Tribunal Judiciaire · JCP — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES



Minute N° 

 N° RG 23/01422 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KHDU


[E] [K]
, [N] [L] épouse [K]


C/

[P] [J]
née le 19/07/2022 à Nîmes (30), [A] [M]










Le

Exécutoire délivré à : 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025 



DEMANDEURS

M. [E] [K]

né le 21 Janvier 1952 à NIMES (GARD)
201 Traverse du Pissadou
30900 NÎMES
représenté par Me Marie-ange SEBELLINI, avocat au barreau de NIMES
Mme [N] [L] épouse [K]

née le 21 Septembre 1952 à NIMES (GARD)
201 Traverse du Pissadou
30900 NÎMES
représentée par Me Marie-ange SEBELLINI, avocat au barreau de NIMES


DEFENDEURS

Mme [P] [J]
née le 19/07/2022 à Nîmes (30)
née le 19 Juillet 2002 à NIMES (GARD)
201 Traverse du Pissadou
30900 NÎMES
représentée par Me Alexia COMBE, avocat au barreau de NIMES
M. [A] [M]

né le 09 Avril 1996 à DOLE (JURA)
201 Traverse du Pissadou
30900 NÎMES
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date de la première évocation : 09 Janvier 2024
Date des Débats : 29 octobre 2024
Date du Délibéré : 14 janvier 2025

DÉCISION : 

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 14 Janvier 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 








EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 décembre 2021 avec prise d’effet au 1er janvier 2022, Monsieur [E] [K] et Madame [N] [L] épouse [K] (ci-après dénommés consorts [K]), ont donné à bail à Monsieur [A] [M] et Madame [O] [J] un appartement sis 201 traverse du Pissadou – 30900 NÎMES (30) avec droit d’usage d’une partie du garage, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 570 euros outre 80 euros de provision pour charges.

Des loyers demeuraient impayés, le 29 novembre 2022, les bailleurs ont fait délivrer à Madame [J] et Monsieur [M] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour un montant de 713 euros.

Suivant lettre recommandée avec demande d’avis de réception du même jour, se plaignant de désordres dans le logement (mauvaise isolation, fuite d’eau, hôte de cuisine, manque de chauffage) Madame [J] a mis les bailleurs en demeure de procéder à des travaux.

Monsieur [M] et Madame [J] ont saisi le service de salubrité de la ville de Nîmes dont le rapport a été rendu le 4 avril 2023.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 19 juin 2023, Monsieur [M] a donné congé aux bailleurs avec effet au 19 juillet 2023. 

Suivant actes de commissaire de justice des 28 et 29 juin 2023, les consorts [K] ont assigné Madame [J] et Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, aux fins de résiliation du bail et d’expulsion.

Par ordonnance du 6 novembre 2023, relevant l’existence d’une contestation sérieuse, le juge des référés s’est déclaré incompétent et a renvoyé les parties à l’audience au fond du 9 janvier 2024.

L’affaire a été successivement appelée aux audiences des 9 janvier, 12 mars 14 mai, 24 septembre et 29 octobre 2024.

Le 29 octobre 2024, les consorts [K] et Madame [J] ont comparu par ministère d’avocat. Monsieur [J] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’audience, les consorts [K] et Madame [J] ont fait valoir se référer expressément à leurs écritures pour l’examen de leurs prétentions et moyens.

*****

Aux termes de leurs dernières écritures, les époux [K] sollicitent du juge des contentieux de la protection de :

