Tribunal Judiciaire · JCP — 13 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES



Minute N° 

N° RG 24/01429
N° Portalis DBX2-W-B7I-KWPC


S.A. SEMIGA

C/

[P] [D]
[Z] CHAUVILLE









Le

Exécutoire délivré à : 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DE REFERE DU 13 JANVIER 2025 



DEMANDERESSE:

La S.A. SEMIGA immatriculéé au RCS de NIMES sous le N° B 650 200 405 dont le siège social est 
Hotel du Département 
32 rue Guillemette
BP 9093
30000 NIMES
représentée par Maître Mireille BRUN, avocat au barreau de NIMES


DEFENDEURS:

Monsieur [P] [D]
domicilié Résidence le Mireille 
556 rue du Moulin d'Etienne 
Bât 4 - Logement 414 - 1er étage
30600 VAUVERT
non comparant, ni représenté
Madame [Z] [T]
domiciliée Résidence le Mireille 
556 rue du Moulin d'Etienne 
Bât 4 - Logement 414 - 1er étage
30600 VAUVERT
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection,
Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date de la première évocation : 18 novembre 2024
Date des Débats : 18 novembre 2024
Date du Délibéré : 13 janvier 2025

DÉCISION : 

réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 13 janvier 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 











Par acte sous seing privé en date du 04 août 2020, la SA SEMIGA a donné en location à usage unique d'habitation à Monsieur [P] [D] et Madame [Z] [T] un logement situé résidence le Mireille - 556 rue du Moulin d'Etienne - Bât. 4 - Logement 414 - 1er étage - 30600 VAUVERT moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 578,68 euros outre 66,00 euros de provisions sur charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 05 juillet 2024, la SA SEMIGA faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à ses locataires, pour un montant en principal de 1 474,75 euros. 

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, la SA SEMIGA a assigné Monsieur [P] [D] et Madame [Z] [T] par devant le tribunal de céans, pour l'audience du 18 novembre 2024 afin de voir :

" CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire au 06 septembre 2024,
En conséquence :
" ORDONNER leur expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
" CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [D] et Madame [Z] [T] au paiement à titre provisionnel :
o De la somme principale de 444,61 euros représentant les loyers impayés et indemnités d'occupation arrêtée au 06 septembre 2024 outre intérêts au taux légal à compter du 05 juillet 2024 pour les sommes portées au commandement de payer et de l'assignation pour le surplus, 
o D'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges variables, indexées conformément aux clauses contractuelles et dispositions légales, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux,
o De la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
o Aux entiers dépens de l'instance.

A l'audience du 18 novembre 2024, la SA SEMIGA, comparant par ministère d'avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation et indiqué que la totalité de la dette locative a été soldée.

Monsieur [P] [D] et Madame [Z] [T], régulièrement assignés, n'ont pas comparu ni ne se sont faits représenter.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.


MOTIFS :

Vu les dispositions des articles 472 et 473 du code de procédure civile, 

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
" Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "
 
En l'espèce, la SA SEMIGA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF par courrier en date du 26 avril 2024.




En outre, et dans le respect des dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, une copie des assignations a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 11 septembre 2024 pour l'audience du 18 novembre 2024 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Monsieur [P] [D] et Madame [Z] [T] sera déclarée recevable.


Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [P] [D] et Madame [Z] [T] le 05 juillet 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 16 août 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.


Sur la demande d'expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [P] [D] et Madame [Z] [T] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur l'arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l'article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En vertu de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d'aucune contestation sérieuse.

La SA SEMIGA produit un décompte arrêté à la date de l'audience faisant état d'un apurement total de la dette locative.

Par conséquent, la demande en paiement de l'arriéré locatif et charges impayés sera déclarée sans objet.


Sur les délais de paiement :

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."

Le paragraphe VII de ce même article précise :
" VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l'espèce, il résulte du décompte versé aux débats que si les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se trouvaient réunies six semaines après la délivrance du commandement de payer, force est de constater que les défendeurs ont manifesté de réels efforts aux fins de s'acquitter en totalité des arriérés locatifs dont ils étaient redevables de sorte qu'à la date des débats, la dette locative se trouvait totalement soldée.
Le diagnostic social et financier versé aux débats fait état des difficultés financières que le couple a rencontrées, étant parents de deux enfants en bas âgé, mais du fait que ces derniers sont désormais en mesure de s'acquitter régulièrement du paiement de leurs loyers.

Le paiement de l'intégralité de la dette locative suffit à démontrer que les locataires étaient en mesure de s'acquitter de cette dernière de manière échelonnée dans le délai maximal de 36 mois prévu par la loi.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire, d'accorder à Monsieur [P] [D] et Madame [Z] [T] des délais de paiements rétroactifs à compter de la date du commandement de payer, de constater que la dette locative (comprenant les arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation courus) est totalement apurée au 18 novembre 2024 par le respect de délais de paiement accordés rétroactivement, et de constater qu'en raison de l'extinction de la dette pendant le cours de ces délais, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.


Sur la demande d'expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation :

Eu égard aux développements qui précèdent, la SA SEMIGA sera déboutée de ses demandes d'expulsion et de condamnation en paiement au titre d'une indemnité d'occupation formées à l'encontre de Monsieur [P] [D] et Madame [Z] [T].


Sur l'article 700 du code de procédure civile :

En application de l'article 700 du code de procédure civile " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens."

Monsieur [P] [D] et Madame [Z] [T] seront solidairement condamnés à payer la somme de 500 euros à la SA SEMIGA au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Sur les dépens : 

Aux termes de l'article 696 du même code, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. "

Monsieur [P] [D] et Madame [Z] [T] qui succombent, supporteront les entiers dépens de l'instance.



PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
 
Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l'urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par la SA SEMIGA recevable,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 04 août 2020 entre la SA SEMIGA et Monsieur [P] [D] et Madame [Z] [T] concernant le logement situé résidence le Mireille - 556 rue du Moulin d'Etienne - Bât. 4 - Logement 414 - 1er étage - 30600 VAUVERT étaient réunies à la date du 16 août 2024, 

CONSTATONS que la dette locative était totalement apurée à la date des débats et que la demande en paiement au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation se trouve sans objet,

SUSPENDONS rétroactivement les effets de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que la clause résolutoire est désormais dépourvue d'effet et réputée n'avoir jamais joué ;

REJETONS la demande en expulsion domiciliaire de Monsieur [P] [D] et Madame [Z] [T] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux situé résidence le Mireille - 556 rue du Moulin d'Etienne --Bât. 4 - Logement 414 - 1er étage - 30600 VAUVERT avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

REJETONS la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation, 

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [D] et Madame [Z] [T] à payer à la SA SEMIGA la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [D] et Madame [Z] [T] aux entiers dépens.


 

 La greffière, La juge,