Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre Civile — 10 avril 2025

Copie délivrée 
à 
la SARL CMFJ AVOCATS
la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.[Localité 3]


TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe 
 DE [Localité 4]
 **** Le 10 Avril 2025
1ère Chambre Civile
 

N° RG 23/02908 - N° Portalis DBX2-W-B7H-J7V3


JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant : 

S.A.S.U. HOUSE AND CO, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARLROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.[Localité 3],
avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant

à :

M. [B] [U] [J]
né le 20 Novembre 1956 à [Localité 7], 
demeurant [Adresse 2]

Mme [H] [P] [Y] [A] [S] [N] 
née le 30 Mars 1955 à [Localité 5], 
demeurant [Adresse 6]

Tous deux représentés par la SARL CMFJ AVOCATS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant


Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 10 Février 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, statuant comme juge unique, assistée de Aurélie VIALLE, greffière, et qu'il en a été délibéré.


EXPOSE DU LITIGE

M. [J] et Mme [A] [S] [N] ont confié la vente de leur bien, un mas situé sur la commune de [Localité 8], à la SASU House and co suivant mandat de vente semi exclusif en date du 2 août 2022. 

Le 3 novembre 2022, M. [J] et Mme [A] [S] [N] ont accepté l’offre d’achat formulée par M. et Mme [W] au prix de 595.000 euros et ont signé un document intitulé « lettre d’intention d’achat ». 

Quelques jours avant le rendez-vous prévu pour signer le compromis de vente, M. [J] et Mme [A] [S] [N] ont souhaité qu’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés soit prévue au contrat, ce qui a été refusé par les époux [W]. Aucune vente n’a donc jamais été réalisée. 

Par lettre recommandée datée du 25 janvier 2022, la SASU House and co a mis en demeure M. [J] et Mme [A] [S] [N] de leur régler la somme de 55.000 euros, correspondant aux honoraires qu’ils auraient dû percevoir si la vente s’était poursuivie, en vain. 

Apprenant que M. [J] et Mme [A] [S] [N] avaient conclu un compromis de vente sans leur intermédiaire, la SASU House and co les a mis en demeure par lettre recommandée du 24 juillet 2023 de leur payer une somme de 45.000 euros, correspondant au montant de leurs honoraires.

***

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2023, la SASU House and co a fait assigner M. [J] et Mme [A] [S] [N] devant le tribunal judiciaire de Nîmes en paiement d’une somme de 55.000 euros en réparation du préjudice constitué par la perte de chance d’obtenir sa rémunération. 

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2023, la SASU House and co a fait assigner M. [J] et Mme [A] [S] [N] devant le tribunal judiciaire en paiement d’une somme de 45.000 euros en réparation du préjudice constitué par la perte de chance d’obtenir sa rémunération.

