Tribunal Judiciaire · Quatrième Chambre — 10 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Quatrième Chambre
JUGEMENT
10 AVRIL 2025
 

N° RG 22/02237 - N° Portalis DB22-W-B7G-QOD7
Code NAC : 54G 
 
DEMANDEUR :

Monsieur [R] [W] 
professeur de judo
né le 04 Août 1976 à [Localité 16]
[Adresse 2]
[Localité 12]

représenté par Me Valérie JOLY, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant


DEFENDEURS :

S.A.R.L. LA DIVISION DU BATIMENT, 
immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 819 412 511
[Adresse 4]
[Localité 13]

défaillante

S.A. MIC INSURANCE,
immatriculée au RCS de Paris sous le n°885 241 208, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège, venant aux droits de MILLENNIUM INSURANCE COMPANY, société de droit étranger dont le siège social est situé [Adresse 1] GIBRALTAR, et dont l’agent souscripteur en France est la société LEADER UNDERWRITING, SAS enregistrée au RCS de Versailles sous le n° 750686941, dont le siège est situé [Adresse 3].
[Adresse 3]
[Localité 9]

représentée par Maître Alexandre OPSOMER de la SCP OPSOMER, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Maître Charles DE CORBIERES de la SCP VILLENEAU ROHART SIMON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant


Copie exécutoire à Me Maddy BOUDHAN, Me Ondine CARRO, Me Ghislaine DAVID-MONTIEL, Me Valérie JOLY, Maître Alexandre OPSOMER

S.D.C. DE LA COPROPRIETE SITUEE [Adresse 2], 
représentée par son Syndic en exercice, la société Matera, Société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 825 188 576
Chez son Syndic, la société Matera
[Adresse 5]
[Localité 8]

défaillant

Monsieur [N] [K]
né le 03 Mai 1981 à [Localité 17] (ARMENIE)
[Adresse 4]
[Localité 14]

représenté par Maître David HARUTYUNYAN de la SELARL ESTRADE, AZAD & HARUTYUNYAN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Me Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Monsieur [Y] [C]
né le 18 Février 1981 à [Localité 20]
[Adresse 6]
[Localité 11]

représenté par Me Maddy BOUDHAN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Nejma LABIDI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [J] [Z]
né le 10 Décembre 1985 à [Localité 15] (SRI LANKA)
[Adresse 7]
[Localité 10]

représenté par Me Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant


ACTE INITIAL du 11 Avril 2022 reçu au greffe le 21 Avril 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 30 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Avril 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mme DUMENY, Vice Présidente
Monsieur BRIDIER, Vice-Président
Madame BARONNET, Juge
En présence de Monsieur [O] [P], candidat à l’intégration directe

GREFFIER :
Madame GAVACHE
En présence de Madame [U], greffière stagiaire
FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS

Le 2 mai 2018, Monsieur [R] [W] a acquis auprès de Madame [S] [F] épouse [E] un bien immobilier en copropriété, composé d’un logement à aménager au rez-de-chaussée et premier étage , de parties communes spéciales et de deux emplacements de parking, situé [Adresse 2], suivant acte reçu par Maître [T] [A], notaire à [Localité 19]. 

Cette acquisition a eu lieu par l’intermédiaire de la société WALDIMMO, agence immobilière dirigée par Monsieur [Y] [C].

La SARL La Division du Bâtiment a commencé des travaux conformément au devis adressé à Monsieur [W] le 12 janvier 2018, préalablement à la vente, prévoyant:
- la rénovation des parties privatives du logement, pour un montant de 30.362,30 euros HT ; 
- la rénovation des parties communes, pour un montant de 42.370 euros HT ;. 
soit un montant total de 72.732,30 euros HT, 80.005,53 euros TTC. 

Se plaignant d’un abandon de chantier par la société La Division du Bâtiment et de diverses malfaçons et non-façons, Monsieur [W] a fait dresser deux procès-verbaux de constat d’huissiers de justice les 27 juillet et 16 novembre 2018 puis a assigné les 1er et 7 mars 2019 ladite société et le syndicat des copropriétaires afin qu’une mesure d’expertise judiciaire soit ordonnée. 

Par ordonnance du 4 avril 2019, le juge des référés a désigné Madame [V] [D], remplacée par Monsieur [G] [I], en qualité d’expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 18 avril 2020.

