Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 3 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 29] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

8ème chambre 
2ème section

 
N° RG 14/08093 
N° Portalis 352J-W-B66-CC2MU

N° MINUTE : 


Assignation du :
07 Mai 2014



JUGEMENT 
rendu le 03 Avril 2025 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par son syndic, le Cabinet PASSET, SARL
[Adresse 11]
[Localité 14]

représenté par Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0255


DÉFENDEURS

La SARL JGB OPTIQUE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 15]

La SARL JEAN 10 OPTIQUE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 7]
[Localité 15]

Toutes deux représentées par Maître Caroline BOISSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C2227

La SCI LATINO, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 15]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #E1811
Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 14/08093 - N° Portalis 352J-W-B66-CC2MU


La société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, SA, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 13]
[Localité 20]

La société SWISSLIFE IMMOBILIER, SA, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 13]
[Localité 20]

Toutes deux représentées par Maître Eric MANDIN de la SELARL MANDIN - ANGRAND AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #J0046

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 18], représenté par son syndic, le Cabinet MASSON, SA
[Adresse 12] 
[Localité 15]

représenté par Maître Ghislaine CHAUVET LECA, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1525, Maître Florian PALMIERI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

La SARL SJ [Adresse 23], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 17]
[Localité 15]

défaillante


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière


DEBATS

A l’audience du 30 Janvier 2025 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort



Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 14/08093 - N° Portalis 352J-W-B66-CC2MU



Exposé du litige :

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2010, la S.C.I. LATINO a donné à bail à la S.A.R.L. JGB OPTIQUE divers locaux à usage commercial situés au [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 30], constitués d’une boutique avec une vitrine sur rue, une arrière-boutique, une cave au sous-sol à usage de réserve desservie par un escalier intérieur et droit à l’installation des WC communs dans le couloir de l’immeuble. 

Se plaignant d’infiltrations dans la cave de 20 m² au sis [Adresse 5] à [Localité 30], la S.A.R.L. JGB OPTIQUE a fait assigner en référé son bailleur, la S.C.I. LATINO, par acte d’huissier du 29 février 2012, afin de solliciter une mesure d’expertise judiciaire.

La S.C.I. LATINO a, quant à elle, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 30], par acte d’huissier du 7 mars 2012. 

Selon ordonnance de référé en date du 5 juin 2012, Monsieur [D] [K] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. 

Par acte d’huissier du 16 octobre 2012, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 30] a fait assigner son assureur, la société SWISSLIFE et par ordonnance de référé en date du 25 octobre 2012, les opérations d’expertise judiciaire ont été déclarées communes à cet assureur. 

L’expert a déposé son rapport le 22 janvier 2014, confirmant la présence d’humidité ayant endommagé le plancher haut de la cave et l’imputant pour partie à des fuites sur réseaux collectifs et à la vétusté du plancher de l’immeuble (60 %) et pour partie à un défaut de ventilation de la cave, en raison de l’obstruction de la porte et de la suppression de bouches d’aération en façade à la suite de diverses transformations consécutives, notamment, aux aménagements de la boutique (40 %). 
 
Par actes d’huissier de justice en date des 7 et 9 mai 2014, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 30] a fait assigner la S.A.RL. JBG OPTIQUE, la S.C.I. LATINO et la S.A. SWISSLIFE IMMOBILIER aux fins de :

“ Au principal 
 
Dire qu'en aucun cas, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], n'est responsable des troubles et dégradations de l'immeuble du [Adresse 5], en titrer toutes conséquences de droit, 

Dire la SCI LATINO, entièrement responsable des désordres dans les caves de l'immeuble du [Adresse 5], en tirer toutes conséquences de droit, en condamnant cette société à rembourser le syndicat des copropriétaires de tous les frais, débours, dépens, directs et/ou indirects exposés par le syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5], 
 
Condamner la SCI LATINO, à verser 5.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive, au syndicat des copropriétaires, 
 
Condamner la SCI LATINO, à verser au syndicat des copropriétaires 4.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
 
 Subsidiairement, si le tribunal estime engager la responsabilité de JGB OPTIQUE : 
 
Dire totalement injustifiée, la procédure diligentée par JGB OPTIQUE et par la SCI LATINO contre le Cabinet MASSON, représentant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], en tirer toutes conséquences de droit, en condamnant in solidum JGB OPTIQUE et la SCI LATINO, à rembourser le syndicat des copropriétaires de tous les frais, débours, dépens, directs et/ou indirects, exposés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], du chef de la procédure de référé diligentée par JGB OPTIQUE et de la présente procédure, 
 
Condamner in solidum JGB OPTIQUE et la SCI LATINO, à verser au syndicat des copropriétaires 7.500 € de dommages et intérêts, pour procédure abusive, 
 
Condamner in solidum JGB OPTIQUE et la SCI LATINO, à verser au syndicat des copropriétaires 4.500 €, au titre de l'Article 700 du code de procédure civile, 
 
 En tout état de cause, 
 
Dire que la SCI LATINO devra prendre intégralement à sa charge, la remise en état du sous-sol des caves, plancher haut, aération etc…, selon devis le moins-disant qui sera retenu par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5], 
 
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant tous recours, bénéfices de discussions et sans caution, étant donné l'urgence, 
 
Rejeter toute fin et/ou conclusions contraires ». 

L'affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 14/08093.

Par actes d’huissier de justice en date des 15, 16 et 18 mars 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] à [Localité 30] a fait assigner, notamment, la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIEN, la S.A.R.L. JGB OPTIQUE et la S.C.I. LATINO en intervention forcée.

