Tribunal Judiciaire · 1ère ch. - Sect. 3 — 10 avril 2025

- N° RG 23/01478 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDA4R
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 
1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de
clôture : 25 novembre 2024 

Minute n° 

 N° RG 23/01478 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDA4R 






Le

CCC : dossier

FE :
Me Adrien SORRENTINO
 Me Xavier TERCQ


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU DIX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ


PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [B] [M]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Adrien SORRENTINO de l’AARPI AS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Madame [E] [M]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Adrien SORRENTINO de l’AARPI AS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant


DEFENDERESSE

Société SCCV FONTAINE [Localité 6] IDF
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Xavier TERCQ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :
Président : Mme RETOURNE, Juge
Assesseurs: Mme GRAFF, Juge
M. ETIENNE, Juge

Jugement rédigé par : Mme RETOURNE, Juge

DEBATS

A l'audience publique du 13 Février 2025

GREFFIER

Lors des débats Mme CAMARO, Greffière et du délibéré : Mme KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du 
délibéré, Mme RETOURNE, Président, ayant signé la minute avec Mme KILICASLAN, Greffière ;


FAITS ET PROCÉDURE

À compter de l’année 2017, la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF a entrepris la construction d’un ensemble immobilier dénommé « Plein Ciel », situé au [Adresse 1] (Seine-et-Marne).
 
Par acte authentique du 11 octobre 2018, Monsieur et Madame [M] ont acquis, en l’état futur d’achèvement dans cette résidence pour un montant global de 278.590,00 euros:
- Le lot n°469, soit un appartement portant le numéro 6106; 
- Le lot n°613, soit deux places de parking n°8124. 

La livraison des biens de Monsieur et Madame [M] a eu lieu le 30 mars 2021, avec réserves. 

Monsieur et Madame [M] ont écrit à plusieurs reprises pour solliciter la levée des réserves et notifier le dysfonctionnement du ballon d’eau chaude.

Par acte délivré le 24 mars 2023, par commissaire de justice, Madame [E] [M] et Monsieur [B] [M] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Meaux, la SCCV FONTAINE [Localité 6] IDF.

Par ordonnance du 27 novembre 2023, le juge de la mise en état a notamment déclaré recevables les demandes de Madame [E] [M] et Monsieur [B] [M] en réparation de l’absence des volets roulants, des désordres qui affectent les garde-corps et les volets battants et de leur préjudice moral ;

Par conclusions notifiées par RPVA le 23 mai 2024, Madame [E] [M] et Monsieur [B] [M] sollicitent du Tribunal au visa des articles 122 et 789 du Code de procédure civile, 1792 et suivants du Code Civil, 1601-1 et suivants du Code Civil, 1646-1 du Code Civil, R.261-7 du Code de la construction et de l’Habitation, 1103 et 1104 du Code Civil, 1217 et suivants du Code Civil, 1231 et suivants du Code Civil, 699 et 700 du Code de procédure civil, de:
“ - RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions des demandeurs ; 
Sur les garanties légales et les obligations contractuelles du vendeur promoteur au titre des 
désordres et réserves : 
- JUGER que les désordres, vices et défauts de conformité ont été notifiés dans les délais légaux et contractuels et qu’il n’y a pas été remédié ; 
- JUGER que deux réserves, mentionnées dans le procès-verbal de livraison contradictoire, n’ont toujours pas été levées au jour de la présente assignation ; 
- JUGER que la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF est tenue de garantir les consorts [M], au titre de la garantie biennale, au sens des articles 1646-1 et 1792-3 du Code Civil; 
- JUGER que les conditions légales d’application de la garantie biennale du vendeur promoteur sont réunies ; 
- JUGER que la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF doit indemniser les consorts [M], en application de sa garantie biennale ; 
- JUGER que la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF était tenue de faire procéder aux travaux de levée des réserves et de reprise des malfaçons, conformément à l’article 8.7 du cahier des conditions générales des ventes en état futur d’achèvement ; 
- JUGER que la simple constatation de la persistance des réserves démontre la faute de la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF et engage sa responsabilité contractuelle ; 

En conséquence, 
1. A titre principal : 
 
- CONDAMNER la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF à verser à Madame [M] et à Monsieur [M] la somme de 902,00 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation s’agissant de l’absence de pose des volets roulants, au titre de la garantie biennale ; 
 
- CONDAMNER la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF à verser à Madame [M] et à Monsieur [M] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation s’agissant du dysfonctionnement des volets battants, au titre de la garantie biennale ; 
 
- CONDAMNER la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF à verser à Madame [M] et à Monsieur [M] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice à titre de dommages et intérêts, en raison de l’absence de levée des réserves, en méconnaissance de l’article 8.7 du cahier précité ; 
 
2. A titre subsidiaire : 
- JUGER que la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF était tenue de procéder à la livraison des biens, comme prévu par le contrat de vente conclu entre les parties, et partant a commis une faute contractuelle à défaut de pose d’un volet roulant ; 
 
- CONDAMNER la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF à verser à Madame [M] et à Monsieur [M] la somme de 902,00 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation s’agissant de l’absence de pose des volets roulants, au titre de sa responsabilité contractuelle; 
 
- JUGER que le dysfonctionnement constaté s’agissant de la fermeture des volets battants, engage la garantie décennale ou à tout le moins la responsabilité contractuelle de la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF ; 
 
- CONDAMNER à ce titre la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF à verser à Madame [M] et à Monsieur [M] la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation s’agissant du dysfonctionnement des volets battants. 

Sur le retard de livraison 
- JUGER que la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de Madame [M] et de Monsieur [M] ; 
 
- JUGER que la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF a manqué à son obligation de résultat à défaut de livraison dans le délai fixé contractuellement entre les parties et qu’il en résulte un retard de livraison de neuf mois ; 
 
- JUGER qu’aucune cause légitime de suspension des délais ou cas de force majeure n’est caractérisée ; 
 
- JUGER que la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF a manqué à son obligation d’information à l’égard de Madame [M] et de Monsieur [M] ; 

En conséquence, 

- CONDAMNER la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF à verser à Madame [M] et à Monsieur [M] la somme de 4.000 euros en réparation de leur préjudice moral ; 
 
- CONDAMNER la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF à verser à Madame [M] et à Monsieur [M] la somme de 8.271 euros en remboursement de la perte de loyers ; 
 
- CONDAMNER la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF à verser à Madame [M] et à Monsieur [M] la somme de 4.006,93 euros au titre des intérêts intercalaires ; 
 
- CONDAMNER la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF à verser à Madame [M] et à Monsieur [M] la somme de 1.500 euros en raison du défaut d’information ; 
 
- CONDAMNER la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF à verser à Madame [M] et à Monsieur [M] la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts du fait du déséquilibre financier engendré par les retards successifs de livraison ; 

3. En tout état de cause : 
 
- DEBOUTER la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF de l’ensemble de leurs moyens, fins et prétentions ; 
 
- CONDAMNER la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance. 
 
- ORDONNER l’exécution provisoire du Jugement à intervenir ” 

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 septembre 2024, la SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF sollicite du Tribunal au visa des articles 1641-2 et 1648 aliéna 2 du Code civil, 1642-1 du Code civil, 1646-1 et 1792-3 du Code civil, 699 et 700 du code de procédure civile, de:
 “-JUGER que toutes les réserves étaient levées préalablement à la délivrance de l’assignation de Monsieur et Madame [M], 
 
- REJETER en conséquence toute demande formulée à l’encontre de la SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF au titre de réserves et qu’en tout état de cause la garantie biennale de bon fonctionnement ne trouverait pas à s’appliquer, 
 
- JUGER que la preuve d’un dysfonctionnement du ballon d’eau chaude n’est pas rapportée et qu’en tout état de cause la garantie biennale de bon fonctionnement ne trouverait pas à s’appliquer, 
 
- JUGER que le retard de livraison a dument été justifié par la SCCV FONTAINE-[Localité 6]-
IDF grâce aux attestations du maître d’œuvre et conformément aux stipulations de l’acte de vente, 
- REJETER en conséquence toute demande en réparation émanant de Monsieur et Madame [M] dirigée contre par la SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF au titre du retard de livraison, 
- LIMITER, subsidiairement, l’assiette du préjudice de Monsieur et Madame [M] lié à la perte de loyers au montant mensuel de 849 euros, 
 
- CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [M] à verser à la SCCV FONTAINE-
[Localité 6]-IDF une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. ” 

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture a été prononcée le 25 novembre 2024, par ordonnance du même jour.

L’affaire a été entendue le 13 février 2025 et mise en délibéré au 10 avril 2025.


