Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre — 10 avril 2025

Minute n° 



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
10 AVRIL 2025
 


N° RG 23/00222 - N° Portalis DB22-W-B7H-RCIN
Code NAC : 72E 
LCD


 
DEMANDERESSE :

Madame [Y], [B] [I] veuve [G]
née le 11 Juillet 1938 à [Localité 6] (29)
demeurant [Adresse 1] - 2ème étage - [Localité 4],

représentée par Maître Emmanuel DESPORTES de la SCP BROCHARD & DESPORTES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.




DÉFENDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA GIV, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 343 254 793 dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.





2/ Madame [T] [R]
née le 23 Juillet 1956 à [Localité 8] (76),
demeurant [Adresse 1] - 3ème étage - [Localité 4],

représentée par Maître Karine LE GO, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.


3/ La société MAAF ASSURANCES SA, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NIORT sous le numéro 542 073 580 dont le siège social est situé [Adresse 7] [Localité 5] et agissant par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat 


* * * * * *


ACTE INITIAL du 06 Janvier 2023 reçu au greffe le 10 Janvier 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 04 Février 2025, après le rapport de Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, désignée par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Avril 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Monsieur LE FRIANT, Vice-Président
Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS


* * * * * *


EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [B] [I] veuve [G] a acquis le 20 mai 2010 un appartement (lot n°42) au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4].

La gestion de cette copropriété est assurée par le cabinet FONCIA GIV en qualité de syndic. 



L’appartement de Mme [I] veuve [G] est situé au 2ème étage de l’immeuble, l’appartement du dessus appartenant à Mme [T] [R].

Ayant constaté des suintements d’eau provenant du balcon supérieur sur la façade sud, appartenant à Mme [R], Mme [I] épouse [G] a avisé le syndic en 2010 qui a mandaté le cabinet CROUE et LANDAZ, architectes, puis un nouvel architecte, ArchiCopro, qui ont tous deux relevé des défauts d’étanchéité et préconisé des travaux de reprise.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de faire réaliser lesdits travaux de reprise, Mme [I] veuve [G] a, par exploits d’huissier en dates des 10 et 15 juillet 2020, assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4] et Mme [R] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. 

Aux termes d’une ordonnance en date du 29 janvier 2021, le président du tribunal judiciaire de Versailles a désigné Mme [N] [O] en qualité d’expert judiciaire. 

Mme [O] a déposé son rapport le 11 octobre 2022. 

Par actes de commissaire de justice en date du 6 janvier 2023, Mme [I] veuve [G] a assigné en ouverture de rapport le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires) et Mme [R] aux fins notamment que le syndicat des copropriétaires soit condamné à exécuter des travaux sous astreinte, et qu’il soit jugé que Mme [R] devrait laisser l’entreprise accéder à son balcon pour la réalisation des travaux.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2023, Mme [R] a fait assigner la MAAF ASSURANCES SA (ci-après la MAAF) aux fins de la voir condamnée à la relever et garantir indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre dans le cadre de l’instance diligentée à l’initiative de Mme [I] veuve [G].

Par ordonnance en date du 6 décembre 2023, la jonction de ces deux instances a été ordonnée sous le numéro RG 23/00222. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 29 novembre 2024, Mme [I] veuve [G] demande au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1240 et suivants (anciennement 1382 et suivants) du code civil et des articles 695 à 700 du code de procédure civile, de :
- condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de remise en état selon la méthode définie au devis n°22-608 de la société SER ETANCH’ du 15 juin 2022 pour chacun des deux balcons de son appartement ;
- dire et juger que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 250 euros par jour à partir d’un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement à venir ; 