Ces affaires ont été enregistrées sous les numéros de RG 15/04901 et 15/05611.

L’ordonnance de clôture du 18 février 2016 a été révoquée.

Le fonds de commerce de la S.A.R.L. JGB OPTIQUE, comprenant son droit au bail, a été cédé à la S.A.R.L. JEAN 10 OPTIQUE le 29 août 2016. 
Par ordonnance en date du 28 septembre 2017 le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une mesure d’expertise complémentaire et désigné de nouveau Monsieur [D] [K] en qualité d’expert, en complément des opérations d’expertise ayant abouti au dépôt du rapport en date du 22 janvier 2014, afin d’examiner les désordres allégués par la S.C.I. LATINO aux termes de ses conclusions d’incident, suite aux investigations réalisées par la société TECHMO HYGIENE le 26 mai 2016.

L’expert a déposé son rapport d’expertise complémentaire le 23 février 2018, préconisant notamment la réalisation de travaux de réfection de canalisations fuyardes de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 30], ayant contribué à l’humidité subie dans la cave louée par la société JBG OPTIQUE. 

Par actes d’huissier en date des 9 et 12 décembre 2016, la S.C.I. LATINO a fait assigner en garantie le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à Paris 20ème, la S.A.R.L. JEAN OPTIQUE et la S.A.R.L. SJ [Adresse 23] devant le tribunal de grande instance de Paris.

L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 16/18103.

Les affaires enregistrées sous les numéros RG 14/08093, RG 15/04901 et RG15/05611 et RG 16/18103 ont été jointes.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2018, la S.A.R.L. JGB OPTIQUE et la S.A.R.L. JEAN 10 OPTIQUE demandent au tribunal de :

Vu les articles 1719 et suivants du code civil, 

Vu les articles 1240 et suivants du code civil (anciennement 1384 du code civil), 

Vu les rapports d’expertise en date du 22 janvier 2014 et du 23 février 2018, 

Vu le contrat de bail conclu le 1er février 2010, 

Vu la jurisprudence, 

Donner acte que Monsieur l’expert ne préconise dans ses rapports du 22 janvier 2014 et du 23 février 2018 la mise à la charge de la société JGB OPTIQUE d’aucun travaux ni aucun frais liés à l’expertise, 

Condamner, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, la SCI LATINO à faire réaliser les travaux de ventilation du local préconisés par l’expert dans son rapport à hauteur de 6.155 euros HT, 

Condamner in solidum, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du Jugement à intervenir, la SCI LATINO, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 17] à faire réaliser les travaux de consolidation du plancher haut de la cave, 

Condamner in solidum, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du Jugement à intervenir, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] à faire les travaux d’étanchéité de la cour, 

Condamner in solidum la SCI LATINO, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 17] à verser à la société JGB OPTIQUE la somme de 2.500 euros à titre de remboursement des frais d’expertise, 

Condamner in solidum la SCI LATINO, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 17] à verser à la société JGB OPTIQUE la somme de 1.327,56 euros HT en réparation de son préjudice matériel subi, 

Condamner in solidum la SCI LATINO, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 17] à verser à la société JGB OPTIQUE la somme de 18.400 euros à titre de réparation de son préjudice de jouissance, 

Condamner in solidum la SCI LATINO, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 17] à régler à la société JGB OPTIQUE SARL la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 avril 2023, la S.C.I. LATINO demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi N° 65-557 du 10/07/1965, 1134 et suivants anc. du code Civil, 1719 et suivants du code civil, 
Vu les rapports d’expertise de M. [K] en date des 22 janvier 2014 et 23 février 2018, 
Vu la cession du fonds de commerce intervenue entre JGB OPTIQUE et JEAN 10 OPTIQUE, 
Vu la clause de renonciation à recours insérée au bail en cas d’humidité, fuites, infiltrations, 

Donner acte à la concluante que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] ne forme aucune demande de condamnation à son encontre, 

Dire et juger les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 5] et [Adresse 17] et JGB OPTIQUE entièrement responsables des désordres litigieux, 

Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 14/08093 - N° Portalis 352J-W-B66-CC2MU



Mettre la SCI LATINO hors de cause, 

Dire et juger JGB OPTIQUE irrecevable et en toutes hypothèse mal fondée en ses demandes à l’encontre de la SCI LATINO, 

Débouter le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de ses prétentions et les sociétés SWISSLIFE IMMOBILIER, SWISS LIFE ASSURANCES DE BIENS et JGB OPTIQUE de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCI LATINO, 

Subsidiairement : Si le tribunal refusait la garantie des syndicats des copropriétaires et de SWISS LIFE ASSURANCES : 

Retenir la répartition suivante : 

- Travaux de ventilation : Non nécessaires au vu de l’aération actuelle suffisante de la cave 
- Travaux de maçonnerie : 34.859,50 euros HT 
• 45 % à la charge du SDC [Adresse 5]
 • 10 % à la charge de la SCI LATINO 
• 45% à la charge du SDC [Adresse 16] 
- Travaux de plomberie : 6.232,49 euros HT 
• 100 % à la charge du SDC [Adresse 5] 
- Travaux d’électricité : 3.197,31 euros HT 
• 70 % à la charge du SDC [Adresse 5] 
• 30 % à la charge de la SCI LATINO 
- Travaux d’étanchéité : 11.303,70 euros HT 
• 100 % à la charge du SDC [Adresse 5] 

