Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre civile — 10 avril 2025

COUR D’APPEL D’[Localité 8]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)


JUGEMENT : S.A.R.L. LES DUNES DE FLANDRES c/ [X] [C]
 
MINUTE N°
Du 10 Avril 2025
 
2ème Chambre civile
 N° RG 22/04202 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OPLL 
 












Grosse délivrée à 
Me Philippe SILVE

expédition délivrée à 
Me Jean mars SZEPETOWSKI

le 10 Avril 2025

mentions diverses















Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du
dix Avril deux mil vingt cinq


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;


DÉBATS

A l'audience publique du 13 Janvier 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 10 Avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;


PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Avril 2025, signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : 
contradictoire, en premier ressort, au fond. 




DEMANDERESSE: 

S.A.R.L. LES DUNES DE FLANDRES
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



DÉFENDEUR:

Monsieur [X] [C]
[Adresse 5]
[Localité 7]
représenté par Me Philippe SILVE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant





*****













































Vu l'exploit d'huissier en date du 4 octobre 2022 par lequel la SARL LES DUNES DE FLANDRES prise en la personne de son représentant légal a fait assigner monsieur [X] [C] devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les dernières conclusions de la SARL LES DUNES DE FLANDRES (rpva 3 juin 2024) qui sollicite de voir :
Sur le fondement des articles 1113 et suivants et 1589 du Code Civil :
- Condamner Monsieur [C] sous astreinte de 5000 euros par jour de retard d'avoir à signer la promesse de vente conforme au dernier projet adressé par son notaire, Maître [R] et portant sur les biens et droits immobiliers suivants : sur la Commune de [Localité 10], [Adresse 1], une propriété cadastrée AH [Cadastre 2] et AH [Cadastre 3],
Avec comme seul aménagement que les délais prévus dans le projet de promesse (validité de 1 année et réalisation des conditions ) ne commencent à courir qu'à la date à laquelle la promesse sera signée et décalés en fonction de ladite date.
- Condamner Monsieur [C] à la somme de 10 000 euros par mois de dommages et intérêts du 19 septembre 2022 jusqu'à la date la régularisation de la promesse,
- Le débouter en tout état de cause de sa demande reconventionnelle,
- Condamner Monsieur [C] à la somme de 8000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [C] (rpva 4 juin 2024) qui sollicite de voir :
Vu les articles 1104 et 1304 du Code civil, 
Vu les pièces versées aux débats 
- DEBOUTER la SARL LES DUNES DE FLANDRES de toutes ses demandes en raison du non-respect de la condition particulière supplémentaire et de la condition de validité de l’offre d’achat, essentielles et déterminantes à l’accord des parties, et de l’impossibilité de parvenir à un accord sur les termes et conditions de la promesse de vente du fait de l’attitude déloyale de la SARL LES DUNES DE FLANDRES au cours des négociations,
- PRONONCER la caducité de l’offre d’achat du 24 novembre 2021 en raison du non-respect par la SARL LES DUNES DE FLANDRES de la condition particulière supplémentaire, essentielle et déterminante à l’accord des parties.
- PRONONCER la nullité de l’offre d’achat du 24 novembre 2021 en raison du non-respect par la SARL LES DUNES DE FLANDRES des conditions de validité de l’offre d’achat, essentielles et déterminantes à l’accord des parties.
- CONDAMNER la SARL LES DUNES DE FLANDRES au paiement de 600.000 euros de dommages intérêts en réparation des préjudices subis du fait de l’attitude déloyale et dolosive de la SARL LES DUNES DE FLANDRES visant à obtenir à l’usure et par menace la signature par Monsieur [C] d’une promesse de vente déséquilibrée au profit du bénéficiaire en contradiction avec les termes de l’offre d’achat.
- CONDAMNER la SARL LES DUNES DE FLANDRES au paiement de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
- MAINTENIR l’exécution provisoire de droit ;

Vu l'ordonnance de clôture en date du 6 juin 2024, fixant la clôture différée au 13 décembre 2024 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.