A titre liminaire :
Donner acte à Monsieur [G] [K] et à Madame [H] [K] de leur intervention volontaire en leur qualité de nus-propriétaires des locaux situés 201 Traverse du Pissadou à Nîmes,Constater le congé donné par Monsieur [A] [M] en date du 19 juin 2023,Constater la fin du bail conclu avec Monsieur [A] [M] à effet du 19 juillet 2023,Donner acte aux demandeurs de leur désistement de la demande d’expulsion formulée à l’égard de Monsieur [A] [M],
A titre principal :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire,En conséquence, ordonner l’expulsion immédiate de Madame [O] [J] et de tous occupants de son chef des lieux occupés situés 201 Traverse du Pissadou 30900 Nîmes avec au besoin l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,
A titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation du bail et en conséquence l’expulsion immédiate de Madame [O] [J] et de tous occupants de son chef des lieux occupés situés 201 Traverse du Pissadou 30900 Nîmes avec au besoin l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, 
En tout état de cause :
Condamner Monsieur [A] [M] au paiement d’une somme de 2.511 euros arrêtée au 19 juillet 2023, date de prise d’effet de son préavis,Condamner Madame [O] [J] à payer une somme de 9.389 euros arrêtée au 30 janvier 2024 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation,Condamner Madame [O] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation de 650 euros par mois jusqu’à la libération effective des locaux,Débouter Madame [O] [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions,Condamner solidairement Monsieur [A] [M] et Madame [O] [J] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et le coût du constat d’huissier,Condamner solidairement Monsieur [A] [M] et Madame [O] [J] au paiement d’une comme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile 

Au soutien de leur demande principale de résiliation du contrat de bail, se fondant sur les dispositions de l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, les consorts [K] font valoir que dès lors que le commandement de payer les loyers est demeuré infructueux, la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail se trouve acquise et le bail résilié.

A titre subsidiaire, au visa des dispositions des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, ils font valoir que les locataires ont gravement manqué à leurs obligations, justifiant le prononcé de la résiliation du bail. 
Ils font valoir d’une part, que le paiement du loyer a cessé depuis janvier 2022 et que, d’autre part, des actes de violences ont été commises par Monsieur [M] au préjudice de Monsieur [K]. Ils expliquent en outre que les locataires n’ont pas usé paisiblement des lieux, dégradant le logement et occupant sans autorisation l’ensemble du garage.

En conséquence de la résiliation du bail, ils sollicitent l’expulsion de Madame [J] ainsi que la condamnation des défendeurs au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Pour s’opposer au moyen soulevé par Madame [J] tiré de l’indécence du logement, ils soutiennent que le rapport de l’inspecteur de salubrité n’a pas été établi contradictoirement et ne peut valoir constat d’indécence. Ils font valoir que Madame [J] ne démontre pas l’indécence du logement et que les désordres allégués lui sont imputables ainsi qu’à Monsieur [M].

Se fondant sur les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir l’absence de reprise de paiement du loyer courant avant l’audience. En outre, ils invoquent l’ancienneté de l’arriéré locatif, la mauvaise foi de Madame [J] dans l’exécution de ses obligations de locataires et sa situation de fragilité financière ne lui permettant pas d’honorer le paiement de son loyer.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts formée par Madame [J], ils soutiennent avoir délivré un logement conforme et n’avoir commis aucune faute et font valoir que Madame [J] ne démontre pas avoir subi de préjudice.

Ils concluent enfin s’opposer à toutes les demandes reconventionnelles formées par Madame [J].

*****

Aux termes de ses dernières écritures auxquelles elle a expressément indiqué se référer, Madame [O] [J] sollicite du juge des contentieux de la protection de :

A titre principal :

Constater le caractère indécent du logement pris à bail,Dire n’y avoir lieu à résiliation du bail d’habitation,• 


Débouter Monsieur [E] [K], Madame [N] [K] née [L], Monsieur [G] [K] et Madame [H] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,Condamner Monsieur [E] [K] et Madame [N] [K] née [L] à payer à Madame [O] [J] la somme de 5.400 euros en réparation de son préjudice de jouissance et moral découlant du caractère indécent du logement, 
A titre subsidiaire :
Fixer le montant du loyer mensuel à devoir par Madame [J] à la somme de 56 euros ;Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 56 euros par mois ;Ordonner la compensation des créances réciproques de Madame [O] [J]
Au soutien de sa demande principale, se fondant sur les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [J] fait valoir que le caractère indécent du logement, lequel ne permet pas d’assurer la santé et la sécurité des occupants, fait obstacle à la demande de résiliation. Elle soutient que le rapport de l’inspecteur de salubrité de la ville de Nîmes conclut à l’indécence du logement et que la mise en demeure adressée aux bailleurs de procéder aux travaux de remise en conformité est demeurée infructueuse. 
Elle sollicite la condamnation des bailleurs à lui payer la somme de 5.600 euros en réparation de son préjudice de jouissance et moral, affirmant que l’indécence du logement a des répercussions sur sa santé et celle de son enfant en bas âge.

