Tribunal Judiciaire · JCP — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES



Minute N° 

 N° RG 24/01297 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KVK2


Société ACTION LOGEMENT SERVICE .RCS PARIS N° 824 541 148.

C/

[Z] [O], [P] [N]









Le

Exécutoire délivré à : 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025 



DEMANDERESSE

Société ACTION LOGEMENT SERVICE .RCS PARIS N° 824 541 148.
19 - 21 Quai D'Austerlitz
75013 PARIS
représentée par Maître Renaud ROCHE de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON substituée par Me Marie-ange SEBELLINI, avocat au barreau de NIMES


DEFENDEURS

Mme [Z] [O]
née le 09 Décembre 1999 à LISIEUX (CALVADOS)
17 Lotissement Hameau Du Chateau
30510 GENERAC
comparante en personne
M. [P] [N]
né le 24 Janvier 1998 à SAINT -MALO
17 Lotissement Hameau Du Chateau
30510 GENERAC
comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date de la première évocation : 29 Octobre 2024
Date des Débats : 29 octobre 2024
Date du Délibéré : 14 janvier 2025

DÉCISION : 

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 14 Janvier 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 














EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 16 juin 2023, la Société INLI Sud Ouest représenté par son directeur général a donné à bail à Monsieur [P] [N] et Madame [Z] [O] un bien à usage d’habitation situé 17 hameau du Château à 30510 GENERAC, moyennant un loyer total avec charges de 838,98 euros.

Par contrat du 15 juin 2023, le bailleur représenté par son mandataire a conclu un contrat de cautionnement Visale avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES, afin de garantir le paiement des loyers.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé le montant des loyers au bailleur et a fait délivrer le 8 février 2024 au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de 1218,98 euros.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 5 août 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NIMES aux fins d'obtenir, au bénéfice de l'exécution provisoire, au visa des articles 1346 et suivants, 2305 et suivants du Code civil, 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code civil :

-
 à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire,
- en tout état de cause, l'expulsion de Monsieur [P] [N] et madame [Z] [O] ainsi que celle de toutes personnes se trouvant dans les lieux loués de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique,
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1799,82€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 février 2024 sur la somme de 1218,98 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,
- la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle, et la condamnation à la payer, 
- leur condamnation solidaire à payer à la requérante la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- leur condamnation aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

La demanderesse fait valoir qu’elle est subrogée au bailleur dans tous leurs droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre des impayés de loyer.

Lors de l’audience du 29 octobre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, a maintenu ses demandes initiales.

Les défendeurs, cités à l’étude du commissaire de justice ont comparu et ont sollicité des délais de paiement. Ils ont insisté sur le fait qu’ils avaient repris le paiement du loyer courant. 


 L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.




MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été signifiée à la préfecture du Gard le 6 août 2024, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié le commandement de payer la CCAPEX du Gard conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.


Sur la subrogation :

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 2306, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le contrat de cautionnement VISALE signé entre le bailleur représenté par son mandataire , et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 15 juin 2023 stipule que “sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation”.

Il ressort de la quittance subrogative du 13 juin 2024 que ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 2075,82 euros correspondant à tout ou partie des loyers et charges des mois d’octobre 2023 à mai 2024 au bailleur représenté par son mandataire au titre des impayés de la locataire. Il ressort néanmoins du dernier décompte produit que la dette est de 1799,82 euros.

Or, la caution ayant réglé à la place du locataire est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.


Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et la somme due :

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que «Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux» ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative.(...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Le commandement de payer les loyers délivré le 8 février 2024 pour un montant de 1218,98 euros en principal et rappelant la clause résolutoire insérée au bail est resté partiellement infructueux dans le délai de 2 mois exigé par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La clause résolutoire serait donc acquise au 8 avril 2024.

Les défendeurs ont repris le paiement des loyers. La situation personnelle, et le versement à venir justifient l’octroi de délais de paiement. 

En revanche, il doit être souligné qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou d’un seul loyer en cours, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, le bail étant réputé avoir été résilié le 8 avril 2024

Dans ce dernier cas, la résiliation sera acquise à la Société Action logement services à compter de cette date, Monsieur [P] [N] et Madame [Z] [O] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux.

Ils doivent donc être condamnés à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, la demanderesse ne rapportant pas la preuve de circonstances particulières susceptibles de justifier la réduction, a fortiori la suppression, du délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de leur part pendant ce délai de deux mois, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

En revanche, depuis la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire, la partie demanderesse est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

Ainsi, il convient de fixer à la somme de 856,84€ par mois, avec charges, hors indexation et APL, le montant de l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation, le bail étant résilié.

Dès lors, les défendeurs, à défaut de respect de l’échéancier seront condamnés solidairement à payer à la demanderessse la somme de 856,84€ par mois, charges comprises, hors indexation et APL, à titre d’indemnité mensuelle d’occupation, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant.


Sur les autres demandes :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure, Monsieur [P] [N] et Madame [Z] [O] doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer d'un montant de 91,86€.

Par ailleurs, eu égard aux circonstances de la cause, il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance. En conséquence, Monsieur [P] [N] et Madame [Z] [O] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

Enfin, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 489 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et prononcé en premier ressort,


DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par la Société ACTION LOGEMENT SERVICE à l’encontre de Monsieur [P] [N] et Madame [Z] [O] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 16 juin 2023;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu entre les parties ont été acquis à la date du 8 avril 2024;

Faisant application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014 -366 du 24 mars 2014,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [N] et Madame [Z] [O] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 1.799,82 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés et dus jusqu’au mois de juin 2024 inclus ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision

AUTORISE Monsieur [P] [N] et Madame [Z] [O] à s’acquitter de sa dette locative en 24 mensualités de 74 euros chacune, la dernière comprenant en outre le solde, les intérêts et les frais dus à cette date ;

DIT que ces mensualités seront payables tous les 10 (dix) du mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et ce, en sus du paiement des loyer et provisions sur charges en cours ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant la durée des délais ainsi accordés ;

En cas de non-respect des modalités de paiement de l’arriéré de loyers fixées ci-dessus ou à défaut de paiement d’un seul loyer courant pendant la durée des délais accordés,
 
DIT que l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié le 8 avril 2024;

DIT que Monsieur [P] [N] et Madame [Z] [O] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux depuis cette date ;

CONDAMNE Monsieur [P] [N] et Madame [Z] [O] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués situés comme suit : 17 lotissement Hameau du Château à 30510 GENERAC, dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;


A défaut de libération volontaire de leur part pendant ce délai de deux mois,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [P] [N] et Madame [Z] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la Force Publique, après accord de l’autorité administrative compétente;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [N] et Madame [Z] DELEPLACEà payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICE une indemnité d'occupation d’un montant de 856,84 euros charges comprises par mois, hors indexation et APL, à titre d’indemnité mensuelle d’occupation et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant ; 


En tout état de cause,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [N] et Madame [Z] [O]aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer d'un montant 91,86 euros ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [N] et Madame [Z] DELEPLACEà payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 100 euros cent euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés,

Le Greffier Le Juge