans les joints périphériques de l'évier,
- de la rouille est constatée en périphérie de la vasque du lavabo de la salle de bain et du meuble qui le soutient,
- de la rouille est constatée sur l'évacuation de la baignoire,
- l'étanchéité du lavabo et de la baignoire ne sont plus assurés,
Il convient ici de rappeler que si à ce jour, Madame [Z] se trouve être occupante sans droit ni titre des lieux qu’elle occupe, les parties étaient initialement liées par un contrat de bail locatif signé le 3 janvier 2012.

Elle était donc soumise jusqu’au 3 janvier 2024 aux obligations pesant sur tout locataire et notamment à I'article 7 de la loi n'89-462 du 6 juillet 1989 lequel prévoit que le locataire est obligé de :
( (...)
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a Ia jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par Ia faute du bailleur ou par Ie fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement;
d) De prendre à sa charge I'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que I'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de Ia chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à I'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, Ie locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre I'accès aux lieux loués pour la préparation et I'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de I'article 6.

Ces obligations étaient bien reprises dans le bail litigieux.

Par ailleurs, il résulte des termes de l'annexe au décret n"87-712 du 26 août 1987 que, ont le caractère de réparations locatives :
 a) Canalisations d'eau :
Dégorgement
Remplacement notamment de joints et de colliers
d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
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Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
II
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau
e) Eviers et appareils sanitaires
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

Aux termes de I'article 1731 du Code civil , s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état et doit les rendre tels sauf la preuve
contraire. 
 
L'article 1732 du Code civil rappelle pour sa part qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. 
 
L'article 1754 du Code civil précise enfin que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire. sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux pour lequel, il convient de se référer aux dispositions du décret de 1987 pour déterminer le périmètre exact des obligations du locataire. 

Par ailleurs, aux termes de l'article 1242 alinéas 1 et 2 du Code civil, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait.

Le bail ayant été résilié judiciairement à effet du 3 janvier 2024, la responsabilité de l’occupante sera donc engagée sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle de l'article 1242 du code civil en raison d'un manquement aux obligations prévues aux articles 1732 à 1754 du même code civil s’agissant du non remplacement du mitigeur de la cuisine pourtant fuyard et de l’absence de remplacement des joints périphériques de l'évier lesquels n’assurent plus l’étanchéité.

S’agissant de l’étanchéité du lavabo et de la baignoire, aux termes des articles 3 et 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, les dégradations dues à la vétusté ou à l’usage normal sont à la charge du propriétaire. 

De même aux termes de l’art. 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté. 

En matière de d’appareil sanitaire la durée de vie lorsqu’ils sont en grès ou en faïence est de 20 ans et de 10 ans lorsqu’ils sont en résine, la période sans abattement est de 14 ans lorsqu’ils sont en grès ou en faïence et de 5 ans lorsqu’ils sont en résine et l’abattement est en suite de 14 % lorsqu’ils sont en grès ou en faïence et de 17% et de 10 ans lorsqu’ils sont en résine.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier que lors des travaux réalisés dans l’appartement litigieux en décembre 2011, ces éléments n’ont pas été changés.

De même, l’état des lieux d’entrée fait état d’une baignoire en émail présentant des éclats autour du siphon.

Il est donc constant que ces éléments étaient déjà présent en décembre 2011 et ont donc une durée de vie d’au moins 13 ans.

Si il est exact que le rapport de la société AAD PHENIX fait mention de ce que le logement de Madame [Z] n’est pas entretenu, ce seul élément est insuffisant à rapporter la preuve de ce que la dégradation de ces éléments d’équipement serait exclusivement due à un mauvais entretien des dits équipements par l’occupante des lieux et ce d’autant qu’aucun élément ne permet de dater de manière certaine l’âge des équipements.

Dès lors, leur vétusté ne peut âs être écartée et il convient de dire que la charge du changement de ces éléments d’équipement relève donc du propriétaire.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il convient d’ordonner à Madame [P] [F] de faire procéder au remplacement du mitigeur de la cuisine et des joints périphériques de l'évier dans un délai d'exécution de quinze jours à compter de la première présentation de I'ordonnance.


Sur l’astreinte, aux termes de l'article L.131-1 alinéa 1er du Code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer I'exécution de sa décision. 

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des pièces versées au dossier que Madame [Z], pourtant avisée à de nombreuses reprises de l’existence des désordres et de la nécessité de procéder à certain travaux, n’a pas fait le nécessaire.

Il convient donc d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la présente ordonnance et pour une durée de trois mois.

Sur la demande d’exécution sur minute, aux termes de l'article 489 du Code de procédure civile, en cas de nécessité, le juge peut ordonner que I'exécution de I'ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute. 

Compte tenu de ce qui précède et du prononcé d’une astreinte, il ne sera pas fait droit à cette demande.


Sur la demande de dommages et intérêts 


Monsieur [S] [L] sollicite la condamnation de la défenderesse à lui verser une provision de 6 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

Il explique que sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil, le propriétaire d'un immeuble peut voir sa responsabilité engagée vis-à-vis de ses voisins à raison des troubles anormaux du voisinage qui ont été causés par son locataire et qu’en l’espèce, un dégât des eaux provenant de l'absence d'étanchéité du sol et des murs de la salle de bains d'un copropriétaire est susceptible de constituer un trouble anormal du voisinage.


Il ajoute que la responsabilité de la locataire est établie dès lors que son absence totale de coopération pendant plus de 8 mois a conduit à l’aggravation du dommage.