Par exploit délivré en date du 11 avril 2022, Monsieur [W] a assigné la société La Division du Bâtiment et son assureur MIC Insurance, Monsieur [K] en qualité d’architecte, le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Matera, Monsieur [Z], en qualité de syndic provisoire, ainsi que Monsieur [C] aux fins d’indemnisation de ses préjudices causés par l’absence d’exécution et la mauvaise exécution des travaux.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2023, Monsieur [W] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1224, 1231-1, 1240, 1792-1,1792-6, 1831-1 et suivants du code civil, 3 et suivants de la loi du 2 janvier 1970, 7 et suivants du décret 67-223 du 17 mars 1967, L. 241-1 et suivants du code des assurances et L. 227-1 et L.225-251 du code de commerce de :
- Prononcer la résiliation judiciaire du contrat conclu avec la société La Division du Bâtiment à la date du 5 octobre 2018. 
- Prononcer la réception judiciaire à la date du 5 octobre 2018. 
- Condamner in solidum la société La Division du Bâtiment, la société Millenium Insurance Company, Monsieur [N] [K], Monsieur [Y] [C], Monsieur [J] [Z] à lui verser les sommes suivantes : 
- 72.004,16 € en remboursement des sommes réglées au titre des travaux litigieux, 
- 98.455,68 au titre des travaux réparatoires et d’achèvement, 
- 44.311,49 € au titre du préjudice financier, 
- 13.500 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance, 
- 80.000 € à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de vendre le bien au meilleur prix et dans des conditions normales, 
- 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral,
- Condamner in solidum la société La Division du Bâtiment, la société Millenium Insurance Company, Monsieur [N] [K], Monsieur [Y] [C], Monsieur [J] [Z] à lui verser la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile 
- Débouter Monsieur [K], Monsieur [C], Monsieur [Z] et la société Millenium Insurance Company de l’ensemble de leurs demandes à son encontre 
- Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire,
- Condamner in solidum La Division du Bâtiment, la société Millenium Insurance Company, Monsieur [N] [K], Monsieur [Y] [C], Monsieur [J] [Z] aux entiers dépens, en ce compris les frais de constats d’huissier préalable à l’engagement de la procédure et les frais d’expertise judiciaire, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Valérie Joly, avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 novembre 2022, Monsieur [Y] [C] forme les demandes suivantes sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil : 
- Le mettre hors de cause
- Juger que le demandeur ne démontre nullement de faute, ni le préjudice, ni de lien de causalité afin d’engager sa responsabilité personnelle en qualité de dirigeant de la société WALDIMMO, liquidée. 
- Débouter le demandeur de l’intégralité de ses moyens, fins et conclusions 
- Condamner Monsieur [W] à lui payer une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
 
Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 26 avril 2024, Monsieur [N] [K] demande au tribunal de:
- Débouter Monsieur [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
- Condamner Monsieur [W] à lui payer la somme de 1 euro symbolique à titre de procédure abusive ; 
- Condamner Monsieur [W] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Prononcer une amende civile à l’encontre de Monsieur [W] en application de l’article 32-1 du code de procédure civile ; 
- Condamner Monsieur [W] aux entiers dépens ; 
- Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir s’agissant des dispositions faisant droit aux demandes de Monsieur [W]. 

Par conclusions du 6 novembre 2023, la société MIC Insurance forme les demandes suivantes au visa de l’article 9 du code de procédure civile, les articles 1792 et suivants, 1231 et suivants, et 1303 du code civil et les articles L.112-6 et A.243-1 du code des assurances :
A titre principal
- Débouter Monsieur [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formulées à son encontre ; , 


- Condamner Monsieur [W] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner Monsieur [R] [W] aux entiers dépens. 

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une condamnation : 
- Réduire et limiter toute condamnation au montant retenu par l’expert judiciaire, 
- Débouter Monsieur [W] pour le surplus ; 
- Déclarer les plafonds de garanties et la franchise contractuelle stipulées dans la police de la compagnie MIC Insurance opposables à Monsieur [W], 
- Déduire la franchise de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre au titre des garanties complémentaires. 

Dans ses conclusions du 4 mars 2024, Monsieur [J] [Z] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 9 du code de procédure civile, l’article 1353 du code civil, la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967, la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972, de:
- Le déclarer recevable et bien fondée en sa demande, 
- Débouter Monsieur [W] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions, 
- Condamner Monsieur [W] au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner Monsieur [W] aux entiers dépens. 

La société La Division du Bâtiment et le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2] n’ont pas constitué avocat de sorte que la décision sera réputée contradictoire.

* * * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture a été prononcée le 17 mai 2024 et l’affaire a été plaidée le 30 janvier 2025 à l’audience tenue par la formation collégiale qui a mis la décision en délibéré ce jour.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les désordres

Sur leur existence

Le 27 juillet 2018, Monsieur [W] a fait constater, avec les autres copropriétaires, les désordres et l’inachèvement des travaux par un huissier de justice qui a notamment relevé les éléments suivants :
- Portail
- un trou dans lequel se trouve une nourrice derrière un pilier inachevé correspondant à une installation provisoire en vue de l’installation d’une cuve d’eau alimentant l’ensemble des lots
- raccordement provisoire électrique avec des câbles traversant le préau et en façade de la maison principale
- le portail n’est pas motorisé
- des gaines ressortent d’un pilier creux

- Zone citerneau
- un début de tranchée par lequel passent des raccordements à même le sol sans sable protecteur
- fourreaux non ensevelis et fils dénudés visibles
- absence de boîtier électrique sur la façade
- tuyau de raccordement des eaux pluviales est visible en surface

- Parking
- parkings extérieurs non réalisés
- absence de marquage des places de parking sous le préau 
- gravats et objets non évacués

- Installation électrique
- installation électrique non réalisés
- détection de mouvement des éclairages extérieurs non réalisée

- Toitures
- nettoyage des toitures non réalisé

- Local poubelles non réalisé

- Portillon
- absence d’interphone
- tranchées sur la droite du portillon avec fourreaux et câbles non raccordés visibles
- gravats non évacués
- murs et piliers abîmés non rénovés
- encastrement de voffrets de branchement non réalisés

- Plomberie
- arrivée générale jusqu’au collecteur non installée

- Propriété [W]
- terrain irrégulier, non nivelé
- benne orange devant l’accès à la propriété

L’huissier de justice mentionne des photos qui ne sont toutefois pas jointes au procès-verbal.

Monsieur [W] a également fait réaliser par un huissier de justice les constatations suivantes, illustrées par 47 clichés photographiques, sur sa propriété le 16 novembre 2018, date à laquelle, selon ses dires, le chantier était définitivement arrêté :
- Extérieur
- matériaux de chantier non évacués
- tableau électrique sans aucun protection et boîtier de dérivation d’où un câble vole vers la façade, le câble n’étant inséré dans aucun fourreau et ne fait l’objet d’aucune protection particulière
- deux câbles soutenus par les branches d’un arbres 
- câble posé au sol avec fils apparents
- fourreau électrique pendant sans aucune protection au bout du câblage
- huisseries et menuiseries non réalisées

- Intérieur 
- sols bruts de béton
- murs et plafonds bruts de placo
- points d’émergence d’alimentation électrique

Il conclut que le lot de Monsieur [W] est “impropre à toute habitation”.