A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et 24 V de la loi du 6 juillet 1989, l’octroi des plus larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle conteste le montant de la dette locative, faisant valoir que le loyer doit être fixé à la somme de 56 euros, déduction faite de l’aide personnalisée au logement (APL) ainsi que la somme de 200 euros à titre de réduction de loyer en raison de l’indécence du logement.
Elle sollicite que l’indemnité d’occupation soit, pour les mêmes raisons, fixée à la somme de 56 €.

A titre infiniment subsidiaire, se fondant sur les dispositions des articles L.412-2 et L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, elle sollicite l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter le logement, faisant valoir sa situation précaire et être en attente de l’attribution d’un logement social.

*****
Monsieur [A] [M], régulièrement assigné et avisé de la date de renvoi, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [A] [M], régulièrement avisé de la date de l’audience, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur l’intervention volontaire de Monsieur [G] [K] et Madame [H] [K]

Aux termes des dispositions de l’article 66 du code de procédure civile « Constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire. ».

Il résulte des articles 325 et suivants du code de procédure civile que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. Elle est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l’espèce, Monsieur [G] [K] et Madame [H] [K] soutiennent avoir la qualité de nus-propriétaires du bien objet du contrat de bail. Madame [J] ne s’oppose pas à leur intervention.

Monsieur [G] [K] et Madame [H] [K] ne formulent aucune demande à l’encontre de Monsieur [A] [M] et de Madame [O] [J].

Il convient donc de la déclarer recevable.

Sur le désistement des consorts [K] de leur demande d’expulsion formée à l’encontre de Monsieur [A] [M]

Suivant les dispositions de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Aux termes de l’article 395 alinéa 1er de ce même code, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, les consorts [K] font valoir que Monsieur [M] leur a valablement donné congé le 19 juin 2023, avec prise d’effet le 19 juillet, de sorte qu’ayant quitté les lieux, ils se désistent de leur demande d’expulsion formée à son encontre.

Cette demande a été présentée avant toute défense au fond de Monsieur [A] [M], non comparant.

Par conséquent, il convient de constater le désistement de Monsieur [E] [K] et Madame [N] [K] de leur demande tendant à l’expulsion de Monsieur [A] [M].



Sur l’indécence du logement et la demande formée au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.
En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers.

Il ressort de la jurisprudence que seuls les locataires qui sont dans l’impossibilité d’habiter dans le logement du fait de la carence du propriétaire bailleur peuvent être autorisés à se prévaloir d’une exception d’exécution.

Il est relevé à titre liminaire que l’état des lieux d’entrée n’est pas versé aux débats. Il convient en conséquence de se référer au contrat de bail qui stipule que « A défaut d’établissement de l’état des lieux, le logement sera réputé avoir été livré en bon état » (page 4).

En l’espèce, Madame [O] [J] fait valoir que le logement qui lui a été donné à bail est indécent.

Elle produit à cet effet :
- la copie d’un courrier adressé aux bailleurs par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 29 novembre 2022 sollicitant la réalisation de travaux en raison de désordres observés dans le logement (fuite d’eau, mauvaise isolation, hotte de cuisine, manque de chauffage),
- le rapport de visite de l’inspecteur de salubrité de la ville de Nîmes du 4 avril 2023 constatant notamment que les menuiseries sont dépourvues de ventilation, que des traces de moisissures sont présentes dans les sanitaires et certains points du logement, un défaut d’étanchéité de la porte d’entrée et des fenêtres du salon et de la chambre, des défauts de l’installation électrique, le non-fonctionnement des radiateurs ainsi que l’absence de protection collective du passage haut du chemin d’accès au logement.
- un courrier de mise en demeure de réaliser des travaux du 29 novembre 2023 adressé aux bailleurs.

