Tribunal Judiciaire · Pôle Civil section 2 — 10 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 11]
[Localité 2]
-Pôle Civil section 2 -


TOTAL COPIES
5
COPIE REVÊTUE
Formule Exécutoire
Avocat

COPIE CERTIFIÉE
CONFORME :
Avocat
2
COPIE EXPERT
2
COPIE DOSSIER
1
A.J.




Numéro du répertoire général : N° RG 24/01786 - N° Portalis DBYB-W-B7I-OZ5X

DATE : 10 Avril 2025
ORDONNANCE


Après débats à l’audience du 27 février 2025

Nous, Magali ESTEVE, Vice-Président, Juge de la mise en état, assistée de Françoise CHAZAL, Greffier lors de l’audience et de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier lors de la mise à disposition ; avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit le 10 Avril 2025, 


DEMANDERESSE

S.N.C. [Adresse 8] immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 428 788 525, représentée par son gérant la société SA KLEPIERRE, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 780 152 914, dont le siège social est sis à [Adresse 10], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sabine SUSPLUGAS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocats postulant au barreau de MONTPELLIER et par Maître Régis HALLARD de la SESAS FIDAL, avocat plaidant au barreau des HAUTS-DE-SEINE


DEFENDERESSE

S.A.R.L. CLAN immatriculée au RCS de [Localité 6] n° 521 209 999, prise en la personne de ses représentants légaux à l’adresse de son siège social sis [Adresse 4],

représentée par Maître Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et par Maîte Gilles HITTINGER-ROUX de la SCP H.B&Associés, avocat plaidant au barreau de Paris.


EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2010 la société SCI [Adresse 8] a consenti à la société HOLDING GROUPE STORY, société en cours de formation, un bail commercial portant sur le local n° B116 situé au niveau R+1 du centre commercial ODYSSEUM à MONTPELLIER (34000) pour une durée de 10 ans à compter du 23 mars 2010, moyennant un loyer annuel de 130.000 euros HT, soit 660 euros HT/m² avec indexation, et un loyer variable additionnel de 7% du chiffre d’affaires.

Un avenant n°1, à ce contrat de bail, a été conclu le 21 juin 2010 entre la société SCI [Adresse 8] et la société CLAN, venant aux droits à de la société en formation, s’agissant des conditions afférentes au dépôt de garantie et au droit d’entrée.

Arrivé à échéance le 23 mars 2020, le bail commercial s’est tacitement prolongé.

Par acte d’huissier de justice du 26 aout 2020, la société CLAN a signifié à la société SCI [Adresse 8] son intention de bénéficier du droit au renouvellement du bail pour le local B116, pour le 1er octobre 2020.

En l’absence d’accord entre les sociétés s’agissant des conditions de renouvellement du bail et notamment de la détermination du montant du loyer, par acte du 15 janvier 2024, la SNC ODYSSEUM PLACE DE FRANCE a assigné la société CLAN devant le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer commercial du local B116.

Par acte d’huissier de justice du 30 janvier 2024, la SNC [Adresse 8] a exercé son droit d’option, et a refusé le renouvellement du bail commercial à la société CLAN.

Dans ce contexte, la société en nom collectif [Adresse 8] a assigné la SARL CLAN, par actes d’huissiers de justice délivrés les 3 et 5 avril 2024 devant le Tribunal Judiciaire de Montpellier aux fins de voir :

Juger la SNC [Adresse 8] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, 

Constater qu’à la suite de la demande de renouvellement en date du 26 août 2020 et du droit d’option du bailleur notifié les 29 et 30 janvier 2024, le bail consenti à la société CLAN a pris fin le 30 septembre 2020, 

Juger qu’à compter du 1er octobre 2020, la société CLAN est débitrice d’une indemnité d’occupation qui devra correspondre à la valeur locative, qui ne saurait être inférieure à 1.200 €/m² GLA, 

Fixer en conséquence le montant de l’indemnité d’occupation due par la société CLAN à effet du 1er octobre 2020 à la somme annuelle de 236.400 euros, charges et taxes en sus, sauf à parfaire, 

Condamner en tout état de cause la société CLAN à régler à la SNC [Adresse 8] les rappels d'indemnité d’occupation dus à compter du 1er octobre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024, puis à compter de chaque échéance, 

Juger que cette indemnité d'occupation sera indexée au 1er octobre de chaque année et pour la première fois le 1er octobre 2021, sur l'indice INSEE des loyers commerciaux, l'indice de base étant le dernier indice paru au 1er octobre de l’année précédant l’indexation, et l’indice de comparaison, l’indice du même trimestre de l’année suivante, 

Condamner la société CLAN aux dépens de la procédure qui pourront être recouvrés directement par Maître Sabine SUSPLUGAS, avocate au Barreau de Montpellier, pour les montants dont elle aurait fait l’avance sans recevoir de provision, en vertu des dispositions de l’article 699 du Code procédure civile, 

Condamner la société CLAN à payer à la SNC [Adresse 8] la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

*

Selon conclusions récapitulatives d’incident notifiées le 14 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SNC ODYSSEUM PLACE DE FRANCE sollicite du juge de la mise en état de 

Recevoir la SNC [Adresse 8] en ses conclusions d’incident et l’y déclarer bien fondée, 

Juger la société CLAN mal fondée en l’ensemble de ses demandes principales et l’en débouter, 

Désigner tel expert avec pour mission d’évaluer et fournir au Tribunal tous les éléments permettant de fixer : 
dans les conditions de l’article L. 145-28 du Code de commerce, le montant de l’indemnité d’occupation due par la société CLAN, à compter du 1er octobre 2020,conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce, le montant de l’indemnité d’éviction éventuellement due à la société CLAN, tous droits et moyens de la SNC [Adresse 8] réservés tant sur le principe que sur le quantum de cette indemnité, 
Dire que les dépens de l’incident suivront le sort du principal,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, et pour l’essentiel, elle indique qu’en l’absence d’éléments chiffrés sur l’activité commerciale produits en défense, la détermination de l’indemnité d’éviction nécessite la réalisation d’une expertise.
Elle précise qu’il est d’usage que l’indemnité d’occupation soit déterminée suite à expertise judiciaire.

Elle estime que les demandes provisionnelles ne sont pas justifiées dans leur montant, que le bail commercial ne prévoit pas de versement d’indemnité d’éviction provisionnelle.

Elle souligne que la société exploite toujours le local, que l’indemnité d’éviction n’est prévue que dans le cadre de l’article L145-18 du code de commerce, qu’elle suppose la restitution des lieux et la remise des clés conformément à l’article L145-29 du code de commerce. 


Elle indique que l’expertise judiciaire doit pouvoir permettre de déterminer l’éventuelle indemnité d’éviction, et souligne qu’aucun élément chiffré n’a été fixé.

Elle indique que la demande relative à la baisse de 30% du loyer n’est pas justifiée.
*
Selon conclusions d’incident notifiées le 28 novembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL CLAN sollicite du juge de la mise en état de 

A TITRE PRINCIPAL 
CONDAMNER la société [Adresse 8] à payer à la société CLAN 3.500.000,00 euros à titre de provision sur l’indemnité d’éviction due à la société CLAN du fait de l’exercice du droit d’option du Bailleur ; 
FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société CLAN à hauteur du dernier loyer en cours, déduction faite d’un abattement de précarité de 30 %, 

A TITRE SUBSIDIAIRE, 
DESIGNER tel Expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de : 
* Se rendre sur place, 
* Visiter les locaux donnés à bail à la société CLAN faisant l’objet du refus de renouvellement, 
* Les décrire, 
* Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, 
* Dresser la liste du personnel employé par la locataire, 
* Rechercher en tenant compte de la nature des activités commerciales, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction, dans le cas : D’une perte de fonds : la valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais, impôts et droits de mutation afférant à la cession d’un fonds d’importance identique et de la réparation du trouble commercial, 
* Dire que l’expert mettra en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile, et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat du greffe de ce Tribunal dans les six mois de sa saisine, 
* Donner tout autre élément d’appréciation utile à la solution du litige, * Informer les parties de l’état de ses investigations et conclusions et s’expliquer techniquement sur les éventuels dires et observations recueillis à l’occasion d’une réunion de synthèse précédant le dépôt du rapport ou par le dépôt d’un pré-rapport, 
* Dire qu’il en sera référé en cas de difficultés, 

FIXER la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir à intervenir ; 

CONDAMNER la société [Adresse 8] à supporter l’avance des frais d’expertise puisque cette procédure est rendue nécessaire par leur droit d’option qu’elle a signifié au Preneur ; 

EN TOUT ETAT DE CAUSE 
CONDAMNER la société ODYSSEUM PLACE DE FRANCE à payer à la société CLAN la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Au soutien de ses prétentions, au visa des articles 789 du code de procédure civile et L145-14 et L145-57 du code de commerce, elle indique que le principe de l’indemnité d’éviction est certain, qu’elle lui est due, que l’indemnité d’occupation doit faire l’objet d’un abattement de 30% pour précarité.

Si l’expertise judiciaire est ordonnée, elle sollicite qu’elle soit aux frais du bailleur.




MOTIFS 

Sur la demande d’expertise 

L’article 789 5° du Code de procédure civile prévoit que, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

Aux termes de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Conformément à l’article L145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 145-18, (soit, pour effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-4 et L. 313-4-2 du code de l'urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audits articles), le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d'une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d'Etat, en application de l'article L. 145-56.

Conformément à l’article L145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Aux termes de l’article 127-1 du code de procédure civile, à défaut d'avoir recueilli l'accord des parties prévu à l'article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire.




En l’espèce, 

Il n’est contesté que le bailleur n’a pas souhaité renouveler le bail commercial avec la société CLAN, qui devra quitter les lieux.

Au regard de son occupation précaire actuelle du local, une indemnité d’occupation doit être déterminée. 

Les sociétés n’ont pas trouvé d’accord s’agissant du montant du loyer, et il convient de constater que la société CLAN ne verse aucune pièce financière qui pourrait permettre de déterminer notamment le montant de l’indemnité d’éviction.
La société CLAN ne s’oppose pas à la demande d’expertise, étant donné qu’elle la propose en subsidiaire de ses demandes reconventionnelles.

En conséquence, il sera fait droit à la demande d’expertise judiciaire, dont la mission est précisée au présent dispositif, pour procéder aux évaluations nécessaires et ainsi permettre de fixer le montant de l’indemnité d’occupation et le montant de l’indemnité d’éviction.

Il convient de rappeler que la fixation de ces indemnités, peut être également définie à l’amiable entre les parties, en parallèle de la procédure d’expertise, définie au présent dispositif.

Etant donné qu’il en est demandeur, la consignation sera mise à la charge du bailleur.

Sur la demande de fixation d’une indemnité provisionnelle d’éviction

L’article 789 3° du Code de procédure civile prévoit que, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour allouer une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Il peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522.

En l’espèce, 

Il apparait que le non renouvellement du bail, ne résulte pas de la nécessité à réaliser des travaux, de sorte que les dispositions prévues au deuxième alinéa de l’article L145-28 du code de commerce, s’agissant d’un départ après versement d’une indemnité provisionnelle, ne sont pas applicables.

Par ailleurs, en l’absence de tout élément financier, de tout justificatif s’agissant du paiement de l’indemnité d’occupation actuelle, et eu égard à l’éventuelle contestation en paiement de l’indemnité d’éviction, la demande de provision à ce titre sera rejetée.


Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Si la société CLAN sollicite de régler l’indemnité d’occupation à hauteur du loyer actuel minoré de 30%, il apparait que les parties ne sont pas en accord sur le montant du loyer, et qu’une expertise judiciaire est ordonnée avec pour objectif d’apporter tous les éléments pour la déterminer.

En conséquence, en l’état, il convient de rejeter la demande en détermination du montant de l’indemnité d’occupation, qui relève du fond de l’affaire.

Sur les autres demandes

Les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles seront réservées 
PAR CES MOTIFS

Nous, Magali ESTEVE, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une expertise

COMMETTONS pour y procéder 

[W] [C]
[Adresse 3]
Tél. 04.67.78.59.41 Fax 04.67.43.83.29 
Mob. 06.20.49.48.44 
Mél. [Courriel 5]

Expert judiciaire inscrit sur les listes près la cour d'appel de Montpellier

avec pour mission de :

1) se rendre sur les lieux loués situés local B116 au niveau R+1 du centre commercial ODYSSEUM situé à [Localité 7] (34), en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués,

2) décrire les lieux en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie, les photographier, en cas de contestation les mesurer ;

3) entendre tous sachants, se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, 

4) donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,

5) effectuer toutes investigations utiles pour fournir au tribunal tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2020, correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :
la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,l’importance de la ville, du quartier, de la rue,la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

6) donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) proposer, en la justifiant par des éléments précis, et en précisant le taux de précarité retenu, le montant mensuel de l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2020,


8) Dresser la liste du personnel employé par la locataire, 

9) Fournir à la juridiction, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail, des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité d’éviction, dans le cas d’une perte de fonds : la valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais, impôts et droits de mutation afférant à la cession d’un fonds d’importance identique et de la réparation du trouble commercial que subirait le locataire et tous autres postes de préjudice, 

10) proposer, en la justifiant par des éléments précis, un montant pour l’indemnité d’éviction

11) donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

12) informer les parties de l’état de ses investigations et conclusions répondre aux dires des parties recueillis à l’occasion d’une réunion de synthèse précédant le dépôt du rapport ou par le dépôt d’un pré-rapport, 

13) vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis,

14) en cas de conciliation des parties, constater que la mission est devenue sans objet et en dresser rapport dans les meilleurs délais,

DISONS que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

DISONS que le bailleur devra produire à l’expert judiciaire un état locatif exhaustif dépourvu de valeurs à la date de renouvellement du bail ainsi que tous les baux, avenants, quittances et autres documents relatifs aux conditions particulières consenties au preneur que celui-ci estimerait nécessaires au bon exercice de sa mission, pour ce qui concerne la sélection de références qu'il estimera pertinentes,

DISONS que le bailleur devra également mettre à la disposition de l’expert, à sa demande, les comptages de flux au sein du centre commercial,

RAPPELONS que l’expert exercera sa mission sans avoir à recevoir aucune instruction des parties ou de leurs conseils sur les informations à faire figurer à l'état locatif, sur la nature des documents auxquels il pourra avoir accès et sur les modalités de communication ou de consultation de ces documents,

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert organisera une réunion de clôture au cours de laquelle il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations le tout devant être consigné dans son rapport, que l’expert pourra substituer à cette réunion l’envoi d’un pré rapport en donnant un délai aux parties qui ne soit pas inférieur à quinze (15) jours pour faire valoir leurs observations,

DISONS que l’expert déposera l'original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 3 octobre 2025 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

DISONS que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

DISONS qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

DISONS que la Société [Adresse 8] devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2000€) avant le 12 mai 2025, à valoir sur la rémunération de l'expert ;

DISONS que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l'ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER » ;

DISONS que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

DISONS que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours , il recueillera l’avis des parties et sollicitera le cas échéant le versement d’une consignation complémentaire ;

DISONS que le dépôt de son rapport par l’expert sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception, 

DISONS que les parties disposeront d’un délai de quinze (15) jours à compter de cette réception pour adresser à l'expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande de rémunération,

DISONS que les opérations d’expertise seront suivies par le juge chargé du contrôle des expertises,

DEBOUTONS la société CLAN de ses demandes au titre du paiement d’une indemnité d’éviction provisoire et fixation de l’indemnité d’occupation

DEBOUTONS les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires

RESERVONS les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles,

RENVOYONS l’affaire à la mise en état électronique du 16 décembre 2025 avec injonction de conclure sur le fond pour la Société [Adresse 8] suite au dépôt du rapport d’expertise

 LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT


Linda LEFRANC-BENAMMAR Magali ESTEVE