Très subsidiairement : Si le tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de la SCI LATINO : 

Condamner les syndicats des Copropriétaires des immeubles [Adresse 5], du [Adresse 17] à Paris 20ème, la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, in solidum à garantir la SCI LATINO de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de la Société JGB OPTIQUE, 

Dans l’hypothèse où le tribunal ordonnerait la réalisation des travaux préconisés sollicités par JGB OPTIQUE : 

Condamner les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 5] et [Adresse 16], à [Localité 30] représentés par leur syndic en exercice et la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS in solidum à prendre en charge l’intégralité du coût des travaux de confortement du plancher haut de la réserve (maçonnerie, plomberie et électricité),

Condamner les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 5] et [Adresse 16], à [Localité 30] représentés par leur syndic en exercice et la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS et JGB OPTIQUE in solidum à prendre en charge l’intégralité du coût d’installation d’une ventilation supplémentaire dans la réserve, 

En tant que de besoin, condamner les mêmes in solidum à payer à la SCI LATINO la somme de 6.155 € HT correspondant aux travaux de ventilation selon devis de l’entreprise [P] ET BEINEIX, à actualiser outre TVA au taux en vigueur à la date des travaux, 

En tout état de cause :

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 30] représenté par son syndic en exercice à réaliser sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, les travaux de reprise de l’étanchéité de la cour préconisés par Monsieur [K] dans son rapport en date du 23.02.2018 p.11 et annexe 6, 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à [Localité 30] représenté par son syndic en exercice à réaliser sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, les travaux de reprise des réseaux et de vérification du montage de la soupape de sécurité du ballon d’eau chaude au sous-sol de l’immeuble par Monsieur [K] dans son rapport en date du 23.02.2018 p.11, 

Condamner in solidum les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 5] et [Adresse 17] à Paris 20ème, les sociétés JGB OPTIQUE et SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, à payer à la SCI LATINO les sommes de : 
- 2.562,05 € TTC au titre des frais d’investigation et travaux de ventilation, outre intérêt au taux légal à compter de la demande ; 
- 10.000 € en réparation de son préjudice moral, 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à Paris 20ème et la société JGB OPTIQUE à verser à la SCI LATINO une somme de 10.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 

Condamner les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 5] et [Adresse 17] à Paris 20ème, les sociétés JGB OPTIQUE, SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, in solidum, à payer à la SCI LATINO la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamner les syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 5] et [Adresse 17] à [Localité 30], la Société JGB OPTIQUES, les SA SWISSLIFE IMMOBILIER et SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, aux entiers dépens comprenant les honoraires d’expertise dont distraction au profit de la SELARL PICHAVANT Avocats, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile, 

Dire qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965, la SCI LATINO sera dispensée de toute participation au sein de la copropriété à la dépense commune des honoraires et dépens relatifs à la présente procédure et aux expertises, 

Ordonner l’exécution provisoire de la décision. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à Paris 20ème demande au tribunal de :

Vu l’article 1353 du code civil (ancien article 1315), 
Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile, 
Vu les articles 1240 et suivant du code civil (anciens articles 1382 et suivants),
Vu les articles 515, 696 et suivants et 700 du code de procédure civile, 

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] à [Localité 30], en ses demandes, fins et conclusions, 

DEBOUTER les parties adverses de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre, 

CONDAMNER tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] à [Localité 30] une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2022, la S.A. SWISSLIFE IMMOBILIER et la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, recherchées en qualité d’assureurs du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 20ème, demandent au tribunal de :

Vu le rapport de Monsieur [K], 
Vu le rapport complémentaire de Monsieur [K] du 23 février 2018, 
Vu le contrat d'assurance n° 012433151, pris ensemble les conditions générales n° 3070G, 
Vu les pièces produites aux débats, 
Vu les articles 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 
Vu les articles 1134 du code civil, 
Vu ensemble les articles 1315 alinéa 1er et 9 du code de procédure civile, 
Vu l’article L 112-6 du code des assurances, 
Vu l’article 783 du code de procédure civile, 

EN CE QUI CONCERNE LA SOCIETE SWISSLIFE IMMOBILIER :

CONSTATER que la S.A. SWISSLIFE IMMOBILIER n’est pas une société d’assurances, 

DIRE ET JUGER que la S.A SWISSLIFE IMMOBILIER n’est nullement l’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], 

METTRE HORS DE CAUSE la S.A. SWISSLIFE IMMOBILIER. 

EN CE QUI CONCERNE LA COMPAGNIE SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS :

Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 14/08093 - N° Portalis 352J-W-B66-CC2MU



A TITRE PRINCIPAL

JUGER que les dommages dont il est recherché réparation ne sont pas accidentels au sens du contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], 

JUGER en conséquence que la garantie de la Compagnie SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS n’est pas susceptible d’être mobilisée, 

JUGER que les dispositions générales n°3070G de la police liant la Compagnie SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] comportent des clauses d’exclusions de garantie, 

JUGER que les dommages liés à l’humidité ainsi que ceux liés vétusté ou au défaut d’entretien sont formellement exclus de la garantie de la Compagnie SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, 

JUGER que pour pouvoir mobiliser la garantie de son assureur, la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] ne doit pas être recherchée pour des désordres liés à l’humidité ainsi que ceux liés vétusté ou au défaut d’entretien, 

En conséquence, 

RETENIR que la garantie de la Compagnie SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] n’est pas mobilisable. 

A TITRE SUBSIDIAIRE

PRENDRE ACTE de ce qu’aucune fuite sur le circuit collectif n’a été constatée par l’expert [K], 

JUGER que la cave dans laquelle se sont manifestés les désordres est privative, 

JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] n’est pas à l’origine de la suppression progressive des moyens de ventilation, 

JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] ne peut être tenu des conséquences de l’activité commerciale des locataires qui ont été librement choisis par la SCI LATINO, 

CONDAMNER en tant que le bailleur professionnel, la SCI LATINO, qui doit être déclarée entièrement responsable des désordres constatés dans la cave de la société JGB OPTIQUE, et en tirer toutes conséquences de droit, 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] dont la responsabilité est engagée pour le défaut d’entretien manifeste de ses canalisations, parties communes, dont le réseau fuyard a été sommairement réparé ; 

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 17], la SCI LATINO, la SARL JBG OPTIQUE, la SARL JEAN 10 OPTIQUE de leurs appels en garantie à l’encontre de SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, 

REJETER toutes les demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 17], la SCI LATINO, la SARL JBG OPTIQUE, la SARL JEAN 10 OPTIQUE de leurs demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles et dépens formulées à l’encontre de SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], in solidum avec le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 17], la SCI LATINO, la SARL JBG OPTIQUE, la SARL JEAN 10 OPTIQUE, ou tout succombant, à verser à SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SARL MANDIN-ANGRAND avocats, avocats à la cour d’appel de Paris.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2023. 

L'affaire, plaidée à l'audience collégiale du 30 janvier 2025, a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

La S.A. SWISSLIFE IMMOBILIER, dont il n’est pas établi qu’elle serait l’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 30], sera mise hors de cause, conformément à sa demande. 

I - Sur les demandes indemnitaires et de réalisation de travaux sous astreinte formées par la S.A.R.L. JGB OPTIQUE, la S.A.R.L. JEAN 10 OPTIQUE et la S.C.I. LATINO :

Les S.A.R.L. JGB OPTIQUE et JEAN 10 OPTIQUE agissent sur le fondement des articles 1719 et suivants du code civil à l’encontre du bailleur, 1240 et suivants du code civil (en visant plus spécifiquement l’ancien article 1384, soit 1242 nouveau, du code civil, garde de la chose) à l’encontre des syndicat des copropriétaires parties à l’instance, en sollicitant la réalisation sous astreinte de divers travaux à la charge de la S.C.I. LATINO, ainsi que des syndicats des copropriétaires des [Adresse 8] et [Adresse 16], outre le remboursement des frais d’expertise, la somme de 1.327,56 €  HT en réparation du préjudice matériel subi et la somme de 18.400 € en réparation du préjudice de jouissance. 

Sur le préjudice de jouissance, elles précisent que la société JBG OPTIQUE subit depuis plus de 7 ans un préjudice de jouissance avéré, n’ayant pas l’usage de cette cave faisant partie des locaux loués, pour lesquelles elle règle un loyer mensuel de 4.600 €, en raison du défaut d’entretien et de réparation imputable aux deux copropriétés (articles 1240 et suivants du code civil) et du manquement de la S.C.I. LATINO à son obligation de délivrance, alors que la cave était bien destinée en vertu du bail à un usage de réserve et que JGB OPTIQUE n’a pu l’utiliser selon cette destination contractuelle du fait de son humidité. 

Elles ajoutent que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce (article 1720 alinéa 1er du code civil) et qu’il a l’obligation d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux loués (article 1719 3° dudit code), sa demande trouvant également son fondement dans la garantie des vices cachés de l’article 1721 du code civil. 

Elles soulignent qu’en application de l’article 18 de l’acte de cession, aucun partage du préjudice de jouissance ne doit être opéré, les sommes allouées revenant exclusivement à la société JGB OPTIQUE qui a supporté depuis l’origine l’intégralité des frais de procédure et d’expertise. 

La S.C.I. LATINO demande sa mise hors de cause et argue de la responsabilité des syndicats des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 5] et [Adresse 17], s’agissant d’une humidité ayant pour origine les fuites identifiées lors de la première expertise, celles mises en évidence par TECHMO HYGIENE et un défaut d’étanchéité de la cour de l’immeuble sis [Adresse 5] : 
* au [Adresse 5] : fuite sur alimentation eau froide, fuite sur canalisation enterrée dans la cour, réseaux communs fuyards et vétustes, défaut d’étanchéité de la cour, 
* au [Adresse 17] : travaux réalisés sur canalisations fuyardes pour contenir les fuites, comme le relève l’expert dans son rapport du 23 février 2018, ayant contribué à l’assèchement de la cave, Monsieur [K] ayant attribué une part de responsabilité à ce syndicat. 

Elle estime que les désordres ne lui sont pas imputables, alors que lorsqu’elle a acquis les lieux, en 1987, la porte d’accès à la cave était déjà murée, les précédents exploitants du café voulant empêcher le vol des alcools forts entreposés dans la cave, de sorte que l’occultation de la baie est ancienne, alors que la locataire ne s’est plainte de l’humidité en signalant des ruissellements sur « le mur du fond » et en n’évoquant une possible « fuite » que le 11 mai 2011, qu’après 15 mois d’activité, ce qui confirme la soudaineté du désordre (pièce n° 4, JGB, courrier électronique du 11/05/2011). 

