Tribunal Judiciaire · Référé — 2 avril 2025

MINUTE N° 
RG - N° RG 24/00391 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KPWH
Maître [F] [Z] de la SCP CHATELAIN [Z]
Maître [P] [C] de la SCP REY [C]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 19]


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
 RENDUE LE 02 AVRIL 2025


PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copriétaires de l’immeuble l’ORATOIRE [Adresse 9] Représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 18], ,immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le n° 343 765 178 dont le siège social est sis [Adresse 12], 
Prise en son agence locale FONCIA NIMES sise [Adresse 7], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
, dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Maître Jean philippe GALTIER de la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS

M. [T] [D], demeurant [Adresse 13]
non comparant

Mme [W] [M], demeurant [Adresse 13]
non comparante

M. [A] [Y], demeurant [Adresse 14]
non comparant

M. [G] [R]
né le 13 Juin 1940 à [Localité 15], demeurant [Adresse 16]
représenté par Maître Guillaume GUTIERREZ de la SCP CHATELAIN GUTIERREZ, avocats au barreau de NIMES

Mme [U] [J]
née le 04 Novembre 1958 à [Localité 17], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Guillaume GUTIERREZ de la SCP CHATELAIN GUTIERREZ, avocats au barreau de NIMES

Ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 26 février 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire. 

MINUTE N° 
RG - N° RG 24/00391 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KPWH
Maître [F] [Z] de la SCP CHATELAIN [Z]
Maître [P] [C] de la SCP REY [C]
EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’ORATOIRE, [Adresse 11], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 18] en son agence FONCIA NIMES, souhaite procéder à la réalisation de travaux de ravalement de façade depuis 2020. 

Par actes de commissaire de justice en date des 7 et 11 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’ORATOIRE [Adresse 11] a fait citer Monsieur [T] [D], Madame [W] [M] épouse [D], Monsieur [A] [Y], Monsieur [G] [R] et Madame [U] [J] devant Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de Nîmes, statuant en matière de référé, aux fins de voir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile : 

- AUTORISER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ORATOIRE, à procéder à l’installation d’un échafaudage pour enduire le mur pignon de l’immeuble l’ORATOIRE, [Adresse 9] en surplomb de la toiture de l’immeuble [Adresse 4],
- AUTORISER la pose de l’échafaudage par la société RD 2i, entreprise missionnée par le Syndic représentant le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ORATOIRE, et prenant appui : 
Pour partie dans la cour intérieure de l’immeuble [Adresse 5], 
Pour autre partie, sur « console », en surplomb du toit de l’immeuble [Adresse 5],
- CONDAMNER Madame [U] [J] et Monsieur [G] [R] à porter et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ORATOIRE, représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 18] en son agence FONCIA NIMES, la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER le même aux entiers dépens.

L’affaire RG n°24/00391 appelée le 26 juin 2024, est venue après six renvois, à l’audience du 26 février 2025.

A cette dernière audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’ORATOIRE a repris oralement les termes de ses conclusions récapitulatives n°2 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Il demande au juge des référés, au visa de l’article 835 du Code de procédure civile, de : 

- AUTORISER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ORATOIRE, à procéder à l’installation d’un échafaudage pour enduire le mur pignon de l’immeuble l’ORATOIRE, [Adresse 9] en surplomb de la toiture de l’immeuble [Adresse 3],
- AUTORISER la pose de l’échafaudage par la société RD 2i, entreprise missionnée par le Syndic représentant le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ORATOIRE, et prenant appui : 
Pour partie dans la cour intérieure de l’immeuble [Adresse 5], 
Pour autre partie, sur « console », en surplomb du toit de l’immeuble [Adresse 5],
- CONDAMNER Madame [U] [J] et Monsieur [G] [R] à porter et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ORATOIRE, représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 18] en son agence FONCIA NIMES, la somme de 3 900 € HT représentant le préjudice financier lié au surcoût du devis de l’entreprise Rd2i,
- DEBOUTER Madame [U] [J] et Monsieur [G] [R] de l’ensemble de leurs prétentions 
- CONDAMNER Madame [U] [J] et Monsieur [G] [R] à porter et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’ORATOIRE, représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 18] en son agence FONCIA NIMES, la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER le même aux entiers dépens.
Il soutient essentiellement :
- que le trouble manifestement illicite s’évince à suffisance du refus infondé et abusif des seuls défendeurs Mme [J] et M. [R] ;
- que les travaux sont indispensables et seule la procédure de tour d’échelle permettra l’exécution de ces travaux de remise en état ;
- que Mme [J] ne rapporte pas la preuve de ce que ces travaux lui causeraient un préjudice certain, ses craintes étant très largement hypothétiques et in fine infondées ;
- qu’il n’a jamais été question de prendre appui sur la toiture de la copropriété ;
- que les manœuvres dilatoires de Mme [J] et M. [R] ont des conséquences financières pour le demandeur.

