Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 10 avril 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6]

■

PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
10 Avril 2025


N° RG 22/01551 - N° Portalis DB3R-W-B7F-XAXV

N° Minute : 








AFFAIRE

[F] [W], [T] [Z] [E]

C/

[Y] [U] [S] épouse [V]





Copies délivrées le :












DEMANDEURS

Monsieur [F] [W]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Madame [T] [Z] [E]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0120


DEFENDERESSE

Madame [Y] [U] [S] épouse [V]
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Me Filiz TINAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2118




L’affaire a été débattue le 08 Janvier 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente
Quentin SIEGRIST, Vice-président
Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 17 Mars 2025.









EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 juin 2019 M. [F] [W] et Mme [T] [Z] [X] épouse [E] ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] (Hauts-de-Seine) avec Mme [Y] [C] [V].

Cette promesse de vente a été consentie moyennant un prix de vente de 540 000 euros sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire d’un montant de 544 000 euros avant l’expiration d’un délai de soixante jours, soit avant le 20 août 2019 à 18 heures. 

Par courrier du 29 août 2019, l’office notarial chargé de la vente a informé M. [F] [W] et Mme [T] [Z] [X] épouse [E] de l’absence de justificatifs de l’obtention ou du refus d’un prêt par l’acquéreuse.

Le 2 septembre 2019, M. [F] [W] et Mme [T] [Z] [X] épouse [E] ont mis en demeure Mme [Y] [C] [V] de justifier d’une offre ou d’un refus de prêt (AR non produit). 

La signature de l’acte authentique, qui devait intervenir le 16 septembre 2019, n’a pas eu lieu.

Par acte délivré le 29 octobre 2021 par commissaire de justice, M. [F] [W] et Mme [T] [Z] [X] épouse [E] ont fait assigner Mme [Y] [C] [V] devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées le 24 octobre 2022 par voie électronique, M. [F] [W] et Mme [T] [Z] [X] épouse [E] (ci-après M. [W] et Mme [E]) demandent au tribunal de :

- juger que la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt du compromis de vente est défaillie du fait de Mme [Y] [C] [V], 
- juger que le compromis de vente en date du 21 juin 2019 est caduc,
- condamner Mme [Y] [C] [V] à leur verser la somme de 54 000 euros au titre de dommages et intérêts dus en raison de l’immobilisation de leur bien,
- débouter Mme [Y] [C] [V] de ses demandes,
- condamner Mme [Y] [C] [V] aux dépens,
- condamner Mme [Y] [C] [V] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande de caducité du compromis de vente, formulée au visa de l’article 1304-3 du code civil, ils soutiennent que le compromis était caduc le 20 août 2019 en raison de la négligence fautive de Mme [Y] [C] [V], cette dernière ne produisant aucun justificatif d’acceptation ou de refus du prêt, ni aucun justificatif de démarches auprès d’organismes bancaires dans le délai contractuellement prévu. Ils ajoutent que la seule obtention d’un accord bancaire de principe au nom du fils de la défenderesse, M. [D] [C] [V], le 5 septembre 2019, hors délai, ne suffit pas à rapporter la preuve des diligences de Mme [C] [V].

Sur la demande de dommages et intérêts, M. [W] et Mme [E] soutiennent d’une part que l’absence de régularisation de l’acte authentique du fait de l’acquéreur leur a causé un préjudice qu’il convient d’indemniser en application de la clause pénale prévue au compromis de vente pour un montant forfaitaire de 54 000 euros. Ils exposent d’autre part, que le compromis de vente contient une clause d’indemnisation dans l’hypothèse de l’absence d’obtention du prêt en raison de la faute, négligence ou passivité de l’acquéreur, dont ils demandent l’application. Ils estiment au visa de ces deux clauses, avoir subi un préjudice caractérisé par l’immobilisation de leur bien de juin 2019, date de la signature du compromis, à décembre 2019, date de la remise sur le marché.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées le 13 octobre 2022 par voie électronique, Mme [Y] [C] [V] demande au tribunal de :

- Prononcer la caducité du compromis de vente conclu le 21 juin 2019,
- Débouter M. [F] [W] et Mme [T] [Z] [X] épouse [E] de l’intégralité de leurs demandes,
- Subsidiairement, réduire le montant de la clause pénale à l’euro symbolique,
- Condamner M. [F] [W] et Mme [T] [Z] [X] épouse [E] aux dépens,
- Condamner M. [F] [W] et Mme [T] [Z] [X] épouse [E] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Y] [C] [V] expose que la défaillance de la condition suspensive, qui n’est pas de son fait, dans le délai imparti expirant le 20 août 2019 a pour conséquence la caducité de l’acte signé le 21 juin 2019.
Pour s’opposer à la demande d’indemnité formulée à son encontre, elle soutient qu’aucune carence fautive ne peut lui être reprochée puisqu’elle a sollicité un prêt qui lui a été refusé ; qu’elle justifie avoir effectué des démarches pour obtenir un prêt puisqu’elle a obtenu un accord de principe le 5 septembre 2019 pour un prêt au nom de son fils. 
S’agissant du préjudice allégué par les demandeurs, constitué par l’immobilisation de leur bien, Mme [Y] [C] [V] soutient qu’il est inexistant dès lors que les demandeurs ont remis leur bien en vente, qu’ils n’ont pas donné suite à son accord de principe du 5 septembre 2019 et n’ont pas répondu à ses demandes répétées par la suite pour acquérir le bien.
Enfin, elle estime n’être débitrice d’aucune somme, puisque l’absence de réalisation de la condition suspensive n’a pas eu lieu de son fait et que l’indemnisation au titre de la clause pénale suppose la réalisation des conditions suspensives, ce qui n’a pas été le cas. Subsidiairement, au visa de l’article 1231-5 du code civil, elle demande au tribunal de réduire le montant de la clause pénale.

