Tribunal Judiciaire · JCP — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 [Adresse 8]
[Adresse 6]
[Localité 5]



Minute N° 

N° RG 25/00253 - 

N° Portalis DBX2-W-B7J-K4UR


GRAND DELTA HABITAT GDH

C/

[U] [F] [D]









Le

Exécutoire délivré à : 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DE REFERE DU 07 AVRIL 2025 



DEMANDERESSE:

GRAND DELTA HABITAT GDH
RCS [Localité 10] N° 662 620 079
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES


DEFENDEUR:

M. [U] [F] [D]
né le 30 Juillet 1982 
[Adresse 1]
[Adresse 9]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET,magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date des Débats : 10 mars 2025
Date du Délibéré : 07 avril 2025

DÉCISION : 

réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 07 Avril 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 



















EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 janvier 2021, la société GRAND DELTA HABITAT a consenti un bail d'habitation à M. [U] [F] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 191,49 euros.

Le 20 novembre 2024, par lettre remise en main propre à son bailleur, le locataire a donné congé des lieux loués avec un préavis réduit d'un mois.


M. [U] [F] [D] s'étant maintenu dans les locaux après la date du 31 décembre 2024, et n'ayant pas rendu les clefs, par assignation du 14 février 2025, la société GRAND DELTA HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes pour : 

- Constater que le contrat de bail a pris fin le 31 décembre 2024 par le congé donné par le locataire le 27 novembre 2024, 
- Constater que depuis cette date, M. [U] [F] [D] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2], 
- Ordonner son expulsion ainsi que tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique, 
- Autoriser la société GRAND DELTA HABITAT à faire transporter si nécessaire l'ensemble des meubles et objets mobiliers garnissant lesdits locaux dans le garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de M. [U] [F] [D] en garanti de toutes sommes qui pourront être dues,
- Condamner M. [U] [F] [D] au paiement de la somme de 1060,75 euros à titre de provision sur les loyers impayés, 
- Condamner M. [U] [F] [D] à compter du 1er janvier 2025 à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges actuels, et comme tels, variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter de la résiliation du bail et jusqu'au jour de la libération effective des lieux, 
- Supprimer le délai de deux mois après commandement de quitter les lieux pour pouvoir procéder à l'expulsion, 
- Condamner M. [U] [F] [D] à verser à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 
- Le condamner aux entiers frais et dépens de l'instance.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [F] [D] le 3 janvier 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 10 mars 2025.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 10 mars 2025, la société GRAND DELTA HABITAT s'en rapporte à ses conclusions écrites. Elle maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 février 2025, s'élève désormais à 1520,75 euros. La société GRAND DELTA HABITAT considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle produit en outre divers attestations de locataires du même immeuble tendant montrer que le logement est occupé par un tiers lequel laisse ouverts les accès à la résidence, et des personnes qui y sont étrangères y pénètrent à tout heure du jour et de la nuit. 







Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [F] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La société GRAND DELTA HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société GRAND DELTA HABITAT a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant M. [U] [F] [D].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société GRAND DELTA HABITAT ne justifie pas avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département au moins 6 semaines avant l'audience. 
Néanmoins, s'agissant d'un moyen qui n'est pas de pur droit comme impliquant l'appréciation de circonstances de fait, la Cour considère que le juge n'a pas l'obligation de relever d'office le défaut de notification de l'assignation au représentant de l'état (Cass. 3ème civ., 13 oct 2004, n°03-14.266).
Si le juge se saisit d'office de cette irrégularité qui s'analyse comme une fin de non-recevoir, il a l'obligation, conformément aux dispositions de l'article 16 du code de procédure civile de la mettre dans le débat afin de permettre aux parties de présenter leurs observations.
 
En l'espèce, le locataire ne s'est pas prévalu de cette irrégularité.

En conséquence le juge n'entend pas se saisir d'office de l'absence du document de notification de l'assignation à la préfecture. 
 
 
La société GRAND DELTA HABITAT justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.












1.2. Sur la résiliation du bail


Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, " …Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Au visa de l'article 17 du même code, la ville de [Localité 11] est située sur un territoire répondant aux exigences de l'article 15.


En l'espèce, M. [U] [F] [D] a donné au bailleur congé du local loué par lettre remise en main propre dont la société GRAND DELTA HABITAT a accusé réception le 20 novembre 2024 par tampon apposé sur cette lettre et lettre de confirmation de départ qu'elle a adressé à son locataire le 27 novembre 2024. 
Le bail se trouvant donc résilié le 31 décembre 2024, date à laquelle l'état des lieux de sortie devait être réalisé. 