MOTIFS :


Le 24 novembre 2021, la SARL LES DUNES DE FLANDRES a émis une offre d'acquisition de la propriété appartenant à Monsieur [C] sise [Adresse 1] à [Localité 10] moyennant le prix de vente d'un montant de 12 500 000 euros, soumises à diverses conditions.

La SARL LES DUNES DE FLANDRES expose que le même jour de l'offre, celle-ci a été acceptée sans aucune réserve par le vendeur.

Elle sollicite la condamnation de Monsieur [C] d'avoir à régulariser la promesse de vente conforme à l'accord entre les parties ainsi que l'indemnisation de son préjudice du fait de sa déloyauté contractuelle, arguant que les fongements juridiques de son action sont incontestables (l'existence d'un accord parfait entre les parties), qu'il n'existe aucune condition particulière qui n'aurait pas été respectée, que les conditions de validité de l'offre ont été parfaitement respectées, que les prétendus désaccords des parties sur "les termes et conditions de la promesse de vente" n'existent que dans l'imagination de Monsieur [C].

Elle explique que monsieur [C] lui a demandé d'inclure une stipulation au terme de laquelle son notaire Maître [R] représenterait les deux parties et devrait la représenter pour les acquisitions concomitantes du projet, conteste avoir modifié les conditions essentielles du contrat.

Elle fait valoir qu'à plusieurs reprises des rendez-vous de signature ont été organisés auxquels Monsieur [C] n'a pas déféré ou a entendu manifester certaines exigences sur des points accessoires de la promesse, que lorsqu'il a souhaité que certaines précisions soient apportées, elle les a acceptées ce qui a donné naissance à plusieurs projets établis par le notaire de Monsieur [C] correspondant en tout point à l'accord de volonté intervenu.

Elle ajoute qu'à aucun moment pendant les échanges avec le notaire Monsieur [C] n'a émis des réserves ou des désaccords autres que ceux qui ont donné lieu à l'acceptation de sa part, ayant abouti à l'établissement du dernier projet de promesse.

Elle explique que les deux "désaccords" de Monsieur [C] portaient sur l'augmentation de 500 000 euros du prix dans l'hypothèse de son décès et d'une transmission à ses ayants droits, et la transformation du paiement d'une partie du prix ( abandon de la dation pour du numéraire).

Elle ajoute que bien que l'offre ait prévu qu'elle devait être suivie d'une promesse de vente dans un délai prévisionnel de 3 mois,les parties n'ont pas entendu faire de l'expiration de ce délai une condition de validité de leur accord et /ou de caducité de ce dernier, que l'accord entre les parties a été prorogé par l'envoi de projets de promesses.

Elle conteste qu'il n'existe pas de limitation à la durée de jouissance du local litigieux, jusqu'à ce qu'un local de remplacement ait été trouvé, que monsieur [C] continue de pouvoir jouir des lieux pendant une durée de trois mois après la signature de l'acte de vente portant sur l'atelier de remplacement.

Sur le caractère déterminant de l'intervention de son notaire, elle soutient qu'il existe une liberté de choix pour les parties, qu'elle n'était pas l'un des signataires de ces actes, que les actes étant publiés au bureau foncier Monsieur [C] pouvait en avoir connaissance.

Elle rappelle que l'auteur et rédacteur du dernier projet de promesse est le notaire de Monsieur [C].

Elle soutient que la demande de dommages et intérêts de monsieur [C] est fantaisiste, que sa volonté de revenir sur son engagement ne saurait avoir pour effet de remettre en cause l'existence de l'accord entre les parties, qu'il souhaite revenir sur la vente conclue car le prix convenu ne lui convient plus.

Elle sollicite de voir condamner le défendeur à lui payer la somme de 10 000 euros par mois de dommages et intérêts du 19 septembre 2022 jusqu'à la date de la régularisation de la promesse, arguant que son projet immobilier ne peut être mis en œuvre, que les fonds investis dans le projet l'ont été en pure perte générant des préjudices financiers incontestables. 

Elle conclut au débouté de la demande reconventionnelle de monsieur [C].

En réponse, monsieur [C] indique avoir signé l'offre d'achat conditionnelle le 26 novembre 2021, mais qu'aucune promesse de vente n'a été signée par la suite en raison de l’impossibilité de parvenir à un accord sur les termes de la promesse unilatérale de vente du fait du non-accomplissement des conditions essentielles de l’offre d’achat et de l’attitude déloyale de la SARL LES DUNES DE FLANDRE tout au long des négociations. 

Il reproche à la SARL LES DUNES DE FLANDRES d'avoir modifié unilatéralement les projets établis par leur notaire commun en lui présentant ces modifications comme acceptées par lui alors que cela n’a jamais été le cas, et lui avoir imposé des interlocuteurs multiples, membres de sa structure et des responsables et juristes de la banque NOVAXIA dont l’intervention n'était pas prévue par l’offre d’achat. 

Il indique que le 29 juillet 2022, il a manifesté la fin de sa collaboration, qui a été suivi début septembre d'un 6ème projet adressé par la demanderesse au notaire, ce qui démontre l'absence d'accord entre les parties.

Il conclut au débouté des demandes de la SARL LES DUNES DE FLANDRES au regard du non accomplissement des conditions de l’offre d’achat par la SARL LES DUNES DE FLANDRES et de l’absence d’accord des parties sur les termes de la promesse unilatérale de vente.

Il invoque le non-respect de la condition supplémentaire (achat d'un local), le non respect de l’intervention du notaire commun pour les acquisitions concomitantes au projet, le non respect de la condition de validité de l'offre.

Il invoque également l'absence d’accord des parties sur les termes et conditions de la promesse de vente, et notamment dans le premier projet de promesse de vente du 17 février 2022, ces points de désaccord : la transmission de l’offre aux héritiers du promettant (page 3 et 52), la prorogation automatique de la promesse en cas d’événement sanitaire (page 9), le montant de l’indemnité journalière forfaitaire et l’existence d’une pénalité en cas de libération tardive des lieux (page 16), l’affectation en nantissement par le promettant de l’indemnité d’immobilisation (page 18), le séquestre de l’indemnité compensatrice de perte locative chez le Notaire (page 18 et 19), la prise en charge par le promettant des frais d’acquisition du local (page 22), la réalisation de sondages géologiques avant l’acquisition (page 40), l’obligation de retirer le permis de construire si d’autres conditions suspensives n’étaient pas réalisées (page 21), les diagnostics à réaliser par le promettant (page 41), l’obligation générale d’élimination des déchets à la charge du propriétaire et la prorogation en cas de découverte de pollution (page 43), la possibilité pour le bénéficiaire de renoncer à la vente (page 52), la subrogation du bénéficiaire en cas de paiement d’une indemnité d’assurance en réparation d’un sinistre intervenu pendant la durée de la promesse (page 52), la prise en charge par le promettant de nouvelles obligations en cas de modifications législatives (page 53).
Il ajoute que les troisième, quatrième et cinquième projets laissaient subsister divers points de désaccord, que les sixième, septième et huitième projets ont intégré de nombreuses modifications à l'initiative de la SARL demanderesse, remettant en cause les points précédemment négociés et rajoutant des dispositions nouvelles très défavorables pour lui.

Il invoque l'attitude fautive de la SARL LES DUNES DE FLANDRES, le caractère déséquilibré des négociations au motif qu'elle a voulu le contraindre à accepter des conditions désavantageuses, que la Banque NOVAXIA est intervenue dans les négociations, qu'elle est apparu dès le deuxième projet sous couvert de la SAS [Adresse 11] comme bénéficiaire indivis de la promesse alors que l’offre d’achat du 24 novembre 2021 ne prévoit aucune faculté de substitution ou d’adjonction de bénéficiaire.

 
Sur la demande principale de la SARL LES DUNES DE FLANDRES :

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.
 
Aux termes de l’article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Aux termes de l'article 1589 alinéa 1 du même code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Aux termes de l'article 1113 code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager.
Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.

Il convient à titre liminaire de constater une confusion existant dans le présent litige, entre le Groupe Edouard Denis et la SARL LES DUNES DE FLANDRES.

En effet, l'offre d'achat est faite sur un papier à en tête mentionnant le Groupe Edouard Denis, mais signé par monsieur [E] [T], pour la société LES DUNES DE FLANDRES (demanderesse).

Aucun élément produit au débat ne permet d'établir le lien existant entre les deux entités, le Groupe Edouard Denis, et la SARL LES DUNES DE FLANDRES.

Sur le fond, la convention signée entre les parties est l’offre d’achat conditionnelle du 24 novembre 2021.

Cette offre prévoit notamment les conditions suivantes : 
- une condition suspensive intitulée «condition particulière supplémentaire» relative à l’acquisition d’un local professionnel par le groupe EDOUARD DENIS au profit de Monsieur [C], prévoyant que « le groupe EDOUARD DENIS prendra à sa charge l’acquisition d’un local en pleine propriété (sans charges de copropriété) d’une valeur maximale de 500.000 € et située, au choix, sur les communes de [Localité 14], [Localité 15], [Localité 9], [Localité 13] et [Localité 12] ».
 
- une condition résolutoire intitulée « validité de l’offre » relative à la signature d’une promesse unilatérale de vente au plus tard dans les trois mois de l’acceptation de l’offre d’achat, le Notaire intervenant pour les deux parties devant également représenter le Groupe EDOUARD DENIS pour les acquisitions concomitantes du projet. 

Il ne peut être contesté que les pourparlers ont duré plusieurs mois entre les parties, et que les projets rédigés par le notaire instrumentaire ont évolué au fil de ces pourparlers.

Au tout début, il a été prévu que ce local serait remis « à l’euro symbolique » à Monsieur [C].

Plus tard, les projets successifs ont prévu « De convention expresse entre les parties, le bénéficiaire s’engage expressément au profit du promettant à prospecter afin de proposer à ce dernier un local non soumis aux statuts de la copropriété d’une valeur maximale de 500.000 € située dans les communes de [Localité 14], [Localité 15], [Localité 9], [Localité 13] et [Localité 12].[…] Ladite obligation de faire est comprise dans le prix de vente, de sorte que l’acquisition effective du local dont il est question, sera réalisée directement par le promettant et à ses frais exclusifs, aux moyens du prix des présentes. » (Pièces 9 à 16 de la demanderesse).

Ainsi, il est clairement établi que la condition particulière supplémentaire initiale a été modifiée, puisque l’obligation mise à la charge du bénéficiaire dans l’offre d’achat de « prendre à sa charge l’acquisition d’un local en pleine propriété» se transforme, dans les projets de promesse, en une obligation «prospecter afin de proposer» avec mise à la charge du promettant des frais d’acte, et acquisition directe par le promettant.


Il ne peut être contesté que cette condition particulière supplémentaire était déterminante pour Monsieur [C].

De plus, l’offre d’achat du 24 novembre 2021 prévoit la signature d’une promesse unilatérale de vente au plus tard dans les trois mois suivant l’acceptation, soit au plus tard le 24 février 2022 (la date de l'acceptation de l'offre par monsieur [C] n'est pas contestée).

Même si cette date butoir a été repoussée de fait en raison des négociations entre les parties, il ne peut être contesté que ces négociations n'ont pas abouti.

Il convient donc de dire que l'offre acceptée par monsieur [C] ne constitue pas un accord définitif sur la chose et le prix au sens de l'article 1583 du code civil susvisé.

Aucune promesse unilatérale de vente n'a été signée, l'offre d'achat est donc devenue caduque.

La SARL LES DUNES DE FLANDRES sera donc déboutée de l'ensemble de ses demandes, y compris de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, eu égard à la solution du litige.

 
Sur la demande de dommages et intérêts de monsieur [C] :

Monsieur [C] invoque l'attitude fautive de la SARL LES DUNES DE FLANDRES, le caractère déséquilibré des négociations au motif qu'elle a voulu le contraindre à accepter des conditions désavantageuses, que la Banque NOVAXIA est intervenue dans les négociations, qu'elle est apparu dès le deuxième projet sous couvert de la SAS [Adresse 11] comme bénéficiaire indivis de la promesse alors que l’offre d’achat du 24 novembre 2021 ne prévoit aucune faculté de substitution ou d’adjonction de bénéficiaire.

L’adjonction d’un bénéficiaire indivis dans les projets de promesse de vente soumis à monsieur [C] non prévu par l’offre d’achat, la multiplication des interlocuteurs auxquels ce dernier s’est trouvé confronté, alors qu'il exerce la profession de menuisier sans connotation péjorative, mais permettant de retenir le déséquilibre en matière de négociation immobilière et la durée relativement longue des négociations, sont des éléments qui permettent de retenir une position abusive de la part de la SARL LES DUNES DE FLANDRES, qui a mené des négociations déséquilibrées.

Cela a nécessairement causé un préjudice à monsieur [C].

De plus, le bien en cause a été immobilisé en vain depuis la date de signature l’offre d’achat le 24 novembre 2021, pendant toute la durée des négociations, qui étaient encore en cours au mois de juillet 2022 (selon mail du notaire pièce 14 de la demanderesse).

En conséquence, eu égard à l'ensemble de ces éléments, les préjudices de monsieur [C], (préjudices moral et financier) résultant des tracas liés aux difficiles négociations entre les parties et à l'immobilisation de son bien, sont évidents, et sont en lien direct avec le comportement de la SARL LES DUNES DE FLANDRES.

Il sera alloué à monsieur [C] la somme de 30.000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice.
 
Toute demande indemnitaire supplémentaire, notamment le paiement de l'indemnité d'immobilisation (non contractuelle à ce stade, puisque la promesse unilatérale de vente n'a pas été signée), sera rejetée.

Il convient de constater que la demande au titre de l’indemnité de perte de revenu locatif de 36.800 euros prévue, à parfaire, n'est pas reprise dans le dispositif, de sorte qu'il convient de dire que le tribunal n'en est pas saisi, conformément à l'article 768 du code de procédure civile, qui prévoit notamment que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. 

Sur les demandes accessoires :

L'exécution provisoire est de droit, il n'y a pas lieu de l'écarter.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [C] ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SARL LES DUNES DE FLANDRES sera condamnée à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Partie succombant à l'instance, la SARL LES DUNES DE FLANDRES sera condamnée aux entiers dépens.


PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que l'offre émise par les SARL LES DUNES DE FLANDRES le 24 novembre 2021 et acceptée le même jour par monsieur [X] [C] ne constitue pas un accord définitif sur la chose et le prix au sens de l'article 1583 du code civil,

CONSTATE qu'aucune promesse unilatérale de vente n'a été signée,

DIT que l'offre d'achat signée entre monsieur [X] [C] et la SARL LES DUNES DE FLANDRES le 24 novembre 2021 est caduque,

DEBOUTE la SARL LES DUNES DE FLANDRES de l'ensemble de ses demandes, y compris de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
 
CONDAMNE la SARL LES DUNES DE FLANDRES à payer à monsieur [X] [C] la somme de 30.000 euros (trente mille euros) au titre de l'indemnisation de son préjudice,
 
REJETTE toute demande indemnitaire supplémentaire présentée par monsieur [X] [C], notamment le paiement de l'indemnité d'immobilisation,

CONSTATE que la demande au titre de l’indemnité de perte de revenu locatif de 36.800 euros prévue, à parfaire, n'est pas reprise dans le dispositif,

DIT que le tribunal n'en est pas saisi, conformément à l'article 768 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,

DIT qu'il n'y a pas lieu de l'écarter,

CONDAMNE la SARL LES DUNES DE FLANDRES à lui payer la somme de 8.000 euros (huit mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL LES DUNES DE FLANDRES aux entiers dépens.

 
LE GREFFIER LE PRESIDENT