Tribunal Judiciaire · JCP — 7 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES




Minute N° 

N° RG 23/01194 
N° Portalis DBX2-W-B7H-KFDS


[G] [W] 
Née Le 10/04/1988 à MARSEILLE, [N] [Z] Né Le 11/03/1990 à MULHOUSE

C/

S.C.I. LA SCI ARCHLO RCS NIMES N° 535 119 432.









Le

Exécutoire délivré à : 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU 07 JANVIER 2025 



DEMANDEURS

Mme [G] [W] Née Le 10/04/1988 à MARSEILLE
née le 10 Avril 1988 à MARSEILLE (BOUCHES-DU-RHONE)
4 Avenue Du Coulombet Villa 1 er
30350 MOULEZAN
représentée par Me Karine BEAUSSIER ROCHEBLAVE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Sonia HARNIST, avocat au barreau de NIMES

M. [N] [Z] Né Le 11/03/1990 à MULHOUSE
né le 11 Mars 1990 à MULHOUSE (HAUT RHIN)
4 Avenue Du Coulombet Villa 1 er
30350 MOULEZAN
représenté par Me Karine BEAUSSIER ROCHEBLAVE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Sonia HARNIST, avocat au barreau de NIMES


DEFENDERESSE

S.C.I. LA SCI ARCHLO RCS NIMES N° 535 119 432.
6 Chemin Du BOIS Domaine De Pian
30350 MOULEZAN
représentée par Maître François JEHANNO de la SARL CMFJ AVOCATS, avocats au barreau de NIMES


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, juge des contentieux de la protection Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date de la première évocation : 19 Décembre 2023
Date des Débats : 15 octobre 2024
Date du Délibéré : 07 janvier 2025

DÉCISION : 

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 07 Janvier 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 












EXPOSE DU LITIGE 

Par acte du 18 février 2023, la SCI ARCHLO a donné bail à Mme [G] [W] un logement à usage d’habitation d’une surface habitable de 90 m², situé à Mouzelan (Gard), 4 avenue du Coulombet, moyennant le loyer de 798 euros et la provision sur charges de 13 euros. 

Par lettre adressée à la SCI ARCHLO le 16 mai 2023, par l’intermédiaire de leur compagnie d’assurance, M.[N] [Z] et Mme [G] [W] ont sollicité que le loyer soit fixé à la somme de 705,67 euros avec effet rétroactif depuis la conclusion du bail. Ils invoquaient les conclusions du diagnostic immobilier réalisé le 30 mars 2023 par la société 2D Expertise, lequel mesurait une surface habitable du logement à 79,59 m². 

Leurs démarches amiables sont demeurées vaines. 

Par acte du 10 août 2023, M.[N] [Z] et Mme [G] [W] ont fait citer la SCI ARCHLO à comparaître devant le le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir condamnation du bailleur : 

- sous astreinte de 100 euros par jour, huit jours après signification de la décision, à communiquer les quittances de loyer depuis le mois de mai 2023, 
- à rembourser le trop perçu des loyers depuis la date de conclusion du bail, sur la base d’un loyer fixé à la somme de 717,21 euros (811 - 93,79) rétroactivement depuis le 1er mars 2023, 
- sous astreinte de 100 euros par jour, quinze jours après signification de la décision, à effectuer les travaux de mise en conformité de la cheminée et du système électrique, d’étanchéité et fermeture de la porte d’entrée et des menuiseries extérieures (fenêtres et porte fenêtre de la cuisine),
- au paiement de la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice de jouissance, 
- au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. 

M.[N] [Z] et Mme [G] [W] ont donné congé et ont définitivement quitté les lieux le 28 février 2024. 

Les quittances réclamées ont été remises aux locataires le 17 avril 2024. 

A l’audience du 15 octobre 2024, M.[N] [Z] et Mme [G] [W] comparaissent, représentés par leur avocat. 

Dans leurs dernières écritures et à l’audience, ils sollicitent la condamnation de la SCI ARCHLO à payer : 

- la somme de 1 107,96 euros au titre du trop perçu depuis le 1er mars 2023, portant intérêts légaux à compter de l’assignation, au titre des sommes perçues par le bailleur depuis la conclusion du bail sur la base d’une surface réelle de 79,59 euros, et subsidiairement la somme de 661,68 euros, si le tribunal devait faire application de la tolérance de 1/20ième et retenir une surface de 85,5 m², 
- la somme de 247,77 euros portant intérêts légaux à compter du 28 février 2024, au titre de la restitution du dépôt de garantie conservé par le bailleur, 
- la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, 
- la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

La SCI ARCHLO comparaît, représentée par son avocat. 

Elle s’oppose aux demandes en paiement de dommages et intérêts et restitution du dépôt de garantie, arguant du défaut d’entretien des lieux loués et de la carence des demandeurs dans l’administration de la preuve de l’existence du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme du bien loué. 

Elle sollicite reconventionnellement que le loyer soit fixé à la somme de 749 euros par mois, avec application d’une marge d’erreur de 5% prévue par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, soit une réfaction du loyer de 6,91% correspondant à la réduction de loyer de 48,75 euros. Elle demande en conséquence que la somme due aux demandeurs en répétition du trop perçu soit fixée à 585 euros depuis la date de conclusion du bail (12 mois x 48,75 euros). 

Elle sollicite la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

MOTIFS 

- sur les demandes en réduction du loyer et paiement des sommes indues 

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi du 24 mars 2014 dite loi Alur est applicable au contrat de bail conclu en l'espèce postérieurement à sa publication. 

Il dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'1/20e à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande de diminution du loyer, le juge peut être saisi, dans un délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande de diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. 

L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis invoqué par la SCI ARCHLO n'est pas applicable aux rapports locatifs. 

Il s'en suit que le bail conclu entre les parties le 18 février 2023 mentionne la surface habitable, de 90 m², c’est à dire la surface de plancher construite, sans qu’il soit tenu compte notamment des combles non aménagés, de la cave, du garage ..., conformément aux prescriptions de loi du 25 mars 2009 (article 78). 

Cependant, le diagnostic technique immobilier établi le 30 mars 2023, postérieurement à l’entrée en jouissance des locataires, relève une surface habitable totale de 79,59 m² inférieure de plus d’1/20e à celle exprimée dans le contrat de location. Ces conclusions techniques ne sont pas contestées par la SCI ARCHLO.

Les demandeurs sont donc fondés à solliciter la réduction du loyer sur la base d'une surface habitable réelle présentant un écart de 10,41 m² (13,01 %) avec celle proposée par la SCI ARCHLO lors de la conclusion du contrat.

Il sera fait application de la méthode de calcul retenue par les locataires en fonction du loyer au m² convenu entre les parties.

Le montant contractuel du loyer est fixé à la somme de 798 euros, hors provision sur charges, pour une surface de 90 m², soit un loyer contractuel de 8,86 euros/m². 

Il convient donc de fixer le montant du loyer à la somme de 705,16 euros (8,86 euros x 79,59 m²) à compter du 18 février 2023, date de conclusion du bail, soit un trop-perçu par la SCI ARCHLO de 92,84 euros par mois jusqu’au 28 février 2024, terme du bail. 

Le montant des sommes indûment perçues s’élève donc à 1 173,76 euros (59,68 euros au prorata temporis pour le mois de févier 2023 + 1 114,08 euros, soit 92,84 euros x 12 mois, du 1er mars 2023 au 28 février 2024).

La SCI ARCHLO sera donc condamnée, dans la limite de la demande des locataires, à verser la somme de 1 107,96 euros au titre des sommes indûment perçues depuis le 1er mars 2023 et jusqu’au terme du bail le 28 février 2024, portant intérêts légaux à compter du 10 août 2023. 

- sur le préjudice de jouissance des locataires 
 
Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. 

Il est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. 

En l’espèce, aucun état des lieux entrant n’est versé aux débats, de sorte que le logement loué sera présumé avoir été délivré en bon état d’usage. 

- concernant la cheminée

Il résulte de la facture établie le 17 mars 2023 par l’entreprise Ramonage Martinez et du rapport d’expertise amiable réalisé contradictoirement le 23 mai 2023 par la société Martin-Expertise, que l’insert équipant les lieux loués présentait au début du bail d’importants désordres privant les locataires de son usage. 

M.[N] [Z] et Mme [G] [W] allèguent, sans être contredits par le bailleur, que les travaux de conformité ont été réalisés le 14 juin 2023. 

Ils ont donc subi une perte de la jouissance de cet équipement de chauffage d’appoint pendant la période de chauffe de l’hiver 2023, qu’il convient d’indemniser par l’allocation de la somme de 300 euros (100 euros x 3 mois).


- concernant la porte d’entrée

Les locataires justifient avoir ont sollicité le 6 juin 2023 la reprise de la serrure de la porte d’entrée qui ne fermait pas à clé ; il résulte de la facture établie le 22 novembre 2023 par la société Assistance Serrurerie que la serrure fonctionnait, mais difficilement, et a été assouplie. 

Ils ont donc subi une perte de la jouissance pendant une période de 6 mois, qu’il convient d’indemniser par l’allocation de la somme de 60 euros (10 euros x 6 mois). 

- concernant le défaut d’étanchéité à l’air des menuiseries

Il ressort du rapport d’expertise amiable réalisé par la société Martin-Expertise que les portes-fenêtres à l’étage ne sont pas étanches à l’air. Lors des opérations, était convenu l’exécution par le bailleur de travaux de reprise des joints. 

Les locataires allèguent, sans être contredits par le bailleur, que ce désordre n’a pas été repris durant le bail compte tenu de la vétusté des menuiseries. 

Ils ont donc subi une perte de la jouissance pendant toute la durée du bail, qu’il convient d’indemniser par l’allocation de la somme de 850 euros (50 euros x 7 mois et majorée pendant l’hiver 100 euros x 5 mois). 

- concernant le système électrique 

Il résulte du diagnostic établi le 30 mars 2023 que l’installation électrique présente des désordres qu’il convient de reprendre compte tenu de leur dangerosité (traces d’échauffement sur les appareillages ou conducteurs à l’entrée ; présence de matériel électrique présentant des parties actives nues sous tension dans le séjour et la cuisine). 

Les travaux ont été réalisés le 21 avril 2023, selon facture établie par l’entreprise Meurice Energie. 

Les locataires ont donc subi un préjudice de jouissance pendant une période de 2 mois qu’il convient d’indemniser par l’allocation de la somme de 160 euros (80 euros x 2 mois).

- sur la demande en paiement du dépôt de garantie 

Le preneur a l’obligation de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (Article 7-d de la loi du 6 juillet 1989).

Selon l’article 22, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il est restitué dans le délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre ou par LRAR des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Le délai de restitution dans les mêmes conditions est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. 

En l’espèce, un dépôt de garantie de 798 euros a été versé au bailleur lors de la conclusion du bail. 

La somme de 550,2 euros a été restituée aux locataires le 17 avril 2024.

Les locataires sollicitent le paiement de la somme de 247,77 euros retenue par la SCI ARCHLO au titre du solde du loyer impayé de février 2024, des frais de ramonage en fin de bail, des frais de remplacement de l’abattant des WC, de remise en état de la baignoire et de la baie vitrée de la salle de bains, du détartrage des WC, du remplacement d’un contre-plaqué du meuble sous évier de la cuisine et de l’enlèvement des végétaux du jardin. 

Aucun état des lieux entrant n’est versé aux débats, de sorte que le logement loué sera présumé avoir été délivré en bon état d’usage. L’état des lieux dressé en fin de bail le 28 février 2024 par commissaire de justice décrit un logement en état d’usage. 

- concernant le solde du loyer de février 2024

La SCI ARCHLO produit une quittance du mois de février 2024 mentionnant le paiement par les locataires de la somme de 783,03 euros le 12 février 2024. 

Les locataires ont donné congé et ont définitivement quitté les lieux le 28 février 2024 ; ils sont débiteurs au prorata temporis de la somme de 783,03 euros. 

La SCI ARCHLO n’est créancière d’aucune somme au titre du reliquat de loyer de février 2024 et sera donc déboutée de sa demande en paiement. 

- concernant les frais de ramonage de la cheminée 

La SCI ARCHLO produit la facture de ramonage établie le 29 mars 2024 par la société Ecoflammes pour un montant de 69 euros. 

La circonstance selon laquelle le précédent entretien avait été effectué 9 mois auparavant n’exonère pas les locataires de leur obligation locative d’entretien de la cheminée en fin de bail. 

La SCI ARCHLO est donc fondée à retenir la somme de 69 euros sur le dépôt de garantie. 

- concernant les frais de remplacement de l’abattant et l’entretien des WC

En l’absence d’état des lieux entrant versé aux débats, les WC sont présumés délivrés en état d’usage et équipés d’un abattant lors de l’entrée en jouissance. 

Il résulte des photos produites par les locataires et datées du 28 février 2024, comme du procès-verbal de constat établi en fin de bail le 28 février 2024 par commissaire de justice, que les WC sont entartrés et dépourvus d’abattant. 

La SCI ARCHLO produit la facture d’achat de l’abattant, émise par la société Leroy Merlin le 13 mars 2024 pour la somme de 21,90 euros. 

Elle est donc fondée à retenir la somme de 21,90 euros sur le dépôt de garantie. 

