Tribunal Judiciaire · JCP — 6 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES



Minute N° 

N° RG 24/00983 
N° Portalis DBX2-W-B7I-KSDD


S.A. UN TOIT POUR TOUS .RCS NIMES N° B 680 201 365.

C/

[F] [J] EN Qualité DE MANDATAIRE SPECIAL SUIVANT ORDONNANCE DU 06/12/2023 DE M.[M] [N] Placé SOUS SAUVEGARDEDE JUSTICE, [N] [M]









Le

Exécutoire délivré à : 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DE REFERE DU 06 JANVIER 2025 



DEMANDERESSE:

S.A. UN TOIT POUR TOUS .RCS NIMES N° B 680 201 365.
8 Bis Avenue Georges Pompidou
30900 NIMES
représentée par Mme [B] [U] (Chargée de contentieux) muni d'un pouvoir spécial


DEFENDEURS:

Mme [F] [J] EN Qualité DE MANDATAIRE SPECIAL SUIVANT ORDONNANCE DU 06/12/2023 DE M.[M] [N] Placé SOUS SAUVEGARDEDE JUSTICE
B.P 30 004 161 Rue Nicolas Appert
30000 NIMES
représentée par Me Isabelle VOLLE TUPIN, avocat au barreau de NIMES
M. [N] [M]
né le 19 Juillet 1974 à NIMES (GARD)
Résidence Les Jardins De Paris
20 Rue Baudin .logt 13 . étage 1.
30000 NIMES
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, juge des contentieux de la protection ou magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,
Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date de la première évocation : 16 Septembre 2024
Date des Débats : 04 novembre 2024
Date du Délibéré : 06 janvier 2025

DÉCISION : 

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 06 Janvier 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 










Suivant acte sous seing privé du 14 décembre 2022, la SA d’HLM UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Monsieur [M] [N] un appartement sis sur la commune de NIMES (30000), 20 rue Baudin, Résidence Les Jardins de Paris, moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 427,69€. 

Des loyers demeuraient impayés, et le 21 novembre 2023, la bailleresse signalait la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales du Gard. 
 
Le 28 novembre 2023, UN TOIT POUR TOUS faisait délivrer à Monsieur [M] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du bail, pour un montant de 2.171,39€.

Le 06 décembre 2023, le Juge des Tutelles du Tribunal Judiciaire de Nîmes plaçait Monsieur [M] sous le régime de la sauvegarde de justice et désignait Madame [J] [F] en qualité de mandataire spécial. 
Par jugement du 27 novembre 2024, Monsieur [M] était placé sous le régime de la curatelle renforcée et Madame [J] [F] désignée curatrice.

Suivant acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, la SA « UN TOIT POUR TOUS » assignait Monsieur [M] [N] et Madame [J] [F], es qualité devant la juridiction de céans, pour l’audience du 16 septembre 2024 afin de : 

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, de la résiliation du bail, Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique,Condamner Monsieur [M] au paiement par provision : d’une somme de 2.330,90 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer
d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et ce, depuis le prononcé de la résiliation et jusqu’à totale libération des lieux, en subissant les augmentations légales 
du SLS, de l’indemnité pour frais de dossier de 23 € ainsi qu’à une pénalité de 7,62 € par mois jusqu’à la libération totale des lieux conformément à l’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation suite à son inaction relative à l’enquête sociale, le bailleur étant un organisme d’habitation à loyer modéré, 
de la somme de 1.200 € avec intérêts au taux légal à compter de la décision au titre de l’article 700 du code de procédure civile et entiers dépens. 

Initialement appelée le 16 septembre 2024, l’affaire était renvoyée à la demande des parties à l’audience du 04 novembre 2024.

En demande, la SA UN TOIT POUR TOUS comparait représentée par Madame [U] [B], chargée de contentieux valablement munie d’un pouvoir à cet effet.
Elle maintient ses demandes initiales, actualise la dette à la somme de 2364,63€ et précise ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [M] [N] et Madame [J] [F], es qualité de curatrice comparaissent représentés par leur avocat.
Monsieur [M] [N] ne conteste pas le montant de la dette locative et indique que la demande de FLS a été rejetée. Il sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. 

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibérée au 06 janvier 2025. 

