Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 10 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 23]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/03473 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZK3T


N° MINUTE : 2

Assignation du :
10 Mars 2023

Jugement en fixation



[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 10 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. EDEN
[Adresse 13]
[Localité 18]

représentée par Me Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0054



DEFENDERESSE

S.A.S. [Localité 28] 26
[Adresse 9]
[Localité 17]/FRANCE

représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0009




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière


DEBATS

A l’audience du 09 Janvier 2025 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



Par acte sous seing privé du 18 avril 2016, la SAS [Localité 28] 26 a consenti à la SARL EDEN le renouvellement d'un bail portant sur des locaux commerciaux à destination de l'activité de « [Localité 27] DE COIFFURE HOMMES ET DAMES, ESTHETIQUE, PARFUMERIE, VENTE DE PRODUITS ET ACCESSOIRES AINSI QUE TOUTES ACTIVITES S'Y RAPPORTANT », situés [Adresse 14], à [Localité 24], pour une durée de neuf ans à compter du 20 avril 2014 se terminant le 19 avril 2023 pour un loyer annuel principal fixé à 47 100 €.

Par acte extrajudiciaire du 20 octobre 2022, la locataire a signifié à la bailleresse une demande de renouvellement du bail à compter du 20 avril 2023 moyennant un loyer annuel de 45 000 €s en principal.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 octobre 2022, la bailleresse a indiqué son intention d'accepter le renouvellement du bail, proposant la fixation du loyer du bail renouvelé à hauteur du dernier loyer en vigueur majoré de 25 %.

Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2022, la locataire a notifié à la bailleresse un mémoire préalable, sollicitant notamment la fixation du prix du loyer annuel en principal à la somme de 45 000 €, hors charges et hors taxes.

Par acte du 10 mars 2023, la locataire a assigné la bailleresse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS.

Par jugement avant dire droit du 07 mars 2024, celui-ci a constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 20 avril 2023 et ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux à cette date.

L'expert judiciaire, monsieur [U] [F], a déposé son rapport au greffe le 07 novembre 2024.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 10 décembre 2024, la SARL EDEN sollicite du juge des loyers :

-que le prix du loyer annuel en principal soit fixé à la somme de 46 900 €, hors charges et hors taxes, pour un bail renouvelé pour neuf ans à compter du 20 avril 2023, aux clauses et conditions du précédent bail,
-que le trop versé de loyers résultant de la fixation judiciaire soit majoré du taux d’intérêts légal à compter de la date d’exigibilité de chacune des échéances réglées,
-la condamnation de la société propriétaire en tous les dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,
-de rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Dans son dernier mémoire, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 19 décembre 2024, la SAS [Localité 28] 26 sollicite de :
-fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 54 740 € hors taxes et hors charges (correspondant au loyer plafonné) par an au 20 avril 2023,
-condamner la société EDEN à payer à la société [Localité 28] 26 une somme de 5 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner la société EDEN aux entiers dépens,
-imputer les frais d’expertise de manière égalitaire aux sociétés EDEN et [Localité 28] 26.

L’affaire a été retenue à l'audience du 09 janvier 2025 et mise en délibéré au 06 mars 2025, prorogé au 10 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur le montant du loyer renouvelé

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
 1o Les caractéristiques du local considéré;
 2o La destination des lieux;
 3o Les obligations respectives des parties;
 4o Les facteurs locaux de commercialité;
 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. V. art. R. 145-2 à R. 145-8.

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l'espèce, la bailleresse sollicite que le loyer plafonné soit retenu, soit la somme de 54 740 € par an, hors charges et hors taxes.

La locataire se prévaut d'une valeur locative de 46 900 € par an en principal, inférieure audit plafond, se fondant sur un rapport d'expertise établi à sa requête le 12 avril 2022 par monsieur [R] [N], et demande donc que le loyer du bail renouvelé soit fixé à ce montant.

L'expert judiciaire a retenu une valeur locative de 49 200 € en principal par an, au 20 avril 2023, inférieure au plafond prévu par l'article L. 145-34 du code de commerce, qu'il a chiffré à 54 738,66 euros.

Il convient dès lors d'apprécier la valeur locative des lieux loués.