L’expert judiciaire a de plus constaté les désordres, non conformités et exécutions défectueuses dans un rapport photographique dont il ressort que :
- les huisseries et menuiseries sont mal posées avec des erreurs de dimensionnement, des modes de pose aléatoires et un mauvais positionnement
- les chambres sont inachevées : murs, sols et plafonds bruts
- l’installation électrique est inachevée : tableau électrique inachevé et non protégé
- une mauvaise implantation des portes et fenêtres
- la trappe d’accès au grenier est inachevée et ouvre dans le volume du séjour, le mode de pose discontinu de la laine de verre entre solivettes étant une source de ponts thermiques amoindrissant les effets de l’isolant.

L’expert indique que la maison est inachevée et qu’elle est “dotée de fenêtres et porte-fenêtres vraisemblablement récupérées, ou de fourniture totalement erronée, inadéquates par rapport aux dimensions des baies maçonnées existantes, lesquelles ont été implantées en altérant profondément le bardage bois recouvrant sa façade principale”.

Il précise que la situation a “évolué positivement” entre le constat du 16 novembre 2018 et la réunion d’expertise du 25 juin 2019, Monsieur [W] ayant pu emménager partiellement dans le bâtiment grâce à des travaux réalisés par ses soins qui n’ont rendu habitable qu’environ un tiers de la surface de la maison. 

L’inachèvement des travaux et les différents désordres constatés par l’expert ne sont pas contestés par les parties.

Sur leur cause

Monsieur [I] souligne que la société La Division du Bâtiment a abandonné le chantier laissant le bâtiment et ses abords dans un état déplorable. Il conclut que “les désordres constatés font preuve d’une incompétence notoire de l’entreprise dans la plupart des corps d’état, notamment en matière d’implantation des menuiseries extérieures et intérieures”. 

Cette cause n’est pas contestée et sera donc retenue.

Sur leur nature

- Monsieur [W] soutient que les désordres et malfaçons concernant les travaux litigieux affectent la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination.

Il demande que la réception judiciaire des travaux à la date du 5 octobre 2018 soit prononcée afin de mettre en oeuvre l’assurance responsabilité décennale souscrite par l’entreprise auprès de la société MIC Insurance. Il fait valoir qu’il a payé les travaux réalisés et a pris possession de l’ouvrage en s’y installant ce qui caractérise une réception tacite.

- La société MIC soutient que les travaux n’ont pas été réceptionnés, comme le demandeur l’indique lui-même dans son assignation.

Elle considère qu’il ressort des photos prises par les deux huissiers de justice ainsi que par l’expert judiciaire que les travaux sont inachevés et n’étaient donc pas en état d’être reçus.

Elle souligne que Monsieur [W] signale de nombreuses non-façons et malfaçons faisant obstacle à la reconnaissance d’une réception judiciaire objective, le bien ne pouvant être habité en l’état. 

La compagnie d’assurance ajoute qu’en tout état de cause, la date de réception ne peut être fixée au 5 octobre 2018, un procès-verbal de constat érigé postérieurement, le 16 novembre 2018, faisant état d’un certain nombre d’inachèvements empêchant toute habitabilité (notamment en raison de la dangerosité et de l’inachèvement de l’installation électrique). Elle considère qu’aucun élément objectif ne permet de se prononcer sur une date de réception, ce qui nécessiterait un complément d’expertise, à ses frais avancés, sur cette question. 

- Les autres parties ne se prononcent pas sur cette demande.

****

En application de l’article 1792 du code civil, des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination sont de nature décennale. Il faut toutefois, pour que la garantie décennale trouve à s’appliquer, que l’ouvrage ait été reçu.

L’article 1792-6 du même code précise dans son premier alinéa que “La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.”

Il y a réception tacite de l’ouvrage lorsque la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de le recevoir est établie, la prise de possession de l’ouvrage et le paiement des travaux faisant présumer cette volonté. 

La réception judiciaire peut être sollicitée à défaut de réception amiable à condition que les travaux soient en état d’être reçus.

En l’espèce, l’expert judiciaire considère que la maison est inhabitable du fait des malfaçons et inachèvements imputables à l’entreprise de construction, ce qui est visible sur les photographies, et il souligne que le demandeur a dû réaliser lui-même des travaux pour pouvoir en occuper une petite partie. Il indique également que l’installation électrique laissée en l’état par l’entreprise est dangereuse et que des réfections profondes sont nécessaires, “tant sur le clos que sur les parties destinées à l’habitation”. Les désordres constatés rendent donc l’ouvrage impropre à sa destination.

Il convient néanmoins de rappeler qu’en l’absence de réception de l’ouvrage, le demandeur ne peut pas demander réparation aux constructeurs, quelle que soit la gravité des désordres, sur le fondement de la garantie décennale.

Monsieur [W] demande que la réception judiciaire des travaux soit prononcée tout en reprochant à la société La Division du Bâtiment d’avoir brutalement abandonné le chantier de son lot et des parties communes.

Dans la lettre recommandée de mise en demeure adressée à l’entreprise le 5 octobre 2018, le maître de l’ouvrage relève de très nombreuses malfaçons et non-façons affectant les sols et fenêtres, l’installation électrique et la plomberie et il demande qu’il y soit remédié dans les 8 jours. Il indique dans ses écritures que malgré ce courrier, “la société LA DIVISION DU BÂTIMENT n’a jamais repris l’exécution des travaux, alors même qu’elle avait reçu le règlement par avance de ses prestations”. Ceci démontre que le client considérait que son cocontractant n’avait pas achevé la prestation commandée et qu’il ne voulait pas la réceptionner en l’état.

Dans un courriel du 22 octobre suivant, Monsieur [W] reproche à nouveau à l’entreprise l’abandon du chantier et propose qu’un accord soit trouvé afin que l’arrêt des travaux soit acté et qu’une autre société de construction prenne le relais. 

Il ressort en outre du procès-verbal de constat d’huissier du 16 novembre 2018 précité que la maison était à cette date inhabitable, les sols, murs et plafonds étant bruts, l’installation électrique étant inachevée et des portes et fenêtres non posées ou mal réalisées.

L’ouvrage n’était donc en état d’être reçu ni le 5 octobre 2018, ni par la suite, Monsieur [I] ayant relevé lors des opérations d’expertise que la maison n’était que très partiellement habitable et ce uniquement grâce aux travaux réalisés par le demandeur lui-même. 

En conséquence, la réception judiciaire des travaux réalisés par la société La Division du Bâtiment ne peut être prononcée et la responsabilité décennale des défendeurs ne peut dès lors être engagée.


Sur les responsabilités

Sur la résiliation judiciaire du contrat conclu avec la société La Division du Bâtiment

- Monsieur [W] fait valoir que la société La Division du Bâtiment a abandonné le chantier malgré une mise en demeure de reprendre les travaux par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 octobre 2018, et qu’elle n’a jamais repris l’exécution des travaux alors même qu’elle avait reçu le règlement par avance de ses prestations.

Il considère que les désordres, non façons et malfaçons apparus, concernant tant les travaux réalisés sur les parties communes que ceux réalisés sur les parties privatives, relevés et décrits dans les deux constats d’huissiers et le rapport d’expertise, sont imputables à l’entreprise.

Il souligne qu’elle était tenue d’une obligation de résultat, qu’elle devait réaliser les prestations prévues au contrat dans les règles de l’art et qu’elle a donc manqué à ses obligations contractuelles. 

Il soutient en outre que l’entreprise n’a pas respecté son obligation de conseil en choisissant des procédés et matériaux non adaptés et qu’elle n’a pas fourni son attestation d’assurance comme l’imposait pourtant les articles L. 241-1 et suivants du code des assurances. 

Il considère que la société a engagé sa responsabilité contractuelle et sollicite dès lors que le tribunal prononce la résiliation judiciaire du contrat à la date du 5 octobre 2018 aux torts de la société, par application des dispositions des articles 1224 et suivants du code civil. 

Monsieur [W] considère que la société a engagé sa responsabilité contractuelle en abandonnant le chantier et du fait des désordres constatés et sollicite sa condamnation, in solidum avec son assureur, à l’indemniser de ses préjudices en résultant.

- Les défendeurs ne répondent pas sur ce point.

****

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort en outre de l’article 1224 du même code que la résolution résulte, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Les articles suivants précisent que la résolution peut être demandée en justice, le juge pouvant, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La résolution prend effet dans ce cas à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Le demandeur communique un devis de la société La Division du Bâtiment du 
12 janvier 2018 prévoyant la réalisation des travaux suivants :
- dans les parties privatives : les murs, sols et plafonds (montage, lissage, revêtement, isolation), les menuiseries, les peintures et tentures, les sanitaires (chauffe-eau, salle de bain, cuisine), le carrelage, le parquet, l’électricité, la plomberie pour un montant total après réduction de 30.362,30 euros HT,
- dans les parties communes : les murs, sols et plafonds, les peintures et tentures, l’électricité, la basse tension (lignes téléphone, interphone et télévision) et la plomberie pour un montant total de 43.370 euros HT,
soit un montant total de 80.005,53 euros TTC.

Ce devis n’est pas signé par le demandeur mais il n’est pas contesté que ces travaux ont été confiés à l’entreprise. Il ne précise aucun délai de réalisation ni aucune modalité de paiement.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les travaux ont débuté le 4 décembre 2017 et devaient se terminer le 17 juin 2018 au plus tard. 

L’expert indique que la société La Division du Bâtiment a abandonné le chantier à compter du mois de juillet 2018 “à la fois concernant les parties privatives des différents copropriétaires (où ils ont été réalisés avec un certain nombre de malfaçons et de non façons), mais aussi concernant les parties communes, où elle est très peu intervenue, laissant l’ensemble des espaces extérieurs non traités, les toitures non nettoyées, et un certain nombre de réseaux techniques inachevés, dont la distribution d’électricité alimentant les différents logements, qui n’a pas pu être mis en oeuvre que très tard, grâce à l’intervention d’ENEDIS qui a dû supprimer des câblages volants ainsi que des tableaux de fusibles extérieurs, provisoires et dangereux.”

Il précise que “la maison constituant l’essentiel des lots acquis par Monsieur [W] a été la plus mal aménagée, tant en matière de clos que d’habitabilité. (...)” et en conclut qu’“il ne s’agit pas de finitions à parfaire, ou de défauts légers à reprendre, mais de réfections profondes, tant sur le clos que sur les parties destinées à l’habitation”.

Il résulte de ce qui précède une grave inexécution de ses obligations contractuelles par la société La Division du Bâtiment.