Madame [U] [J] et Monsieur [G] [R] ont repris oralement les termes de leurs conclusions récapitulatives et en réponse n°2 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Ils demandent au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, de : 

- A titre principal :
DIRE n’y avoir lieu à référés 
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ORATOIRE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
- A titre subsidiaire : 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ORATOIRE à supporter les frais d’établissement de trois constats dressés par un commissaire de Justice pour constater l’état de la toiture surplombant l’appartement appartenant à Mme [J] et plus largement de l’état des façades extérieures de l’immeuble sis [Adresse 4] : un premier avant travaux, un deuxième immédiatement après les travaux et un troisième postérieurement aux travaux et immédiatement après un épisode pluvieux pour pouvoir parfaitement mesurer les préjudices occasionnés sur la toiture par les travaux
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ORATOIRE à porter et payer à Madame [J] et Monsieur [R] la somme de 5000 euros en réparation du préjudice causé par la servitude de tour d’échelle.
- En tout état de cause
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ORATOIRE à porter et payer à Mme [U] [J] et M. [G] [R] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance.
Ils soutiennent essentiellement :
- que le demandeur n’invoque au soutien de sa demande aucune urgence ;
- que le demandeur ne justifie pas du caractère indispensable des travaux envisagés et du caractère indispensable de l’accès au fonds voisin ;
- qu’il existe une solution alternative ;
- qu’ils ne peuvent pas être tenus responsables d’une potentielle dépense future ;
- qu’à titre subsidiaire, des procès-verbaux sont cruciaux car les travaux conduiront nécessairement à un endommagement particulièrement conséquent du toit surplombant l’appartement de Mme [J] ;
- qu’une servitude de tour d’échelle suppose le versement d’une juste et préalable indemnité.

Monsieur [T] [D], bien que régulièrement assigné par dépôt à étude, n'était ni présent, ni représenté. Il n'a pas constitué avocat.

Madame [W] [M] épouse [D], bien que régulièrement assignée par dépôt à étude, n’était ni présente, ni représentée. Elle n’a pas constitué avocat.

Monsieur [A] [Y], bien que régulièrement assigné à personne physique, n’était ni présent, ni représenté. Il n’a pas constitué avocat. 

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025, par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS

1- Sur la demande de servitude de tour d’échelle 

La demande est fondée sur l’article 835 du Code de procédure civile et non sur l’article 834 du Code de procédure civile de sorte qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier le bien fondé d’une telle demande sur un article non visé par le demandeur.

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Le tour d’échelle est la synthèse pratique entre le droit de propriété et l’interdiction d’abuser de ce droit.

L’octroi d’un « droit de tour d’échelle » par le juge des référés suppose qu’il soit démontré que :
- les travaux sont indispensables pour la conservation d’une construction existante ou l’achèvement d’une construction neuve,
- les travaux ne peuvent être effectués par un autre moyen technique que par le passage sur le fonds voisin, même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer,
- la gêne occasionnée doit être la moindre possible, ne pas excéder les inconvénients normaux du voisinage et ne pas être disproportionnée par rapport à l’intérêt des travaux ; les éventuels dommages engendrés par eux devant donner lieu à indemnisation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ORATOIRE, sis [Adresse 10], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 18] en son agence FONCIA NIMES, souhaite procéder à la réalisation de travaux de ravalement de façade depuis 2020. Ainsi les ravalements des façades côté rue, côté cour et celui du premier mur pignon ont été réalisés. Le mur pignon Est de l’immeuble est situé le long de la ligne séparative de l’immeuble sis [Adresse 1] qu’il surplombe. Dans cet immeuble, les copropriétaires sont les défendeurs de la présente instance. 

Au jour de statuer, Monsieur [G] [R] et Madame [U] [J] refusent l’autorisation de tour d’échelle selon les modalités de travaux envisagés.

S’agissant de la condition tenant au caractère indispensable des travaux de ravalement de la façade, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’ORATOIRE [Adresse 11] évoque, sans les citer, des « dispositions législatives en matière d’urbanisme », ainsi qu’une disposition du PLU de la ville de [Localité 19] aux termes de laquelle : « Aspect des façades et revêtements : Toutes les façades des constructions doivent présenter une unité de traitement. Toutes les façades principales, latérales et postérieures des constructions doive être traitées en harmonie entre elles, avec le même soin et en lien avec les constructions avoisinantes. »

Ainsi, trois des quatre pans de façades ayant fait l’objet d’un ravalement, le traitement du dernier pan s’impose pour respecter l’unité de traitement concernant l’aspect des façades prévue dans le PLU de la ville de [Localité 19].

S’agissant des modalités d’exécution des travaux, la société RD2i atteste que les travaux envisagés ne peuvent être réalisés qu’en accédant au [Adresse 6] (pièce 14 du demandeur).
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’ORATOIRE [Adresse 11] reste toutefois taisant sur la solution alternative d’accès par corde présentée par la société 2KM (pièce 2 des défendeurs).

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’ORATOIRE [Adresse 11] échoue à démontrer que les travaux indispensables envisagés ne peuvent être effectués par un autre moyen technique que par le passage sur le fonds voisin, même au prix d’une dépense supplémentaire non disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer.

La demande de servitude de tour d’échelle est rejetée.

2- Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’ORATOIRE [Adresse 11] est condamné aux dépens.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Emmanuelle MONTEIL, 1ère vice-présidente, juge des référés,

Statuant par décision réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, susceptible d'appel,

Vu l’article 835 du Code de procédure civile ; 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’ORATOIRE [Adresse 11] de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’ORATOIRE [Adresse 11] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.
 


 
La Greffière La 1ère vice-présidente