Elle ajoute que : 
- si l’humidité alléguée avait existé au moment des travaux de réaménagement de la cave réalisés par l’entreprise missionnée par JGB OPTIQUE, celle-ci n’aurait pas manqué de la signaler et n’aurait pas exécuter les travaux, ou aurait à tout le moins émis des réserves sur leur faisabilité et leur pérennité, 
- elle produit une attestation du gérant de la société SATBELL, locataire des lieux du 1er mars 2007 au 15 juin 2009, indiquant n’avoir « jamais constaté une quelconque humidité dans le sous-sol durant cette période », 

- aucune humidité n’a été constatée dans la réserve avant le mois de mai 2011, ce qui constitue une preuve supplémentaire qu’il n’y avait pas alors d’humidité, ce que souligne M. [X], architecte, dans son constat d’état parasitaire du 1er juin 2006 en indiquant « constats d’infiltrations ou humidité anormale : néant » (pièce n° 3), le fait qu’il s’agisse d’un état parasitaire n’amoindrissant pas la portée de ce constat, 
- l’insuffisance de ventilation incriminée par l’expert n’est pas une cause mais une conséquence des désordres, de sorte que c’est par pure opportunité et aux termes d’une contradiction flagrante que l’expert persiste à lui reprocher un prétendu défaut de ventilation de la réserve, qui ne lui est, en tout état de cause, pas imputable et ne serait pas circonscrit à sa cave, à le supposer démontré, 
- elle n’est pas responsable de l’occultation de l’accès à sa cave, antérieure à son acquisition, ni de l’occultation des ventilations liés aux travaux d’aménagement réalisés par JGB OPTIQUE.

Sur le « lavage du sol », elle précise que les sols d’un café ou d’un restaurant ne sont jamais lavés au jet ou à grande eau, ces nettoyages ne pouvant être la cause des désordres, alors que l’activité de brasserie a cessé en 1987 et que l’humidité litigieuse est apparue de manière soudaine en mai 2011, soit 24 ans plus tard, de sorte qu’il ne peut y avoir de lien de causalité entre les deux, ce que confirme Monsieur [N], architecte DPLG, dans son rapport (pièce n° 27). 

Elle précise être une SCI familiale sans compétence particulière en matière immobilier, contrairement aux affirmations de l’assureur SWISSLIFE. 

Sur les travaux de nature à mettre fin aux désordres, elle souligne que le plancher haut de la réserve et la cour sont des parties communes de l’immeuble sis [Adresse 5] et que leur réfection incombe à ce dernier, ainsi qu’au syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] (canalisations et étanchéité de la cour), en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. 

Sur la garantie de la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, elle relève que : 
- le caractère accidentel des désordres est démontré, 
- les conditions générales de la police produite ne sont pas signées, de sorte qu’il n’est pas justifié du caractère contractuel des clauses d’exclusion invoquées et de leur opposabilité au syndicat des copropriétaires et à la S.C.I. LATINO, 
- l’assureur ne démontre pas que les conditions d’application des clauses d’exclusion de garantie alléguées sont remplies (dommages provenant d’un défaut d’entretien ou d’un manque de réparations indispensables auxquelles il n’aurait pas été remédié, vétusté, incurie dans les réparations ou l’entretien, humidité et condensation), étant rappelé que l’humidité n’est pas la cause des désordres mais la conséquence de fuites et infiltrations, 
- ces clauses ne sont pas formelles et limitées en application de l’article L. 113-1 du code des assurances, 
- il en est également de même de la clause excluant tout dommage dû à l’humidité et la condensation sans distinguer la cause de celles-ci, dont l’application aboutirait à exclure de la garantie l’humidité ou la condensation dues à des événements garantis, ce qui viderait la police de son objet. 
Décision du 03 Avril 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 14/08093 - N° Portalis 352J-W-B66-CC2MU



Sur les demandes indemnitaires de JGB OPTIQUE, elle souligne que : 
- elles sont irrecevables dès lors que JGB OPTIQUE a cédé son fonds de commerce et son droit au bail à la société JEAN 10 OPTIQUE, le 29 août 2016 et ne dispose donc plus d’un titre d’occupation des lieux de sorte qu’elle est sans qualité à solliciter la réalisation de travaux dans les lieux loués ni à alléguer d’un prétendu trouble de jouissance, arrêté au mois de mai 2018 inclus, 
- le contrat de bail, qui la liait à la S.C.I. LATINO, lui interdisait de prétendre à une diminution de loyer en cas « d’humidité, fuites, infiltrations… » (article 5 § 8 du bail), 
- elle ne peut être condamnée à réaliser sous astreinte des travaux qui concernent les parties communes de l’immeuble, 
- la ventilation préconisée par l’expert judiciaire ne présente aucune utilité, selon les propres observations de l’expert, la réserve étant aujourd’hui asséchée et son sol complètement sec, des cartons et du papier y étant stockés, qui ne présentent aucune dégradation, ce qui démontre qu’elle est parfaitement conforme à son usage (rapport du 23 février 2018, page 8), 
- l’expert précise au demeurant que la ventilation supplémentaire aurait seulement pour « but d’améliorer les choses en retrouvant la ventilation qui existait au moment de la conception de l’immeuble » (rapport du 23 février 2018, page 15), de sorte qu’elle relève plus d’une amélioration que d’une véritable nécessité en l’état actuel des choses, 
- un huissier de justice n’a constaté, le 23 février 2023, en passant sa main, aucune « humidité particulière », l’aération « de la pièce » étant « satisfaisante », 
- l’architecte qu’elle a missionné, Monsieur [N], confirme dans son rapport que les ventilations existantes « suffisent à évacuer l’humidité naturelle » (pièce n° 27), 
- JGB OPTIQUE est en partie responsable du défaut de ventilation retenu par l’expert, lors du nouvel aménagement de la façade réalisé par ses soins (rapport du 22 janvier 2014, page 18), 
- le locataire a exploité les lieux pendant 15 mois, sans aucune remarque ni réclamation avant de signaler l’humidité dans la réserve, 
- dès qu’elle a été informée du problème d’humidité en cave, elle a missionné une entreprise pour y remédier et a ensuite sollicité de la copropriété l’autorisation d’installer une VMC (pièces n° 5 à 7), 
- sur le « prétendu préjudice de jouissance », elle souligne que la réserve est aujourd’hui asséchée (rapport du 23 février 2018, page 8) et que selon l’expert, même au plus fort des désordres, elle demeurait utilisable pour stocker des matériaux non hydro sensibles, rappel étant fait qu’une cave « n’est pas réputée pour être dépourvue de toute humidité » (rapport, page 18), de sorte que JGB OPTIQUE ne justifie d’aucun trouble de jouissance, outre qu’elle lui a accordé une remise de trois mois de loyer pour réaliser les travaux d’aménagement des lieux et qu’elle n’a manqué ni à son obligation de délivrance ni à son obligation d’entretien envers sa locataire. 

