Tribunal judiciaire · JCP — 13 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01431 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KWPM

[M] [K], [U] [D]

C/

[R] [W]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 13 JANVIER 2025

DEMANDEURS:

M. [M] [K]
né le 07 Octobre 1955 à VALLIBONA (ESPAGNE)
67 chemin des Tour Seguin
30900 NÎMES
représenté par Maître Olivier GOUJON de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

Mme [U] [D]
née le 14 Juillet 1961 à NIMES (GARD)
67 chemin des Tour Seguin
30900 NÎMES
représentée par Maître Olivier GOUJON de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEUR :

M. [R] [W]
né le 03 Février 1997 à MAROC
57 Route De Sauve
30900 NÎMES
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 18 Novembre 2024
Date des Débats : 18 novembre 2024
Date du Délibéré : 13 janvier 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 13 Janvier 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par acte sous seings privés en date du 02 septembre 2022, Monsieur [M] [K] et Madame [U] [D] ont donné en location à usage unique d'habitation à Monsieur [R] [W] un logement situé 57 route de Sauve à Nimes (30) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 400 euros outre 20 euros de provision sur charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 19 juin 2024, Monsieur [M] [K] et Madame [U] [D] faisaient délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à leur locataire, pour un montant en principal de 1 300,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 septembre 2024, Monsieur [M] [K] et Madame [U] [D] ont assigné Monsieur [R] [W] par devant le Tribunal de céans, pour l'audience du 18 novembre 2024 afin de voir :

• CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
En conséquence :
• ORDONNER l'expulsion de corps et de biens du locataire ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
• ORDONNER la suppression du délai légal de deux mois suivant commandement de quitter les lieux en application de l'article L. 412-1 du CPCE,
• ORDONNER la séquestration du mobilier se trouvant dans les locaux occupés par Monsieur [W] dans tel lieu que celui-ci désignera à ses frais (article L.433-1 du CPCE),
• CONDAMNER Monsieur [R] [W] au paiement à titre provisionnel :
o De la somme principale de 1 740 euros représentant les loyers et charges, arrêtée au jour
de l'assignation avec intérêts légaux à compter du commandement de payer pour les sommes y étant portées et à compter de la date de l'assignation pour le surplus,
o D'une indemnité d'occupation mensuelle égale à une fois et demi le montant du loyer et
charges, soit la somme mensuelle de 630 euros et en subissant les augmentations légales à compter de la résiliation et jusqu'à entière libération des lieux,
o De la somme de 800,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi
qu'aux entiers dépens de l'instance.

Lors de l'audience du 18 novembre 2024, les demandeurs, comparant par ministère d'avocat, ont sollicité le bénéfice de leur assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3 720,00 euros arrêtée au 24 octobre 2024 (échéance d'octobre 2024 incluse).

Monsieur [W], régulièrement assigné, n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
" Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "

En l'espèce, les bailleurs justifient avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 20 juin 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, une copie de l'assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 06 septembre 2024 pour l'audience du 18 novembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Monsieur [R] [W] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [R] [W] le 19 juin 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 31 juillet 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d'expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [R] [W] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en suppression du délai légal de deux mois suivant commandement de quitter les lieux (article L.412-1 du CPCE)

Il résulte de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la désignation de lieu séquestre :

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d'entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié.

Dès lors, d'une part la question du lieu d'entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d'entrepôt.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur l'arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l'article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui sont prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En vertu de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d'aucune contestation sérieuse.

Les demandeurs produisent un décompte arrêté au 24 octobre 2024 faisant état d'une dette locative de 3 720,00 euros (terme du mois d'octobre 2024 inclus).

Cette somme n'est pas contestée de sorte que Monsieur [R] [W] sera condamné à payer par provision à Monsieur [M] [K] et Madame [U] [D] la somme de 3 700, 00 euros (terme du mois d'octobre 2024 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au 24 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour les sommes y étant mentionnées, à compter de la date de l'assignation pour le surplus du montant y étant porté et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement :

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."

Le paragraphe VII de ce même article précise :
" VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l'espèce, il ressort du décompte versé en procédure que Monsieur [W] n'a pas repris le paiement du loyer courant, n'a pas sollicité l'octroi de délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire et que la dette locative n'a cessé de croître depuis la date du commandement de payer.

Par conséquent, il convient de dire n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement.

Sur l'indemnité d'occupation :

En application de l'article 1240 du Code Civil, l'occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l'occupant d'une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d'estimer que cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [R] [W] sera condamné à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu'à parfaite libération des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l'article 700 du Code de procédure civile " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. "

Monsieur [R] [W] sera condamnée à payer la somme de 700 euros à MONSIER [M] [K] ET MADAME [U] [D] au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l'article 696 du même code, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. "

Monsieur [R] [W] qui succombe, supportera les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l'urgence,

REJETONS la demande de voir ordonnée une expertise,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par Monsieur [M] [K] et Madame [U] [D] recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 septembre 2022 entre Monsieur [M] [K] et Madame [U] [D] et Monsieur [R] [W] concernant le logement situé 57 route de Sauve à Nimes (30) étaient réunies à la date du 31 juillet 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 31 juillet 2024,

CONSTATONS que Monsieur [R] [W] est déchu de son titre d'occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué 57 route de Sauve à Nîmes (30),

En conséquence :

ORDONNONS, l'expulsion domiciliaire de Monsieur [R] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis 57 route de Sauve à Nimes (30) avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

REJETONS la demande en suppression du délai légal de deux mois suivant commandement de quitter les lieux (article L412-1 CPCE),

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Monsieur [R] [W] à payer par provision à Monsieur [M] [K] et Madame [U] [D] à compter du 1er novembre 2024 et jusqu'à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Monsieur [R] [W] à payer par provision à Monsieur [M] [K] et Madame [U] [D] la somme de 3 700, 00 euros (terme du mois d'octobre 2024 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au 24 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour les sommes y étant mentionnées, à compter de la date de l'assignation pour le surplus du montant y étant porté et à compter de la présente décision pour le surplus,

DISONS n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement,

CONDAMNONS Monsieur [R] [W] à payer à Monsieur [M] [K] et Madame [U] [D] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [R] [W] aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susmentionnés

La Greffière, La Juge,