Tribunal Judiciaire · JCP — 6 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES



Minute N° 

N° RG 24/01346 
N° Portalis DBX2-W-B7I-KVWB


S.C.I. MGL . RCS NIMES N° 818 058 463.

C/

[C] [O], [Z] [N], [E] [O]









Le

Exécutoire délivré à : 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DE REFERE DU 06 JANVIER 2025 



DEMANDERESSE:

S.C.I. MGL . RCS NIMES N° 818 058 463.
64 route de Montpellier
30540 MILHAUD
représentée par Maître Thomas AUTRIC de la SELARL EVE SOULIER - JEROME PRIVAT - THOMAS AUTRIC, avocats au barreau de NIMES


DEFENDERESSES:

Mme [C] [O]
22 Rue Bigot
Bât B - 1er étage.
30900 NÎMES
comparante en personne
Mme [Z] [N]
22 Rue Bigot
Bât B - 1er étage.
30900 NÎMES
comparante en personne
Mme [E] [O]
1 Rue De La Baraquette
30420 CALVISSON
comparante en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, juge des contentieux de la protection ou magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,
Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date de la première évocation : 04 Novembre 2024
Date des Débats : 04 novembre 2024
Date du Délibéré : 06 janvier 2025

DÉCISION : 

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 06 Janvier 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 








Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2023, la société civile immobilière MGL (ci-après dénommée SCI MGL) a donné à bail à Madame [N] [Z] et Madame [O] [C] (désormais dénommée [O] [E] suivant décision d’autorisation de changement de prénom du 5 mars 2024), un appartement sis 22 rue Bigot – Bâtiment B – 1er étage – 30900 NÎMES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 680,00€. 

Le même jour, Madame [O] [D] se portait caution solidaire de Madame [O] [E]. 

Des loyers demeuraient impayés et le 07 juin 2024, la SCI MGL faisait délivrer un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du bail à ses locataires, pour un montant de 2.135,58€. 
Ce commandement de payer était dénoncé à la caution le 14 juin 2024. 

Suivant actes de commissaires de justice des 23 et 27 août 2024, la SCI MGL assignait Madame [N] [Z], Madame [O] [E] et Madame [O] [D] devant le Tribunal de céans pour l’audience du 4 novembre 2024 aux fins de : 
Constater que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 27 novembre 2023 est acquise depuis le 7 août 2024,Constater en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date,Ordonner l’expulsion d’[C] [O] (désormais dénommée [E] [O]) et [Z] [N] et de tout occupant de leur chef des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, Ordonner à défaut de libération spontanée des locaux et remise des clefs, l’expulsion des requises et de tout occupant introduit de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique, Condamner solidairement [C] [O] (désormais dénommée [E] [O]) et [Z] [N] d’une part, et [D] [O] ès qualités de caution solidaire d’autre part, à titre provisionnel, à payer la somme de 2.630,02 euros, Les condamner solidairement au paiement de la somme de 680 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 7 août 2024, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls des requises, Condamner solidairement les requis à payer à la SCI MGL à la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner solidairement aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de dénonces à caution du commandement de payer. 
A l’audience, la SCI MGL comparaît par ministère d’avocat, Madame [Z] [N], Madame [C] [O] (désormais dénommée [E] [O]) et Madame [D] [O] comparaissent personnellement. 

En demande, la SCI MGL comparait représentée par son avocat. Elle actualise la dette à la somme de 293,96€. Elle fait valoir que le passif locatif a été apuré par la caution mais maintient sa demande de résiliation du contrat de bail et d’expulsion. 

En défense, Madame [N] [Z] et Madame [O] [E] comparaissent en personne. Elles ne contestent pas le montant de la dette et font valoir avoir signalé à la SCI MGL des non-conformités du bien, sans résultat jusqu’à ce jour. Les locataires sollicitent le maintien dans les lieux dans l’attente d’un nouveau logement. 

Madame [D] [O] comparait en personne et ne formule aucune observation. 

L’affaire est mise en délibéré au 06 janvier 2025. 