Suivant courrier du 22 mai 2023, à l’issue du dépôt du rapport de visite de l’inspecteur de salubrité, la Caisse d’Allocations Familiales a suspendu le versement de l’APL entre les mains du bailleur et l’a mis en demeure de procéder aux travaux avant le 30 novembre 2024.

Les bailleurs contestent avoir donné à bail un logement indécent et font valoir que les dégradations sont du fait de Madame [J] et de Monsieur [M].
Ils produisent notamment :
- un courrier en date du 14 décembre 2022 adressé aux locataires en lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux termes duquel ils contestent les désordres et invitent les locataires à procéder à une déclaration de sinistre auprès de leur assurance concernant la fuite d’eau ainsi que l’accusé de réception de ce courrier établissant qu’il n’a pas été retiré.
- un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 5 avril 2024 aux termes duquel ils considèrent que le logement est décent.
- de nombreuses photos, partiellement datées, ainsi que des attestations d’anciens locataires.

Sur le dysfonctionnement du système de chauffage
Il résulte du contrat de bail conclu le 23 décembre 2021 entre les parties et versé aux débats que le chauffage du logement est collectif (page 3).

Par courrier du 14 décembre 2022, Monsieur [K] a indiqué aux locataires qu’en application des directives gouvernementales à cette date, il était préconisé un chauffage à 19°C.

Madame [J] ne produit aucun relevé permettant d’établir la température dans le logement, sans pour autant contester que celui-ci est chauffé à 19°C. Aucun relevé n’est indiqué dans le rapport de l’inspecteur de salubrité.

L’absence de ces mesures ne permet pas d’établir le dysfonctionnement des appareils de chauffage.

Sur la présence d’humidité dans le logement
Madame [J] fait valoir que le logement est humide, ce qui entraîne le développement de moisissures.

En l’espèce, il ressort tant des courriers adressés par les locataires aux bailleurs que du constat de l’inspecteur de salubrité que de celui établi par commissaire de justice que des traces de moisissures sont relevées en plusieurs endroits du logement.

Il n’est pas démontré de l’état du logement lors de la prise de possession de celui-ci par Madame [J]. En l’absence d’état des lieux d’entrée, celui-ci est réputé, conformément aux stipulations contractuelles, avoir été livré en bon état d’usage. 

Il ressort du premier courrier de mise en demeure adressé par les locataires aux consorts [K] le 22 novembre 2022, soit le jour du commandement de payer, qu’une fuite d’eau est évoquée. Ce courrier intervenant près d’un an après l’entrée des locataires dans les lieux, il ne permet pas d’établir la présence d’humidité dans le logement au jour de la prise en possession des lieux.

En outre, il n’est pas contesté que malgré l’invitation des bailleurs de déclarer ce sinistre auprès de leur assureur afin de faire notamment procéder à une recherche de fuite, les locataires n’ont pas entamé cette démarche, ce qui aurait été de nature à déterminer si une remise en état des lieux était nécessaire.

Par ailleurs, si les bailleurs produisent de très nombreux clichés photographiques attribués à d’anciens locataires, non datés et en conséquence non exploitables, ils produisent plusieurs attestations d’anciens locataires aux termes desquelles aucun désordre n’est allégué.

Il en résulte que Madame [J] ne fait pas la démonstration d’un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement décent de ce chef.

Sur le défaut d’étanchéité des ouvrants, les défauts de l’installation électrique et les défauts des garde-corps. 
Il ressort du constat de l’inspecteur de salubrité de la ville de Nîmes que le logement présente des défauts au niveau de l’étanchéité des ouvrants, de l’installation électrique et de la protection collective du passage haut du chemin d’accès au logement.

Les constatations du commissaire de justice réalisées le 5 avril 2024 ne permettent pas de corroborer ces éléments en raison de leur imprécision.

Concernant les garde-corps et les éléments relatifs à l’installation électrique, l’absence de mention de ces désordres dans les courriers adressés aux bailleurs antérieurement au rapport de l’inspecteur de salubrité ne permet pas de caractériser leur préexistence au jour de l’entrée dans les lieux.

Il résulte de ce qui précède que Madame [J] ne démontre pas que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent.

En outre, il n’est pas contesté qu’elle réside toujours dans les lieux, ce qui démontre que le logement ne présente pas un caractère inhabitable, faisant échec à un constat d’indécence du logement.

Madame [J] fait valoir que les désordres affectant le logement ont eu des conséquences, tant sur son état de santé que sur celui de son jeune enfant.
Elle produit au soutien de sa demande un certificat médical aux termes duquel il est indiqué que la dégradation de son état de santé est en lien avec l’humidité du logement.

Néanmoins, l’absence de démonstration de l’indécence du logement fait obstacle à l’établissement d’une faute commise par les bailleurs.

Par conséquent, la demande de condamnation formée à l’encontre des époux [K] au titre du préjudice de jouissance sera rejetée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, «  Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

En l'espèce, suivant accusé de réception par voie électronique, le bailleur justifie valablement avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 30 novembre 2022.

En vertu de l'article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 29 juin 2023 pour une première audience le 11 septembre 2023, soit deux mois au moins avant cette date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été accomplie dans les délais prévus.

Par conséquent, l’action en résiliation du bail et expulsion diligentée par les consorts [K] à l’encontre de Madame [J] sera déclarée recevable.

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail et l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus et pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le commandement de payer les loyers et charges pour un montant de 713 euros a été délivré à Monsieur [M] et Madame [J] le 29 novembre 2022.

Il résulte du décompte joint au commandement de payer que cette somme correspond au montant du loyer déduction faite de l’aide personnalisée au logement, directement versée entre les mains du bailleur.

Le délai légal de deux mois pour régulariser la dette expirait le 29 janvier 2023 et à cette date, il n’est pas contesté que le commandement est demeuré infructueux.

Il résulte des dispositions des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le défaut de délivrance d’un logement décent, à le supposer établi, n’est pas de nature à faire obstacle à la résiliation du bail mais à l’expulsion à la demande d’expulsion subséquente.
Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise depuis le 29 janvier 2023 et il convient de constater la résiliation du bail liant les parties à cette date.
En conséquence de ce qui précède, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande de résiliation judiciaire formée par les consorts [K].

Sur la demande d’expulsion

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [O] [J] se trouve occupante sans droit ni titre.

Par conséquent, il convient de la condamner à évacuer de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de son chef, les locaux loués dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux et, à défaut de libération volontaire ou passé ce délai, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin et avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

En conséquence de la résiliation du bail, Madame [O] [J] est déchue de son droit de se maintenir dans les lieux et est tenu d’indemniser les bailleurs jusqu’à son départ effectif.

Les bailleurs sollicitent la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 650 euros par mois, correspondant au montant du loyer prévu dans le contrat de bail, majoré de la provision pour charges.

Madame [J] sollicite que cette indemnité soit fixée au montant de 56 euros, faisant valoir que le montant de l’aide personnalisée au logement doit être déduite, ainsi que la somme de 200 euros relativement à l’indécence du bien.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a vocation à indemniser le bailleur de son préjudice résultant de l’impossibilité de récupérer son bien. Cette condamnation ne peut donner lieu à déduction d’une prestation sociale qui n’a vocation qu’à être versé que dans le cadre d’un contrat de bail. En outre, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme, à le supposer démontré, ne peut justifier l’inexécution de son obligation par le locataire de s’acquitter du paiement du loyer, ce que n’est pas l’indemnité d’occupation. 

Par conséquent, Madame [O] [J] sera condamnée à payer aux demandeurs une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, soit la somme de 650 euros, à compter du 1er février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ou remise des clefs aux bailleurs ou à leur représentant.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.
En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers.

Il ressort de la jurisprudence que seuls les locataires qui sont dans l’impossibilité d’habiter dans le logement du fait de la carence du propriétaire bailleur peuvent être autorisés à se prévaloir d’une exception d’exécution.

En l’espèce, Madame [O] [J] sollicite à titre principal le bénéfice de l’exception d’inexécution et à titre subsidiaire, une réduction du montant du loyer, invoquant l’indécence du logement donné à bail.

Il résulte des développements précédents que l’indécence du logement donné à bail, et en conséquence, le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, ne sont pas démontrés.

Il résulte des dispositions susvisées que le locataire se prévalant de l’indécence du logement ne peut suspendre le paiement du loyer mais peut solliciter du juge que le bailleur soit contraint à exécuter des travaux ou l’allocation de dommages et intérêts.

Il résulte du courrier adressé par la caisse d’allocation familiales à Madame [J] le 22 mai 2023 que si le versement de l’APL entre les mains du bailleur est suspendu jusqu’à exécution des travaux sollicités, le locataire reste tenu au paiement du loyer résiduel, or, il n’est pas contesté qu’en l’espèce, aucun paiement n’est intervenu depuis le mois de février 2023.

Par conséquent, Madame [J] ne peut se prévaloir du bénéfice de l’exception d’inexécution. 

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré locatif
En l’espèce, les époux [K] sollicitent aux termes du dispositif de leurs écritures : la condamnation de Monsieur [M] au paiement de la somme de 2.511 euros arrêtée au 19 juillet 2023 et de Madame [J] au paiement de la somme de 9.389 euros arrêtée au 30 janvier 2024.

Madame [J] conteste devoir cette somme et sollicite une réduction du prix du loyer et de l’indemnité d’occupation à la somme de 56 €. Elle fait valoir qu’elle n’est redevable que de la quote-part de loyer, aide au logement déduite, le paiement de cette dernière n’ayant été suspendu que par la faute des bailleurs. En outre, elle fait valoir que l’indécence du logement justifie une réduction de 200 euros du loyer.

Sur la demande de réduction de loyer et de réduction de l’indemnité d’occupation au titre de l’indécence
En l’espèce, il résulte de ce qui précède que le caractère d’indécence du logement n’est pas démontré, de sorte que la demande de réduction de loyer à ce titre ne saurait prospérer.

En outre, l’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire, elle ne peut ouvrir droit à versement d’une prestation sociale qui n’est versée que dans l’hypothèse de l’existence d’un bail. Or, en l’espèce, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 29 janvier 2023. Néanmoins, il n’est pas contesté que jusqu’au mois de mai 2023, les bailleurs ont perçu l’aide personnalisée au logement dont Madame [J] était bénéficiaire alors même que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies. Il convient en conséquence de déduire le montant perçu à ce titre de la dette. 

En outre, la demande formée par Madame [J] au titre du préjudice de jouissance ayant été rejetée, il ne peut être fait droit à sa demande de compensation des créances.

Par conséquent, la demande de réduction de loyer formée par Madame [J] et sa demande de réduction de l’indemnité d’occupation seront rejetées. 

Sur la détermination de la créance
En l’espèce, les demandeurs ne produisent pas de décompte actualisé de leur créance de sorte que la juridiction est contrainte de procéder à la vérification des sommes sollicitée.

Il résulte des pièces qu’ils versent aux débats deux décomptes arrêtés au 4 novembre 2022 et au 14 mai 2023. 

Il résulte du décompte du 4 novembre 2022 (pièce 2) qu’à compter du mois de décembre 2022 la caisse d’allocation familiales a versé entre les mains des bailleurs l’APL dont Madame [J] est la bénéficiaire pour un montant de 394 €. Il résulte du courrier de la caisse d’allocations familiales que ce versement a été interrompu à compter du mois de juin 2023.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 29 janvier 2023, de sorte que le bail est résilié à compter de cette date.

Monsieur [A] [M] a valablement donné congé aux bailleurs le 19 juin 2023, qui a pris effet le 19 juillet de la même année, de sorte qu’il ne peut être tenu du paiement de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation que jusqu’à cette date.

Ainsi, Monsieur [M] et Madame [J] sont redevables, au titre de l’arriéré locatif jusqu’à la date de résiliation du bail de la somme de 1.225 euros décomposée comme suit :
- 713 euros à la date du commandement de payer (pièce 2).
- 256 euros au titre de l’échéance de décembre 2022, aide personnalisée au logement déduite.
- 256 euros au titre de l’échéance de janvier 2023 aide personnalisée au logement déduite.

A compter de la résiliation du bail, Madame [J] et Monsieur [M] sont redevables d’une indemnité d’occupation de 650 euros par mois, soit jusqu’au 19 juillet 2023, date d’effet du préavis de Monsieur [M], de la somme de 2.072,38 € décomposée comme suit :
- de février à juin 2023 : 1.674 €
- du 1er au 19 juillet 2023 : 398,38 €

Durant cette période, les bailleurs ont perçu la somme de 1.576 € au titre de l’aide personnalisée au logement, directement versée entre leurs mains. Il convient de déduire le montant perçu de la somme due.

Il convient de relever que la partie demanderesse ne justifie aucunement d’un décompte actualisé.

Il en résulte que jusqu’au 19 juillet 2023, Monsieur [M] et Madame [J] sont redevables de la somme totale de 3.297,38 €.

A compter du 19 juillet 2023 et jusqu’au 31 janvier 2024, Madame [O] [J] est seule, redevable de l’indemnité d’occupation, soit la somme de 3.501,62 €.

Les consorts [K] sollicitent que Monsieur [M] soit condamné au paiement de la somme de 2.511 euros. 

Il convient en conséquence de :
- condamner Monsieur [A] [M], seul, à payer aux consorts [K] la somme de 2.511 euros arrêtée au 19 juillet 2023 au titre de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation arrêtée à la date du 19 juillet 2023,
- condamner Madame [O] [J] à payer, aux consorts [K] la somme de 786,38 euros au titre de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation arrêtée à la date du 19 juillet 2023,
- condamner Madame [O] [J] à payer, seule, aux consorts [K] la somme de 3.501,62 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues à compter du 20 juillet 2023 au 30 janvier 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte des dispositions de l’alinéa 1er de l’article 1343-5 du code civil que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Aux termes des dispositions de l'Article 24, paragraphe V, de la Loi du 6 Juillet 1989 : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :
« VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Madame [J] sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement, faisant valoir une situation financière précaire, des démarches en cours en vue de l’attribution d’un logement social et sa situation personnelle, mère d’un enfant en bas âge.

Les consorts [K] s’opposent à cette demande.

Il n’est pas contesté en l’espèce que le paiement du loyer courant n’a pas repris à la date de l’audience. Or, Madame [J] ne peut valablement ignorer que son obligation, celle-ci lui ayant été rappelée par le courrier de la caisse d’allocations familiales.
En outre, il convient de relever que le premier impayé est en date du mois de février 2022, soit un mois après l’entrée dans les lieux par Monsieur [M] et Madame [J] et que les paiements ont été depuis cette date très irréguliers, jusqu’à complète cessation.
Par ailleurs, il ressort des pièces versées par Madame [M] ne démontre pas que sa situation financière est de nature à lui permettre d’apurer le montant de sa dette et de s’acquitter du paiement du loyer courant.

Par conséquent, la demande formée en ce sens par Madame [O] [J] sera rejetée.

Sur la demande d’octroi de délais pour quitter les lieux

Il résulte des dispositions de l’article L.412-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7».