- dire et juger que Mme [R] devra laisser l’entreprise accéder à son balcon pour assurer la réalisation des travaux ; 
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Mme [R] à lui payer la somme de 980 euros au titre des travaux nécessaires pour réparer les fissures de ses plafonds intérieurs. (Devis [L]) ; 
- dire et juger que cette somme sera réindexée selon l’indice BT01 valeur septembre 2021 à la date du jugement à intervenir ; 
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Mme [R] à lui payer la somme de 100 euros par mois depuis le 20 mai 2010 et jusqu’à la date du jugement à intervenir à titre de dommages intérêts en raison du préjudice de jouissance du fait des chutes d’eau sur sa terrasse et du préjudice esthétique du fait des traces constatées en sous-face, sur les murs de la terrasse et sur 
le sol ; 
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 
6.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, lesquels comprendront les dépens de l’instance en référé (RG 20/00694) et les honoraires et frais de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Emmanuel DESPORTES ; 
- débouter le syndicat des copropriétaires et Mme [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’expert judiciaire a confirmé la réalité des désordres qu’elle avait signalés au syndicat des copropriétaires depuis 2010 ; que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est engagée, ce qu’il ne conteste d’ailleurs pas ; qu’il doit donc être condamné à réaliser les travaux prévus au devis de la société SER ETANCH’ du 
15 juin 2022 ; que si le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux de remise en état ont été votés lors de l’assemblée générale du 22 mars 2023 et réalisés en juin 2023, ces travaux n’ont concerné que le balcon Ouest et non le balcon Sud et n’ont en tout état de cause pas mis fin aux fuites ; que l’inertie du syndicat des copropriétaires depuis des années justifie que soit prononcée une astreinte de 250 euros par jour à partir d’un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement. 

S’agissant de ses demandes indemnitaires, Mme [I] veuve [G] soutient que la responsabilité du syndicat des copropriétaires implique de l’indemniser au titre des travaux nécessaires pour réparer ses parties privatives et que son préjudice de jouissance qui existe depuis l’acquisition de son appartement doit également être indemnisé. 

Aux termes de ses uniques conclusions notifiées par la voie électronique le 5 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] demande au tribunal de :
A titre principal, 
- débouter Mme [I] veuve [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
- débouter tous autres concluants de leurs demandes dirigées à son encontre,


En tout état de cause, 
- condamner Mme [I] veuve [G], ou toute partie succombante, à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
- écarter l’exécution provisoire du jugement, 
- condamner Mme [I] veuve [G] aux entiers dépens, incluant les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Eric AUDINEAU membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, Avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux de réfection du balcon ont été votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2023 et ont été réalisés courant juin ; que, s’ils n’ont pas été concluants, la société SER ETANCH’ a reconnu son erreur et s’est engagée à reprendre l’ensemble du chantier à partir du mois de septembre 2023, à sa charge ; que la demande de condamnation à réaliser ces travaux sous astreinte est donc sans objet. 

S’agissant de la demande d’indemnisation, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la demande formulée au titre du préjudice de jouissance n’est appuyée par aucune pièce ni aucun argument ; que Mme [I] veuve [G] a doublé l’évaluation de son préjudice par rapport à ce qu’elle avait indiqué à l’expert et qu’en tout état de cause l’expert a écarté toute atteinte à l’usage du bien résultant des désordres allégués.

Aux termes de ses uniques conclusions notifiées par la voie électronique le 5 décembre 2023, Mme [R] demande au tribunal, au visa 
des articles 1240 et suivants du code civil, et de l’article 14 de la loi 
du 10 juillet 1965, de :
- prononcer la jonction entre la présente affaire et l’assignation délivrée à la MAAF, enrôlée sur le N°RG 23/03997, devant être appelée à l’audience du 
6 décembre 2023,
- débouter Mme [I] veuve [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire,
- limiter toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre à 2 % du montant du coût de la reprise de la fissure intérieure et éventuellement du préjudice consécutif à cette fissure,
- condamner le syndicat des copropriétaires et la MAAF à la relever et garantir indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires,
A titre reconventionnel,
- condamner Mme [I] veuve [G] au paiement de la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [R] fait valoir que Mme [I] veuve [G] fonde son action à son encontre sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ce qui suppose qu’elle démontre l’existence d’une faute de sa part, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ceux-ci, éléments dont elle échoue à rapporter la preuve. Subsidiairement, elle soutient que si une responsabilité devait être retenue à son égard, elle ne saurait concerner que 2% de la demande formulée au titre de la réparation de la fissure, soit 19,7 euros. S’agissant de l’accès à son balcon, Mme [R] fait valoir qu’elle n’est pas opposée à ce qu’il y soit accédé mais qu’elle ne souhaite pas que l’accès se fasse par le biais de son appartement compte tenu de sa situation de handicap qui implique qu’elle se déplace en fauteuil roulant et de son état de santé (asthme), ce alors qu’il existe une autre solution d’accès au moyen d’un échafaudage posé sur le sol du rez-de-chaussée. 

Mme [R] demande par ailleurs à être garantie de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre par le syndicat des copropriétaires et par la MAAF, son assureur habitation, et soutient qu’eu égard au caractère minime de son préjudice, Mme [I] veuve [G], en recherchant sa responsabilité et en demandant sa condamnation in solidum avec le syndicat des copropriétaires, a manifestement abusé de son droit d’ester en justice.

La MAAF, assignée régulièrement par acte de commissaire de justice remis à domicile, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 18 décembre 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de remise en état des balcons

* Sur les désordres, leur étendue et leur origine

Les désordres affectant les balcons et l’appartement de Mme [I] veuve [G] sont décrits en pages 9 à 11 du rapport d’expertise judiciaire rendu par Mme [O] en date du 11 octobre 2022 . 

S’agissant du balcon/loggia Ouest, l’expert indique :

“2.3 - Les constatations chez Mme [G]

[...] je note :
- que le sol du balcon est carrelé d’un carrelage d’origine,
- que les joints de ces carrelages se creusent et sont parfois poreux surtout vers la rive de balcon,
- que le balcon présente une forme de pente de la façade vers la rive de ce balcon/loggia et des extrémités vers les pissettes,
- qu’un joint de fractionnement/dilatation existe et qu’il a été “réparé” grossièrement.


Je relève aussi : 
- des traces de coulures blanchâtres sur le ravalement rouge brique en provenance de la sous-face du balcon du dessus,
- que la sous-face du balcon du dessus est habillée à la façon d’un faux-plafond suspendu avec des lames en aluminium type Luxalon,
- que ces lames ont été peintes et que la peinture est dégradée sur de très nombreuses lames,
- qu’il y a une isolation thermique (laine de verre) de posée sur les lames mais qui ne me semble pas être continue sur toute la sous-face du balcon,
- que cette isolation est imbibée d’humidité (eau) un peu partout ; elle me semble vétuste et devrait être retirée,
- que la rive de balcon/loggia a été ravalée sur sa face extérieure avec un enduit d’imperméabilisation de type I2 ou I3,
- que les joints de fractionnement/dilatation se poursuivent sur la rive et qu’ils ont été traités lors du ravalement avec une surépaisseur qui a été enduite également,
- que les garde-corps sont en aluminium avec de grands pans vitrés entre montants,
- que la fixation des garde-corps se fait sur la rehausse de la rive laquelle a été capotée en aluminium,
- que l’eau des balcon/loggia s’évacue par des pissettes posées au ras des carrelages en rive,
- et finalement j’observe que de nombreuses zones carrelées du sol du balcon sonnent le creux ce qui est le signe d’un début de décollement progressif des carrelages qui n’adhèrent plus au plancher.”

S’agissant du balcon/loggia exposé Sud, l’expert indique “sur ce balcon, j’observe les mêmes dégradations au sol et en sous-face du balcon supérieur que celles relevées sur le balcon/loggia exposé Ouest.
Je constate en plus :
- une fissure sur la rive du balcon supérieur en face extérieure,
- des carrelages au sol fissurés par des fissures fines et continues + quelques éclats”.

Enfin, l’expert indique, s’agissant de la chambre bibliothèque : “à l’intérieur de cette chambre, je note en plafond une fissure qui part de la façade et revient en biais vers le centre de la pièce sur environ 2m50".

S’agissant de la cause des désordres, le rapport d’expertise indique en pages 20 à 23, que

“ 3.1 - Avis technique sur l’origine de la fissuration chez Mme [G]

Plusieurs facteurs sont à l’origine de la fissuration des plafonds de Mme [G].