*Les caractéristiques des locaux loués

Selon l'article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération: 
 1o De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public; 
 2o De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux; 
 3o De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée; 
 4o De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail; 
 5o De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

L'expert judiciaire a notamment décrit que :
-les locaux commerciaux dépendent d'un immeuble ancien de bel aspect, élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d'un cinquième en léger retrait et d'un sixième mansardé, avec une construction en maçonnerie à façade ouvragée en pierre et en brique, avec linteaux ornementés, garde-corps en ferronnerie ouvragée et balustres, persiennes métalliques, couverture constituée d'un brisis en ardoise et d'un terrasson en zinc ;
-les lieux loués se distribuent sur deux niveaux reliés entre eux par un escalier intérieur : rez-de chaussée et sous-sol ;
-au rez-de-chaussée se trouve une boutique dotée d'un linéaire de façade d'environ 6,60 mètres sur la [Adresse 26], avec porte d'accès à battant unique située en position centrale, en contre-haut d'une petite marche et encadrée par deux vitrines, une enseigne en bandeau en surplomb de la vitrine et stores en toile sérigraphiée, trois bacs de lavage, un important poteau sur l'arrière, une configuration rectangulaire, dix postes de coiffure, un poste de manucure ; un débarras-vestiaire exigu ; un dégagement ouvert avec placard ; un escalier en bois desservant le sous-sol ; des sanitaires avec cuvette à l'anglaise et lave-mains ;

-au sous-sol, desservi par un escalier en bois large d'environ 0,70-0,80 mètre, un bureau avec évier ; une première réserve ; une seconde de configuration rectangulaire ; une troisième de configuration sensiblement rectangulaire avec dispositif de climatisation ; un dégagement ; un local social avec deux ballons d'eau chaude.


*La surface des locaux à prendre en considération

Il convient, pour l'application de l'article R.145-3 du code de commerce, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération.

L'article R.145-7 du même code impose de raisonner par unité de surface.

Pour permettre la mise en équivalence avec les loyers des éléments de comparaison, il convient de procéder à une pondération des surfaces commerciales conforme à la grille figurant dans les recommandations de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière.

L'expert judiciaire a retenu une une surface utile totale de 103,90 m², indiquant que les surfaces des locaux ont été relevées sur site lors de la réunion d'expertise contradictoire tenue le 28 mai 2024 et, en ce qui concerne le rez-de-chaussée, également sur le plan ancien communiqué le 04 juillet 2024 par la société EDEN.

Pour le calcul de la surface pondérée, il a distingué deux hypothèses en fonction de l'accessibilité ou de la non-accessibilité du sous-sol à la clientèle.

Dans l'hypothèse d'un sous-sol non accessible à la clientèle, il a retenu une surface pondérée de 64,15 m²P, arrondis à 64 m²P, de la façon suivante :

*au rez-de-chaussée :
-première zone de la boutique (profondeur de 5 m) : 32 m² x coefficient de 1 = 32 m²P
-deuxième zone de la boutique (surplus) : 20,20 m² x coefficient de 0,85 = 17,17 m²P
-placard-vestiaire clientèle : 1 m² x coefficient de 0,90 = 0,90 m²P
-sanitaires : 1,30 m² x coefficient de 0,40 = 0,52 m²P
-dégagement : 3,50 m² x coefficient de 0,40 = 1,40 m²P

*en sous-sol :
-bureau aménagé : 20 m² x coefficient de 0,30 = 6 m²P
-réserve n° 1 : 5 m² x coefficient de 0,25 = 1,25 m²P
-dégagement : 2,70 m² x coefficient de 0,25 = 0,68 m²P
-réserve n° 2 : 5,10 m² x coefficient de 0,25 = 1,28 m²P
-réserve n° 3 : 6,50 m² x coefficient de 0,25 = 1,63 m²P
-local détente : 6,60 m² x coefficient de 0,20 = 1,32 m²P.

Dans l'hypothèse d'un sous-sol accessible à la clientèle, il a retenu une surface pondérée de 66,80 m²P, arrondis à 67 m²P, de la façon suivante :

*au rez-de-chaussée :
-première zone de la boutique (profondeur de 5 m) : 32 m² x coefficient de 1 = 32 m²P
-deuxième zone de la boutique (surplus) : 20,20 m² x coefficient de 0,85 = 17,17 m²P
-placard-vestiaire clientèle : 1 m² x coefficient de 0,90 = 0,90 m²P
-sanitaires : 1,30 m² x coefficient de 0,40 = 0,52 m²P
-dégagement : 3,50 m² x coefficient de 0,40 = 1,40 m²P

*en sous-sol :
-bureau aménagé : 20 m² x coefficient de 0,35 = 7 m²P
-réserve n° 1 : 5 m² x coefficient de 0,35 = 1,75 m²P
-dégagement : 2,70 m² x coefficient de 0,25 = 0,68 m²P
-réserve n° 2 : 5,10 m² x coefficient de 0,35 = 1,79 m²P
-réserve n° 3 : 6,50 m² x coefficient de 0,35 = 2,27 m²P
-local détente : 6,60 m² x coefficient de 0,20 = 1,32 m²P.

La bailleresse s'accorde avec l'expert quant à la surface utile retenue de 103,90 m².

La locataire retient pour sa part une surface utile de 104,30 m², sur la base du rapport amiable établi à sa demande par M. [N].

Cependant, l'expert mandaté par la locataire expose que les surfaces qu'il avance sont « très approximatives » et souligne qu'il n'est pas un professionnel du mesurage ; le juge des loyers ne peut donc s'assurer de la pertinence de ces surfaces.

En conséquence, la surface utile de 103,90 m² proposée par l'expert judiciaire sera retenue.

Par ailleurs, plusieurs coefficients de pondération sont discutés.

*Le coefficient de 0,85 pour la zone 2 en rez-de-chaussée

La locataire se prévaut du coefficient de 0,80 retenu par M. [N].

Cependant, dès lors que l'expert judiciaire indique retenir un coefficient de 0,85 en raison du linéaire de façade vitrée de plus de 6 mètres, qui constitue un avantage certain, et que l'avis de M. [N] n'est étayé par aucun élément justifiant de retenir le coefficient le plus faible prévu par la Charte, le coefficient de 0,85 pris en compte par M. [F] sera retenu.

*Les coefficients des zones du sous-sol

La locataire expose que la clause de désignation des locaux ne prévoit pas que le sous-sol soit accessible à la clientèle et que l'usage effectif de ce sous-sol est exclusif de toute réception de clientèle au vu de son aménagement.

Elle sollicite en conséquence de voir retenir les coefficients de pondération suivants : « Bureaux/archives : 26 m² x 0,25 = 6,50 m² Dégagement : 2,70 m² x 0,25 = 0,67 m² Bureaux : 5,10 m² x 0,25 = 1,28 m² Réserve : 5,45 m² x 0,25 = 1,36 m² Local ménage : 6,65 m² x 0,15 = 0,99 m² », soit au total une surface pondérée du sous-sol de 10,80 m²P.

La bailleresse sollicite l'application d'un coefficient de 0,40 pour le bureau aménagé ainsi que pour les trois réserves du sous-sol, soutenant que l'accès au sous-sol n'est en rien interdit par la destination du bail, de sorte que la société EDEN pourrait très bien permettre à sa clientèle de s'y rendre, moyennant quelques menus aménagements.

L'expert observe que le sous-sol est notamment aménagé en bureau mais est aveugle et ne peut dès lors accueillir la clientèle d'un salon de coiffure, qui diffère de celle d'un centre de bronzage comme celui qui était précédemment exploité dans les locaux expertisés, étant observé que les cabines de bronzage sont toujours aveugles.

Toutefois, la méthode de pondération des différentes zones d'un local commercial tend à prendre en compte la configuration et les possibilités d'utilisation de chacune de ces zones afin de permettre d'effectuer des comparaisons avec des locaux différents par une évaluation objective, ce indépendamment de leur destination ou de l'exploitation effective par le preneur, et selon le principe unaniment admis que la meilleure zone est celle à l'entrée, proche de la vitrine, la valeur des autres décroissant au fur et à mesure que l'on s'en éloigne.

Ainsi, la pondération est une méthode purement immobilière qui ne doit pas tenir compte de l'affectation des lieux et de la destination du bail.

En conséquence, il convient d'appliquer des coefficients de pondération correspondant à un sous-sol accessible à la clientèle.

Néanmoins, cette accessibilité étant limitée à un escalier en bois décrit comme « relativement étroit, large de seulement 0,70-0,80 mètre environ », un coefficient de pondération de 0,40, tel que sollicité par la bailleresse, serait excessif ; dans ces conditions, l'expert judiciaire a retenu avec pertinence des coefficients de 0,35 (bureau, réserves) et de 0,25 (dégagement).

Il sera par ailleurs relevé que, dans ses écritures, la locataire ne reprend pas les mêmes surfaces que le rapport d'expertise judiciaire, s'appuyant plutôt sur celles de son rapport d'expertise amiable. Or, ce rapport amiable n'est accompagné d'aucune photographie ou plan permettant de déterminer à quelles surfaces correspondent les différents espaces retenus (« bureaux/archives », « dégagement », « bureaux », « réserve » et « local ménage »), qui se distinguent de ceux énumérés par l'expertise judiciaire (« bureau aménagé », « réserve n° 1 », « dégagement », « réserve n° 2 », « réserve n° 3 », « local détente »). Dès lors, les éléments versés par la locataire ne permettent pas de s'assurer de la pertinence de la pondération qu'elle réclame, laquelle sera donc écartée.

Ainsi, la surface totale pondérée des locaux sera fixée à 67 m²P, selon l'hypothèse d'un sous-sol accessible à la clientèle du rapport d'expertise judiciaire.


*Les facteurs locaux de commercialité

L'article R. 145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

L'expert judiciaire a relevé que les locaux objets de l'expertise sont situés dans le [Localité 2], dans un quartier d'habitation où réside une population disposant d'un pouvoir d'achat élevé.

Il indique que la [Adresse 26] est une longue voie, s'étendant sur environ 1 700 mètres de l'[Adresse 22] à l'[Adresse 20], et que les commerces de nature alimentaire et de services, très majoritairement indépendants, sont bien représentés dans le tronçon dont dépendent les lieux loués, à circulation automobile en double sens, compris entre l'[Adresse 22] et l'[Adresse 21].

Il note que les stations de métro « [Adresse 26] » et « La Muette », desservies par la ligne 9, sont respectivement situées à environ 300 et 500 mètres des lieux loués, tandis que la gare [25] », desservie par la ligne C, est distante des lieux loués d'environ 400 mètres.

L'expert observe que les éléments ci-dessus exposés mettent en évidence la bonne adéquation entre la commercialité de l'emplacement et l'activité de salon de coiffure exercée.


*Les prix pratiqués dans le voisinage

Selon l'article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. 

À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. 

En l'espèce, l'expert judiciaire mentionne les éléments de comparaison suivants :

Fixations judiciaires :
teinturerie-pressing, [Adresse 3] (1er janvier 2015) : 450 €/m²P/andépôt-vente, [Adresse 6] (1er octobre 2018) : 450 €/m²P/anprêt-à-porter, chaussures, accessoires pour enfants, [Adresse 1] (1er octobre 2014) : 800 €/m²P/an
Renouvellements amiables :
salon de coiffure, [Adresse 10] (1er juin 2014) : 609 €/m²P/anagence bancaire, [Adresse 12] (1er janvier 2015) : 895 €/m²P/anagence immobilière, [Adresse 16] (1er juin 2023) : 1 078 €/m²P/an
Nouvelles locations :
pharmacie, [Adresse 8] (17 avril 2019) : 866 €/m²P/ancentre de remise en forme et de fitness, [Adresse 5] (1er novembre 2018) : 950 €/m²P/anrestauration rapide, [Adresse 19] (1er juillet 2021) : 1 079 €/m²P/ansolderie textile, [Adresse 15] (1er septembre 2023) : 1 193 €/m²P/an

Il a retenu, pour les locaux objets de l'expertise, une valeur unitaire de 800 €/m²P/an, en considération :
-de la situation géographique des locaux, dans un quartier d'habitation où réside une population disposant d'un pouvoir d'achat élevé, dans un tronçon de la [Adresse 26] dans lequel les commerces de nature alimentaire et de services, très majoritairement indépendants, sont bien représentés,
-du bel aspect de l'immeuble,
-de la configuration rationnelle des locaux, qui bénéficient d'une bonne visibilité (linéaire de façade d'environ 6,60 m) et disposent d'une climatisation réversible,
-des clauses et conditions locatives et de l'activité de salon de coiffure exercée,
-de l'état du marché des loyers résultant de fixations amiables et judiciaires, la valeur locative statutaire devant être appréciée en avril 2023 dans le respect des dispositions de l'article R. 145-7 du code de commerce.