La clôture de la mise en état est intervenue le 24 janvier 2023.

Par bulletin du 07 juin 2024, les parties ont été avisées qu’en raison du départ à la fin du mois d’août 2024 de deux magistrats de la 2e chambre, et afin d’éviter un renvoi lointain, le dossier, initialement appelé à être plaidé devant la 2e chambre, sera évoqué devant la 1ère chambre à l’audience du 8 janvier 2025 à 13 heures 30, salle B en lieu et place de la date de plaidoiries initialement retenue devant la 2ème chambre.

Par conclusions notifiées le 12 juin 2024, Mme [Y] [C] [V] a demandé la révocation de l’ordonnance de clôture.

Par ordonnance du 6 janvier 2025, le président de la chambre a dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 1304-3, alinéa 1er, du code civil prévoit que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ». Il résulte de l'article 1304-6, alinéa 3, du même code qu'en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

Il s’en évince que lorsqu'une vente est conclue sous la condition suspensive de 1'obtention d'un prêt par l'acquéreur, la condition suspensive est réputée accomplie si le bénéficiaire ne sollicite pas de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, mais elle est défaillie si le bénéficiaire n'obtient pas son prêt après avoir présenté une demande dans les conditions prévues à la promesse. 

Lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque (Civ. 3e, 9 mars 2017, n° 15-26.182).

A la lecture de leurs conclusions, les demandeurs se prévalent expressément des dispositions de l’article 1304-3 alinéa 1 précité du code civil qu’ils reproduisent, soutenant à l’appui de ce moyen de droit, que Mme [C] [V] a commis une négligence fautive en ne sollicitant aucun prêt bancaire.

Mme [C] [V] demande quant à elle en application de l’article 1304-6 du code civil que le compromis soit déclaré caduque en raison de la défaillance de la condition d’obtention de prêt, contestant avoir empêché son accomplissement. 

Il n’est pas discuté par les parties que Mme [C] [V] n’a pas obtenu de prêt pour financer l’acquisition du bien. Il convient donc d’examiner si elle a ou non empêché la réalisation de la condition suspensive du prêt et d’en tirer ensuite toute conséquence de droit. 
 
Sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt 

S'il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci (Cass com. 15 décembre 1992 n°90-14.196), il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente (voir, parmi une jurisprudence constante : 1re Civ., 13 novembre 1997, pourvoi n°95-18.276, Cass. 3e civ., 25 janv. 2018, n°16-26.385).

En l'espèce, le compromis de vente comporte une clause « Condition suspensive relative au financement » libellé comme suit : « La présente vente est soumise à la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l'ACQUEREUR et dont les caractéristiques ont été définies au paragraphe D ci-avant. Cette condition suspensive est stipulée au seul profit de l'ACQUEREUR. ».

Aux termes du paragraphe F relatif à la durée et réalisation de la condition suspensive, il est stipulé que la durée de validité de la condition suspensive est de 60 jours, soit le 20 août 2019 à 18 heures. 
Par application du paragraphe G, les parties peuvent proroger conventionnellement la durée de de la condition suspensive, cette prorogation ne pouvant se faire que sur demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et acception écrite des vendeurs. 

Il est également stipulé au paragraphe I « Non réalisation de la condition suspensive » : 
« Si la condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe F, sans que ce défaut incombe à l’ACQUEREUR et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue au paragraphe J, chacune des parties retrouvera pleine et entière liberté sans indemnité de part et d’autre.
Dans ce cas, tout versement effectué par l’ACQUEREUR lui sera immédiatement et intégralement restitué.

En revanche, si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l’ACQUEREUR comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le VENDEUR pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l’article 1304-3 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive des biens à vendre. ».

Par courrier en date du 2 septembre 2019, que Mme [C] [V] ne conteste pas avoir reçu, M. [W] et Mme [E] l’ont mise en demeure de leur justifier sous huitaine de l’obtention d’un prêt, ou d’un refus de prêt, au 20 août 2019. 

Mme [C] [V] verse aux débats un accord de principe de la banque BNP Paribas daté du 5 septembre 2019 pour un prêt immobilier de 540 000 euros sur une durée de 240 mois de 1,40% de l’an hors assurance établi au nom de son fils, M. [D] [C] [V], qui a été transmis par l’intermédiaire de l’agence immobilière le 7 septembre 2019 aux demandeurs.