La jonction des instances a été prononcée le 13 juin 2024. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 novembre 2024, la SASU House and co demande au tribunal judiciaire de condamner solidairement M. [J] et Mme [A] [S] [N] à lui payer les sommes suivantes : 
55.000 euros en réparation du préjudice subi par elle né de la perte de chance de sa rémunération du fait de leurs refus infondés de poursuivre la vente ; 45.000 euros en réparation du préjudice subi par elle né de la perte de chance de sa rémunération du fait de leurs violations de la clause du mandat de vente exclusif ; 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Maître Anne Hu-Beauchamps. 
La SASU House and co fait valoir que le refus de vendre de M. [J] et Mme [A] [S] [N] est fautif car ils ont accepté l’offre d’achat des époux [W] de sorte qu’ils ne pouvaient plus renoncer à vente qui était parfaite. 
Elle rappelle avoir informé les époux [W] de ce que M. [J] et Mme [A] [S] [N] avaient intenté une procédure judiciaire contre les anciens propriétaires en raison de divers désordres, au sujet de laquelle ils ont obtenu une somme au titre des coûts de remise en état du bien. Elle considère que leur volonté d’intégrer au compromis de vente une clause de décharge de toute responsabilité était illégitime, fautif et qu’il s’agit en réalité d’un motif fallacieux. 
Pour s’opposer à la demande de résolution du mandat, la SASU House and co fait valoir qu’elle a informé les époux [W] de la procédure judiciaire antérieure et que ce sont les défendeurs qui sont à l’origine de l’échec de la vente. 
Enfin, elle soutient que les défendeurs sont redevables de la clause pénale prévue au contrat, égale à 5% du prix de vente, puisqu’ils ont violé leur obligation contractuelle en vendant leur bien sans passer par leur entremise. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 10 janvier 2025, M. [J] et Mme [A] [S] [N] demandent au tribunal judiciaire de : 
débouter la SASU House and co de ses demandes ; à titre reconventionnel, prononcer la résolution judicaire du mandat de vente au 15 Janvier 2023 ; débouter la SASU House and co de ses demandes au titre de la perte de chance ; ordonner la libération du séquestre les mains M. [J] et Mme [A] [S] [N] sur présentation de la grosse revêtue de la formule exécutoire ; juger que dans l’hypothèse où à défaut d’un règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l’huissier de justice, par application de l’article 10 du décret du 8 Mars 2001 portant modification du décret du 12 Décembre 1996, devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la SASU House and co au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
M. [J] et Mme [A] [S] [N] font valoir que la lettre d’intention n’a pas rendu la vente parfaite en raison de l’absence de mention « bon pour accord » de sorte que les vendeurs étaient libres de négocier la vente aux conditions qu’ils souhaitaient. Ils affirment que la clause d’exonération de garantie proposée est légale et pouvait être insérée au compromis de vente. Ils précisent que la vente qu’ils ont finalement conclue la prévoit expressément. 

Au soutien de leur demande de résolution judiciaire du mandat à la date du 15 janvier 2023, M. [J] et Mme [A] [S] [N] se prévalent de la faute de l’agent immobilier, lequel a manqué à son obligation d’information et de conseil, ce qui est à l’origine de l’échec de la vente. Ils estiment que l’agent immobilier n’a pas informé les acquéreurs de la procédure judiciaire antérieure et de leur volonté d’être exonérés de responsabilité à cet égard. Ils affirment que c’est cette absence d’information qui est à l’origine de l’échec de la vente.

***

Par ordonnance du 7 novembre 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 20 janvier 2025. A l’audience du 10 février 2025, la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages-intérêts d’un montant de 55.000 euros

L’article 1231-1 du code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, il convient de déterminer si M. [J] et Mme [A] [S] [N] ont commis une faute en exigeant que soit insérée au compromis de vente une clause excluant leur garantie au titre des désordres ayant fait l’objet d’une procédure judiciaire antérieure. 

Il est constant que M. [J] et Mme [A] [S] [N] ont signé la lettre d’intention d’achat des époux [W] laquelle mentionnait la chose vendue et le prix. Il était en outre stipulé « Par contre l’acceptation du vendeur, mandataire, ou créanciers, rendra la vente parfaite aux termes de l’article 1583 du Code Civil. Le compromis pourra alors être rédigé par le notaire que je charge de cette transaction ». L’absence de mention « bon pour accord » est sans incidence dès lors que le 3 novembre 2022, Mme [A] [S] [L] a envoyé un mail dans lequel elle indique « je vous confirme mon acceptation de l’offre d’achat de Mr et Mme [W] par la maison de [Localité 8]. Je vous adresse en pièce jointe le document signé ». 

Il est tout aussi constant que la vente n’a jamais eu lieu puisque les époux [W] n’ont pas accepté l’insertion au compromis de la clause suivante : 
« Les acquéreurs se reconnaissent pleinement informés et remplis de leurs droits et renoncent définitivement et irrévocablement à toute demande relative ou connexe au litige exposé ci-dessus, ainsi qu’à toute contestation pouvant trouver son origine dans les causes du litige, ou pour tout autre cause relative à l’état du bien dans son ensemble, ou avec la copropriété, et ce quelque nature que ce soit la nature du litige ». 

Le projet de compromis de vente prévoyait une clause informant les acquéreurs de l’existence d’une procédure judiciaire et mentionnait : « Le Bénéficiaire déclare avoir préalablement aux présentes pris connaissance de ce rapport et le jugement rendu et poursuivre son acquisition en connaissance de cause ». La procédure judiciaire antérieure dont il est question a donné lieu à un rapport d’expertise judiciaire et à la condamnation des vendeurs à payer à M. [J] et Mme [A] [S] [N] une somme au titre des travaux de remise en état du bien. 