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à ERLINK"https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000159413&idArticle=LEGIARTI000047900100&dateTexte=&categorieLien=id"\o"Loin°90-449du31mai1990-art.7-2(V)"l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. ».

En l’espèce, la SCI MGL justifie avoir valablement saisi la CCAPEX par voie électronique le 07 juin 2024, l’un des seuils prévus ayant été atteint à la date de la délivrance du commandement de payer. 

En vertu de l'article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989, « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 28 août 2024 pour l’audience du 04 novembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Madame [N] [Z] et Madame [O] [E] sera déclarée recevable.

Sur la demande de résiliation du bail 

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :
« Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.»

Le contrat de bail signé entre les parties prévoit que ce délai est porté à deux mois. Ce délai étant plus favorable au locataire, il convient de le faire prévaloir.

En l’espèce, le dernier commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à Madame [N] [Z] et Madame [O] [E] en date du 07 juin 2024.
Le délai de deux mois pour régulariser la situation expirait le 07 août 2024, et à cette date, le commandement de payer visant la clause résolutoire demeurait infructueux.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion 

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [N] [Z] et Madame [O] [E] sont devenues occupantes sans droit ni titre. 

Par conséquent, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution.

Sur la demande d’astreinte

L’article L131-1 alinéa 1 du Code des Procédures Civiles d’exécution dispose :
« Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. »

La SCI MGL sollicite la condamnation de Madame [N] [Z] et Madame [O] [E] au paiement d’une astreinte de 100,00€ par jour de retard, faute de libérer spontanément les lieux.

En la matière, des délais légaux sont imposés au propriétaire afin de parvenir à l’expulsion de l’occupant.

Assortir la présente décision d’une astreinte reviendrait à priver indirectement Madame [N] [Z] et Madame [O] [E] du bénéfice de ces délais, et ne garantirait pas la bonne exécution de la décision à intervenir.

Par conséquent, la SCI MGL sera déboutée de sa demande.

Sur le sort des meubles

L’article L433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose :
« Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »

Par conséquent, il y a lieu de considérer que les meubles de Madame [N] [Z] et Madame [O] [E] subiront le sort réservé par ces dispositions.

Sur l'indemnité d'occupation
En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.
En conséquence de la résiliation du bail, Madame [N] [Z] et Madame [O] [E] sont déchues de leur droit de se maintenir dans les lieux et tenus d’indemniser la SCI MGL jusqu’à leur départ effectif. 

Cette indemnité s’élèvera au montant du loyer et charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié, et comme tel, qu’elle en subira les augmentations légales. 

En conséquence, Madame [N] [Z] et Madame [O] [E] seront solidairement condamnées à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charge actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à leur départ effectif des lieux. 


Sur la demande provisionnelle :
Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes des dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui sont prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 
En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

La SCI MGL produit un décompte actualisé au 1er novembre fixant la dette à la somme de 486,96€. 
Il résulte de l’examen de cette pièce que l’agence mandataire a porté 7 fois au passif des locataires la somme de 18,72€ au titre des « frais de rejet de prélèvement », pour la somme totale de 131,04 euros. 
Ces frais étant proscrits, il y a lieu de déduire ce montant de la dette locative, le surplus n’étant pas par ailleurs contesté.

Par conséquent, Madame [N] [Z] et Madame [O] [E] seront solidairement condamnées à payer, à titre de provision, la somme de 355,92€ à la SCI MGL.

Sur les demandes à l’encontre de la caution:

Aux termes de l’article 22-1 alinéas 4 et 5 de la loi du 06 juillet 1989:
« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que Madame [O] [D] s’est valablement portée caution de Madame [O] [E] par acte en date du 27 novembre 2023.

L’article 24 I. alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989 dispose :
« Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. »

En l’espèce, il résulte des pièces produites en demande que le commandement de payer délivré à Madame [O] [E] le 07 juin 2024 a été dénoncé à Madame [O] [D] le 14 juin 2024, soit dans le délai de quinze jours.

