Tribunal Judiciaire · JCP — 6 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES



Minute N° 

N° RG 24/01348 
N° Portalis DBX2-W-B7I-KVXH


Société HABITAT DU GARD . RCS NIMES N° 273 000 018.

C/

[D] [W], [O] [W]









Le

Exécutoire délivré à : 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DE REFERE DU 06 JANVIER 2025 



DEMANDERESSE:

Société HABITAT DU GARD . RCS NIMES N° 273 000 018.
92 bis boulevard Jean Jaures
BP 47046
30911 NIMES CEDEX 2
représentée par Maître Cécile BARGETON-DYENS de la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES


DEFENDEURS:

Mme [D] [W]
née le 18 Février 1982 à OLD MESLEM (ALGERIE)
32 Rue Agrippa D'Aubigné - LGT N° 466.
30000 NIMES
non comparante, ni représentée

M. [O] [W]
né le 31 Décembre 1964 à SIDI KACEM
32 Rue Agrippa D'Aubigné - LGT N° 466.
30000 NIMES
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, juge des contentieux de la protection ou magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,
Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date de la première évocation : 04 Novembre 2024
Date des Débats : 04 novembre 2024
Date du Délibéré : 06 janvier 2025

DÉCISION : 

réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 06 Janvier 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 








Selon actes sous seings privés en date du 23 mars 2021 avec effet au 02 avril 2021, la SA D’HLM HABITAT DU GARD a donné à bail à Monsieur [W] [O] et Madame [W] [D] un appartement situé sur la commune de NIMES (30000), 32 rue Agrippa d’Aubigné, Bâtiment B5, Appartement 466 moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 503,18€.

Des loyers demeuraient impayés et le bailleur signalait la situation d’impayé à la Commission de Coordination de Prévention des Expulsions (CCAPEX) du Gard le 06 juin 2024.

La situation persistait, et en date du 12 juin 2024, HABITAT DU GARD faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire du bail à ses locataires, pour un montant de 2455,48€. 

En date du 23 août 2024, HABITAT DU GARD assignait Monsieur [W] [O] et Madame [W] [D] devant le Tribunal de céans, pour l'audience du 04 novembre 2024 afin de voir :

- constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail 
- ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique 
- de les condamner au paiement par provision :
De la somme de 2484,96€, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour, avec intérêts de droit à compter de la décision
D’une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter de ce jour et jusqu’à entière libération des lieux
De la somme de 150,00€ à titre de dommages et intérêts
De la somme de 150,00€ au titre de l’article 700 du CPC et des entiers dépens de l'instance

En demande, HABITAT DU GARD comparaît représentée par son avocat. Elle maintient ses demandes initiales, et actualise la dette à la somme de 3490,78€.

En défense, Monsieur [W] [O] et Madame [W] [D] ne comparaissent pas et ne se font pas représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 06 janvier 2025.


MOTIFS

Suivant les dispositions de l'article 472 du Code de Procédure Civile:« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l'espèce, HABITAT DU GARD justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale du Gard le 06 juin 2024, les époux [W] ne percevant plus les aides au logement. 
La situation d’impayé a persisté, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée être intervenue à cette date, et au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 23 août 2024.



En vertu de l'article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à cette même date, « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique en date du 23 août 2024 pour l'audience du 04 novembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Monsieur [W] [O] et Madame [W] [D] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :
« « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le contrat liant les parties et la clause résolutoire qu’il contient, prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette. Ce délai, favorable au locataire, sera appliqué en l’espèce.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux époux [W] le 12 juin 2024.

Le délai de deux mois pour régulariser la situation expirait le 12 août 2024, et à cette date, le commandement de payer demeurait infructueux, ainsi que cela ressort du décompte produit en demande.

 Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d'expulsion

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [W] [O] et Madame [W] [D] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu'à son départ effectif. 
Cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [W] [O] et Madame [W] [D] seront condamnés à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.




Sur la demande provisionnelle :

HABITAT DU GARD produit un décompte arrêté au 28 octobre 2024 faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 3490,78€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte, somme qui ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Monsieur [W] [O] et Madame [W] [D] seront condamnés à payer à HABITAT DU GARD la somme provisionnelle de 3490,78€, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code Civil dispose:
« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l’espèce, le retard des époux [W] dans le paiement de leur loyer sera sanctionné par l’octroi d’intérêts au taux légal sur les sommes dues, à compter de la présente décision.

HABITAT DU GARD sollicite l’octroi de dommages et intérêts d’un montant 150,00€ en application des dispositions susvisées.

Toutefois, elle ne démontre pas au soutien de sa prétention, ni la mauvaise foi de Monsieur [W] [O] et Madame [W] [D], ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande.

Sur l’octroi de délais de paiement:

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

En l’espèce, Monsieur [W] [O] et Madame [W] [D] ne comparaissent pas et ne se font pas représenter.
Il résulte du décompte produit en demande que le loyer n’est plus acquitté depuis le mois de janvier 2024.

Par conséquent, aucun délai de paiement ne sera octroyé à Monsieur [W] [O] et Madame [W] [D].

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [W] [O] et Madame [W] [D] seront condamnés à payer la somme de 150,00€ à la SA HABITAT DU GARD au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



Aux termes de l'article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »
Monsieur [W] [O] et Madame [W] [D] qui succombent, supporteront les entiers dépens.


PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par HABITAT DU GARD recevable et bien fondée;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [W] [O] et Madame [W] [D] à la date du 12 août 2024;

En conséquence :

Ordonnons, l'expulsion domiciliaire de Monsieur [W] [O] et Madame [W] [D] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, du local d’habitation et des locaux accessoires sis à NIMES (30000), 32 rue Agrippa d’Aubigné, Bâtiment B5, Appartement 466 avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution ;

Condamnons Monsieur [W] [O] et Madame [W] [D] à payer par provision à HABITAT DU GARD à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales, 

Condamnons Monsieur [W] [O] et Madame [W] [D] à payer par provision à HABITAT DU GARD la somme de 3490,78€ au titre de la dette locative, arrêtée au 28 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

Déboutons HABITAT DU GARD de sa demande de dommages et intérêts

Disons n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement,

Condamnons Monsieur [W] [O] et Madame [W] [D] à payer à HABITAT DU GARD la somme de 150,00€ au titre de l'article 700 du CPC ;

Condamnons Monsieur [W] [O] et Madame [W] [D] aux entiers dépens. 

 La Greffière, La Juge,