- concernant les frais de remise en état de la baignoire de la salle de bains

Il résulte du procès-verbal de constat établi le 28 février 2024 par commissaire de justice que la baignoire, en état d’usage, présente quelques impacts et des joints en silicone moisis. 

La SCI ARCHLO produit la facture d’achat de peinture pour sanitaire, émise par la société Leroy Merlin du 13 mars 2024 pour la somme de 11,90 euros.

Elle sollicite en outre le paiement d’une indemnité forfaitaire pour le temps perdu par son gérant à exécuter les travaux, sur la base de 17,50 euros par heure. 

Elle est donc fondée à retenir la somme de 46,90 euros sur le dépôt de garantie (11,90 euros + 35 euros - 17,5 euros x 2 heures).

- concernant les frais de remplacement de la baie vitrée de la salle de bains

Il résulte du procès-verbal de constat établi le 28 février 2024 par commissaire de justice que la porte fenêtre de la salle de bains ne peut être ouverte, la poignée ne fonctionnant pas et la crémone étant hors service.

La SCI ARCHLO ne justifie pas du montant des travaux de remise en état en fin de bail au moyen d’un devis ou d’une facture acquittée. 

Elle sollicite le paiement d’une indemnité forfaitaire pour le temps perdu par son gérant à exécuter les travaux (30 mn) sur la base de 17,50 euros par heure. 

Elle est donc fondée à retenir la somme de 8,75 euros sur le dépôt de garantie 

- concernant les frais de remplacement d’un contre-plaqué du meuble sous évier de la cuisine 

Il résulte du procès-verbal de constat établi le 28 février 2024 par commissaire de justice que le meuble sous évier est en mauvais état ; l’intérieur des éléments est sale.

La SCI ARCHLO ne justifie pas du montant des travaux de remise en état du meuble au moyen d’un devis ou d’une facture acquittée. 

Elle sollicite le paiement d’une indemnité forfaitaire pour le temps perdu par son gérant à exécuter les travaux de pose du contre-plaqué et le nettoyage des placards sales (1 heure 30 mn) sur la base de 17,50 euros par heure. 

Elle est donc fondée à retenir la somme forfaitaire de 26,25 euros sur le dépôt de garantie. 

- concernant les frais d’enlèvement des végétaux du jardin

Il résulte du procès-verbal de constat établi le 28 février 2024 par commissaire de justice que les végétaux taillés n’ont pas été débarrassés par les locataires. 

La SCI ARCHLO ne justifie pas du montant des frais de remise en état du jardin au moyen d’un devis ou d’une facture acquittée. 

Elle sollicite le paiement d’une indemnité forfaitaire pour le temps perdu par son gérant à transporter les végétaux en déchetterie (1 heure 30 mn) sur la base de 17,50 euros par heure. 

La SCI ARCHLO est donc fondée à retenir la somme forfaitaire de 26,25 euros sur le dépôt de garantie. 

- sur les comptes entre les parties

Le montant des réparations locatives est fixé à la somme de 199,05 euros (69 + 21,90 +46,90 +8,75 +26,25 + 26,25) et la créance de restitution des locataires s’élève à la somme de 598,95 euros (798 - 199,05).

La SCI ARCHLO a remboursé partiellement le dépôt de garantie à hauteur de 550,23 euros. 

Elle reste devoir aux locataires la somme de 48,72 euros (598,95 - 550,23). 

Il convient donc de condamner la SCI ARCHLO à verser à M.[N] [Z] et Mme [G] [W] la somme de 48,72 euros, portant intérêts légaux à compter du 15 octobre 2024, date de communication des dernières écritures. 

- sur les dépens et les frais irrépétibles 

La SCI ARCHLO succombant au principal, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de M.[N] [Z] et Mme [G] [W] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner la SCI ARCHLO à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement. 




PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort, 

Condamne la SCI ARCHLO à payer à M.[N] [Z] et Mme [G] [W] la somme de 1 107,96 euros, portant intérêts légaux à compter du 10 août 2023, au titre des loyers indûment perçus,

Condamne la SCI ARCHLO à payer à M.[N] [Z] et Mme [G] [W] la somme de 1 370 euros en réparation du préjudice de jouissance subi, 

Condamne la SCI ARCHLO à payer à M.[N] [Z] et Mme [G] [W] la somme de 48,72 euros, portant intérêts légaux à compter du 15 octobre 2024, en restitution du dépôt de garantie, 

Condamne la SCI ARCHLO à payer à M.[N] [Z] et Mme [G] [W] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la SCI ARCHLO aux dépens, 

Rappelle que la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 7 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. 



Le Greffier Le juge