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, UN TOIT POUR TOUS justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’Allocations familiales du Gard le 21 novembre 2023. 
La situation d’impayé a persisté, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée être intervenue à cette date, et au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 25 juin 2024.

En vertu de l'article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989, « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »


En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 25 juin 2024 pour l'audience du 16 septembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Monsieur [M] [N] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :
« « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le contrat de bail signé entre les parties prévoit que ce délai est porté à deux mois. Ce délai étant plus favorable au locataire, il convient de le faire prévaloir.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 28 novembre 2023.

Le délai de deux mois pour régulariser la situation expirait le 28 janvier 2024, et à cette date, le commandement de payer demeurait infructueux, ainsi que cela ressort du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d'expulsion

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [M] [N] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu'à son départ effectif. 

Cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [M] [N] sera condamné à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.
Sur la demande provisionnelle :

La SA « UN TOIT POUR TOUS » produit un décompte arrêté au jour de l’audience faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 2.364,63 € composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte, somme qui ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Monsieur [M] [N] sera condamné à payer à la SA « UN TOIT POUR TOUS » la somme provisionnelle de 2.364,63 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes au titre des frais de dossiers et pénalités d’enquête :

La loi du 06 juillet 1989, d’ordre public, énonce en son article 4p) qu’est réputée non écrite toute clause « p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ; »

En l’espèce, la SA UN TOIT POUR TOUS sollicite la condamnation de Monsieur [M] [N] à la somme de 23€ au titre de « frais de dossier ».

Ces frais étant proscrits, il convient de débouter un TOIT POUR TOUS de sa demande.

Suivant les dispositions de l’alinéa 1 de l’article L442-5 du Code de la Construction et de l’Habitation relatif à l’enquête sociale des organismes HLM auprès de leurs locataires, « Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. »

En l’espèce, UN TOIT POUR TOUS sollicite la condamnation de Monsieur [M] [N] au paiement de cette pénalité pour non-retour d’enquête.

La demanderesse ne justifie pas de l’envoi du formulaire et sera par conséquent déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire :

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»
Le paragraphe VII de ce même article précise :
« VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»
  
En l’espèce, Monsieur [M] [N] sollicite l’octroi de délais de paiement et la SA « UN TOIT POUR TOUS » déclare ne pas s’y opposer.

Il résulte des pièces produites et notamment du décompte des sommes dues que Monsieur [M] [N] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois de février 2024. 

En outre, l’examen des pièces en demande permet de constater que malgré une situation précaire, Monsieur [M] et sa curatrice ont entrepris des démarches pour tenter de résorber la dette (un dossier de surendettement, demande FSL…) et que cette dernière diminue. 

Aussi, Monsieur [M] démontre de sa capacité d’apurement de sa dette locative tout en s’acquittant du loyer courant et il convient de faire droit à la demande de délais de paiement afin de favoriser son maintien dans les lieux.

Dès lors, il conviendra de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'au parfait paiement, de prévoir une clause de déchéance pour défaut de respect du plan d’apurement dont les modalités sont fixées dans le dispositif, puis d'en tirer toutes les conséquences.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

En l’espèce, pour des raisons tenant à l’équité, aucune somme ne sera allouée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »
Monsieur [M] [N], qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence ;

DECLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par la SA « UN TOIT POUR TOUS » recevable et bien-fondée ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [M] [N] à la date du 28 janvier 2024 ; 

SUSPENDONS rétroactivement les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] à payer à la SA « UN TOIT POUR TOUS » la somme provisionnelle de 2.364,63 € au titre de la dette locative arrêtée à la date du 04 novembre 2024, 

AUTORISONS Monsieur [M] [N] à se libérer de ladite somme en 36 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 35 mensualités de 65,00€ et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal et frais.

DISONS que si Monsieur [M] [N] s'exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet ;

Dans ce cas 

ORDONNONS l'expulsion domiciliaire de Monsieur [M] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis à NIMES (30000), 20 rue Baudin, Résidence Les Jardins de Paris, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] à payer par provision à la SA « UN TOIT POUR TOUS » et ce, jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales, 

DEBOUTONS la SA « UN TOIT POUR TOUS » de ses demandes au titre des frais de dossier et pénalités d’enquête, 

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] aux dépens.



 La Greffière, La Juge,