A titre subsidiaire, sur la prise en charge des travaux nécessaires, elle conteste la répartition proposée par l’expert judiciaire, alors que le seul manquement allégué à son encontre consiste à ne pas avoir suffisamment aéré sa cave et considère que la responsabilité des deux syndicats des copropriétaires doit être recherchée prioritairement, la sienne ne devait l’être que de façon moindre (proposition de répartition par travaux). 

A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation des syndicats des copropriétaires à entreprendre les travaux de nature à remédier aux désordres préconisés par l’expert judiciaire et sollicite la réparation de ses préjudices (frais d’investigation et de réparation, 2.562,05 € TTC), tels que retenus par l’expert. 

Elle sollicite également la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, en l’absence de lien de causalité entre les désordres et l’aération dans les caves, ainsi que la condamnation au même titre de JGB OPTIQUE, dont l’expert a mis en évidence la part de responsabilité dans la réalisation du dommage allégué et le peu d’impact des désordres constatés sur la jouissance des lieux (10.000 € chacun). 

Elle argue également d’un préjudice moral lié à l’énergie qu’elle a dû déployer pour mener à ses frais avancés des investigations afin d’identifier les causes essentielles des désordres et au titre des désagréments liés au suivi de l’expert judiciaire et à la procédure judiciaire en cours (10.000 €). 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 20ème, qui n’a pas conclu suite à son assignation, demande à ce qu’il soit jugé que la SCI LATINO serait entièrement responsable des désordres en caves de l’immeuble et la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 5.000 € « à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive » (que la SCI LATINO n’avait pas engagée, au fond, à cette date), outre la somme de 7.500 € de dommages et intérêts « pour procédure abusive » à l’encontre des sociétés JGB OPTIQUE et SCI LATINO (qui n’avaient engagées aucune action au fond à cette date).

Il fait valoir que l’expert a estimé que l’absence « quasi-totale » de ventilation est la conséquence des multiples transformations du local par les différents occupants qui s’y sont succédés dont la société JGB OPTIQUE, notamment, comme il en ressort de la note de synthèse de l’expert (compte-rendu n° 3 valant note de synthèse n° 2), l’humidité des caves étant la conséquence de la suppression de la grille de ventilation des soupiraux (i) et d’une baie murée dans la cave privative de la S.C.I. LATINO, louée en même temps que le magasin du rez-de-chaussée, où se trouve le magasin d’optique JGB. 

Il argue de l’aggravation de cette humidité par d’anciens usages qui avaient été effectués de la cave, notamment en installant une cloison, et par l’activité antérieure du rez-de-chaussée, le magasin ayant été jadis le prolongement du café SCI LATINO, dont le sol recouvert de carrelages était nettoyé au jet d’eau. 

Il souligne n’avoir jamais été informé de l’humidité importante dans la cave ni de l’état de dégradation du plancher haut de ladite cave, ni de ce qu’un mur avait été construit dans la cave, occultant une grande partie de l’aération.