3.1.1 - Conception et réalisation des ouvrages d’origine

L’origine de cette fissuration est à rechercher 
- d’une part, dans la conception et/ou la réalisation des planchers en béton armé en particulier au droit de joints de fractionnement/dilatation. Une insuffisance d’armatures en fond de joints est très souvent la cause d’une apparition de fissures,
- et d’autre part, à des causes externes au béton armé lui-même et qui proviennent :
° de la conception et la réalisation de certains ouvrages de second-oeuvre (absence de coffres de volets roulants, localisation réseau de chauffage,...) Qui sont à l’origine d’un choc thermique sur le plancher,
° de la dégradation du traitement des joints de fractionnement/dilatation,
° de la dégradation des rives de balcons,
° et de la dégradation des carrelages des balcons.
[...]

3.1.2 - Choc thermique sur les planchers au droit des baies
[...]
L’absence d’isolation thermique efficace dans le faux-plafond et l’absence de coffres de volets roulants, combinées à forte présence d’humidité (sic.) ont favorisé l’arrivée d’un choc thermique sur le plancher entre intérieur et extérieur. Au-dessus des baies vitrées, il y a une structure en bois sur laquelle un habillage est fixé pour cacher le volet-roulant côté intérieur de l’appartement et pour venir poser les grilles de ventilation (arrivées d’air frais dans les pièces sèches).

Dans ces conditions, ces planchers continus subissent un choc thermique au droit des façades au-dessus des baies et leurs volets roulants qui se manifeste par l’apparition de fissures.
[...]

3.1.3 - Etat des joints de dilatation/fractionnement et des joints de carrelage des balcons

Les joints de fractionnement / dilatation 
[...] l’état dégradé des joints de dilatation/fractionnement sur les balcons de Mme [R] et ses conséquences doivent être retenus comme une des causes principales à l’origine de la fissuration des plafonds de Mme [G].
[...]
Les joints de carrelages des balcons 
[...] L’état de dégradation des joints de carrelages des balcons de Mme [R] et ses conséquences sont aussi à retenir comme une source à l’origine de la fissuration des plafonds de Mme [G].
[...]
L’absence de seuils au droit de porte fenêtres sur les balcons [R]
Deux seuils des baies vitrées des pièces donnant sur les balcons de Mme [R] ont été retirés pour lui permettre d’y accéder avec son fauteuil roulant. Ce retrait des seuils n’est effectif qu’au droit de la partie ouvrante de ces baies vitrées.
Le retrait de ces seuils ne permet plus de “bloquer” à la manière d’une talonnette l’eau qui peut arriver sur les balcons à cet emplacement. L’eau s’introduit donc plus facilement dans le plancher béton à cet emplacement particulier lors de fortes pluies qui font que l’eau est projetée sur les baies, stagne un peu plus longtemps sur le balcon, s’infiltre et migre dans le béton du placher vers l’intérieur engendrant peu à peu l’apparition de fissures au plafond du logement inférieur.
Cette absence ponctuelle de seuils est donc une source d’infiltration complémentaire. Elle est à retenir comme une cause aggravante dans l’apparition des fissures chez Mme [G].
[...]

3.1.4 - A retenir sur l’origine de la fissuration des plafonds

En résumé, il convient de retenir que la fissuration des plafonds de Mme [G] est due pour :
- 15% à la conception et à la réalisation même des ouvrages d’origine de l’immeuble qui ont favorisé l’arrivée d’un choc thermique
- 55% à la dégradation des joints de fractionnement/dilatation
- 23% à la dégradation des joints de carrelages
- 2% au retrait des seuils de porte fenêtre sur les balcons de Mme [R].”

* Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose dans ses alinéas 4 et 5 que : “[le syndicat des copropriétaires] a pour objet la conservation et l’amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. [Il] est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

Il convient de rappeler que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est une responsabilité de plein droit, indépendante de toute faute.

En l’espèce, il est constant que les balcons et loggias sont des parties communes.

Il résulte du rapport d’expertise cité ci-dessus que les désordres affectant ces balcons et loggias, et notamment ceux de l’appartement de Mme [R], qui se situe au-dessus de l’appartement de la demanderesse, sont la cause de la fissure présente au plafond de la chambre bibliothèque de cette dernière.

L’expert indique notamment en page 24 de son rapport que :

“3.3 - Conséquences des désordres 

Dans la mesure où il n’a pas été prévu d’intervenir lors du dernier ravalement sur les balcons, sur leur sous face et donc dans le vélum, les désordres constatés persisteront. 

La fissuration des plafonds de Mme [G] continuera inéluctablement de progresser lentement surtout si les joints de dilatation ne sont pas refaits entièrement horizontalement et verticalement et si les carrelages ne sont pas refaits. 

La solidité et la stabilité des plafonds de Mme [G] n’est pas atteinte à ce jour et ne le sera très probablement pas dans un proche avenir. En revanche l’état des sols des balcons va se dégrader davantage avec des décollements de carrelages de plus en plus importants, une aggravation des infiltrations dans le plancher des balcons et donc l’apparition de nouvelles fissures, des traces de rouille, des poussées de fers, des décollements, des épaufrures, etc… du béton.”

La responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est donc engagée, ce que le syndicat des copropriétaires ne conteste d’ailleurs pas dans ses écritures.

La demanderesse sollicite que ce dernier soit condamné, sous astreinte, à réaliser les travaux de remise en état selon la méthode définie au devis n°22-608 de la société SER ETANCH’ du 15 juin 2022 pour chacun des deux balcons de son appartement.

Le syndicat des copropriétaires indique que les travaux ont été votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2023 et ont été réalisés courant juin, de sorte que la demande de condamnation à réaliser ces travaux est devenue sans objet.

Il verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2023 aux termes duquel ont notamment été adoptées les résolutions suivantes :

“ 14. 1 Principe des travaux
L’assemblée générale décide de l’exécution des travaux de ETANCHEITE SOUS FACE BALCON de Mme [G] [...]

14.2 Choix de l’entreprise et budget 
L’assemblée générale, après avoir pris connaissance de la proposition jointe à la convocation et en avoir débattu, confie la réalisation des travaux à la société SER ETANCH’ pour un montant de 13.550,00 euros TTC [...]”.
 
Mme [I] veuve [G] indique pour sa part que, malgré la réalisation des travaux et d’une reprise courant septembre 2023, les fuites perdurent, et que la société SER ETANCH’ n’a été missionnée que pour le balcon Ouest et non pour le balcon Sud alors que le rapport d’expertise indiquait qu’il y avait lieu de reprendre les balcons.

Elle produit un procès-verbal de constat d’huissier en date du 6 mai 2024 dont il résulte notamment, s’agissant du balcon Sud-Ouest, que l’ensemble des matériaux constituant les lattes isolantes du plafond présentent un aspect de facture récente et, s’agissant du balcon Ouest, que l’ensemble des matériaux, plus particulièrement les lattes isolantes constituant le plafond de cet espace, sont de facture plus ancienne que celles constatées sur le balcon Sud-Ouest ; l’émergence de points de rouille et d’humidité est constatée et, en sous-face, de même que la présence de matériaux isolants type laine de roche ou de verre, l’ensemble étant humide. 
Mme [I] veuve [G] produit également deux courriels officiels adressés par son conseil au conseil du syndicat des copropriétaires en dates des 30 mai 2023 et 20 juin 2023 indiquant que seul le balcon Ouest a été traité par la société SER ETANCH’ et que des fuites persistent.

Il convient de relever que le devis évoqué dans la résolution n°14.2 de l’assemblée générale n’est pas produit aux débats par le syndicat des copropriétaires, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier s’il concerne un seul ou les deux balcons de Mme [I] veuve [G].

Il résulte du rapport d’expertise que, comme le soutient la demanderesse, l’expert préconise une remise en état des deux balcons. Ainsi, elle indique en page 30 :

“4.1 - Remises en état des désordres chez Mme [G] 

Il s’agit de réaliser une remise en état permettant de venir remédier de manière pérenne à l’origine des désordres et aux désordres eux-mêmes. 

Les travaux de remise en état consistent globalement à : traiter les joints de fractionnement / dilatation des balcons de Mme [R] 
- refaire les carrelages des balcons de Mme [R] 
- traiter le faux-plafond sous les balcons de Mme [R] avec encoffrement des volets roulants avec isolation thermique.”

Par ailleurs, il sera relevé que l’expert judiciaire indique dans son rapport, en page 31, s’agissant du devis SER ETANCH’ du 14 juin 2022 que :

“4.2.2 Analyse des devis
[..] Pour les travaux de remise en état des balcons, notons tout d’abord qu’il a été fait appel à une entreprise spécialisée en travaux d’étanchéité et de ravalement depuis plus de 30 ans. 
Le devis de SER ETANCH’ est détaillé poste par poste et quantitativement, il est donc recevable. Ce devis correspond au principe de remise en état indiqué. Je n’ai pas d’observations à faire sur ce devis ni sur les prix ni sur quantités. Le montant de la remise en état de ces parties communes est évalué en juin 2022 à 16.732,10 € ttc. Il conviendra éventuellement de l’actualiser le moment venu.” 

Le syndicat des copropriétaires ne s’explique pas sur la différence entre le montant du devis entériné par l’expert et le montant du devis effectivement voté en assemblée générale. Il ne répond pas à Mme [I] veuve [G] sur le fait qu’un seul des balcons aurait été traité, sans qu’il soit effectivement mis fin aux fuites.

Le syndicat des copropriétaires n’apportant pas la preuve de ce que les travaux préconisés par l’expert pour mettre fin aux désordres dans l’appartement de Mme [I] veuve [G] ont effectivement été réalisés, il sera fait droit à la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de remise en état selon la méthode définie au devis n°22-608 de la société SER ETANCH’ du 14 juin 2022 pour chacun des deux balcons de Mme [I] veuve [G].





A ce stade, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas justifié, aucun élément ne permettant de présumer que le syndicat des copropriétaires entendrait s’opposer à l’exécution de la présente décision, étant relevé que les travaux ont été votés lors de l’assemblée générale ayant suivi le dépôt du rapport d’expertise.

* Sur la demande tendant à voir juger que Mme [R] devra laisser l’entreprise accéder à son balcon pour assurer la réalisation des travaux

Il y a lieu de faire droit à cette demande pour permettre l’exécution des travaux de reprise des désordres sur les balcons de Mme [R]. Les modalités précises d’accès à ces balcons seront en revanche décidées d’un commun accord entre le syndicat des copropriétaires et Mme [R], le tribunal n’étant pas saisi de demandes précises à ce titre.

Sur les demandes indemnitaires

* Sur les demandes indemnitaires à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Au titre des réparations à réaliser en parties privatives

Comme relevé ci-dessus, il résulte du rapport d’expertise que la fissure présente au plafond de la chambre bibliothèque de l’appartement de Mme [I] veuve [G] a pour origine le balcon/loggia supérieur, lequel est une partie commune.

Par conséquent, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires, dont la responsabilité de plein droit est engagée, à indemniser Mme [I] veuve [G] pour la remise en état de son plafond.

Mme [I] veuve [G] verse aux débats un devis en date du 15 septembre 2021, émanant de M. [D] [L] “Peinture & Rénovation”, lequel chiffre à 980 euros les travaux de reprise du plafond. 

Ce devis a été communiqué à l’expert judiciaire qui indique en page 31 de son rapport “je n’ai pas d’observations sur ce devis et entérine ce devis qu’il conviendra d’actualiser le moment venu”.

Il y a donc lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [I] veuve [G] la somme de 980 euros, actualisée en fonction de l’indice BT01 à la date du présent jugement.

En septembre 2021, l’indice BT01 était de 118,6. A la date du prononcé du présent jugement, le dernier indice publié est de 132,0.[1]

[1] https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001710986

 



Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à verser la somme de 1.090,70 euros à Mme [I] épouse [G] au titre des travaux de reprise des désordres, soit le montant du devis entériné par l’expert indexé sur l’indice BT01 (980 x 132/118,6).

Au titre du préjudice de jouissance et du préjudice esthétique

Il résulte du rapport d’expertise (page 24) que :

“ 3.3 - Conséquences des désordres

[...]
L’esthétique des plafonds de l’appartement de Mme [G] est à ce jour légèrement atteinte, mais sera de plus en plus atteinte à long terme. 

