Tribunal Judiciaire · JCP — 13 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES



Minute N° 

 N° RG 24/01438 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KWTK


S.A. 3F OCCITANIE

C/

[B] [F]









Le

Exécutoire délivré à : 


Copie certifiée conforme 
délivrée à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DE REFERE DU 13 JANVIER 2025 



DEMANDERESSE :

S.A. 3F OCCITANIE
12 rue Jules Ferry
81200 MAZAMET
représentée par Me Coralie CHEVALLEY, avocat au barreau d'ALES


DEFENDERESSE :

Mme [B] [F]
2 Bis Rue Du Pont Martin
30620 UCHAUD
comparante en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection 



Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date de la première évocation : 18 Novembre 2024
Date des Débats : 18 novembre 2024
Date du Délibéré : 13 janvier 2025

DÉCISION : 

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 13 Janvier 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 









***











Par acte sous seing privé en date du 18 septembre 2023, LA SA 3F OCCITANIE a donné en location à usage unique d’habitation à Madame [B] [F] un logement situé 2 bis rue du Pont Martin UCHAUD 30620 pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 551,45 euros.

Des loyers demeuraient impayés et le 31 mai 2024, LA SA 3F OCCITANIE faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant en principal de 959,58 euros. 

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, LA SA 3F OCCITANIE a assigné Madame [B] [F] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 18 novembre 2024 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,En conséquence :
ORDONNER son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et si besoin d’un serrurier,CONDAMNER Madame [B] [F] au paiement à titre provisionnel :De la somme principale de 1 418,64 euros arrêtée au 8 août 2024 au titre de loyers et indemnités d’occupation impayés augmentée des intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, D’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses de la date de résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux et celui de tout occupant de son chef, soit le montant mensuel de 652,15 euros augmentée des intérêts au taux légal, De la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile avec intérêts au taux légal ainsi qu’aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais de commandement.
A l’audience du 18 novembre 2024, la SA 3F OCCITANIE , comparante par ministère d’avocat, a actualisé le montant de la dette locative arrêtée au 15 novembre 2024 à la somme de 2 595,20 euros échéance du mois de novembre incluse et sollicité l’homologation d’un plan d’apurement convenu avec la défenderesse dont copie datée et signée des deux parties est soumis à la présente juridiction.

Madame [B] [F], comparante en personne a confirmé la signature d’un plan d’apurement avec la demanderesse. 

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS


Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
« Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »
En l'espèce, LA SA 3F OCCITANIE justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF du Gard le 03 janvier 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 19 septembre 2024 pour l’audience du 18 novembre 2024 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Madame [B] [F] sera déclarée recevable.


Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [B] [F] le 31 mai 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 12 juillet 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.


Sur la demande d'expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [B] [F] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.


Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

LA SA 3F OCCITANIE produit un décompte arrêté au 15 novembre 2024 faisant mention d’une dette locative restant due d’un montant de 2 595,20 euros, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Madame [F] ne conteste pas être redevable de ce montant au titre des arriérés locatifs et en sera donc condamnée au paiement avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.




Sur la demande en homologation du plan d’apurement de la dette locative convenu entre les parties

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :
« VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Vu les dispositions de l’article 1565 et 2052 du code civil,

En l’espèce, les parties versent aux débats un plan d’apurement signé par ces dernières et daté du 04 septembre 2024 dans lequel le montant de l’arriéré locatif arrêté à la date dudit plan s’élève à la somme de 1 722,92 euros, les parties convenant d’un règlement d’une somme de 100 euros par mois par la locataire à compter du 1er octobre 2024 jusqu’au 1er mars 2026.

Les parties conviennent en outre expressément qu’ « à défaut de paiement d’une seule échéance à la date prévue, 3F OCCITANIE pourra constater la caducité du présent plan d’apurement et engager ou reprendre des poursuites judiciaires pour l’intégralité de sa créance, sans aucune formalité préalable. »

Il convient d’homologuer le principe du protocole transactionnel versé aux débats prévoyant un échéancier dont les mensualités s’élèvent à 100 euros par mois jusqu’à apurement définitif de la dette.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, ces délais seront toutefois assortis d’une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par le locataire d’une seule échéance.


Sur l'indemnité d'occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d'estimer que cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales, soit la somme mensuelle de 320 euros.

En conséquence, Madame [B] [F] sera condamnée à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.


Sur les frais irrépétibles et les dépens : 

En application de l'article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [B] [F] sera condamnée à payer la somme de 500 euros à LA SA 3F OCCITANIE au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l'article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

Madame [B] [F] qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de commandement..


PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
 
Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par LA SA 3F OCCITANIE recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 septembre 2023 entre LA SA 3F OCCITANIE et Madame [B] [F] concernant le logement situé 2 bis rue du Pont Martin UCHAUD 30620 étaient réunies à la date du 12 juillet 2024, 

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 12 juillet 2024, 

CONSTATONS que Madame [B] [F] est déchue de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué sis 2 bis rue du Pont Martin UCHAUD 30620, 

En conséquence :

ORDONNONS, l'expulsion domiciliaire de Madame [B] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés 2 bis rue du Pont Martin UCHAUD 30620 avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Madame [B] [F] à payer par provision à LA SA 3F OCCITANIE à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 652,15 euros avec intérêts au taux légal, 

CONDAMNONS Madame [B] [F] à payer par provision à la SA 3F OCCITANIE la somme de 2 595,20 euros arrêtée au 14 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

HOMOLOGUONS le plan d’apurement daté du 04 septembre 2024 et signés par les deux parties versé aux débats et annexé à la présente ordonnance prévoyant un règlement de l’arriéré locatif selon échéances mensuelles de 100 euros par mois en sus du loyer courant jusqu’à apurement définitif de la dette locative, 

Disons que si Madame [B] [F] s'exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement de toute mensualité à la date prévue dans le protocole, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet, 

CONDAMNONS Madame [B] [F] à payer à LA SA 3F OCCITANIE la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [B] [F] aux entiers dépens.


AINSI PRONONCE LES JOUR, MOIS ET AN SUSMENTIONNES
 

 La Greffière, La Juge,