Tribunal Judiciaire · JCP — 6 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES



Minute N° 

N° RG 24/01343 
N° Portalis DBX2-W-B7I-KVVJ


[Z] [K]

C/

[C] [F], [E] [H]









Le

Exécutoire délivré à : 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DE REFERE DU 06 JANVIER 2025 



DEMANDERESSE:

Mme [Z] [K]
née le 25 Janvier 1965 à AUCH (GERS)
Cour Des Ecoles Pergola
34080 MONTPELLIER
représentée par Me Joséphine LAVIE, avocat au barreau de NIMES


DEFENDEURS:

M. [C] [F]
né le 29 Octobre 1970 à ARLES (BOUCHES-DU-RHONE)
09 place Saint Pierre
13200 ARLES
comparant en personne

Mme [E] [H]
née le 26 Mai 1969 à NICE (ALPES MARITIMES)
09 place Saint Pierre
13200 ARLES
comparante en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, juge des contentieux de la protection ou magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,
Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date de la première évocation : 04 Novembre 2024
Date des Débats : 04 novembre 2024
Date du Délibéré : 06 janvier 2025

DÉCISION : 

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 06 Janvier 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 
















Selon acte sous seings privés en date du 11 janvier 2023 avec effet au 07 février 2023, Madame [K] [Z] a donné à bail à Monsieur [F] [C] et Madame [H] [E] une villa située sur la commune de BELLEGARDE (30127), 150 rue du Moulin à Vent, lot 19, moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 992,00€.

Des loyers demeuraient impayés et en date du 27 décembre 2023, la bailleresse faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à ses locataires, pour un montant de 2104,00€. 

En date du 26 août 2024, Madame [K] [Z] assignait Monsieur [F] [C] et Madame [H] [E] pour l'audience du 04 novembre 2024, afin de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail 
- ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier
- condamner solidairement Monsieur [F] [C] et Madame [H] [E] à payer :
* à titre provisionnel la somme de 3431,50€ représentant le montant des sommes dues au 14/08/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023.
* une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et charges, actualisée dans les conditions prévues dans le bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération de l’immeuble
*  la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens

En demande, Madame [K] [Z] comparait représenté par son avocat.
Il actualise la dette à la somme de 5289,99€ et déclare s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [F] [C] et Madame [H] [E] comparaissent en personne. Ils reconnaissent l’existence et le montant de la dette, et sollicitent des délais de paiement sans toutefois souhaiter se maintenir sans les lieux. Ils exposent avoir notifié un congé à l’agence gestionnaire du bien, et libérer les lieux au 15 novembre 2024.

L’affaire est mise en délibéré au 06 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à ERLINK"https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000159413&idArticle=LEGIARTI000047900100&dateTexte=&categorieLien=id"\o"Loin°90-449du31mai1990-art.7-2(V)"l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. ».

En l'espèce, la bailleresse justifie avoir valablement saisi la CCAPEX par voie électronique le 28 décembre 2023, l’un des seuils prévus ayant été atteint à la date de la délivrance du commandement de payer.

En vertu de l'article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de délivrance de l’assignation, « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 27 août 2024 pour l'audience du 04 novembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Monsieur [F] [C] et Madame [H] [E] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :
« Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.»

Le contrat de bail signé entre les parties qu’il convient de faire prévaloir, prévoit que ce délai est porté à deux mois.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [F] [C] et Madame [H] [E] le 27 décembre 2023.
Le délai de deux mois pour régulariser la dette expirait le 27 février 2024, et à cette date, le commandement demeurait infructueux, ainsi qu’il résulte du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d'expulsion :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [F] [C] et Madame [H] [E] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu'à son départ effectif. 
Cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [F] [C] et Madame [H] [E] seront solidairement condamnés à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

Madame [K] produit un décompte arrêté au 04 novembre 2024 faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 5289,99€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte, somme qui ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Monsieur [F] [C] et Madame [H] [E] seront solidairement condamnés à payer par provision à Madame [K] [Z] la somme de 5289,99€.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement:

Au regard des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »
 
En l’espèce, Monsieur [F] [C] et Madame [H] [E] sollicitent l’octroi de délais de paiement.
Ils indiquent libérer les lieux au 15 novembre 2024, et expliquent que la dette est née du coût des études de leur fils à l’étranger.
Ils précisent avoir de nombreux crédits à la consommation, envisager le dépôt d’un dossier de surendettement, et percevoir un revenu mensuel moyen de 4200,00€ pour le foyer.

Tenant les besoins du créancier et la libération prochaine des lieux, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement.

Toutefois, il conviendra de prévoir une clause de déchéance pour défaut de respect du plan d’apurement dont les modalités sont fixées dans le dispositif.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [F] [C] et Madame [H] [E] seront solidairement condamnés à payer la somme de 400,00€ à Madame [K] [Z] au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l'article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »
Monsieur [F] [C] et Madame [H] [E] qui succombent, supporteront solidairement les entiers dépens.


PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par Madame [K] [Z] recevable et bien-fondée;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire son profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [F] [C] et Madame [H] [E] à la date du 27 février 2024;

Ordonnons l'expulsion domiciliaire de Monsieur [F] [C] et Madame [H] [E] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux sis à BELLEGARDE (30127), 150 rue du Moulin à Vent, lot 19, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution

Condamnons solidairement Monsieur [F] [C] et Madame [H] [E] à payer par provision à Madame [K] [Z] à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales, 

Condamnons solidairement Monsieur [F] [C] et Madame [H] [E] à payer à Madame [K] [Z] la somme provisionnelle de 5289,99€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 04 novembre 2024, 




Autorisons Monsieur [F] [C] et Madame [H] [E] à se libérer de ladite somme en 24 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 23 mensualités de 220,00€ et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal et frais.

Disons qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité 

Condamnons solidairement Monsieur [F] [C] et Madame [H] [E] à payer à Madame [K] [Z] la somme de 400,00€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamnons solidairement Monsieur [F] [C] et Madame [H] [E] aux entiers dépens


 La Greffière, La Juge,