En vertu des dispositions de l’article 2294 du Code Civil, le cautionnement doit être exprès et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Il résulte de l’acte de cautionnement de Madame [D] [O] que son engagement solidaire « vaut pour le paiement, en cas de défaillance du locataire, des loyers, des indemnités d’occupation, des charges, des réparations et des dégradations locatives, des impôts et taxes, des frais et dépens de procédure, des coûts des actes dus dans la limite de TROIS CENT QUARANTE CINQ EUROS, soit 345,00€ en principal et accessoires ». 
Ainsi, Madame [D] [O] a entendu limiter le montant de sa garantie.

Il résulte du décompte produit en demande et des débats que cette dernière s’est acquittée de la somme de 2257,25€, soit un montant supérieur à son engagement.

Par conséquent, la SCI MGL sera déboutée de ses demandes à l’encontre de Madame [D] [O].

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement :
 
Aux termes des dispositions de l'Article 24, paragraphe V, de la Loi du 6 Juillet 1989 : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

En l’espèce, Madame [N] [Z] et Madame [O] [E] sollicitent l’octroi de délais de paiement. 
Les locataires font valoir que les revenus du foyer sont de 1.200 euros, qu’ils n’ont aucun enfant à charge et pas d’autre endettement. Madame [N] indique être en recherche d’emploi et Madame [O] [E] explique être en attente de l’AAH depuis le 28 mai 2024. 

La SCI MGL s’oppose à cette demande, faisant valoir que le premier loyer impayé est en date de janvier 2024, soit un mois après l’entrée dans les lieux et que si la plus grande partie de la dette a été soldée, ce n’est que du fait du paiement de celles-ci par les cautions, parents des locataires. Elle fait valoir être en difficultés financières en raison des paiements très irréguliers des loyers. 

Il résulte de l’enquête sociale que le foyer ne dispose pour seul revenu que du RSA perçu par Madame [O], soit la somme de 559,00€.

S’il résulte du décompte produit en demande que la dette a été quasiment soldée, il appert que les versements proviennent de la caution et du père de Madame [N] [Z], effectués les 15 et 22 octobre 2024.

Le reliquat de loyer à leur charge, d’un montant de 486,96€, correspond à plus de 87% des ressources des défenderesses, qui n’apparaissent manifestement pas en capacité de s’acquitter du loyer courant tout en réglant la dette locative.

Par conséquent, Madame [N] [Z] et Madame [O] [E] seront déboutées de leur demande de délai de paiement.


Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [N] [Z] et Madame [O] [E] seront solidairement condamnées à payer à la SCI MGL la somme de 800,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

En l’espèce, Madame [N] [Z] et Madame [O] [E] qui succombent, supporteront solidairement les entiers dépens. 

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort 

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par la SCI MGL recevable et bien-fondée;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire son profit, et la résiliation du bail consenti à Madame [N] [Z] et Madame [O] [E] à la date du 07 août 2024 ;

En conséquence,

Ordonnons l’expulsion de Madame [N] [Z] et Madame [O] [E], et de tout occupant de leur chef, du logement sis 22 rue Bigot – Bâtiment B – 1er étage – 30900 NÎMES, si besoin est avec le concours de la Force Publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution

Déboutons la SCI MGL de sa demande d’astreinte

Rappelons que les meubles et effets mobiliers garnissant le logement subiront le sort des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures Civiles d’Exécution

Condamnons solidairement Madame [N] [Z] et Madame [O] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux;

Condamnons solidairement Madame [N] [Z] et Madame [O] [E] à payer à la SCI MGL la somme provisionnelle de 355,92€ au titre de la dette locative arrêtée à la date du 1er novembre 2024

Déboutons Madame [N] [Z] et Madame [O] [E] de leur demande de délais de paiement,

Déboutons la SCI MGL de ses demandes à l’encontre de Madame [O] [D]

Condamnons solidairement Madame [N] [Z] et Madame [O] [E] à payer à la SCI MGL la somme de 800,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamnons solidairement Madame [N] [Z] et Madame [O] [E] aux entiers dépens.



 La Greffière, La Juge,