Tribunal Judiciaire · JCP — 6 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES



Minute N° 

N° RG 24/01308 - 
N° Portalis DBX2-W-B7I-KVOE


Société CIVILE IMMOBILIERE LA PRAIRIE. RCS NIMES N° 490 751 666.

C/

[O] [I]









Le

Exécutoire délivré à : 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DE REFERE DU 06 JANVIER 2025 



DEMANDERESSE:

Société CIVILE IMMOBILIERE LA PRAIRIE. RCS NIMES N° 490 751 666.
176 Rue De La Monitjoie
30240 LE GRAU DU ROI
représentée par Me Joséphine LAVIE, avocat au barreau de NIMES


DEFENDEUR:

M. [O] [I]
né le 18 Mai 1991 à 
18 bis Rue De La Samaritaine
30000 NIMES
représenté par Maître Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, avocats au barreau de NIMES


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, juge des contentieux de la protection ou magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,
Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date de la première évocation : 04 Novembre 2024
Date des Débats : 04 novembre 2024
Date du Délibéré : 06 janvier 2025

DÉCISION : 

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 06 Janvier 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 



















Par acte sous seing privé en date du 16 janvier 2024, la société civile immobilière la PRAIRIE (ci-après dénommée SCI LA PRAIRIE) a donné à bail à Monsieur [I] [O] un appartement sis 18 bis rue de la Samaritaine à NIMES (30000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision sur charges de 568,00€. 

Des loyers demeuraient impayés et le 03 mai 2024, la bailleresse faisait délivrer à son locataire un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour un montant de 2.034, 22€. 

Suivant acte de commissaire de justice du 19 août 2024, la SCI LA PRAIRIE a assigné Monsieur [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Nîmes statuant en référé pour l’audience du 4 novembre 2024 aux fins de : 

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [O] de corps et de biens ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, Condamner à titre provisionnel Monsieur [I] [O] au paiement de la somme de 3.004,86 euros représentant le montant des sommes dues au 31 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, Condamner Monsieur [I] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, et si nécessaire, actualisée dans les conditions du bail, jusqu’à parfaite libération de l’immeuble, Condamner Monsieur [I] [O] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leur notification.
En demande, la SCI LA PRAIRIE comparait représentée par son avocat. Elle maintient l’ensemble de ses demandes, actualise la dette à la somme de 3.947,15€ et s’oppose fermement à l’octroi de délais de paiement. 

En défense, Monsieur [I] [O] comparait représenté par son avocat. Il reconnaît le principe et le montant de la dette. Il sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Il fait valoir avoir rencontré des difficultés administratives à son arrivée en France et être en situation de surendettement. Il indique avoir mis en place une autorisation de prélèvement pour le compte de la bailleresse à hauteur de 225 euros par mois. 

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2025. 

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à ERLINK"https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000159413&idArticle=LEGIARTI000047900100&dateTexte=&categorieLien=id"\o"Loin°90-449du31mai1990-art.7-2(V)"l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. ».

En l’espèce, la SCI LA PRAIRIE justifie avoir valablement saisi la CCAPEX par voie électronique le 07 mai 2024, l’un des seuils prévus ayant été atteint à la date de la délivrance du commandement de payer. 

En vertu de l'article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989, « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 19 août 2024 pour l’audience du 04 novembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Monsieur [I] [O] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :
« Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.»

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [I] [O] le 03 mai 2024. 

Le délai de six semaines pour régulariser la dette expirait le 14 juin 2024. A cette date, le commandement de payer est demeuré infructueux, ainsi qu’il résulte du décompte produit en demande. 

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du bail. 

Sur la demande d’expulsion 

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [I] [O] est devenu occupant sans droit ni titre. 

Par conséquent, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation
En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.
En conséquence de la résiliation du bail, Monsieur [I] [O] est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et est tenu d’indemniser la bailleresse jusqu’à son départ effectif. 

Cette indemnité s’élèvera au montant du loyer et charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié, et qu’elle subira les augmentations légales. 

En conséquence, Monsieur [I] [O] sera condamné à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charge actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux. 

Sur la demande provisionnelle au titre de l’arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 (a) de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes des dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui sont prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 
En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

La SCI la PRAIRIE produit un décompte actualisé au 1er novembre 2024 fixant la dette à la somme de 3.947,50€ composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel augmenté des charges jusqu’à la date du décompte, somme qui ne souffre d’aucune contestation.

Par conséquent, Monsieur [I] [O] sera condamné à payer à titre de provision, à la SCI LA PRARIE la somme de 3.947,50€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. 

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire
 
Aux termes des dispositions de l'Article 24, paragraphe V, de la Loi du 6 Juillet 1989 : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :
« VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Monsieur [I] [O] sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Il explique ne pas avoir pu s’acquitter du paiement du loyer en raison de difficultés administratives et fait valoir que sa compagne a terminé une formation en tant qu’infirmière et qu’elle a signé un contrat à durée déterminée d’un mois renouvelable. 
Par ailleurs, il indique avoir débuté une formation dans la restauration afin de trouver un emploi et avoir fait le nécessaire auprès de la caisse d’allocations familiales afin de percevoir ses droits. 
A l’audience, il indique avoir mis en place une autorisation de prélèvement mensuel de 225 euros au titre du reliquat de loyer à sa charge, sans toutefois en justifier. 

La SCI LA PRAIRIE s’oppose à cette demande. 

Il résulte du décompte produit en demande, non contesté, que Monsieur [I] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant, condition requise pour l’octroi de délais de paiement. 

Par conséquent, il sera débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire. 

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LA PRAIRIE les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens. En conséquence, Monsieur [I] [O] sera condamné à lui payer la somme de 400,00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

En l’espèce, Monsieur [I] [O], qui succombe, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance. 


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort 

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DECLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par la SCI LA PRAIRIE recevable et bien fondée ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire son profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [I] [O] à la date du 14 juin 2024;

En conséquence :

ORDONNONS, l'expulsion domiciliaire de Monsieur [I] [O] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux sis 18 bis rue de la Samaritaine – 30000 NÎMES, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution,

CONDAMNONS Monsieur [I] [O] à payer par provision à la SCI LA PRAIRIE à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges, et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Monsieur [I] [O] à payer par provision à la SCI LA PRAIRIE la somme de 3.947,15€ au titre de la dette locative arrêtée au 1er novembre 2024, avec intérêts au taux légal à de la présente ordonnance; 

DEBOUTONS Monsieur [I] [O] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ; 

CONDAMNONS Monsieur [I] [O] à payer à la SCI LA PRAIRIE la somme de 400,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [I] [O] aux entiers dépens de l’instance. 


La Greffière, La Juge,