Aux termes de l’article L.412-2 du même code « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérer ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L.412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois ».

Les alinéas 1 et 2 de l’article L.412-3 disposent que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »

L’article L.412-4 du code précité dispose que « La durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, Madame [J] sollicite l’octroi d’un délai pour quitter les lieux de douze mois. Elle fait valoir souhaiter quitter le logement pour des raisons de santé et rappelle qu’elle est mère célibataire d’un jeune enfant et sans emploi. Elle explique faire régulièrement des demandes en vue de l’attribution d’un logement social.

Les époux [K] s’opposent à cette demande.

Il résulte de la pièce 14 versée par Madame [J] que celle-ci a demandé l’attribution d’un logement social le 11 mars 2022 et qu’elle a renouvelé sa demande le 27 février 2024.
Il n’est pas contesté que sa situation personnelle et financière durant l’exécution du bail s’est dégradée.

Néanmoins, il ressort des développements précédents que le premier impayé de loyer date du mois de février 2022, soit un mois après l’entrée dans les lieux. Si des paiements sont intervenus dans les mois suivants, le commandement de payer du mois de novembre 2022 permet de constater qu’une dette locative existait déjà à cette date.
Il n’est pas contesté qu’aucun paiement n’est intervenu depuis lors.

Il en résulte que si la situation de Madame [J] n’a pas connu d’évolution positive depuis son entrée dans les lieux, il est démontré que celle-ci n’a pas manifesté sa bonne volonté dans l’exécution de ses obligations de locataire.

Par conséquent, sa demande d’octroi de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Il résulte de la jurisprudence que les frais de constats d’un huissier de justice, lorsque celui-ci n’a pas été désigné à cet effet par décision de justice, ne peuvent être inclus dans les dépens (2ème civ, 12 janvier 2017, pourvoi n°16-10123 publié au BICC n°862 du 15 mai 2017).

Monsieur [A] [M] et Madame [O] [J], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation.

La demande formée par les consorts [K] au titre du constat de commissaire de justice du 5 avril 2024 sera rejetée.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner in solidum Monsieur [A] [M] et Madame [O] [J] à leur payer la somme de 500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au Greffe,

CONSTATE l’intervention volontaire de Monsieur [G] [K] et de Madame [H] [K] ;

CONSTATE que Monsieur [E] [K] et Madame [N] [K] se désistent de leur demande d’expulsion formée à l’encontre de Monsieur [A] [M] ;

DÉCLARE recevable la demande de résiliation de bail formée par Monsieur [E] [K] et Madame [N] [K] née [L] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Madame [O] [J] au titre du préjudice de jouissance;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties concernant le logement sis 201 Traverse du Pissadou – 30900 Nîmes (30) sont réunies depuis le 29 janvier 2023 ; 

En conséquence :

CONSTATE que Monsieur [A] [M] et Madame [O] [J] sont déchus de leur titre d’occupation depuis le 29 janvier 2023;

CONSTATE que le congé de Monsieur [A] [M] a pris effet au 19 juillet 2023 ;

CONDAMNE Madame [O] [J] à évacuer de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de son chef, les lieux loués situés 201 Traverse du Pissadou – 30900 Nîmes (30) dans le délai de DEUX MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion domiciliaire de corps et de biens de Madame [O] [J], ainsi que de tout occupant de son chef, des lieux situés 201 Traverse du Pissadou – 30900 Nîmes (30) avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution,

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux formée par Madame [O] [J] ;

CONDAMNE Madame [O] [J] à payer à Monsieur [E] [K] et Madame [N] [K] née [L] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges, soit la somme de 650 euros à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise effective des clefs aux bailleurs ou leur représentant ;

CONDAMNE Monsieur [A] [M], seul, à payer à Monsieur [E] [K] et Madame [N] [K] née [L] la somme de 2.511 euros arrêtée au 19 juin 2023, au titre de l’arriéré locatif, charges et indemnités d’