La locataire demande de retenir une valeur unitaire de 800 €/m²P/an, cette valeur étant celle retenue tant par l'expertise judiciaire que par l'expertise amiable qu'elle verse aux débats.

La bailleresse soutient à l'inverse que l'estimation de l'expert judiciaire est trop basse, faisant valoir que, parmi les valeurs relevées, seules trois sont inférieures au montant de 800 €/m²P/an et qu'elles ne sont pas pertinentes, la référence du [Adresse 4] n'étant pas comparable et remontant à plus de 8 ans avant le renouvellement objet du présent litige, l’activité de la référence du [Adresse 7] ne pouvant pas non plus être comparée à celle d’un coiffeur haut de gamme, et le salon de coiffure du [Adresse 11] ayant une surface pondérée de 23 m²P, ce qui ne lui permet pas de générer un chiffre d’affaires important.

La bailleresse expose en outre au soutien de ses prétentions que les trois seules références dont la date d’effet du renouvellement se situe entre 2021 et 2023, soit dans les deux ans du présent renouvellement, connaissent une valeur locative comprise entre 1 078 €/m²P/an et 1 193 €/m²P/an.

Elle retient en conséquence une valeur unitaire de 950 €.

En ce qui concerne les trois valeurs locatives unitaires de moins de 800 € critiquées par la bailleresse, il est observé que la société [Localité 28] 26 n'explicite pas en quoi les deux premières ne seraient pas comparables.

Il est constaté que la valeur unitaire de 800 € retenue en l'espèce atteint presque deux fois le montant des références du 17 et du [Adresse 7] et demeure largement supérieure à la référence du [Adresse 11], ce qui démontre que l'expert a justement corrigé les prix en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Il indique d'ailleurs explicitement, pour chacune des références locatives, les retraitements opérés à la hausse ou à la baisse en raison de leur date de fixation, d'une surface plus ou moins importante, de l'activité exercée, des aménagements nécessaires à certains types d'activité, du meilleur intérêt commercial, ou de ce qu'il s'agit de loyer en première location fixés selon la valeur locative de marché.

En outre, la valeur unitaire ne saurait être fixée sur la base des seules références comprises entre 2021 et 2023, étant rappelé que rien n'interdit la prise en compte de valeurs locatives de plus de deux ans, sous réserve que soient prises en considération les tendances haussières ou baissières éventuellement intervenues depuis lors.

Or, l'expert indique justement « l'ancienneté des dates de fixation des loyers doit être prise en considération, la valeur locative des locaux ayant augmenté entre 2014 et 2020 puis diminué jusqu'en 2023 ».

Dès lors, il n'y a pas lieu d'écarter les éléments de comparaison antérieurs à 2021 et les critiques de la bailleresse n'apparaissent pas justifiées.

Dans ces conditions, il convient de constater que l'expert judiciaire a retenu avec pertinence une valeur unitaire de 800 €/m²P/an et de fixer la valeur locative des lieux loués, avant abattements ou majorations, à :
800 €/m²P/an x 67 m²P = 53 600 € par an.


*Les majorations et abattement applicables

Selon l'article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En l'espèce, l'expert judiciaire a proposé les minorations et majorations suivantes :
-majoration de 3 % pour destination élargie,
-abattement de 5 % au titre de l'accession des améliorations en fin de jouissance,
-abattement de 3 % au titre des charges exorbitantes (primes de police d'assurance de l'immeuble et honoraires de gestion),
-abattement de 1 735 € au titre de la prise en charge par le preneur de la taxe foncière (taxe foncière 2023 - taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 2 224 - 489 = 1735 €).

La locataire reprend les différents correctifs proposés par l'expert judiciaire.

Pour sa part, la bailleresse demande que :
-la majoration pour destination élargie soit portée à 10 % compte tenu de la situation du local dans une rue très commerçante,
-les abattements au titre de l'accession des améliorations en fin de jouissance et de la taxe foncière ne soient pas appliqués, dès lors que les baux des locations de référence contiennent des clauses et obligations identiques.

Concernant la destination du bail, la convention des parties prévoit que celle-ci n'est pas limitée à l'activité de « [Localité 27] DE COIFFURE HOMMES ET DAMES » mais comprend également l'activité d'« ESTHETIQUE, PARFUMERIE, VENTE DE PRODUITS ET ACCESSOIRES AINSI QUE TOUTES ACTIVITES S'Y RAPPORTANT », de sorte qu'une majoration de la valeur locative est justifiée.

Cependant, l'expert judiciaire note à juste titre que cette destination n'est pas une destination « tous commerces », ni même une large destination. La bailleresse se limite en outre à invoquer la situation du local dans une rue très commerçante, sans verser aux débats d'éléments additionnels justifiant sa demande d'abattement de 10 %.

Dès lors, il apparaît pertinent de limiter à 3 % la majoration liée à la clause de destination.

Pour ce qui relève de l'abattement au titre de l'accession des améliorations en fin de jouissance et de l'abattement au titre de la taxe foncière, c'est à juste titre que la société [Localité 28] 26 rappelle qu'une obligation mise à la charge d'un preneur ne peut justifier un abattement sur la valeur locative si cette obligation est également supportée par les locataires des baux retenus à titre d'éléments de référence.

Cependant, la bailleresse ne rapporte nullement la preuve qui lui incombe que les baux des éléments de comparaison retenus par l'expert contiennent des clauses assujettissant les locataires de référence aux mêmes obligations qu'elle, soit en l'espèce au paiement de la taxe foncière et à une clause d'accession en fin de jouissance.

Il ne résulte pas davantage du rapport d'expertise judiciaire que les obligations litigieuses soient également supportées par les locataires de référence, l'expert judiciaire indiquant à cet égard : « Nous ne sommes pas en mesure d'indiquer avec certitude au tribunal si certains des loyers cités à titre de référence ont été fixés en considération de charges exorbitantes de droit commun supportées par les preneurs (taxes foncières, assurance de l'immeuble, honoraires de gestion technique…) ou de clauses avantageuses pour ces derniers (large destination contractuelle, autorisation de libre cession du droit au bail, autorisation de sous-location…). »

Dès lors, il convient de tenir compte de la clause d'accession en fin de jouissance et de la mise à la charge de la preneuse du paiement de la taxe foncière en pratiquant deux abattements de ces chefs, qu'il y a lieu de fixer respectivement à 5 % de la valeur locative et au montant réel de 1 735 €, conformément au rapport d'expertise judiciaire.

Enfin, l'abattement de 3 % proposé par l'expert au titre des charges exorbitantes de droit commun supportées par le preneur hors taxes foncières, soit les primes de police d'assurance de l'immeuble et les honoraires de gestion, n'apparaît pas critiqué aux termes des écritures de la bailleresse et donc sera retenu.

En conséquence, la valeur locative des locaux loués au jour du renouvellement doit être fixée à :
53 600 € + 3 % - 5 % - 3 % - (2 224 € - 489 €) = 49 185 €/an.

Cette valeur locative est inférieure au loyer plafonné du bail, d'un montant non discuté de 54 738,66 €.

Ainsi, le prix du bail renouvelé sera fixé à 49 185 € par an, hors taxes et hors charges, à compter du 20 avril 2023.

Il y a lieu de préciser que, conformément à l'article 1231-6 du code civil, le différentiel entre le loyer provisionnel effectivement payé et le prix présentement fixé portera, à compter de l'assignation du 10 mars 2023, intérêts au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité.

*Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu'elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l'expertise judiciaire.

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre la SARL EDEN et la SAS [Localité 28] 26, portant sur des locaux sis [Adresse 14], à [Localité 24], à la somme de quarante-neuf-mille-cent-quatre-vingt-cinq euros (49 185 €) par an, hors taxes et hors charges, à compter du 20 avril 2023 ;

DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 20 avril 2023 portera intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2023 et à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des frais irrépétibles et des dépens qu'elle a exposés, sauf les frais de l'expertise judiciaire qui seront supportés par moitié entre elles ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 23] le 10 Avril 2025

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL L. FONTANELLA