Il ajoute que : 
- l’affaiblissement de la structure porteuse du plafond des caves résulte d’un lent processus d’oxydation des fers, du fait de l’absence de ventilation des caves, 
- aucun propriétaire n’a attiré l’attention du syndic de l’état de dégradation/pourrissement des caves, 
- la S.C.I. LATINO et/ou ses locataires, en ayant obstrué la quasi-totalité des arrivées d’air, ont seuls contribué à la dégradation de leurs caves, principalement le plafond, dont ils demandent aujourd’hui réparation au syndicat des copropriétaires, 
- il leur appartient de prendre en charge la totalité des frais de remise en état, le syndicat des copropriétaires n’ayant jamais eu accès à cette cave totalement privative, 
- les préjudices allégués par JBG OPTIQUE sont « totalement aberrants » tant dans leur nature que dans leurs montants, l’expert ayant souligné que le locataire effectuait un « joyeux mélange » pour tenter de justifier certains frais entre ces multiples magasins, alors que seul est dans la cause celui du [Adresse 2], 
- l’expert ne retient pas, à juste titre, le coût des étagères installées dans la cave par le locataire,
- le « soi-disant coût de sous-traitance du montage des lunettes, salaire du livreur », l’expert ne l’a pas retenu puisqu’il s’agit en réalité de « refacturation entre les divers établissements du gérant de la boutique », 
- la procédure engagée par JGB OPTIQUE n’a qu’un « aspect mercantile », 
- l’expert ne tire pas les conséquences logiques de ses contestations en imputant 60 % de l’origine des désordres à des fuites sur réseaux non constatées, à parts égales avec la vétusté du plancher, puis 40 % à un défaut de ventilation des caves, 
- il y a lieu de faire porter l’intégralité du montant des travaux de remise en état du plancher haut des caves et la remise de l’aération desdites caves de préférence à la S.C.I. LATINO in solidum avec JGB OPTIQUE, es qualité de locataire, qui auraient dû signaler les désordres en caves au syndic de la copropriété. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 30] conteste que la ou les fuite(s) proviendrai(ent) d’une partie commune, l’expert se contentant selon lui de mentionner des « éléments fuyards » dans la cave de l’immeuble contigu du [Adresse 17] et il estime que le lien de causalité entre d’éventuelles fuites (non établies) sur une canalisation de la cave de son immeuble et les désordres survenus dans la cave voisine n’est pas établi, l’expert se basant sur de simples « suppositions ».

A titre subsidiaire, il conteste les demandes indemnitaires formulées, estimant que la cave est utilisable en l’état, l’expert soulignant en outre qu’il existera toujours « une certaine humidité dans un sous-sol enterré dont les murs ne sont pas étanches et qui sont affectés de remontées capillaires » (rapport, page 15).  

La S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 30] (contrat ayant pris effet le 1er janvier 2010 et expirant le 1er janvier 2013), conteste la mobilisation de sa garantie (elle précise que la dernière page des conditions particulières est bien signée et qu’il n’est pas exigé que les conditions générales le soient, en réponse à des moyens formulées à ce titre par la S.C.I. LATINO). 

Elle invoque une absence de garantie, au motif que le sinistre n’aurait pas un caractère accidentel, l’accident étant défini à l’article 1er des conditions générales de la police comme tout événement soudain, involontaire et imprévu, ainsi que des exclusions de garantie, qu’elle estime formelles et limitées, pour défaut d’entretien caractérisé des réseaux, ayant provoqué l’humidité, pour les dommages « ayant pour cause manifeste la vétusté, l’incurie dans les réparations et l’entretien » et pour les dommages causés par « l’humidité et la condensation » (conditions générales, page 11, point 8.3), s’agissant d’un préjudice causé par l’humidité persistante de la cave.

A ce titre, elle souligne que la fragilisation du plancher est liée à l’humidité ambiante de la cave et à l’absence de ventilation et qu’il est impossible de considérer que le désordre survenu serait accidentel au sens de la police, celui-ci s’étant bien constitué à mesure du temps passant et non de façon spontanée. 

Sur le fond, elle conteste la responsabilité de son assuré, estimant qu’aucune « fuite provenant du circuit collectif » n’aurait été démontrée et arguant du fait que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] n’aurait pas été informé par le bailleur professionnel ou les locataires successifs de l’état de vétusté du plancher haut de la cave. 

Elle fait également valoir en défense que c’est la S.C.I. LATINO qui a choisi de louer son bien à un exploitant de café et que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] n’a pas à subir les conséquences de l’activité du locataire auquel la S.C.I. LATINO a choisi librement de consentir un bail. 

En résumé, pour la société SWISSLIFE : 
- aucune fuite n’a été constatée sur le circuit collectif, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] n’étant pas à l’origine de la suppression progressive des moyens de ventilation, ni des conséquences de l’activité commerciale des locataires librement choisis par la S.C.I. LATINO, 
- le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] n’a jamais été informé de l’humidité régnant dans la cave et de la fragilisation des planchers hauts, n’ayant pas accès à cette cave privative, outre que la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ne pourrait qu’être « partagée » avec celle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] en raison de fuites en sous-sol dans cet immeuble et de l’état du réseau, ayant imprégné le mur mitoyen avec l’immeuble du [Adresse 5] d’humidité.  

***
Au préalable, le tribunal déclarera la S.A.R.L. JBG OPTIQUE, qui a cédé son fonds de commerce le 29 août 2016 (pièce n° 32) irrecevable en ses demandes de réalisation de travaux sous astreinte, faute de qualité à agir, ces mêmes demandes étant par ailleurs formulées par la S.A.R.L. JEAN 10 OPTIQUE, qui est recevable à agir à ce titre (et pour partie par la S.C.I. LATINO également). 

Par ailleurs, aucune demande indemnitaire n’est formée par la S.A.R.L. JEAN 10 OPTIQUE, les parties ayant convenu, aux termes de l’article 18 (Dispositions particulières) de fonds de commerce conclu entre la S.A.R.L. JGB OPTIQUE et la S.A.R.L. JEAN 10 OPTIQUE que : 
« le cédant a précisé au bailleur que cette procédure [concernant un dégât des eaux survenu dans la cave des locaux où le fonds de commerce est exploité] le concerne personnellement et donc quel qu’en soit l’issue, elle sera à son bénéfice exclusivement, et ce en accord avec le cessionnaire qui en a été informé ». 