Monsieur [W] ayant mis en demeure la défenderesse de reprendre les travaux dans les 8 jours dans son courrier du 5 octobre 2018 et l’abandon du chantier ayant été constaté par huissier le 16 novembre suivant, la résiliation judiciaire du contrat sera prononcée à la date du 16 novembre 2018 aux torts de l’entreprise compte tenu de ses manquements contractuels graves. 

En conséquence, la société La Division du Bâtiment sera condamnée à indemniser le demandeur des conséquences dommageables de cette résiliation.


Concernant Monsieur [C]

- Monsieur [W] entend mettre en jeu la responsabilité de Monsieur [C] sur le fondement de l’article 1831-1 du code civil, considérant qu’i²l a agi comme promoteur en prenant l’initiative et le soin de l’opération, de la conception du projet de division du bâtiment en plusieurs lots à sa commercialisation. 

Selon lui, l’agent immobilier a en outre réalisé le montage du financement des lots à acquérir, s’est impliqué dans le suivi des travaux et a servi d’intermédiaire, tant avec la société La Division du Bâtiment qu’avec l’architecte Monsieur [K], de sorte qu’il avait également la qualité de maître d’oeuvre sur le chantier.


Il demande la condamnation de Monsieur [C] en sa qualité de promoteur au titre de sa responsabilité décennale et pour le manquement à ses obligations de résultat et de conseil du fait de son intervention dans la conception, la réalisation, le suivi et l’exécution des travaux.

Il souligne, en réponse aux arguments de Monsieur [C], qu’il recherche sa responsabilité pour les actes commis personnellement par celui-ci et non par l’entreprise Waldimmo, liquidée, et soutient, subsidiairement, qu’il a commis une faute de gestion engageant sa responsabilité.

- Monsieur [C] considère que Monsieur [W] n’est pas recevable à agir contre le représentant légal de la société Waldimmo en vertu des dispositions des articles 31 du code de procédure civile, L651-1 et suivants, et L.622-20 du code de commerce, faute de qualité à agir à l’endroit du dirigeant d’une société liquidée à raison de l’activité de cette dernière. Il fait valoir que la responsabilité d’un dirigeant de société ne peut être recherché personnellement pour les fautes de gestion commises que dans le cadre d’une action en comblement de passif, à la demande du parquet ou du mandataire judiciaire. 

Il expose que la société Waldimmo a été placée en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de Paris du 29 novembre 2019, laquelle a été clôturée pour insuffisance d’actifs le 2 février 2021 de sorte que seul le liquidateur a qualité pour agir au nom et dans l’intérêt collectif des créanciers en vue de reconstituer le patrimoine social d’une société afin d’indemniser les personnes qu’elle aurait prétendument lésées en raison de manquements contractuels, le préjudice prétendu résultant de fautes imputables à une société ne constituant pas un dommage personnel distinct de celui subi collectivement par tous les créanciers. Il ajoute que le demandeur n’a pas déclaré sa créance dans les délais.

Le défendeur souligne que le fondement des demandes de Monsieur [W] n’est pas précisé, qu’il ne verse aucun document contractuel les liant et qu’il ne démontre pas l’existence d’une faute de sa part ayant un lien de causalité avec les préjudices dont 
il demande réparation.

Il indique qu’il est intervenu dans l’opération uniquement en qualité de représentant légal de la société Waldimmo, agent immobilier, afin de mettre les parties en relation et de mener les négociations pour l’acquisition des biens et droits immobiliers acquis « en l’état » par le demandeur, tout en accompagnant ce dernier dans les démarches à réaliser afin de constituer le dossier de prêt immobilier nécessaire à son acquisition. 
 
Il soutient n’avoir jamais eu la qualité de promoteur ni de maître d’œuvre de sorte que sa responsabilité personnelle en qualité de dirigeant ne saurait être engagée, en l’absence de faute qui lui serait imputable.

Il fait encore valoir que la société Waldimmo s’est contentée de mettre les acquéreurs en relation avec des entreprises partenaires afin qu’elles leur adressent des devis indicatifs mais qu’ils restaient totalement libres de faire appel aux entreprises de leur choix. 
 
Selon lui, Monsieur [K] s’est toujours présenté comme architecte diplômé en Arménie et il n’est pas démontré qu’il ne dispose pas de cette qualité. En tout état de cause, la société Waldimmo n’ayant jamais conclu de contrat avec celui-ci ou la société qu’il dirigeait, elle n’avait pas connaissance de ses qualifications. 
 
Il insiste sur le fait qu’aucune entreprise n’a été imposée à l’acquéreur par l’agence immobilière qui n’était pas un professionnel du bâtiment et n’avait donc pas d’avis à donner sur les devis présentés par les entreprises auxquelles les travaux ont été confiés par les acquéreurs, tant pour les parties communes que pour les parties privatives. 
 
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Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-1 du même code dispose en outre que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1831-1 de ce code, “Le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite “promoteur immobilier” s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Si le promoteur s'engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d'un locateur d'ouvrage.”

En l’espèce, il a été établi qu’en l’absence de réception, le demandeur ne peut agir sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs, quand bien même Monsieur [C] aurait la qualité de promoteur, ce qui n’est pas démontré en l’absence de tout contrat de louage d’ouvrage conclu avec lui.

Monsieur [W] reproche également à Monsieur [C] d’avoir manqué à ses obligations de résultat et de conseil en tant que maître d’oeuvre du projet.

Il ressort des pièces versées aux débats que le 11 janvier 2018, Monsieur [C] a envoyé, en tant que directeur de la société Waldimmo, un message confirmant à Monsieur [W] la réservation de la maison et précisant le prix du plateau brut à aménager de 170.000 euros et un prix de travaux de 80.000 euros, pour les parties communes et privées, en indiquant “ainsi, le coût global de 250 000€ sera indiqué dans la promesse afin que vous puissiez prendre un prêt travaux, mais le notaire acquittera la somme de 170 000€, les travaux seront à régler auprès de la société de travaux, une fois la vente du plateau en l’état actée.”