La SASU House and co reproche à M. [J] et Mme [A] [S] [N] de n’avoir jamais évoqué avec eux le fait qu’ils exigeaient une exclusion de garantie au titre des désordres ayant fait l’objet de cette procédure et soutient qu’en réalité ils exigeaient, à tort, une exclusion des garanties de tous les vices cachés. 

Cependant, une action en garantie de vices cachés implique, pour celui qui entend l’intenter, de démontrer que le vice était caché au moment de la vente. Par conséquent, dès lors que les vendeurs informaient les acquéreurs de l’existence de désordres ayant fait l’objet d’une procédure judiciaire, une action en garantie des vices cachés était vouée à l’échec. En outre, le projet de compromis de vente prévoyait une clause d’exclusion de garantie des vices cachés générale en pages 17 et 18. Ainsi, la clause d’exclusion exigée par les vendeurs était en réalité superfétatoire. 

M. [J] et Mme [A] [S] [N] n’ont donc pas manqué à leur obligation contractuelle à l’égard de la SASU House and co. Par conséquent, la demande de dommages-intérêts de 55.000 euros du fait du refus de poursuivre la vente doit être rejetée. 


Sur la demande de résolution judiciaire du mandat

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut provoquer la résolution du contrat. 

L’article 1224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».

Il est constant que l'agent immobilier est tenu d'une obligation d’information et de conseil vis-à-vis de son mandant. 

En l’espèce, la SASU House and co a informé les époux [W] de l’existence d’une procédure antérieure. Aucune faute ne peut lui être reprochée sur ce point. 

Il résulte des développements précédents que la vente a échoué en raison d’un malentendu entre vendeurs et acquéreurs sur leurs obligations respectives et les exclusions de garanties envisagées. Le projet de compromis initial prévoyait une information exhaustive relative à la procédure judiciaire antérieure ayant opposé les vendeurs à leurs propres vendeurs et une clause générale d’exclusion de garantie. Dès lors, la clause proposée par les vendeurs ne modifiait pas réellement l’équilibre des parties. 

En soutenant dans la présente procédure que l’objectif des vendeurs était d’obtenir une clause d’exclusion de garantie de tous les vices cachés, la SASU House and co démontre par la même qu’elle n’a pas appréhendé en leur totalité les termes du projet de compromis qui contenait une telle clause. Ce faisant, elle n’a pas été en capacité d’éclairer les parties à la vente et a ainsi participé à l’échec de la vente. Il s’ensuit que le manquement à l’obligation d’information et de conseil de la SASU House and co est suffisamment grave pour justifier une résolution judiciaire du mandat à la date du 15 janvier 2023. 

Le contrat de mandat étant résolu avant la vente des consorts [J] et [A] [S] [N], ces derniers n’ont pas manqué à leur obligation contractuelle à l’égard de la SASU House and co en concluant cette vente sans leur intermédiaire. La demande de dommages-intérêts d’un montant de 45.000 euros de la SASU House and co sera donc rejetée. 







Sur la demande relative au séquestre

Les consorts [J] et [A] [S] [N] demandent au tribunal d’ordonner la libération du séquestre sans donner la moindre information sur ce séquestre, son montant, les conditions dans lesquelles il est intervenu. Cette demande ne peut qu’être rejetée en l’état. 


Sur les demandes accessoires

La SASU House and co perd le procès et sera condamnée au paiement des dépens qui ne comprennent pas les frais relatifs aux éventuelles voies d'exécution forcée, de sorte que les défendeurs seront déboutés de leur demande en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001. 

En outre, l’équité commande sa condamnation à payer à M. [J] et Mme [A] [S] [N] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort : 

Ordonne la résolution judiciaire du contrat de mandat à la date du 15 janvier 2023 ; 

Rejette l’intégralité des demandes de la SASU House and co ; 

Rejette la demande au titre du séquestre ; 

Condamne la SASU House and co à payer à M. [B] [J] et Mme [H] [A] [S] [N] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne la SASU House and co aux dépens ; 

Accorde à Maître Anne Hu-Beauchamps le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,