Tribunal Judiciaire · JCP — 13 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES



Minute N° 

N° RG 24/01425
N° Portalis DBX2-W-B7I-KWOC


SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE JH INVEST

C/

[P] [M] -[C] [F]









Le

Exécutoire délivré à : 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DE REFERE DU 13 JANVIER 2025 



DEMANDERESSE:

La SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE JH INVEST, insrite au RCS de TARASCON sous le n°809 257 066 dont le siège social est sis
Impasse Charles Gounod
Lotissement Via Aurélia 38 - Lieudit Meindrays
13520 PARADOU
représentée par Maître Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE


DEFENDEUR:

Monsieur [P] [M] -[C] [F]
né le 13 juillet 2001 à NIMES (GARD)
demeurant 11 rue château Fadaise
30000 NIMES
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection,
Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date de la première évocation : 18 novembre 2024
Date des Débats : 18 novembre 2024
Date du Délibéré : 13 janvier 2025

DÉCISION : 

réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 13 janvier 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 


















Par actes sous seing privé en date du 1er juillet 2022, la SCI JH INVEST a donné en location à Monsieur [P] [F] un logement situé 11 rue Château Fadaise à Nimes (30) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 450 euros outre la somme de 50 euros à titre de provision pour charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 07 juin 2024, la SCI JH INVEST faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à son locataire, pour un montant en principal de 1 900,00 euros. 

Par acte de commissaire de justice en date du 06 septembre 2024, la SCI JH INVEST a assigné Monsieur [P] [F] par devant le tribunal de céans, pour l'audience du 18 novembre 2024 afin de voir :

" CONSTATER la résiliation du contrat de location intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 07 août 2024,
En conséquence :
" ORDONNER son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
" ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde meuble qu'ils désigneront ou dans tel lieu du choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,
" CONDAMNER Monsieur [P] [F] au paiement à titre provisionnel :
o De la somme principale de 2 750,00 euros représentant les loyers et charges échues au 20 août 2024 avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, 
o D'une indemnité d'occupation mensuelle de 500 euros à compter du 07 août 2024 et jusqu'à parfaite libération des lieux, 
o De la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance notamment le coût du commandement de payer et de la sommation de payer,
" REFUSER tout délai de paiement eu égard au montant de l'arriéré.

A l'audience du 18 novembre 2024, la SCI JH INVEST, comparante par ministère d'avocat a sollicité le bénéfice de son assignation et actualisé sa créance locative à la somme de 3 156,38 euros hors frais de procédure arrêtée à la date des débats (échéance de novembre 2024 incluse)

Monsieur [F] régulièrement assigné, n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter.

 A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.


MOTIFS :

Vu les dispositions des articles 472 et 473 du code de procédure civile, 

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
" Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "
 
En l'espèce, la SCI JH INVEST justifie avoir signalé la situation d'impayé à la CCAPEX par courrier électronique réceptionné le 10 juin 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, une copie des assignations a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 06 septembre 2024 pour l'audience du 18 novembre 2024 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Monsieur [P] [F] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [P] [F] le 07 juin 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 19 juillet 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d'expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [P] [F] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le sort des meubles :

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 
Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d'entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. 

Dès lors, d'une part la question du lieu d'entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d'entrepôt. 

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur l'arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l'article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En vertu de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d'aucune contestation sérieuse.

La SCI JH INVEST produit un décompte arrêté au 18 novembre 2024 faisant état d'une dette locative de 3 156,38 euros (échéance du mois de novembre 2024 incluse).

Cette somme n'est pas contestée de sorte que Monsieur [P] [F] sera condamné à payer par provision à la SCI JH INVEST la somme de 3 156,38 euros arrêtée au 18 novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."

Le paragraphe VII de ce même article précise :
" VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l'espèce, il résulte du décompte versé aux débats que le locataire a repris le règlement du loyer courant et s'acquitte même de montants supplémentaires démontrant de ce fait sa bonne volonté aux fins d'apurer progressivement le solde locatif restant à sa charge.

Il ressort par ailleurs des termes du diagnostic social et financier que Monsieur[P] [F] a connu des difficultés financières liées à une période de chômage subie consécutivement à la faillite de son employeur mais que depuis le mois d'octobre 2024 il a repris le règlement du loyer avec l'aide de son père et a signé un plan d'apurement avec l'agence H4 Immobilier. L'enquêteur social souligne que par ailleurs la situation financière de Monsieur [P] [F] s'est nettement améliorée, qu'il bénéficie d'un contrat de professionnalisation et perçoit une prime d'activité depuis le mois de septembre 2024.

Par conséquent, il convient d'accorder à Monsieur [P] [F] des délais de paiement tels que détaillés au présent dispositif, et de suspendre les effets de la clause résolutoire afin de favoriser son maintien dans les lieux.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, ces délais seront toutefois assortis d'une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par le locataire d'une seule échéance.

Sur l'indemnité d'occupation :

En application de l'article 1240 du code civil, l'occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l'occupant d'une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d'estimer que cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [P] [F] sera condamné à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, soit la somme de 500 euros par mois à compter du mois de décembre 2024 et jusqu'à son départ effectif des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens : 

En application de l'article 700 du code de procédure civile " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens."

Monsieur [P] [F] sera condamné à payer la somme de 1 000 euros à la SCI JH INVEST au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 696 du même code, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. "

Monsieur [P] [F] qui succombe, supportera les entiers dépens de l'instance.





PAR CES MOTIFS :

Nous, juge du contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
 
Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l'urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par la SCI JH INVEST recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 1er juillet 2022 entre la SCI JH INVEST et Monsieur [P] [F] concernant le logement situé 11 rue château Fadaise à Nimes (30) étaient réunies à la date du 19 juillet 2024, 

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 19 juillet 2024, 

CONSTATONS que Monsieur [P] [F] est déchu de son titre d'occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué sis 11 rue château Fadaise à Nimes (30),

En conséquence :

ORDONNONS l'expulsion domiciliaire de Monsieur [P] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés 11 rue château Fadaise à Nimes (30) avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Monsieur [P] [F] à payer par provision à la SCI JH INVEST à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer avec charges soit la somme de 500 euros, 

CONDAMNONS Monsieur [P] [F] à payer par provision à la SCI JH INVEST la somme de 3 156,38 euros arrêtée au 18 novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, 

AUTORISONS Monsieur [P] [F] à se libérer de ladite somme en 36 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 35 mensualités de 88,00 euros, la 36ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais, 

DISONS que si Monsieur [P] [F] s'exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n'avoir jamais joué ;

DISONS qu'à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu'elle soit due au titre de l'arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet, 

CONDAMNONS Monsieur [P] [F] à payer à la SCI JH INVEST la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [P] [F] aux entiers dépens.

 La Greffière, La Juge,