Tribunal Judiciaire · Procédure accélérée fond — 10 avril 2025

Minute n° :


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

10 AVRIL 2025



N° RG 24/01682 - N° Portalis DB22-W-B7I-SRF5
Code NAC : 72I



DEMANDEURS :

1/ Le syndicat Principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] représenté par son syndic, la SOCIETE DES CENTRES COMMERCIAUX, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 689 801 231 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

2/ Le [Adresse 15] [Adresse 11] 78150 LE CHESNAY représenté par son syndic, la SOCIETE DES CENTRES COMMERCIAUX, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 689 801 231 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Non comparants, représentés par Maître Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [J], 
demeurant [Adresse 4],
[Localité 6],

Non comparant, ni représenté. 


DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 10 FÉVRIER 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 
10 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Avril 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.


* * * * * *


EXPOSE DU LITIGE

M.[U] [J] est propriétaire des lots n°36028, 36043 au sein de la résidence [Localité 12], sise [Adresse 3]. 
M. [J] a été condamné à trois reprises pour non paiement des charges de copropriété : par jugement du 26 juin 2014 du tribunal d’instance de Versailles, par jugement du 19 octobre 2017 du tribunal d’instance de Versailles et par arrêt du 
13 septembre 2022 de la cour d’appel de [Localité 16] au titre des charges impayées arretées au 2ème trimestre 2019 inclus.

Faisant grief à M. [J] de ne toujours pas payer ses charges de copropriété, le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] et le syndicat secondaire des copropriétaires de la [Adresse 14], tous deux pris en la personne de leur syndic, la Société des Centres Commerciaux, lui ont fait signifier, par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2023 remis à étude, un commandement de payer les charges de copropriété pour un montant total de 27.662,70 euros, dont 231,53 euros de frais d’acte.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] et le syndicat secondaire des copropriétaires de la [Adresse 14], tous deux pris en la personne de leur syndic, la Société des Centres Commerciaux, ont, par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024 remis à étude, fait assigner M. [J] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et de l’article 481-1 du code de procédure civile, de :
- déclarer recevables et bien fondés leurs demandes, 
- condamner M. [J] à payer au syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, la somme de 23.587,50 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 1er trimestre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 7.791,70 euros à compter du commandement de payer du 21 mars 2023 et pour le surplus à compter de l’assignation,
- condamner M. [J] à payer au [Adresse 15] [Adresse 13], pris en la personne de son syndic, la somme de 12.169,25 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 1er trimestre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 19.639,47 euros à compter du commandement de payer du 21 mars 2023 et pour le surplus à compter de l’assignation,

- condamner M. [J] à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
- condamner M. [J] à leur payer la somme de 3.500euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la signification du jugement et de l’éventuelle exécution, outre le droit de plaidoirie de 13 euros.

A l’audience du 10 février 2025, le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] et le syndicat secondaire des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13], tous deux représentés par leur conseil, ont maintenu leur demande. La question de la recevabilité du commandement de payer au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi du
10 juillet 1965, notamment s’agissant de l’exigence de distinguer les provisions exigées au titre de l’exercice en cours de l’arriéré de charges, a été soulevée d’office par le président du tribunal. Les demandeurs ont indiqué par la voix de leur conseil ne pas avoir d’observations sur ce point mais ont rappelé que M. [J] ne réglait ses charges que lorsqu’il y était contraint par une décision de justice.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l'audience.

 
M. [J], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 29 novembre 2024, n’a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.


