Tribunal Judiciaire · 1ère chambre - Référés — 9 avril 2025

- N° RG 25/00127 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2DI

Date : 09 Avril 2025 

Affaire : N° RG 25/00127 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2DI

N° de minute : 25/00172














Formule Exécutoire délivrée
le : 10-04-2025

à : Me François MEURIN + dossier 



Copie Conforme délivrée 
le : 

à : 







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ, par Mme Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Laurence MATHIEU-VANDEWOORDE, Greffière lors des débats et de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit : 


Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. DES LIGNERES
[Adresse 6]
[Localité 3] 

représentée par Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par Me Adeline LADOUBART, avocat au barreau de MEAUX



DEFENDEUR

Monsieur [W] [H]
[Adresse 4]
[Localité 5]

non comparant


=====================
Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 05 Mars 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 16 juillet 2019, la S.C.I DES LIGNERES (le bailleur) a donné à bail commercial à Monsieur [W] [H] (le preneur) des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer annuel de 5640 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, la S.C.I DES LIGNERES a fait délivrer Monsieur [W] [H] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, pour une somme de 14 784,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2024.


 - N° RG 25/00127 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2DI
Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement impayées, la S.C.I DES LIGNERES a, par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, fait assigner Monsieur [W] [H] devant la présente juridiction des référés aux fins de voir :
- Constater que la clause résolutoire contenue au bail du 16 juillet 2019 portant sur les locaux sis [Adresse 2] est acquise,
- Constater, en conséquence, la résiliation du bail à compter du 19 octobre 2024, 
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [H] et de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir, et sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard,
- Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans tel garde-meubles du choix du demandeur, aux frais, risques et périls du défendeur, 
- Condamner à titre provisionnel Monsieur [W] [H] à lui payer les sommes suivantes :
* 19 335,70 € au titre des loyers exigibles arrêtés au mois de décembre 2024 inclus,
* 1 933,57 € au titre de la clause pénale,
* une somme équivalente aux loyer et charges à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, 
- Autoriser la SCI DES LIGNERES à conserver le dépôt de garantie qui a été versé par le locataire,
- Condamner Monsieur [W] [H] au paiement de la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [W] [H] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 5 mars 2025, la S.C.I DES LIGNERES a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 16 950 euros arrêtée au mois de décembre 2024. 

Assigné à étude, Monsieur [W] [H] n'a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2025.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

En l’espèce, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I DES LIGNERES n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci ont été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 14 784,90 euros, arrêtée au mois d’août 2024, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative. 

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Monsieur [W] [H] et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 


2 - Sur l’indemnité d’occupation et la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif

L’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [H] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I DES LIGNERES, l'obligation de Monsieur [W] [H] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation à décembre 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 16 950,39 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner Monsieur [W] [H], avec intérêts au taux légal à hauteur de 14 784,90 euros à compter du 19 septembre 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire et à compter de l'assignation pour le surplus.

3 - Sur les demandes relatives à la clause pénale et le dépôt de garantie 

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale au sens des dispositions des articles 1226 et 1229 du code civil. 

Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc également du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y a pas non plus lieu à référé sur ce point.

4 - Sur les mesures de fin de jugement

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [H], qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024.

En considération de l’équité, Monsieur [W] [H] sera condamné à payer à La S.C.I DES LIGNERES la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 octobre 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [W] [H] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 7] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [H], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons par provision Monsieur [W] [H] à payer à la S.C.I DES LIGNERES la somme de 16 950,39 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 sur la somme de 14 784,90 euros et à compter du 29 janvier 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

Condamnons Monsieur [W] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024,

Condamnons Monsieur [W] [H] à payer à la S.C.I DES LIGNERES la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.



Le Greffier Le Président