MOTIVATION

A titre liminaire, il sera rappelé que les diverses demandes reprises intégralement ci-dessus tendant à voir « constater » ou « dire que », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, sur lesquelles il n'y a pas lieu de statuer.



* * *

Conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la prétention relative au ballon d’eau chaude n’apparaît pas au dispositif. En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer dessus.

I. SUR LES DESORDRES

a) La garantie de bon fonctionnement

Les époux [M] font valoir au visa des articles L261-1 et L 261-6 du code de la construction et de l’habitation, de l’article 1646-1 du code civil, que le vendeur en VEFA est débiteur de la garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage visée à l’article 1792-3 du code civil. Ils indiquent que cette garantie s’applique aux vices comme aux non conformités. Ils précisent qu’en l’espèce le logement a été livré avec les réserves suivantes : l’absence de volet roulant (chambre 1) et le dysfonctionnement des volets battants qui ne ferment pas car la barre tape dans le garde corps (chambre 2). Ils ajoutent que les actions au titre des vices apparents et de la garantie de bon fonctionnement sont distinctes et qu’il est indifférent que les désordres aient été relevés lors de la prise de possession et qu’ils sont profanes en matière de construction. Ils ajoutent que cet argument avait été écarté par la décision sur incident du 27 septembre 2023. Concernant l’absence de volet roulant, ils ajoutent que la garantie biennale s’applique même quand l’équipement n’existe pas. Concernant le dysfonctionnement des volets battants, ils indiquent que cela relève de la garantie de bon fonctionnement s’agissant d’un élément d’équipement dissociable et contestent qu’un quitus de levée ait été signé.

La SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF fait valoir que les vices apparents soumis à la garantie spéciale des désordres apparents résultant des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil, sont exclus de la garantie de bon fonctionnement. Elle précise que l’absence de volet roulant a fait l’objet d’une réserve à la livraison de l’appartement, et qu’il s’agit donc d’une non conformité apparente et que les demandeurs ne peuvent agir que sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil. Elle ajoute que la garantie biennale ne peut s’appliquer à un élément dissociable de l’ouvrage qui n’existe pas. Elle fait valoir que le maître de l’ouvrage n’est pas débiteur de la garantie biennale et qu’elle ne s’applique pas quand le désordre a été réservé à la réception.Concernant le garde corps et les volets battants de la chambre 2, elle fait valoir qu’il s’agit de vices apparents et non cachés et ajoute que la somme réclamée n’est pas justifiée. Elle ajoute que toutes les réserves ont été levées conformément aux termes du rapport établi par le maître de l’ouvrage.

Aux termes de l’article 1646-1 du code civil: “Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.”
Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3.”

Aux termes de l’article 1792-3 du code civil: “Les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.”

Le désordre doit notamment présenter un caractère non apparent à la réception.

En l’espèce, l’absence de volet chambre 1 et les désordres affectant les garde-corps et les volets battants chambre 2 ont fait l’objet de réserves à la livraison. Ils étaient donc apparents à la livraison.

La nature de ces désordres font qu’ils étaient apparents à la réception.

En conséquence, les époux [M] seront déboutés de leurs demandes au titre de ces deux désordres sur le fondement de l’article 1792-3 du code civil.

b) Sur les obligations contractuelles

Les époux [M] font valoir au visa des articles 1231-1 et 1603 du code civil et de la notice descriptive notariale, que les volets roulants auraient dû être livrés et que les désordres affectant la chambre 2 doivent être réparés en application de la responsabilité civile contractuelle et pour les désordres de la chambre 2 en application de la garantie décennale.

La SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF fait valoir que la garantie des défauts de conformité et des vices apparents est un fondement exclusif de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun.Elle ajoute que les réserves ont été levées avant la délivrance de l’assignation.

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil: “Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.”

La garantie prévue à l'article 1642-1 du code civil étant exclusive de l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun, l'acquéreur en état futur d'achèvement, qui invoque un préjudice résultant d'une non-conformité apparente, n'est pas fondé à rechercher la responsabilité du vendeur pour manquement à son obligation d'information et de conseil.( Civ. 3e, 13 févr. 2025, n° 23-15.846; 3e Civ., 6 avril 2022, pourvoi n° 21-13.179; 3e Civ., 15 mars 2011, pourvoi n° 10-13.778)

En l’espèce, comme développé ci-dessus, les désordres soulevés ont fait l’objet de réserves à la livraison et étaient pas nature apparents à la réception.

En conséquence, les époux [M] sont mal fondés à soulever la responsabilité de droit commun.

* * *

Aux termes de l’article 1792 du code civil : “Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.”

 Le désordre doit notamment présenter un caractère non apparent à la réception, pour relever des dispositions de l’article 1792 du code civil.

En l’espèce, comme développé ci-dessus, les désordres étaient apparents à la réception.

En conséquence, les époux [M] sont mal fondés à soulever la garantie décennale.

c) Sur l’absence de levée de réserves en méconnaissance des dispositions du cahier des conditions générales

Sur le fondement de l’article 8 des conditions générales des ventes en état futur d’achèvement et de l’article 2 du procès-verbal de livraison, les époux [M] font valoir que la SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF n’a pas fait procéder à la levée des réserves malgré son obligation et ce en dépit de multiples demandes.

La SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF fait valoir que les réserves sont levées et que les époux [M] ne justifient pas de leur demande.

Il est mentionné à l’article 8.7 des conditions générales des ventes en état futur d’achèvement visées à l’article 8 du contrat de vente : “Le Vendeur fera procéder aux travaux de levée des réserves et de reprise des malfaçons par les entreprises du chantier ou, en cas de défaillance par les entreprises de son choix.”

Il est mentionné à l’article 2 du procès verbal de livraison : “Le maître d’ouvrage notifiera aux entreprises intéressées, à l’expiration du délai d’un mois ci-dessus visé, les réserves devant faire l’objet de reprises. Sauf cas d’intervention urgente précisée à l’annexe, les entreprises disposeront, conformément à leurs marchés, d’un délai de 90 jours pour effectuer leurs interventions et ce à compter de la réception de la notification ainsi faite.”

Les époux [M] produisent des courriers du 1er juin 2022, 22 septembre 2022, 12 octobre 2022 dans lesquels ils font état de l’absence de levée des réserves chambre 1 et 2.

La SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF produit un rapport de réserves généré le 5 décembre 2022 faisant état de la levée des réserves.

Les époux [M] produisent un mail du 10 mars 2023 faisant état de l’absence de volet et du mécontentement de leur locataire.

Il ressort du constat d’huissier du 20 mars 2023 que dans la chambre parentale, il n’y a pas de volet.

En conséquence, il n’est pas établi qu’après le 5 décembre 2022, la réserve relative au fait que des volets battants ne ferment pas car la barre tape dans le garde corps (chambre 2) n’ait pas été levée.

En revanche, il est établi que la réserve relative à l’absence de volet roulant (chambre 1) persiste.

La livraison des biens de Monsieur et Madame [M] a eu lieu le 30 mars 2021, avec réserves. 
La SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF ne justifie pas avoir notifié les réserves aux entreprises intéressées, ni avoir demandé qu’il soit procédé à la levée des réserves, ce qui a contraint les époux [M] à écrire directement ou par l’intermédiaire de leur conseil à plusieurs reprises au vendeur, d’attendre 17 mois que la réserve de la chambre 2 soit levée (90 jours d’intervention déduits) et 4 ans pour la réserve de la chambre 1. 

En conséquence, il convient de leur allouer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

II. SUR LE RETARD DE LIVRAISON 

Les époux [M] font valoir au visa des articles 1601-1, 1611, 1231-1 et 1104 du code civil et 8.4 des conditions générales des ventes en état futur d’achèvement, que leur appartement aurait dû être livré le 30 juin 2020 et a été livré le 30 mars 2021, soit un retard de 9 mois, ce qui constitue un manquement à l’obligation de résultat du vendeur. Ils ajoutent que les causes invoquées par le vendeur ne sont pas établies, les pièces justificatives n’ayant pas été communiquées malgré plusieurs mises en demeure. Ils indiquent que le courrier du 10 août 2020 a uniquement repris les arguments de retard précédemment avancés.

La SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF se fonde sur l’article 8.4 des conditions générales des ventes en état futur d’achèvement et fait valoir qu’elle a écrit le 25 février 2020, le 9 juin 2020 et le 10 août 2020, pour informer les époux [M] du retard. Elle indique que le maître d’oeuvre est présumé établir des attestations en toute indépendance. Elle précise que la liste des causes de suspensions légitimes n’est pas exhaustive. Elle ajoute que la pandémie du Covid 19 constitue une cause de force majeure opposable aux acquéreurs. Elle souligne qu’en application des conditions générales des ventes en état futur d’achèvement la livraison du bien peut être différée du double du nombre de jours de retard, soit en l’espèce 418 jours.

Il est stipulé à l’article 8.2 de l’acte authentique du 11 octobre 2018 que la livraison est prévue au plus tard au 30 juin 2020.


Il est stipulé à l’article 8.4 des conditions générales des ventes en état futur d’achèvement:
“Le Vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments indispensables à l’utilisation des locaux vendus, conformément à leur destination, soient achevés au plus tard à la date mentionné aux termes de l’acte de vente en état futur d’achèvement, sauf survenance d’un cas de force majeure, d’un cas fortuit, du fait d’un tiers ou, plus généralement, d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. 
Pour l'application de cette disposition, seraient considérées comme causes légitimes de suspension dudit délai, notamment (...)”. 

a)Sur les motifs de retard invoqués

Sur les intempéries

Les époux [M] font valoir qu’aucun document n’a été communiqué malgré plusieurs demandes en ce sens.

Les époux [M] justifient avoir demandé par l’intermédiaire de leur conseil les 22 septembre et 12 octobre 2022 les relévés de Météo France précisant les jours d’intempéries comptabilisés et les raison de ces intempéries et les documents établissant que le travail a été arrêté. 

Il est prévu en page 22 des conditions générales des ventes en état futur d’achèvement, que sont considérées comme cause légitime de suspension du délai de livraison: les intempéries sur attestation du Maître d’oeuvre d’exécution, suivant le tableau climatologique mensuel publié par la station météorologique la plus proche du chantier. 

Il est précisé en page 23 que pour l’appréciation de ces évènements, les parties déclarent s’en rapporter à un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux sous sa propre responsabilité.

Il est produit une attestations du Maître d’Oeuvre faisant état :
-le 26 mai 2020 d’un retard de 92 jours d’intempéries; 
-le 5 février 2021 d’un retard de 25 jours d’intempéries sur la période du 16 juillet 2020 au 3 février 2021.

Il n’est pas prévu contractuellement la production d’autres pièces que le certificat établi par le maître d’oeuvre.

Il sera donc retenu comme cause légitime de suspension du délai de livraison: 117 jours de retard pour intempéries (25+92).

Sur les retards liés à la grève 

Les époux [M] font valoir que la grève des transports en commun n’est pas citée comme cause légitime de suspension du délai de livraison.

Il est prévu en page 22 des conditions générales des ventes en état futur d’achèvement, qu’est considérée comme cause légitime de suspension du délai de livraison:la grève, qu’elle soit générale, particulière au bâtiment et à ses industries annexes ou spéciales, aux entreprises travaillant sur le chantier, y compris sous traitants et fournisseurs.

Il est produit une attestation du Maître d’Oeuvre faisant état d’un retard de 27 jours de retard liés à la grève des transports en commun du 5 décembre 2019 au 6 janvier 2020.

Cette typologie de grève n’est pas visée dans les conditions générales susvisées.

Toutefois, la liste de causes légitimes de suspension du délai de livraison citée dans les conditions générales n’est pas exhaustive, puisque précédée de l’adverbe “notamment”. 

Il revient donc à la SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF qui invoque cette cause d’établir qu’elle est légitime.

Or, il n’est pas rapporté la preuve des conséquences qu’aurait eu la grève des transports en commun sur l’avancée du chantier.

Il n’y a donc pas lieu de retenir ce motif de retard.

Sur les retards liés au COVID-19 

Les époux [M] indiquent qu’il n’est pas justifié que les travaux de construction ont été arrêtés.

La SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF fait valoir qu’elle produit des attestations du Maître d’oeuvre et que l’esprit procédurier des époux [M] est démontré par le fait qu’ils entendent se prévaloir du mail d’un voisin.

Aux termes de l’article 1218 du code civil: “Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.
Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.”

-Il est produit une attestation du Maître d’Oeuvre du 26 mai 2020 attestant d’un retard de 38 jours liés au confinement et 20 jours du fait du décalage de la reprise d’activité

Il est produit un mail de M. [F] du 10 septembre 2020, voisin mitoyen du programme et acheteur d’un appartement indiquant : “En effet, étant le voisin, nous avons été fortement perturbé par le bruit des travaux et pelleteuse à 2m de chez nous à partir du 15 avril (et non du 15 mai). Les sociétés ne respectaient même pas les horaires autorisés de démarrage des travaux à 7h en semaine et 8h le samedi. Nous étions nous même avec les enfants en confinement et tous, nous et nos enfants réveillés dès 6h15 en semaine et aussi le samedi. Le samedi, les travaux continuaient même jusqu’à 15h sans arrêt, nous empêchant de pouvor déjeuner dehors à cause du bruit et de la poussière. J’ai demandé aux pelleurs s’ils connaissaient les horaires et ils m’ont confirmé avoir la demande de leur patron et [N] [V] “de rattraper le retard en travaillant plus” alors que vous attestez que le site était fermé.” Il indique également envoyer deux extraits vidéos des 15 et 24 avril.

Il est établi que des travaux ont été réalisés sur la période litigieuse.

Les 58 jours de retard invoqués comme liés au confinement et de reprise d’activité afférente ne seront donc pas retenus.

-Il est produit une attestation du Maître d’Oeuvre du 5 février 2021 attestant d’un retard de 46 jours du fait: des consignes sanitaires imposées par le gouvernement, de la chute d’activité sur les chantiers suite aux cas avérés COVID 19 et cas contacts et perte de production des entreprises et des fournisseurs. 

Il a été retenu comme cause légitime de suspension sur la période du 16 juillet 2020 au 3 février 2021, un retard de 25 jours pour intempéries. 

L’attestation du Maître d’Oeuvre ne précise pas pour ce motif de retard, la période ou les jours visés et ne permet pas de s’assurer de l’exclusion des jours déjà décomptés pour un autre motif légitime de retard que sont les intempéries.
Au surplus, ces motifs ne relèvent pas de la liste des causes légitimes de suspension prévues au contrat. La SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF qui se prévaut de motifs liés au covid, autres que le confinement, ne caractérise pas que les conditions de la force majeure sont réunies.

En conséquence, ces 46 jours de retard ne seront pas retenus.

b) Sur le calcul de la période de retard justifiée

Il est stipulé à l’article 8.4 en page 27 des conditions générales des ventes en état futur d’achèvement que s’il survenait une cause légitime de suspension des délais de livraison, l’époque prévue pour la livraison serait différée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier. 

Il a été retenu une période de 117 jours de cause légitime de suspension des délais de livraion, celle-ci pouvait donc être différée de 234 jours (117 x 2).

Le nombre de jours séparant la date contractuellement prévue de livraison le 30 juin 2020 et celle de la livraison le 30 mars 2021 est de 274 jours.

Il y a donc 40 jours de retard infondés.

c)Sur les préjudices 

Sur le devoir d’information

Les époux [M] font valoir avoir été maintenus dans l’incertitude quant à la date d’achèvement et de livraison et que les reports ont été annoncés au dernier moment.

La SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF fait valoir qu’il leur a été envoyé des courriers et qu’ils ont été informés de l’évolution du chantier et de la date prévisionnelle de livraison.

La SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF a écrit les 25 février 2020, 9 juin 2020 et 10 août 2020, pour informer les époux [M] du retard et du délai prévisible de livraison.

Elle a donc rempli son obligation d’information.

Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

Sur le préjudice moral

Les époux [M] sollicitent la somme de 4000 euros pour préjudice moral. Ils font valoir qu’ils ont craint de ne jamais être livrés de leur appartement, que la défenderesse n’a pas répondu à leur conseil, qu’ils ont redouté de perdre leur éligibilité au dispositif fiscal de la loi Pinel.

La SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF soutient que le préjudice n’est pas démontré, qu’ils ont été régulièrement informés et sont restés éligibles au dispositif de la loi Pinel.

Si la SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF a écrit les 25 février 2020, 9 juin 2020 et 10 août 2020, pour informer les époux [M] du retard et du délai prévisible de livraison, respectant ainsi son devoir d’information, pour autant les époux [M] ont vu leur délai de livraison reporté à trois reprises, et donc le report d’autant de leurs projets.

Ils convient de leur allouer la somme de 500 euros au titre de leur préjudice moral.

Sur la perte des loyers 

Les époux [M] font valoir qu’ils ont pu mettre leur bien en location avec 9 mois de retard et ajoutent qu’ils ont réussi à louer moins d’un mois après la livraison.

La SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF fait valoir qu’il ne peut s’agir que d’une perte de chance, et que les charges mensuelles ne peuvent être comprises dans le calcul car les charges non locatives ne sont supportées par les propriétaires qu’à compter de la livraison et que la perte locative est compensée par le report de l’amortissement. 

Il ressort du contrat de bail produit que le bien a été loué à compter du 29 avril 2021, pour un loyer de 849 euros et 70 euros de provisions sur charges.

Cette provision sur charge ne saurait être prise en compte dans le calcul. Les charges reposant sur le locataire, comme la consommation d’eau, n’existant pas, en l’absence d’occupation de l’appartement et celles à la charge du propriétaire ne courant qu’à la date de l’achèvement.

La perte de chance des époux [M] de louer leur bien durant la période de retard non légitime de 40 jours sera évaluée à 90%, au regard de la rapidité avec laquelle le bien a été loué.

Leur préjudice doit donc s’évaluer à la somme de :
849 euros x 40/ 30 x 90%= 1018,80 euros.

Sur les intérêts intercalaires 

Les époux [M] font valoir avoir subi une augmentation des frais d’intérêts intercalaires.

La SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF indique qu’elle ne peut vérifier le calcul de la somme réclamée qui n’est pas précisé et qu’il apparaît sur le plan de remboursement la date du 5 mai 2022 comme début du remboursement du capital donc postérieurement à la date de livraison.

Les époux [M] produisent un tableau d’amortissement édité en septembre 2022, permettant d’établir les intérêts intercalaires de 4048,37 payés durant la période du 30 juin 2020 au 30 mars 2021.

Un retard de 40 jours sur 274 jours étant injustifié, il convient d’allouer la somme de :
4048,37 X 40/ 274 = 591 euros.

La SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF sera donc condamnée à verser la somme de 591 euros au titre des intérêts intercalaires.

Sur le préjudice lié à l’exonération fiscale

Les époux [M] font valoir que les logements acquis en VEFA bénéficient d’une exonération sur la taxe foncière pendant deux ans suivant l’achèvement des travaux et que le retard de livraison a fragilisé l’opération financière mise en place.

La SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF indique que la demande n’est pas justifiée, en l’absence d’explication concrète de la cause et du préjudice.

L’exonération fiscale est valable sur les deux années suivant l’achèvement des travaux.

Il n’est pas fait état de la date d’achèvement des travaux dans la présente procédure, seules les dates de réception et de livraison étant invoquées. 

Il n’est pas expliqué en quoi le retard aurait privé les demandeurs de cette exonération.

Il n’est pas possible au Tribunal de déterminer les dates d’exonération et aucun échange n’est produit avec l’administration fiscale quant à une contestation qu’auraient formulé les époux [M] sur le paiement de la taxe foncière pour 2022. Ils n’établissent pas avoir sollicité le bénéfice d’une exonération fiscale et que l’administration fiscale leur ait opposé un refus.

Ce grief et le préjudice invoqués ne sont pas justifiés.

Il ne sera pas fait droit à cette demande.

III SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES 

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF sera condamnée aux dépens.

Sur l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

En conséquence, il convient de condamner la SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF à verser aux époux [M] la somme de 2000 euros.

Il convient de débouter la SCCV FONTAINE-[Localité 6]-IDF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de Madame [M] et Monsieur [M] de condamner la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF à leur verser à la somme de 902,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l’absence de pose des volets roulants; 
 
REJETTE la demande de Madame [M] et Monsieur [M] de condamner la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF à leur verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du dysfonctionnement des volets battants; 

CONDAMNE la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF à verser à Madame [M] et à Monsieur [M] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF à verser à Madame [M] et à Monsieur [M] la somme de 500 euros en réparation de leur préjudice moral ; 
 
CONDAMNE la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF à verser à Madame [M] et à Monsieur [M] la somme de 1018,80 euros au titre de la perte de loyers ; 
 
CONDAMNE la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF à verser à Madame [M] et à Monsieur [M] la somme de 591 euros au titre des intérêts intercalaires ; 
 
REJETTE la demande de condamnation de Madame [M] et à Monsieur [M] à l’encontre de la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF à leur verser la somme de 1.500 euros en raison du défaut d’information ; 
 
REJETTE la demande de condamnation de Madame [M] et à Monsieur [M] à l’encontre de la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF à leur verser la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts du fait du déséquilibre financier engendré par les retards successifs de livraison ; 

CONDAMNE la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF aux dépens, 

CONDAMNE la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF à verser à Madame [M] et à Monsieur [M] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 

DEBOUTE la SCCV Fontaine [Localité 6] IDF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toute demande autre plus ample ou contraire;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.




LE GREFFIER LE PRESIDENT