L’acte de vente du logement à aménager à Monsieur [W] avec un droit de jouissance exclusif et privatif d’un jardin et deux emplacements de stationnement pour un montant de 170.000 euros daté du 2 mai 2018 stipule que le vendeur doit la somme de 32.000 euros à titre d’honoraires de négociation à la SAS Waldimmo en vertu d’un mandat.

Il apparaît donc que la société Waldimmo est intervenue en tant qu’agent immobilier pour cette vente.

Néanmoins, force est de constater qu’aucun document contractuel conclu avec la société Waldimmo ou Monsieur [C] n’est produit par le demandeur.

Il ressort des courriels envoyés par Monsieur [C] à Monsieur [W] entre février et octobre 2018 qu’il a joué un rôle d’intermédiaire avec les entreprises de travaux avant et après l’acquisition du bien.

Le 6 février 2018, il transmet ainsi au demandeur le devis de la société La Division du Bâtiment en précisant “Voici le devis que vous devez fournir à votre banque pour finaliser votre dossier de prêt. (...) Ce devis peut être modulé à volonté, c’est juste pour la banque.
Le montant ne pourra pas être supérieur, sauf souhaits complémentaires de votre part.” 

Dans le message adressé au demandeur et aux autres copropriétaires le 21 septembre 2018, il indique “depuis que le chantier a commencé, je n’ai cessé de suivre et harcelé [H] qui fait de son mieux (...) J’ai dit hier à [X] [K] qu’il serait temps qu’il assume ses responsabilités et vous fasse un retour quant aux finances et au suivi (...) Je vous propose, si vous en êtes d’accord, qu’on se voit avec [H] et [K], non pas pour une énième réunion, mais pour un vrai point”. Le tribunal constate que le rôle de Monsieur [H] dans l’opération n’est pas précisé par les parties.

Le 21 octobre suivant, Monsieur [C] écrit aux mêmes destinataires que Messieurs [H] et [K] ont fait un tableau financier récapitulatif “après de très nombreuses relances” et ajoute “Je tiens sincèrement à vous accompagner et vous aider pour que vous récupériez une partie des fonds surpayés et dédommagements (...) Mon seul et unique objectif est que vous ayez des logements vivables au plus vite (...)”.

Monsieur [W] adresse également plusieurs messages à Monsieur [C] pour se plaindre des malfaçons affectant les travaux réalisés et du retard du chantier.

Toutefois, si ces éléments confirment que Monsieur [C] a mis le demandeur en relation avec la société La Division du Bâtiment, a par la suite relancé l’entreprise à plusieurs reprises à la demande de Monsieur [W] et a manifesté sa volonté d’aider les copropriétaires à faire face aux difficultés rencontrées dans la phase de travaux, il n’est pas pour autant démontré qu’il était investi d’une mission de maîtrise d’oeuvre et qu’il aurait de ce fait manqué à ses obligations, aucun contrat ni aucun document décrivant son rôle à titre personnel dans l’opération de construction n’étant communiqué et aucune rémunération n’étant évoquée. 

Il convient en outre de souligner qu’il n’est pas fait mention dans le rapport d’expertise judiciaire d’une quelconque responsabilité de Monsieur [C] dans les désordres constatés.


En conséquence, le demandeur échouant à rapporter la preuve d’une faute de sa part, il sera débouté de ses demandes à son encontre, sur le fondement de l’article 9 du code de procédure civile.


Concernant Monsieur [K]

- Le demandeur agit en outre contre Monsieur [K] en tant qu’architecte en soulignant qu’il a été chargé par Monsieur [C] d’étudier la faisabilite du projet, notamment au regard des dispositions d’urbanisme applicables. Il lui reproche d’avoir commis des erreurs dans l’établissement des plans, de la déclaration préalable et de ses annexes et d’avoir conseillé de recourir à une entreprise, la société La Division du Bâtiment, aux qualifications insuffisantes.

- Monsieur [K] répond que Monsieur [W] ne rapporte la preuve ni de sa qualité d’architecte alléguée ni de l’étendue de cette prétendue mission, aucun contrat d’architecte n’étant produit, de sorte qu’il ne démontre pas de manquements aux obligations contractées ni de lien de causalité entre les prétendues fautes et le préjudice subi.
 
Il souligne qu’il n’exerce pas la profession d’architecte, ne s’est nullement engagé personnellement vis-à-vis du demandeur et n’est jamais intervenu sur le chantier en une autre qualité que celle de salarié de la SARL La Division du Bâtiment. 
 
Il rappelle que Monsieur [W] a acquis le bien en l’état, à aménager, que l’acte de vente prévoyait qu’il assumerait personnellement la responsabilité de tous travaux, et que le contrat de rénovation a été conclu avec la société La Division du Bâtiment, seule responsable éventuelle de l’abandon de chantier et de l’exécution défectueuse des travaux dont il se plaint de la société et seule mentionnée dans le rapport d’expertise. 

Il fait encore valoir que les seules pièces mentionnant son nom sont celles relatives à la demande de déclaration préalable concernant la nouvelle fenêtre installée par la société La Division du Bâtiment dont il était salarié et qu’aucun engagement n’a été pris par l’entreprise ou par lui-même pour effectuer une telle démarche. 