L’usage et l’habitabilité de l’appartement de Madame [G] ne sont pas atteints. Cet appartement reste conforme à sa destination malgré les désordres constatés. 

Les coulures blanches sur l’enduit rouge des murs de refends s’aggraveront si la pente du rail support des lames de faux-plafond n’est pas redressée et si la laine de verre n’est pas retirée du faux-plafond.
Les coulures sur le ravalement ne remettent pas en cause pour l’instant la bonne tenue de celui-ci mais ces coulures peuvent à la longue provoquer un décollement de l’enduit à cet emplacement. L’esthétique du ravalement est légèrement dégradée.”

Comme le soutient le syndicat des copropriétaires, l’expert a ainsi écarté toute atteinte à l’usage du bien résultant des désordres.

Mme [I] veuve [G] ne verse par ailleurs aucune pièce de nature à justifier d’un quelconque préjudice de jouissance.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

S’agissant du préjudice esthétique, faute pour la demanderesse de ventiler ses demandes entre ce qui relève du préjudice de jouissance et ce qui relève du préjudice esthétique, elle sera également déboutée de sa demande à ce titre, étant relevé en tout état de cause que l’expert n’a retenu qu’une légère dégradation de l’eshétique des plafonds de l’appartement, un seul plafond étant en réalité concerné par les désordres.

Sur les demandes indemnitaires à l’encontre de Mme [R]

Il convient de rappeler que l’article 768 du code de procédure civile, alinéa 2, dispose que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.



En l’espèce, si la demanderesse sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de Mme [R] à l’indemniser au titre des travaux nécessaires pour réparer les fissures de ses plafonds intérieurs, ainsi qu’au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice esthétique, force est de constater que Mme [I] veuve [G] ne vise dans la discussion que le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, elle sera déboutée de ses demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de Mme [R].

Sur l’appel en garantie de la MAAF

Mme [I] veuve [G] étant déboutée de ses demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de Mme [R], il n’y a pas lieu de statuer sur l’appel en garantie de la MAAF.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive

Mme [R] sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la demanderesse à lui verser une somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Si le préjudice de Mme [I] veuve [G] apparaît en effet modéré, cette dernière étant déboutée de ses demandes au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice esthétique, la teneur de la présente décision conduit à retenir qu’elle n’a pas fait un usage abusif de son droit d’agir en justice. 

En effet, les conclusions du rapport d’expertise qui retient la responsabilité de Mme [R] à hauteur de 2% d’une part, et la demande relative à l’accès à son balcon d’autre part, justifient que Mme [I] veuve [G] ait mis en cause Mme [R] dans la présente procédure.

Mme [R] sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente procédure, qui comprendront les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Emmanuel DESPORTES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

S’agissant de la demande relative aux dépens de l’instance en référé, l’ordonnance de référé rendue le 29 janvier 2021 ayant déjà statué sur les dépens de cette instance, Mme [I] veuve [G] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [I] veuve [G] une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


La mise en cause de Mme [R] dans la présente procédure étant justifiée par la nécessité de voir juger qu’elle devra laisser l’entreprise accéder à son balcon, Mme [R] sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] - [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, à faire réaliser les travaux de remise en état selon la méthode définie au devis n°22-608 de la société SER ETANCH’ du 14 juin 2022 pour chacun des deux balcons de Mme [Y] [B] [I] veuve [G] ;

Dit que Mme [T] [R] devra laisser l’entreprise accéder à son balcon pour assurer la réalisation des travaux ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] - [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, à verser la somme de 1.090,70 euros à Mme [Y] [B] [I] veuve [G] au titre des travaux de reprise des désordres ;

Déboute Mme [Y] [B] [I] veuve [G] du surplus de ses demandes;

Déboute Mme [T] [R] de sa demande reconventionnelle ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ; 

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] - [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, à verser à Mme [Y] [B] [I] veuve [G] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [T] [R] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;





Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] - [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Emmanuel DESPORTES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [Y] [B] [I] veuve [G] de sa demande formulée au titre des dépens de la procédure de référé ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 AVRIL 2025 par Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY