Tribunal Judiciaire · JCP — 6 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES



Minute N° 

N° RG 24/01354 
N° Portalis DBX2-W-B7I-KVZA


S.C.I. LA SCI C.D.R. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE .RCS NIMES N° D 403 291 008.

C/

[I] [N] [X] [C], [B] [S]









Le

Exécutoire délivré à : 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DE REFERE DU 06 JANVIER 2025 



DEMANDERESSE:

S.C.I. LA SCI C.D.R. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE 
RCS NIMES N° D 403 291 008.
4 Quai De La Fontaine
30000 NIMES
représentée par Maître Philippe RECHE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES substituée par Me Nathalie LAPLANE, avocat au barreau de NIMES


DEFENDERESSES:

Mme [I] [N] [X] [C]
17 Rue Louis LAGET
RDC.
30900 NÎMES
non comparante, ni représentée

Mme [B] [S]
CAUTION SOLIDAIRE
BRIGES
48600 AUROUX
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, juge des contentieux de la protection ou magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,
Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date de la première évocation : 04 Novembre 2024
Date des Débats : 04 novembre 2024
Date du Délibéré : 06 janvier 2025

DÉCISION : 

réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 06 Janvier 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 
















Selon acte sous seings privés en date du 21 septembre 2016 avec effets au 27 septembre 2016, la Société Civile immobilière (SCI) C.D.R a donné à bail à Madame [C] [I] un logement situé sur la commune de NIMES (30000), 17 rue Louis Laget, rez-de-chaussée, moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 450,00€.

Le même jour, Madame [S] [B] se portait caution solidaire du paiement du loyer et des charges.

Des loyers demeuraient impayés et en date du 04 juillet 2023, la bailleresse faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant de 1335,76€. 
Ce commandement était dénoncé à la caution par acte extrajudiciaire en date du 06 juillet 2023.

En date 27 août et 04 septembre 2024, la SCI C.D.R assignait Madame [C] [I] et Madame [S] [B] pour l'audience du 04 novembre 2024, afin de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire du bail au 05.09.2023
- ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier
- fixer une indemnité légale d'occupation égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter du 05.09.2023, et jusqu’au départ effectif de Madame [C] [I], et de tout occupant de son chef
- condamner solidairement Madame [C] [I] et Madame [S] [B] à payer :
  € par provision, la somme de 4672,87€ arrêtée au 21.08.2024 en deniers ou quittance valable, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 05.09.2023 pour les sommes portées au commandement et à compter de la date de l’assignation pour les sommes dues postérieurement à celui-ci, outre les frais de procédure, conformément à l’article 1153 du Code Civil, majorée de l’indemnité d’occupation courue jusqu’au jugement.
 €   la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du CPC
 € les entiers dépens de l'instance

En demande, la SCI C.D.R comparait représentée par son avocat et maintient ses demandes initiales. Elle actualise la dette à la somme de 6253,82€.

En défense, Madame [C] [I] et Madame [S] [B] ne comparaissent pas et ne se font pas représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 06 janvier 2025.

MOTIFS

Suivant les dispositions de l'article 472 du Code de Procédure Civile:« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »


Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à ERLINK"https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000159413&idArticle=LEGIARTI000047900100&dateTexte=&categorieLien=id"\o"Loin°90-449du31mai1990-art.7-2(V)"l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. ».

En l'espèce, la SCI C.D.R justifie avoir valablement saisi la CCAPEX par voie électronique le 05 juillet 2023, l’un des seuils prévus ayant été atteint à la date de la délivrance du commandement de payer.

En vertu de l'article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de délivrance de l’assignation, « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 28 août 2024 pour l'audience du 04 novembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Madame [C] [I] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :
« Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.»

Le contrat de bail signé entre les parties qu’il convient de faire prévaloir, prévoit que ce délai est porté à deux mois.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [C] [I] le 04 juillet 2023.
Le délai de deux mois offert pour régulariser la situation expirait le 04 septembre 2023, et à cette date, le commandement de payer visant la clause résolutoire demeurait infructueux.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d'expulsion

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [C] [I] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution.

Sur la demande provisionnelle et l'indemnité d'occupation

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu'à son départ effectif. 
Cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [C] [I] sera condamnée à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

La SCI C.D.R produit un décompte arrêté à la date du 04 novembre 2024 faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 6253,82€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte, somme qui ne souffre d’aucune contestation. 

En conséquence, Madame [C] [I] sera condamnée à payer par provision à la SCI C.D.R la somme de 6253,82€, avec intérêts au taux légal à compter du 04 septembre 2023 sur la somme de 1335,76€ et de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les demandes à l’encontre de la caution :

Aux termes de l’article 22-1 alinéas 4 et 5 de la loi du 06 juillet 1989:
« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que Madame [S] [B] s’est valablement portée caution de Madame [C] [I] par acte en date du 21 septembre 2016.

L’article 24 I. alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989 dispose :
« Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. »

En l’espèce, il résulte des pièces produites en demande que le commandement de payer délivré à Madame [C] [I] le 04 juillet 2023 a été dénoncé à Madame [S] [B] le 06 juillet 2023, soit dans le délai de quinze jours.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [S] [B] au paiement des sommes dues par Madame [C] [I].


 Sur l’octroi de délais de paiement:

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

En l’espèce, Madame [C] [I] ne comparait pas et ne se fait pas représenter, pas plus qu’elle ne s’est présentée aux deux rendez-vous fixés par les travailleurs sociaux chargés d’établir le diagnostic social et économique du foyer.

Il résulte du décompte produit en demande que le paiement du loyer courant n’est plus effectif depuis le mois de mars 2024.

Par conséquent, aucun délai de paiement ne sera accordé à Madame [C] [I].
Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [C] [I] et Madame [S] [B] seront solidairement condamnées à payer à la SCI C.D.R la somme de 500,00€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l'article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

Madame [C] [I] et Madame [S] [B], qui succombent, supporteront solidairement les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par la SCI C.D.R recevable et bien-fondée;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire son profit, et la résiliation du bail consenti à Madame [C] [I] à la date du 04 septembre 2023 ;

En conséquence,

Ordonnons l’expulsion de Madame [C] [I], et de tout occupant de leur chef, du logement sis sur la commune NIMES (30000), 17 rue Louis Laget, rez-de-chaussée, si besoin est avec le concours de la Force Publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution

Condamnons Madame [C] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux;

Condamnons Madame [C] [I] à payer à la SCI C.D.R la somme provisionnelle de 6253,82€ au titre de la dette locative arrêtée à la date du 04 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 04 septembre 2023 sur la somme de 1335,76€ et de la présente ordonnance pour le surplus,

Condamnons solidairement Madame [S] [B] au paiement des sommes dues par Madame [C] [I] 

Disons n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement,

Condamnons solidairement Madame [C] [I] et Madame [S] [B] à payer à la SCI C.D.R la somme de 500,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamnons solidairement Madame [C] [I] et Madame [S] [B] aux entiers dépens


 La Greffière, La Juge,