Il souligne en outre qu’il n’est pas nécessaire d’avoir la qualité d’architecte pour déposer une demande de déclaration préalable, contrairement au permis de construire et que Monsieur [W] pouvait donc y procéder lui-même, si tant est que cette déclaration était requise. 
 
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Il ressort des pièces versées par le demandeur qu’il s’est tourné vers Monsieur [K] pour qu’une déclaration corrective soit réalisée auprès de la mairie concernant des erreurs dans les plans portant sur les fenêtres, les toitures et les clôtures.

Toutefois, aucun document contractuel conclu avec Monsieur [K] n’est produit de sorte qu’il n’est nullement démontré qu’une mission lui avait été confiée par Monsieur [W] concernant les démarches d’urbanisme ou la réalisation de plans.

De plus, quand bien même ce défendeur serait intervenu en tant qu’architecte, ou à un autre titre, préalablement à l’acquisition du bien immobilier par le demandeur, aucun élément ne permet de conclure que les désordres constatés par l’expert judiciaire, soit l’inachèvement des travaux et les malfaçons diverses dans leur exécution, lui sont imputables. L’expert judiciaire ne retient par ailleurs aucune responsabilité de Monsieur [K] qui n’est pas mentionné dans son rapport.

Les demandes formées à l’encontre de Monsieur [K] seront donc rejetées.
 

Concernant Monsieur [Z]

- Monsieur [W] demande également la condamnation de Monsieur [Z] à l’indemniser en raison des fautes commises tant en sa qualité de syndic que de constructeur, en faisant valoir qu’il a été désigné syndic provisoire mais n’a nullement exécuté les obligations qui lui incombaient puisqu’il n’a pas convoqué d’assemblée dans le délai d’un an prévu par la loi de sorte que son mandat de syndic a pris fin.

Il soutient que de nombreuses difficultés sont survenues concernant l’exécution des travaux des parties communes par la société La Division du Bâtiment pendant la période au cours de laquelle Monsieur [Z] était syndic provisoire de la copropriété et que, par la suite, il a été contraint de solliciter auprès du Président du Tribunal judiciaire de Versailles la désignation d’un administrateur provisoire chargé d’administrer la copropriété et de la représenter dans les procédures judiciaires.

Il ajoute que Monsieur [Z] a eu une part active dans la création de la copropriété et dans les travaux liés à la mise en place de celle-ci, qu’il a procédé aux formalités nécessaires pour leur réalisation dans le lot appartenant à Monsieur [W], les parties communes de la copropriété et les autres lots privatifs, et qu’il a ainsi également engagé sa responsabilité de constructeur.

Il considère que les plans communiqués au soutien de la demande de déclaration préalable déposée par Monsieur [Z] n’étaient pas conformes aux dispositions applicables, notamment en matière d’urbanisme. 

- Monsieur [Z] fait valoir que le demandeur se fonde uniquement sur la mention du syndic provisoire figurant dans l’acte authentique de vente pour lui demander réparation de ses préjudices alors qu’il n’a jamais eu cette qualité. Il ne pouvait pas être syndic bénévole dans la mesure où il n’a jamais été propriétaire d’un quelconque bien au sein de la copropriété. 
 
Il souligne que Monsieur [W] ne produit que l’e-mail de Maitre [A] mentionnant son nom pour affirmer qu’il était syndic provisoire alors que ce message ne permet pas de conclure qu’il a occupé cette fonction. 
 
Il ajoute que les désordres allégués par le demandeur proviennent de travaux portant sur ses parties privatives confiés à la société La Division du Bâtiment, comme cela a été retenu par l’expert, et rappelle par ailleurs qu’il n’a pas participé aux opérations d’expertise faute d’y avoir été invité. 
 

Il avance en outre que les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application du 20 juillet 1972 sur lesquelles s’appuie Monsieur [W] s’appliquent exclusivement aux professionnels de l’immobilier ce qu’il n’est pas puisqu’il exerce la profession de chauffeur VTC. 

Il soutient également ne pas pouvoir être qualifié de constructeur conformément à l’article 1792-1 du code civil et que c’est pas erreur que les documents relatifs à la déclaration préalable portent son nom dont il a d’ailleurs sollicité l’annulation, ce qui lui a été refusé par les services de l’urbanisme des [Localité 18] et il conclut donc au rejet des demandes formées à son encontre en ce qu’elles sont mal fondées. 

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Le demandeur ne précise pas le fondement juridique de son action à l’encontre de Monsieur [Z] mais vise dans ses écritures les articles 7 et suivants du décret 67-223 du 17 mars 1967 relatif aux assemblées générales de copropriétaires. 

L’acte de vente du 2 mai 2018 indique que le syndic provisoire de l’immeuble était Monsieur [J] [Z] qui avait pour mission l’organisation d’une assemblée générale des copropriétaires aux fins notamment de nomination d’un syndic et l’administration de la copropriété dans l’intervalle.

Le tribunal constate également que la déclaration préalable de travaux datée du 21 mars 2017 portant sur la division d’une maison individuelle en logements collectifs au [Adresse 2] est signée par Monsieur [Z].

Il convient néanmoins de souligner que l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 16 novembre 2017 créant la copropriété du [Adresse 2] ne désigne pas Monsieur [Z] comme syndic provisoire, de sorte que cette qualité n’est pas clairement établie.

Le tribunal note qu’en tout état de cause, aucun marché de travaux conclu par la copropriété n’est produit, de sorte que la responsabilité du syndic ne peut être engagée à ce titre. 

De plus, Monsieur [W] ne démontre pas que la non-tenue d’une assemblée générale est imputable à ce défendeur ni qu’elle aurait un lien de causalité avec les préjudices dont il demande réparation. 

