Tribunal Judiciaire · JCP — 13 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES



Minute N° 

N° RG 24/01408
N° Portalis DBX2-W-B7I-KWHL


La CIVILE IMMOBILIERE DE BONICE

C/

[P] [C]









Le

Exécutoire délivré à : 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DE REFERE DU 13 JANVIER 2025 



DEMANDERESSE:

La CIVILE IMMOBILIERE DE BONICE immatriculée au RCS de NIMES sous le N° 405 316 324, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège sociale est
Chez Madame [X] [F]
Mas Saint Olympe
30129 MANDUEL
représentée par Maître Nicolas PERROUX de la SCP JUDICIA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER


DEFENDERESSE:

Madame [P] [C]
née le 12 août 1995 à MONTPELLIER (HERAULT)
demeurant Mas de Bonice
Chemin des Perrières - Appt. 5
30129 MANDUEL
comparante en personne assistée de Maître Jean Philippe GALTIER de la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NIMES


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection,
Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date de la première évocation : 18 novembre 2024
Date des Débats : 18 novembre 2024
Date du Délibéré : 13 janvier 2025

DÉCISION : 

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 13 janvier 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 
















Par acte sous seing privé en date du 12 février 2024, la SCI DE BONICE a donné en location à usage unique d'habitation à Madame [P] [C] un logement situé Mas de Bonice - Chemin des Perrières - Appt. 5 à MANDUEL (30129) moyennant le paiement d'un loyer mensuel total de 320,00 euros.

Des loyers demeuraient impayés et le 05 juin 2024, la SCI DE BONICE faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant en principal de 1 390,46 euros. 

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, la SCI DE BONICE a assigné Madame [P] [C] par devant le tribunal de céans, pour l'audience du 18 novembre 2024 afin de voir :

" CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 18 juillet 2024,
En conséquence :
" ORDONNER son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l'assistance de la force publique et si besoin d'un serrurier,
" CONDAMNER Madame [P] [C] au paiement à titre provisionnel :
o De la somme principale de 2 178,72 euros arrêtée au 1er août 2024 au titre de loyers et indemnités d'occupation impayés à parfaire au jour de l'ordonnance à intervenir, 
o D'une indemnité d'occupation mensuelle de 320 euros augmentée des charges et actualisée dans les conditions prévues par le bail, 
o De la somme de 400,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais de commandement et de dénonce soit 123,30 euros et 34,14 euros à titre de complément du droit de recouvrement.

A l'audience du 18 novembre 2024, la SCI DE BONICE, comparante par ministère d'avocat, a maintenu ses demandes et actualisé le montant de la dette locative arrêtée au 14 novembre 2024 à la somme de 2 475,05 euros, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Elle ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement sur une période de six mois au bénéfice de la locataire.

Madame [C], comparante en personne et assisté de son avocat, a reconnu la dette locative dont elle est redevable, a néanmoins indiqué s'être acquittée du paiement des trois derniers mois de loyers et a sollicité l'octroi de délais de paiement, soulignant avoir perdu son emploi et s'être retrouvée en difficultés financières avant que les indemnités chômage lui soit versées.

Elle sollicite l'octroi de délai de paiement sur une période de 12 mois et envisage de quitter le logement. 

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.



MOTIFS :


Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
" Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "
 
En l'espèce, la SCI DE BONICE justifie avoir signalé la situation d'impayé à la CCAPEX par courriel du 06 juin 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, une copie de l'assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 27 août 2024 pour l'audience du 18 novembre 2024 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Madame [P] [C] sera déclarée recevable.


Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [P] [C] le 05 juin 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 17 juillet 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.


Sur la demande d'expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [P] [C] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur l'arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l'article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En vertu de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d'aucune contestation sérieuse.

La SCI DE BONICE produit un décompte arrêté au 14 novembre 2024 faisant mention d'une dette locative restant due d'un montant de 2 475,05 euros, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Madame [P] [C] ne conteste pas être redevable de ce montant au titre des arriérés locatifs et en sera donc condamnée au paiement avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.


Sur les délais de paiement :

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."

Le paragraphe VII de ce même article précise :
" VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l'espèce, il résulte du décompte versé aux débats que Madame [P] [C] n'a pas repris le règlement du loyer courant à la date de l'audience, soit le loyer du au titre du mois de novembre 2024, mais qu'elle s'est néanmoins acquittée du paiement de la somme de 200 euros le 07 octobre 2024, de la somme de 320 euros la 02 octobre 2024 et de la somme de 350 euros le 09 septembre 2024.

Il résulte des termes du diagnostic social et financier versé aux débats que Madame [P] [C] est éligible à l'allocation logement à compter du mois de septembre 2024 et envisage de s'acquitter de la somme de 274 euros par mois en sus du règlement du loyer courant, cette dernière ayant indiqué percevoir des revenus d'un montant mensuel de 900 euros composé des ARE.

La bailleresse ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement sur une période de six mois.

Par conséquent, il convient d'octroyer à Madame [P] [C] le bénéfice des effets de délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire afin de favoriser son maintien dans les lieux 

Afin de préserver les intérêts de la bailleresse, ces délais seront toutefois assortis d'une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par le locataire d'une seule échéance.


Sur l'indemnité d'occupation :

En application de l'article 1240 du code civil, l'occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l'occupant d'une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d'estimer que cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales, soit la somme mensuelle de 320 euros.

En conséquence, Madame [P] [C] sera condamnée à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'à son départ effectif des lieux.


Sur les frais irrépétibles et les dépens : 

En application de l'article 700 du code de procédure civile " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens."

Madame [P] [C] sera condamnée à payer la somme de 400 euros à la SCI DE BONICE au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 696 du même code, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. "

Madame [P] [C] qui succombe, supportera les entiers dépens de l'instance en ce compris les frais de commandement et de dénonce à la CCAPEX.





PAR CES MOTIFS :

Nous, juge du contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
 
Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l'urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par la SCI DE BONICE recevable et bien fondée,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2024 entre la SCI DE BONICE et Madame [P] [C] concernant le logement situé Mas de Bonice - Chemin des Perrières - Appt 5. à MANDUEL (30129) étaient réunies à la date du 17 juillet 2024, 

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 17 juillet 2024, 

CONSTATONS que Madame [P] [C] est déchue de son titre d'occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué sis Mas de Bonice - Chemin des Perrières - Appt. 5 à MANDUEL (30129), 

En conséquence :

ORDONNONS l'expulsion domiciliaire de Madame [P] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés Mas de Bonice - Chemin des Perrières - Appt. 5 à MANDUEL (30129) avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Madame [P] [C] à payer par provision à la SCI DE BONICE à compter du 1er novembre 2024 et jusqu'à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 320 euros actualisée selon les clauses contractuelles, 

CONDAMNONS Madame [P] [C] à payer par provision à la SCI DE BONICE la somme de 2.475,05 euros arrêtée au 14 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

AUTORISONS Madame [P] [C] à se libérer de ladite somme en 12 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 11 mensualités de 207 euros, la 12ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais, 

DISONS que si Madame [P] [C] s'exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n'avoir jamais joué,

DISONS qu'à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu'elle soit due au titre de l'arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet, 

CONDAMNONS Madame [P] [C] à payer à la SCI DE BONICE la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [P] [C] aux entiers dépens.


 

La greffière, La juge,