L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 9], modifié par l’ordonnance du 
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de leur demande, le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] et le syndicat secondaire des copropriétaires de 
la [Adresse 14] versent notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété et l’avis de mutation attestant de la qualité de copropriétaire de M. [J] pour les lots n°36028 et 36043,
- plusieurs mises en demeure de payer les charges de copropriété et relances adressées par le syndic au défendeur en dates des 29 novembre 2019, 
23 avril 2021 et 17 mai 2021,
- un commandement de payer la somme de 27.662,70 euros, dont 7.791,70 euros au titre des charges de copropriété du syndicat principal impayées, 19.639,47 euros au titre des charges de copropriété du syndicat secondaire impayées et 
231,53 euros de coût d’acte, signifié le 21 mars 2023 au défendeur,
- un relevé de compte sur la période courant du 1er juillet 2019 au 19 mars 2024 s’agissant des charges dues au syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] pour un solde débiteur de 12.169,25 euros,
- un relevé de compte sur la période courant du 1er juillet 2019 au 19 mars 2024 s’agissant des charges dues au syndicat secondaire des copropriétaires de la [Adresse 14] pour un solde débiteur de 23.587,50 euros,
- divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2019 au 
31 mars 2024,
- les avis d’apurement de charges pour les exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales du syndicat principal 
des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] en dates des 
20 juin 2019, 22 décembre 2020, 10 juin 2021, 2 juin 2022, 15 juin 2023, 
13 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du syndicat secondaire de la résidence [Localité 12] [Adresse 7] [Localité 8] en dates des 21 novembre 2019, 3 décembre 2020, 6 décembre 2021, 30 novembre 2022, 23 novembre 2023 et 20 novembre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux,
- une attestation de non-recours à l’encontre de ces assemblée générales.

En l’espèce, le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] et le syndicat secondaire des copropriétaires de la [Adresse 14] justifient avoir fait signifier à M. [J], par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2023, un commandement de payer la somme de 27.662,70 euros, dont 7.791,70 euros au titre des charges de copropriété du syndicat principal impayées, 19.639,47 euros au titre des charges de copropriété du syndicat secondaire impayées et 231,53 euros de coût d’acte.

Ce commandement de payer indique notamment : “Je vous rappelle que vous êtes copropriétaire et qu’à ce jour, vous êtes débiteur de charges de copropriété détaillées ci-dessous. 
En conséquence, je vous fais COMMANDEMENT DE PAYER dans les QUARANTE HUIT HEURES à compter de la date indiquée en tête du présent acte entre les mains, de : SCP LE [Localité 8] TRIANON C/O SCC [...] 
Charges de copropriété du syndicat principal impayées : 7.791,70
Charges de copropriété du syndicat secondaire impayées : 19.639,47
Coût du présent acte : 231,53
Total : 27.662,70”

Force est de constater que ce commandement de payer ne met pas en demeure M. [J] de régler une provision, mais l’ensemble d’un arriéré global de charges, à hauteur de 7.791,70 euros pour le syndicat principal et 19.639,47 euros pour le syndicat secondaire. Il ne fait par ailleurs pas expressément mention d’une provision impayée et mentionne un délai de 48 heures et non de trente jours.
Ce commandement de payer n’indique en conséquence pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Il résulte de ces éléments que M. [J] ne pouvait, à la lecture de ce commandement de payer, comprendre précisément la somme dont il devait s’acquitter dans le délai de trente jours pour éviter d’être poursuivi selon la procédure accélérée au fond pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours. 

Les mises en demeure et relances antérieures n’indiquent pas non plus ces éléments avec précision.

En conséquence, ni le commandement de payer du 21 mars 2023 ni les mises en demeure antérieures ne répondant aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 
10 juillet 1965, les demandes formées par le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] et le syndicat secondaire des copropriétaires de la [Adresse 14], dans le cadre de la présente instance, en ce compris la demande de dommages et intérêts, sont irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] et le [Adresse 15] [Adresse 13], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens.

Ils seront en outre déboutés de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, 

Déclare le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] et le syndicat secondaire des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] ([Adresse 5]), chacun représenté par son syndic en exercice, irrecevables en leurs demandes, 

Déboute le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] et le [Adresse 15] [Adresse 13] [Localité 1], chacun représenté par son syndic en exercice, de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] et le syndicat secondaire des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] [Localité 1], chacun représenté par son syndic en exercice, aux dépens de l’instance.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 AVRIL 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE
Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY