Tribunal Judiciaire · JCP — 13 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES



Minute N° 

N° RG 24/01407
N° Portalis DBX2-W-B7I-KWHJ


La SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BUZO
C/

[U] [H]









Le

Exécutoire délivré à : 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DE REFERE DU 13 JANVIER 2025 



DEMANDERESSE:

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BUZO (SCI) inscrite au registre du commerce de TARASCON sous le n°820 949 717 dont le siège social est situé
Ancien chemin de Saint-Chamas
C/O Mr [T] à ST MARTIN DE CRAU
13310 ST MARTIN DE CRAU
représentée par Monsieur [I] [T], gérant


DEFENDEUR:

Monsieur [U] [H]
domicilié 5 rue Hôtel de Ville Appartement 6
30300 BEAUCAIRE
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection,
Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date de la première évocation : 18 novembre 2024
Date des Débats : 18 novembre 2024
Date du Délibéré : 13 janvier 2025

DÉCISION : 

réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 13 janvier 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 



















Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2022 avec prise d'effet au 1er octobre 2022, la SCI BUZO a donné en location à usage unique d'habitation à Monsieur [U] [H] un logement situé 5 rue Hôtel de Ville - 30300 BEAUCAIRE moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 350 euros outre 50 euros de provisions pour charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 03 juillet 2024, la SCI BUZO faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à son locataire, pour un montant en principal de 3 600,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 septembre 2024, la SCI BUZO a assigné Monsieur [U] [H] par devant le tribunal de céans, pour l'audience du 18 novembre 2024 afin de voir :

" CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à compter du jugement à intervenir, 
En conséquence :
" ORDONNER son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l'assistance de la force publique et si besoin d'un serrurier,
" AUTORISER le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix à ses frais, risques et périls,
" CONDAMNER Monsieur [U] [H] au paiement à titre provisionnel :
o De la somme principale de 4 400,00 euros au titre de la dette locative arrêtée au 05 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation en application de l'article 1231-7 du code civil, 
o D'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales et conventionnelles à compter de la date de l'assignation et jusqu'à parfaite libération des lieux, 
o De la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

A l'audience du 18 novembre 2024, la SCI BUZO, représentée par Monsieur[I] [T], gérant, a sollicité les bénéfices de son assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5 200 euros arrêtée au 16 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024.

Monsieur [H], régulièrement assigné, n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.



MOTIFS :

Vu les dispositions des articles 472 et 473 du code de procédure civile, 

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
" Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "
 
En l'espèce, la SCI BUZO justifie avoir signalé la situation d'impayé à la CCAPEX par courrier du 03 juillet 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, une copie de l'assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 05 septembre 2024 pour l'audience du 18 novembre 2024 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Monsieur [U] [H] sera déclarée recevable.


Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer et de justifier d'une assurance dans le délai d'un mois visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [U] [H] le 03 juillet 2024.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines et le commandement aux fins de justifier d'une assurance est demeuré infructueux à l'expiration du délai d'un mois de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.


Sur la demande d'expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [U] [H] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur le sort des meubles :

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d'entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié.

Dès lors, d'une part la question du lieu d'entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d'entrepôt.

La demande à ce titre sera donc rejetée.


Sur l'arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l'article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En vertu de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d'aucune contestation sérieuse.

La SCI BUZO produit un décompte arrêté au 16 novembre 2024 faisant état d'une dette locative de 5 200,00 euros, échéance du mois de novembre 2024 incluse. 

Cette somme n'est pas contestée de sorte que Monsieur [U] [H] sera condamné à payer par provision à la SCI BUZO la somme de 5 200, 00 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 novembre 2024 (échéance de novembre 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 05 septembre 2024 pour les sommes portées sur l'assignation et à compter de la présente décision pour le surplus.




Sur les délais de paiement :

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."

Le paragraphe VII de ce même article précise :
" VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l'espèce, Monsieur [U] [H], non comparant, ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer courant et n'a pas sollicité l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, il convient de dire n'y voir lieu à octroi de délais de paiement.

Sur l'indemnité d'occupation :

En application de l'article 1240 du code civil, l'occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l'occupant d'une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d'estimer que cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [U] [H] sera condamné à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'à son départ effectif des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens : 

En application de l'article 700 du code de procédure civile " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens."

Monsieur [U] [H] sera condamné à payer la somme de 500 euros à la SCI BUZO au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 696 du même code, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. "

Monsieur [U] [H] qui succombe, supportera les entiers dépens de l'instance.


PAR CES MOTIFS :

Nous, juge du contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
 
Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l'urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par la SCI BUZO recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 2022 entre la SCI BUZO et Monsieur [U] [H] concernant le logement situé 5 rue Hôtel de Ville - 30300 BEAUCAIRE étaient réunies à la date du 14 août 2024, 

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 14 août 2024, 

CONSTATONS que Monsieur [U] [H] est déchu de son titre d'occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué sis 5 rue Hôtel de Ville - 30300 BEAUCAIRE,

En conséquence :

ORDONNONS l'expulsion domiciliaire de Monsieur [U] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés 5 rue Hôtel de Ville - 30300 BEAUCAIRE avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

CONDAMNONS Monsieur [U] [H] à payer par provision à la SCI BUZO à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales, 

CONDAMNONS Monsieur [U] [H] à payer par provision à la SCI BUZO la somme de 5 200, 00 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 novembre 2024 (échéance de novembre 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 05 septembre 2024 pour les sommes portées sur l'assignation et à compter de la présente décision pour le surplus,

DISONS n'y avoir lieu à octroi de délais de paiement, 

CONDAMNONS Monsieur [U] [H] à payer à la SCI BUZO la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [U] [H] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.


 

La greffière, La juge,