Enfin, le fait que les plans déposés lors de la déclaration de travaux ne soient pas conformes n’a pas été évoqué lors des opérations d’expertise et le lien entre cette non-conformité éventuelle et les désordres constatés n’est pas expliqué par le demandeur et ne ressort pas des pièces du dossier.

Compte tenu de ce qui précède, les demandes formées par Monsieur [W] à l’encontre de Monsieur [Z] seront rejetées.





Sur la garantie de la société MIC Insurance

- Monsieur [W] demande la condamnation de la société MIC en qualité d’assureur de la société La Division du Bâtiment en faisant valoir que les désordres sont de nature décennale les travaux ayant été réceptionnés, que la clause d’exclusion invoquée par l’assureur ne lui est pas opposable car elle ne figurait pas sur l’attestation d’assurance qui lui a été fournie et qu’elle est imprécise et sujette à interprétation et ne peut donc trouver à s’appliquer. 
 
Il soutient que les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et malfaçons sont bien couverts par le contrat et que si l’application de l’assurance décennale devait être écartée, la garantie responsabilité professionnelle souscrite par l’entreprise est mobilisable dans la mesure où elle couvre les travaux et dommages causés par l’entreprise avant réception. 
 
- La société MIC Insurance conteste la mobilisation de ses garanties en faisant valoir que la garantie décennale ne s’applique pas en l’absence de réception des travaux et que ses garanties sont expressément exclues en cas d’abandon de chantier.

Elle souligne que l’assureur peut opposer aux tiers toute clause d’exclusion qu’il peut opposer à son assuré, y compris en l’absence de mention sur l’attestation d’assurance, et que la clause d’exclusion relative à l’abandon de chantier a été reconnue comme valable, tant dans son interprétation que dans sa portée, par la Cour de cassation.

Elle ajoute que l’abandon du chantier a été constaté par huissier et par l’expert judiciaire et qu’il est confirmé par le demandeur lui-même dans ses écritures.

Elle soutient en outre que l’activité “menuiseries” ne lui a pas été déclarée par la société La Division du Bâtiment qui n’était donc pas assurée pour la fourniture et pose de menuiseries.

Elle fait également valoir que la garantie Responsabilité Civile Exploitation n’a pas pour vocation d’indemniser les inexécutions et les malfaçons, ni de rembourser les sommes versées et ne peut donc pas être mobilisée en l’espèce. 

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L’article L. 124-3 du code des assurances dispose en son alinéa 1 que “Le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.”

Il ressort des conditions particulières sur contrat d’assurance responsabilité civile et décennale des entreprises du bâtiment souscrite par la société La Division du Bâtiment que les garanties proposées couvrent la responsabilité civile professionnelle avant et après livraison et la responsabilité civile décennale obligatoire.

Le paragraphe “Exclusions” précise que “l’abandon de chantier en cours est formellement exclu des garanties” ; or il a été établi que l’entreprise a abandonné le chantier et que les désordres consistent principalement en des inachèvements, de sorte que cette clause qui est claire, formelle et limitée, s’applique en l’espèce.

Il est de surcroît constant que l'assureur de responsabilité civile professionnelle est fondé à opposer aux tiers les clauses d'exclusion ou de limitation de garantie opposables à l'assuré, même si elles ne sont pas reproduites sur l'attestation d'assurance délivrée à ce dernier.

Les garanties de l’assureur ne sont donc pas mobilisables pour indemniser le demandeur des désordres causés par l’abandon du chantier.

De plus, concernant les malfaçons affectant les ouvrages constatées par l’expert judiciaire, il a été établi que Monsieur [W] ne pouvait agir sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs en l’absence de réception des travaux ; or la garantie responsabilité civile professionnelle ne peut pas avoir pour objet de couvrir la responsabilité résultant d'inexécutions, de non-façons ou de malfaçons de l’entreprise.

Il ressort ainsi des conditions générales du contrat d’assurance que la garantie “dommages à l’ouvrage en cours de travaux” couvre “le remboursement du coût de réparation des Dommages matériels atteignant les Biens sur chantier dès lors qu’ils résultent d’un Accident et ce, pendant la période de travaux qui s’achève au jour de leur Réception”. Elle n’est donc pas mobilisable en l’espèce, les désordres étant dus à la mauvaise exécution des travaux par l’assuré.

La “responsabilité civile exploitation pendant les travaux ou avant réception ou livraison” ne peut davantage trouver à s’appliquer dans la mesure où ne sont garanties à ce titre que les conséquences pécuniaires de dommages causés à des tiers par l’entreprise en tant qu’employeur ou propriétaire, locataire, exploitant ou dépositaire de tous biens meubles et immeubles. 

Au vu de ces éléments, les garanties de la société MIC Insurance ne sont pas mobilisables et Monsieur [W] sera donc débouté de ses demandes à son encontre.


Sur l’indemnisation

Sur le remboursement des sommes payées par le demandeur

- La résiliation judiciaire du contre de travaux ayant été prononcée, Monsieur [W] se considère bien fondé à solliciter le remboursement des sommes réglées à la société La Division du Bâtiment, soit un montant total de 72.004,16 euros qui excède largement les travaux réalisés. 
 
Il rappelle que l’expert a relevé que les situations de travaux ne comportaient aucun détail et ne visaient pas le pourcentage de réalisation des travaux prévus au devis global et n’étaient donc pas conformes à la réglementation. 
 
Il ajoute que les sommes facturées étaient bien au prix des travaux effectivement réalisés et qu’il s’est trouvé contraint de payer ces montants, l’entreprise conditionnant la poursuite des travaux à ces versements. 

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En vertu de l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat et lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contre