Toutefois, il s’agit d’un accord de principe d’un prêt, et non d’une offre de prêt, qui ne précise pas la date à laquelle le prêt envisagé a été effectivement sollicité par M. [D] [C] [V], qui comporte une date postérieure à l'expiration du délai de réalisation de la condition suspensive et surtout qui a été obtenu par le fils de Mme [C] [V], lequel n’est pas le signataire du compromis de vente. Il s’ensuit que cet accord de principe n’est pas conforme à la condition suspensive sus-énoncée au bénéfice de l’acquéreur, à savoir Mme [C] [V]. 

Si Mme [C] [V] a confirmé à M. [W] et Mme [E] par courriel du 2 décembre 2019 que son fils était disposé à signer un compromis de vente, il ne peut en être tiré comme conséquence qu’il lui a été accordé une prorogation de délai pour obtenir un prêt dès lors que les demandeurs étaient disposés à envisager la conclusion d’un nouveau compromis avec M. [D] [C] [V] à d’autres conditions, tel que cela ressort d’un courrier des demandeurs du 4 novembre 2019 qu’ils versent aux débats et de leur courriel en réponse du 2 décembre 2019. Au demeurant, Mme [C] [V] les informait finalement le 11 décembre 2019 que son fils ne pouvait pas s’engager à acquérir leur bien immobilier. 

Mme [C] [V] n’a par ailleurs produit aux débats aucun justificatif visant à démontrer qu’elle aurait sollicité un ou plusieurs prêts à son nom auprès d’un organisme bancaire et conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente.

Par conséquent, Mme [C] [V] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe qu'elle a bien déposé une ou plusieurs demandes de prêt, dans le délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive, et aux caractéristiques définies par ladite promesse, de sorte que la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts a été empêchée par elle par application de l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil.

En revanche la conséquence juridique étant que la condition suspensive est réputée accomplie, la promesse de vente n’est pas caduque. 

Il s’ensuit que les parties doivent être déboutées de leurs demandes respectives de caducité du compromis de vente. 

Sur la demande d’indemnisation 

Le compromis de vente énonce à l’article IX relatif à la clause pénale, qu’« En application de la rubrique « REALISATION » et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice, et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat. 
Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de cinquante-quatre mille euros (54 000,00 €). ».

Et au paragraphe I « Non réalisation de la condition suspensive », il est stipulé :
« En revanche, si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l’ACQUEREUR comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le VENDEUR pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l’article 1304-3 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive des biens à vendre. ».

Il ressort des conclusions des demandeurs que ceux-ci sollicitent des dommages et intérêts au visa de ces deux clauses.

S’agissant de la clause pénale visée à l’article IX, la condition suspensive est réputée accomplie. 
Il est constant que la signature de l’acte authentique, qui devait intervenir le 16 septembre 2019, n’a pas eu lieu. Toutefois, il n’apparait pas que Mme [C] [V] aurait refusé de régulariser la vente, aucune demande ne lui ayant été faite en ce sens par les demandeurs. Il s’ensuit que les dispositions de l’article IX ne trouvent pas à s’appliquer. 

Les demandeurs sollicitent également l’indemnisation de leur préjudice sur le fondement du paragraphe 1 susvisé par application de l’article 1304-3 du code civil qui s’applique dès lors qu’il a été précédemment retenu par le tribunal que Mme [C] [V] a empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt bancaire. 

Il incombe donc aux demandeurs de rapporter la preuve du préjudice subi du fait de l’immobilisation de leur bien immobilier. Le bien immobilier a été immobilisé entre le 21 juin 2019, date de signature du compromis de vente et le 16 septembre 2019 date à laquelle la vente devait être réitérée. Cette immobilisation est imputable à Mme [C] [V] puisqu’il a été précédemment retenu qu’elle avait empêché la réalisation de la condition suspensive. Il n’est en revanche pas caractérisé par les demandeurs le comportement fautif de Mme [C] [V] postérieurement au 16 septembre 2019, les demandeurs ayant par la suite envisagé de signer un nouveau compromis de vente avec son fils et ne prétendant pas qu’elle les aurait volontairement induits en erreur sur ce point.

Le bien ayant toutefois été inutilement immobilisé pendant près de trois mois, les demandeurs ont nécessairement subi un préjudice qui sera évalué à la somme de 5 000 euros. 

Sur les demandes accessoires

Mme [C] [V] qui succombe sera condamnée aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de condamner Mme [C] [V] à payer à M. [W] et Mme [E] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu'il résulte des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déboute d’une part Mme [Y] [C] [V] et d’autre part M. [F] [W] et Mme [T] [Z] [X] épouse [E] de leurs demandes respectives de caducité du compromis de vente ; 

Condamne Mme [Y] [C] [V] à payer à M. [F] [W] et à Mme [T] [Z] [X] épouse [E] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

Condamne Mme [Y] [C] [V] aux dépens de l’instance ; 

Condamne Mme [Y] [C] [V] à payer à M. [F] [W] et Mme [T] [Z] [X] épouse [E] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT