Tribunal Judiciaire · JCP — 6 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES



Minute N° 

N° RG 24/01313 
N° Portalis DBX2-W-B7I-KVPG


S.C.I. LA GAILLARDE .RCS NIMES N° 484 901 194.Représentant Légal M [C] [V]

C/

[I] [F] épouse [P] née le 27/10/1968 à EL MALAH (ALGERIE)









Le

Exécutoire délivré à : 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DE REFERE DU 06 JANVIER 2025 



DEMANDERESSE:

S.C.I. LA GAILLARDE .
RCS NIMES N° 484 901 194.
Représentant Légal M [C] [V]
585 Chemin De La Baracine Route De Poulx
30000 NIMES
représentée par Monsieur [C] [V], 


DEFENDERESSE:

Mme [I] [F] épouse [P] née le 27/10/1968 à EL MALAH (ALGERIE)
née le 27 Octobre 1968 à EL MALAH (ALGERIE)
6 Promenade Cervantes
Le Bigorre Esc 77G P.289 RDC Gauche
30900 NÎMES
comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, juge des contentieux de la protection ou magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,
Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date de la première évocation : 04 Novembre 2024
Date des Débats : 04 novembre 2024
Date du Délibéré : 06 janvier 2025

DÉCISION : 

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 06 Janvier 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 








Selon acte sous seings privés en date du 20 mai 2020, la Société Civile Immobilière (SCI) LA GAILLARDE a donné à bail à Madame [P] née [F] [I] un appartement avec garage situé sur la commune de NIMES (30900), 6 Promenade Cervantes, Le Bigorre, Escalier 77G appartement 289 moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provisions pour charges de 580,00€.

Des loyers demeuraient impayés et le 13 mai 2024, la bailleresse faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant de 1440,00€. 
Le même jour, un commandement lui était délivré d’avoir à justifier de l’assurance des locaux.

Par assignation délivrée le 22 août 2024, la SCI LA GAILLARDE assignait Madame [P] née [F] [I] devant le Tribunal de céans, pour l'audience du 04 novembre 2024 afin de voir :

Constater la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publiqueDire qu’en suite de son expulsion, elle se rendra coupable de voie de fait en cas de réinstallation et que sa nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale - de la condamner au paiement par provision :De la somme de 3057,04€, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus au 01.08.2024 et une facture de la miroiterie gardoise, avec intérêts de droit à compter de la décision
D’une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter de ce jour et jusqu’à entière libération des lieux
De la somme de 300,00€ au titre de l’article 700 du CPC et des entiers dépens de l'instance

En demande, la SCI LA GAILLARDE comparait représentée par son gérant, Monsieur [V] [C]. Elle maintient l’ensemble de ses demandes et actualise la dette à la somme de 2675,25€. 

En défense, Madame [P] née [F] [I] comparait en personne. Elle reconnait l’existence et le montant de la dette, et précise souhaiter quitter le logement.

L’affaire est mise en délibéré au 06 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. ».

En l'espèce, la SCI LA GAILLARDE justifie avoir valablement saisi la CCAPEX par voie électronique le 15 mai 2024, l’un des seuils prévus ayant été atteint à la date de la délivrance du commandement de payer.

En vertu de l'article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de délivrance de l’assignation, « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 23 août 2024 pour l'audience du 04 novembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Madame [P] née [F] [I] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :
« Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.»

Le contrat de bail signé entre les parties qu’il convient de faire prévaloir, prévoit que ce délai est porté à deux mois.

L’article 7g alinéas 1 et 2 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé:
« g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.»

En l’espèce, le commandement de payer et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [P] née [F] [I] le 13 mai 2024.

Le délai d’un mois pour justifier de l’assurance expirait le 13 juin 2024, et celui de deux mois pour régulariser la dette le 13 juillet 2024.

A ces dates, les commandements visant la clause résolutoire demeuraient infructueux.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d'expulsion

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [P] née [F] [I] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu'à son départ effectif. 
Cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [P] née [F] [I] sera condamné à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande formulée au titre d’une réintégration :

L’article R441-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose :
« La réinstallation sans titre de la personne expulsée dans les mêmes locaux est constitutive d'une voie de fait.
Le commandement d'avoir à libérer les locaux signifié auparavant continue de produire ses effets ; l'article R. 412-2 n'est pas applicable.. »

En l’espèce, la demanderesse sollicite qu’il soit jugé qu’en cas de réinstallation dans les mêmes locaux, Madame [P] se rendra coupable de voie de fait et que sa nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement, y compris pendant la période hivernale.

Il est constant que les dispositions légales et règlementaires en vigueur permettent au Commissaire de Justice instrumentaire de bénéficier des effets du commandement de quitter les lieux délivré avant réintégration, sans qu’il ne soit besoin de saisir la juridiction.

Ainsi, il n’appartient pas au Juge des Référé de statuer sur la qualification d’une hypothétique réintégration.

Sur la demande provisionnelle :

La SCI LA GAILLARDE produit un décompte arrêté au jour de l’audience faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 7910,42€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte, somme qui ne souffre d’aucune contestation. 

En conséquence, Madame [P] née [F] [I] sera condamnée à payer par provision à la SCI LA GAILLARDE la somme de 2675,25€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

 Sur l’octroi de délais de paiement:

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

En l’espèce, Madame [P] née [F] [I] comparait en personne et ne sollicite pas de délais de paiement. 

Il résulte du décompte produit en demande que le paiement du loyer courant, condition d’octroi des délais, n’est plus effectif depuis le mois de décembre 2023 malgré le maintien des aides au logement et un reliquat à charge de 158,00€.

Par conséquent, aucun délai ne sera octroyé à Madame [P] née [F] [I].

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [P] née [F] [I] sera condamné à payer à la SCI LA GAILLARDE la somme de 300,00€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l'article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

Madame [P] née [F] [I], qui succombe, supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par la SCI LA GAILLARDE recevable et bien-fondée;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire son profit, et la résiliation du bail consenti à Madame [P] née [F] [I] à la date du 13 juillet 2024 ;

En conséquence,

Ordonnons l’expulsion de Madame [P] née [F] [I], et de tout occupant de leur chef, du logement sis sur la commune NIMES (30900), 6 Promenade Cervantes, Le Bigorre, Escalier 77G appartement 289, si besoin est avec le concours de la Force Publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution

Disons n’y avoir lieu à statuer sur les demandes formulées au titre d’une réintégration

Condamnons Madame [P] née [F] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à libération effective des lieux;

Condamnons Madame [P] née [F] [I] à payer à la SCI LA GAILLARDE la somme provisionnelle de 2675,25€ au titre de la dette locative arrêtée à la date du 04 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

Disons n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement,

Condamnons Madame [P] née [F] [I] à payer à la SCI LA GAILLARDE la somme de 300,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamnons Madame [P] née [F] [I] aux entiers dépens.


 La Greffière, La Juge,