1-1 Sur les désordres, leur matérialité et leur origine :

Les désordres d’humidité faisant l’objet du présent litige sont décrits en pages 12 à 14 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [D] [K] déposé le 22 janvier 2014 et consistent en une humidité très importante affectant la cave correspondant au lot n° 47 de copropriété, d’une surface de 20 m², à l’origine d’une forte odeur régnant dans cette cave, avec : 

* des poutrelles métalliques et de plâtre armé « complètement corrodées », 
* des morceaux de plâtre tombant au sol, poussés par la rouille, 
* un solivage de renfort placé pour prévenir un effondrement lui aussi attaqué par la rouille, notamment au niveau des scellements dans la maçonnerie, 
* des étagères en mélaminé, installées dans la cave, gorgées d’eau et se déformant, les cartons stockés étant par ailleurs « recouverts de moisissures ». 

La matérialité des désordres est ainsi établie. 

S’agissant de leurs origines, les opérations d’expertise judiciaire ont permis d’établir que ces désordres d’humidité provenaient : 

* d’un défaut ventilation en sous-sol, à la suite de modifications successifs des locaux (ex. : suppression de la grille du soupirail lors de travaux de modification de la façade des locaux réalisés en 1988 sans rétablissement des ventilations, travaux exécutés par la société JGB OPTIQUE au cours desquels le « totem » dans lequel « devait se trouver la ventilation a été démoli », etc.), ayant progressivement abouti à la disparition d’une ventilation efficace du sous-sol, 

* de fuites sur les réseaux EV et [Localité 25] de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 30] : 
- fuite constatée le 18/04/2012 puis réparée « récemment » dans la descente des caves des parties communes (ayant généré une humidité dans cette zone telle que l’assèchement « ne pouvait pas être immédiat et que le temps nécessaire a été relativement long », rapport d’expertise complémentaire du 23 février 2018), 
- outre une absence d’isolant ou de fourreau pouvant générer un phénomène de condensation à certains périodes, 
- et la vétusté du plancher ayant subi « les nombreux lavages inhérents à l’activité » précédemment « exercée dans les locaux du rez-de-chaussée » (café), 
 
Le rapport d’expertise complémentaire déposé par Monsieur [D] [K] le 23 février 2018 (pages 8 à 10 en particulier), à la suite de nouvelles investigations réalisées par la société TECHMO HYGIENE, a permis de mettre en évidence en sus : 
- une fissure ouverte sur 1,50 m de la canalisation enterrée évacuant les eaux chargées de tout l’immeuble, ayant contribué à l’imprégnation du sol et des caves jouxtant la cour (canalisation remplacée par la copropriété, les travaux ayant été confiés à l’entreprise JR), 
- des fissurations au sol de la cour, constituant des zones d’infiltration dans le sol, ayant eu des conséquences sur l’humidité des caves, 
- la création d’une ventilation basse, associée à la ventilation haute sur rue de faible section, dans le mur correspondant à l’ancienne porte donnant sur la cave litigieuse, ayant permis de rétablir « une circulation de l’air, favorisant ainsi l’assèchement », 
 - une partie des descentes en PVC gris (relativement récente) et un collecteur horizontal réparé « provisoirement avec du Paxalumin pour contenir les fuites » dans le mur en moellons séparant une cave de l’immeuble sis [Adresse 17] de celle de l’immeuble sis [Adresse 2], ces derniers constats, effectués le 28 novembre 2017, ayant permis à l’expert judiciaire d’estimer que « les canalisations de l’immeuble du [Adresse 17] ont été et restent dans une moindre mesure à l’origine » de l’humidité relevée « dans la cave du local commercial de la SCI LATINO » (rapport, page 9). 

L’expert judiciaire retient donc trois causes des désordres et conclut en page 10 de son rapport complémentaire que l’humidité dans la cave du local commercial de la SCI LATINO est imputable : 
- aux syndicats des copropriétaires des [Adresse 5] et [Adresse 2] « du fait de ses réseaux fuyards », 
- à « la S.C.I. LATINO » du fait du défaut de ventilation de la cave alors que les locaux avaient été occupés antérieurement par un café, 
- au syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] du fait de son réseau fuyard en cave. 

1-2 Sur les responsabilités :

1-2-1 S’agissant de la S.C.I. LATINO :

Selon les dispositions de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé, de par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée, ce qui implique au premier chef de délivrer des locaux salubres. 

Il en résulte que si les lieux loués sont situés dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété, le bailleur, tenu de garantir la jouissance paisible des locaux, ne peut être exonéré de toute responsabilité en cas de trouble de jouissance provenant des parties communes que s’il établit avoir accompli les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour mettre fin à ce trouble, à défaut, il s’expose à être condamné à réparer le préjudice subi par le preneur (ex. : Cour d’appel de [Localité 29], Pôle 5 – Chambre 3, 11 janvier 2023, n° RG 20/01950).

Prévue à l’article 1719 du code civil, l’obligation de délivrance du bailleur impose à celui-ci de délivrer des locaux conformes à la destination prévue au bail commercial. 

En vertu de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

En l’espèce, le bail conclu pour une activité d’audioprothèse, impose au bailleur d’assurer à ses locataires la jouissance paisible et la délivrance conforme des locaux donnés à bail, incluant notamment une boutique avec vitre sur rue, une arrière-boutique et une cave au sous-sol « à usage de réserve desservie par un escalier intérieur » (lot n° 1 ; pièce n° 1 produite par les S.A.R.L. JGP OPTIQUE et JEAN 10 OPTIQUE, bail commercial conclu le 1er février 2010, page 5/37). 

A ce