Tribunal Judiciaire · JCP — 13 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES



Minute N° 

 N° RG 24/01443 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KWUC


[M] [E]

C/

[K] [U]









Le

Exécutoire délivré à : 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DE REFERE DU 13 JANVIER 2025 



DEMANDERESSE:

Mme [M] [E]
domiciliée : chez L'AGENCE DEL'HOME
11 Rue De La République
30127 BELLEGARDE
comparante en personne


DEFENDEUR:

M. [K] [U]
1 Bis Rue Belfort
30127 BELLEGARDE
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection 


Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date de la première évocation : 18 Novembre 2024
Date des Débats : 18 novembre 2024
Date du Délibéré : 13 janvier 2025

DÉCISION : 

réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 13 Janvier 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 



***













Par acte sous seing privé à effet au 14 juin 2023, Madame [M] [E] a donné en location à usage unique d’habitation à Monsieur [K] [U] un logement situé 1 bis rue Belfort 30127 BELLEGARDE moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380 euros outre 20 euros de provisions sur charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 1er juillet 2024, Madame [M] [E] faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à son locataire, pour un montant en principal de 1 232,79 euros. 

Par acte de commissaire de justice en date du 09 septembre 2024, Madame [M] [E] a assigné Monsieur [K] [U] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 18 novembre 2024 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,En conséquence :
ORDONNER son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,CONDAMNER Monsieur [K] [U] au paiement à titre provisionnel :De la somme principale de 1 232,79 euros représentant les loyers impayés et indemnités d’occupation courus au jour du commandement de payer outre intérêts légaux, Des loyers, charges et indemnités d’occupation courus du commandement de payer au jour du jugement à intervenir outre les intérêts légaux, D’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges variables, indexées conformément aux clauses contractuelles et dispositions légales, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,De la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Aux entiers dépens de l’instance.
A l’audience du 18 novembre 2024, Madame [E], comparante en personne, a sollicité le bénéfice de son assignation. 

Monsieur [U], régulièrement assigné, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 205 par mise à disposition au greffe du tribunal.


MOTIFS

Vu les dispositions des articles 472 et 473 du code de procédure civile, 

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
« Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »
 
En l'espèce, Madame [M] [E] justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX par voie électronique le 02 juillet 2024.
En outre, et dans le respect des dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie des assignations a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 09 septembre 2024 pour l’audience du 18 novembre 2024 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Monsieur [K] [U] sera déclarée recevable.


Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [K] [U] le 1er juillet 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 12 août 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.



Sur la demande d'expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [K] [U] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.


Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

Madame [M] [E] produit un décompte arrêté au 1er septembre 2024 faisant état d’une dette locative de 1 282,79 euros (échéance d’octobre 2024 incluse).

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Monsieur [K] [U] sera condamné à payer par provision à Madame [M] [E] la somme de 1 282,79 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er septembre 2024 (échéance d’août 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y étant portées, à compter de l’assignation pour le surplus des sommes y étant mentionnées et à compter de la présente décision pour le surplus.




Sur les délais de paiement 

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :
« VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats que si le locataire n’a pas repris le logement du loyer courant, il a néanmoins effectué des règlements réguliers en juillet 2024 à hauteur de 500, euros, 250 euros et 400 euros, démontrant ainsi sa bonne volonté d’apurer l’arriéré locatif. Il ressort par ailleurs des termes du diagnostic social et financier versé aux débats que Monsieur [U] a reconnu avoir rencontré des difficultés de gestion personnelle de ses finances et propose d’apurer la dette locative selon un échéancier de 300 euros par mois en sus du règlement du loyer courant, disposant de ressources financières suffisantes pour lui permettre de tenir cet engagement.

Par conséquent, eu égard à l’ensemble de la situation de l’espèce, il convient d’accorder à Monsieur [U] des délais de paiement tels que détaillés au présent dispositif, et de suspendre les effets de la clause résolutoire afin de favoriser son maintien dans les lieux.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, ces délais seront toutefois assortis d’une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par la locataire d’une seule échéance.


Sur l'indemnité d'occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d'estimer que cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [K] [U] sera condamné à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile


En application de l'article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [K] [U] sera condamné à payer la somme de 800 euros à Madame [M] [E] au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens : 

Aux termes de l'article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

Monsieur [K] [U] qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.


PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
 
Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par Madame [M] [E] recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 14 juin 2023 entre Madame [M] [E] et Monsieur [K] [U] concernant le logement situé 1 bis rue de Belfort 3012 à BELLEGARDE étaient réunies à la date du 12 août 2024, 
CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 12 août 2024, 

CONSTATONS que Monsieur [K] [U] est déchu de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué sis 1 bis rue de Belfort 3012 à BELLEGARDE, 

En conséquence :

ORDONNONS l'expulsion domiciliaire de Monsieur [K] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés 1 bis rue de Belfort 3012 à BELLEGARDE avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Monsieur [K] [U] à payer par provision à Madame [M] [E] à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales, 

CONDAMNONS Monsieur [K] [U] à payer par provision à Madame [M] [E] la somme de 1 282,79 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er septembre 2024 (échéance d’août 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y étant portées, à compter de l’assignation pour le surplus des sommes y étant mentionnées et à compter de la présente décision pour le surplus,

Autorisons Monsieur [K] [U] à se libérer de ladite somme en 06 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 06 mensualités de 206,00 euros, la 06ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais, 

Disons que si Monsieur [K] [U] s'exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué ;


DISONS qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet, 

CONDAMNONS Monsieur [K] [U] à payer à Madame [M] [E] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNONS Monsieur [K] [U] aux entiers dépens.


AINSI PRONONCE LES JOUR, MOIS ET AN SUSMENTIONNES
 

 La Greffière, La Juge,