Tribunal Judiciaire · JCP — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 [Adresse 7]
[Adresse 4]
[Localité 1]



Minute N° 

N° RG 25/00126 - 

N° Portalis DBX2-W-B7J-K3BX


S.A. UN TOIT POUR TOUS

C/

[L] [K] [Z] [N]









Le

Exécutoire délivré à : 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DE REFERE DU 07 AVRIL 2025 



DEMANDERESSE:

S.A. UN TOIT POUR TOUS 
RCS [Localité 11] N° 680 201 365
[Adresse 6]
[Adresse 8]
[Localité 3]
représentée par Mme [M] [O] (Chargée de contentieux) muni d'un pouvoir spécial


DEFENDEUR:

M. [L] [K] [Z] [N]
né le 23 Juillet 1988 à [Localité 13] ([Localité 12])
[Adresse 5]
[Adresse 9]
[Localité 2]
comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Maureen THERMEA lors des débats et la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date des Débats : 10 mars 2025
Date du Délibéré : 07 avril 2025

DÉCISION : 

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 07 Avril 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 





















EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2010, la société UN TOIT POUR TOUS a consenti un bail d’habitation à M. [L] [N] et Mme [P] [J] sur des locaux situés résidence [Adresse 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 428,88 euros et d’une provision pour charges de 32,46 euros.

Par avenant en date du 28 février 2017, M. [L] [N] est devenu le seul locataire du logement depuis le 9 février 2017. 

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1616,88 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [N] le 29 octobre 2024.

Par assignation du 2 janvier 2025, la société UN TOIT POUR TOUS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
−
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

- 2725,32 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 10 mars 2025, la société UN TOIT POUR TOUS maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 mars 2025, s'élève désormais à 4420,86 euros. La société UN TOIT POUR TOUS considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [L] [N] expose qu’il veut se maintenir dans les lieux mais que ses revenus ne lui permettent pas pour l’instant de payer le loyer car il n’a plus de travail. Il a la garde partagée de son fils de onze ans une semaine sur deux. 

M. [L] [N] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [L] [N] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.









MOTIVATION


1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société UN TOIT POUR TOUS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 octobre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1616,88 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 décembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.








En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [L] [N] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.


Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

En revanche, M. [L] [N] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société UN TOIT POUR TOUS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
L’article 1709 du même code prévoit également que Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société UN TOIT POUR TOUS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 mars 2025, M. [L] [N] lui devait la somme de 4420,86 euros, ce y compris les charges et indemnités d’occupation courues à cette date, soustraction faite des frais de procédure.

M. [L] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 570,70 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société UN TOIT POUR TOUS ou à son mandataire.











4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société UN TOIT POUR TOUS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence ;
Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,
Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,
Vu le bail,

DECLARE recevable l’action initiée par la société UN TOIT POUR TOUS

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 novembre 2010 entre la société UN TOIT POUR TOUS, d’une part, et M. [L] [N], d’autre part, concernant les locaux situés résidence [Adresse 10] est résilié depuis le 29 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [L] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [L] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés résidence [Adresse 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,





CONDAMNE M. [L] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 570,70 euros (cinq cent soixante-dix euros et soixante-dix centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [L] [N] à payer à la société UN TOIT POUR TOUS la somme de 4420,86 euros (quatre mille quatre cent vingt euros et quatre-vingt-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [L] [N] à payer à la société UN TOIT POUR TOUS la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 octobre 2024 et celui de l'assignation du 2 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 avril 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.



La Greffière Le Juge