Il indique que par courriel en date du 17 décembre 2024, M. [N] et Mme [J] ont estimé leur préjudice à 3.000 EUROS et ont communiqué plusieurs photographies de l'état de leur appartement, que le syndic lui a demandé le remboursement de la facture de I'entreprise HOUDRY GRENOT, Mme [Z] n'ayant pas procédé à son règlement.

Il précise que compte tenu du comportement de Mme [Z], il est raisonnablement prévisible que les éventuels frais complémentaires qui seraient à sa charge ne seront pas réglés spontanément par celle-ci et devront être avancés par lui alors même qu’il pourrait également connaître de frais de remise en état de son appartement non pris en charge par I'assureur de la défenderesse.

En réponse, Mme [Z] conclut au débouté du demandeur.

A l’appui de sa demande, Monsieur [L] verse aux débats le courriel de Madame [J] dans lequel cette dernière chiffre provisoirement à 3 000 euros le montant des travaux de remise en état de son appartement.
Décision du 10 avril 2025
PCP JCP référé - N° RG 25/00615 - N° Portalis 352J-W-B7J-C62G3


Toutefois, aucun des éléments versés ne permet, à ce stade de la procédure, de déterminer si ces frais estimés très approximativement resteront ou non à la charge du demandeur.

Il justifie par ailleurs du règlement de la facture de 128,48 euros réglée au profit de la société HOUDRY-GRENOT laquelle a été mandatée par le syndic pour procéder à la recherche de fuite.

Cette somme n’est contestable ni dans son quantum, ni dans son principe.

En conséquence, Madame [P] [Z] sera condamnée à verser à Monsieur [S] [L] une provision de 128,48 euros en réparation de son préjudice matériel.


Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Monsieur [S] [L] sollicite la condamnation de Madame [P] [Z] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de la résistance abusive et de la négligence.

Madame [P] [Z] conclut au débouté de cette demande.


En droit, la résistance d'une partie est abusive dès lors qu'elle est dépourvue de justification. C'est ainsi le cas lorsqu'une partie refuse sans aucun motif d'exécuter ses obligations, allant jusqu'à contraindre I'autre à agir en justice pour en obtenir I'exécution.

La résistance abusive est un abus de droit qui justifie de I'octroi de dommages et intérêts.

En l'espèce, il ressort des pièces versées au dossier qu’à la suite du courriel du syndic avisant Monsieur [L] de l’existence d’une probable fuite dans son logement, il a fallu attendre plus de trois semaines avant que le la société de plomberie HOUDRY-GRENOT puisse effectuer sa recherche de fuite dans le logement occupé par Mme [Z] cette dernière ne répondant ni au téléphone, ni lorsque les personnes se présentaient à sa porte alors même que du bruit émanait de l’appartement.

Madame [Z] contestant l’existence de toute fuite provenant de son logement, il a ensuite fallu attendre près de 3 mois supplémentaires pour qu’une expertise puisse être réalisée, aucune mesure n’ayant été prise dans l’intervalle.

Depuis le 15 juin 2024 et en dépit de plusieurs sommations de réaliser les travaux, aucune mesure n'a été prise par la locataire et les écoulements se poursuivent continuellement.

Il est donc établi que Madame [Z], pourtant avisé des difficultés et des importants dégâts causés à l’appartement de ses voisins du dessous n’a pris aucune mesure pour tenter d’y remédier, elle a également fait preuve de beaucoup de mauvaise volonté pour permettre l’accès à son logement se refusant régulièrement à tout dialogue et tout échange.

Il sera donc fait droit à la demande de Monsieur [L] et Madame [Z] sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.


Décision du 10 avril 2025
PCP JCP référé - N° RG 25/00615 - N° Portalis 352J-W-B7J-C62G3

Sur la garantie de la GMF

Il est constant que Madame [Z] a souscrit une assurance locative auprès de la GMF au titre du logement occupé pour I'année civile 2024, la présente décision sera donc opposable à la GMF dûment attrait à la cause.

Sur la demande de garantie

Madame [P] [Z] sollicite la condamnation de la GMF à la relever et garantie des condamnations prononcées contre elle.

Toutefois, en l’absence de production du contrat souscrit, le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier l’étendue de la garantie et l’existence d’éventuelles exclusions en conséquence de quoi, Madame [Z] sera déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès

Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n'en décide autrement.

En l'espèce, Madame [P] [Z], partie succombante, supportera la charge des dépens.
 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
En l’espèce, Madame [P] [Z] devra verser à Monsieur [S] [L] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aux termes de l'article 514-1 alinéa 3 du même code par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, mise à la disposition des parties par les soins du greffe,

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal  ;

Vu l’urgence ;

Vu l’absence de contestations sérieuses ;

ORDONNONS à Madame [P] [Z] de faire procéder au remplacement du mitigeur de la cuisine et des joints périphériques de l'évier dans un délai d'exécution de quinze jours à compter de la première présentation de I'ordonnance, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la présente ordonnance et pour une durée de trois mois ;

DEBOUTONS Monsieur [S] [L] de sa demande d’exécution sur minute ;

CONDAMNONS Madame [V] [Z] à verser à Monsieur [S] [L] une provision de 128,48 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel ;

DISONS que ces mesures sont opposables à I'assureur locatif de Madame [V] [F], la société GMF ;

DEBOUTONS Madame [V] [Z] de sa demande de garantie ;

CONDAMNONS Madame [V] [Z] à verser à M. [S] [L] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNONS Madame [V] [Z] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Madame [V] [Z] à payer à Monsieur [S] [L] la somme de 2 000 euros au titre de I'article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge des contentieux et de la protection