Il est versé au débat des éléments établissant que l'état des lieux de sortie n'a pu être réalisé à cette date, le locataire ne s'étant pas présenté au rendez-vous.
C'est en vain que par lettre du 31 décembre 2024, la bailleresse a fixé un nouveau rendez-vous sous un délai de huit jours 

 M. [U] [F] [D] ne conteste pas ces faits.

En conséquence, il sera constaté que le bail concernant les locaux situés [Adresse 3] signé entre la société GRAND DELTA HABITAT et M. [U] [F] [D] est résilié depuis le 31 décembre 2024, date à laquelle M. [U] [F] [D] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.


Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société GRAND DELTA HABITAT à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

2.Sur le transport des meubles dans un garde meuble

Le sort des meubles à l'issue de l'expulsion sera régi par les dispositions des articles 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 
La société GRAND DELTA HABITAT sera déboutée de cette demande. 


3. Sur la suppression des délais

Aux termes de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, " Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.





Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, M. [U] [F] [D] n'est pas entré dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Il y est entré parce que titulaire d'un bail en bonne et due forme. 

La société GRAND DELTA HABITAT produit divers attestations tendant à établir que le logement est également occupé par un tiers identifié comme pouvant s'appeler M. [S], mais la preuve formelle de cette occupation qui aurait pu être établie par des constatations faites par commissaire de justice n'est pas établie. Il n'est pas prouvé que ce monsieur [S] n'est pas entré dans les locaux par voie de fait mais à l'invitation de M. [U] [F] [D]. Il est donc considéré comme un occupant du chef de M. [U] [F] [D].

Le délai de deux mois prévus entre le commandement de quitter les lieux et l'expulsion sera donc maintenu et la société GRAND DELTA HABITAT sera déboutée de cette demande. 

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Il convient également de rappeler que l'expulsion ne pourra pas avoir lieu pendant la trêve hivernale, comprise cette année entre le 1° novembre 2024 et le 30 mars 2025. 


4. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1709 du code civil, " le bail est un contrat de louage de choses par lequel l'une des parties (le bailleur) s'oblige à faire jouir l'autre (le preneur) d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. "

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : " Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus… "

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Un commandement de payer l'arriéré locatif n'a pas été délivré au locataire conformément aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au moment de la signature du contrat qui stipule : 
" I. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. "

Cependant il est rappelé que la demande de constater la résiliation du bail n'est pas fondé sur l'arriéré locatif mais en principal sur son maintien dans les lieux malgré le congé qu'il a donné.

En signant le contrat de bail avec la société GRAND DELTA HABITAT, M. [U] [F] [D] s'est engagé à payer un loyer convenu contractuellement en échange des locaux mis à sa disposition. 

La bailleresse a rappelé le locataire à ses obligations à plusieurs reprises par lettres du 27 novembre 2024 et du 3 octobre 2024.






Il est constant que l'assignation dans laquelle la bailleresse demande la condamnation du locataire à lui payer la somme de 1060,75 euros a valeur de mise en demeure. 
 
En l'espèce, la société GRAND DELTA HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 27 février 2025, M. [U] [F] [D] lui devait la somme de 1520,75 euros, ce y compris les charges et indemnités d'occupation dues à cette date, soustraction faite des frais de procédure.

M. M. [U] [F] [D] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

5. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 230 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 1er janvier 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société GRAND DELTA HABITAT ou à son mandataire.


6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [F] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de la société GRAND DELTA HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.


 PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l'absence de contestation sérieuse, vu l'urgence ;
Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,
Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,
Vu le bail,

DECLARE recevable l'action initiée par la société GRAND DELTA HABITAT, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 janvier 2021 entre la société GRAND DELTA HABITAT, d'une part, et M. [U] [F] [D]., d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] est résilié depuis le 31 décembre 2024, date de la date buttoir de fin du préavis de congé,


ORDONNE à M. [U] [F] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

DEBOUTE la société GRAND DELTA HABITAT de sa demande à faire transporter les meubles dans le garde meuble de son choix en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, 

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE la société GRAND DELTA HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l'expulsion,

CONDAMNE M. [U] [F] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, fixée provisoirement à 230 euros (deux cent trente euros) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er janvier 2025 est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [U] [F] [D] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 1520,75 euros (mille cinq cent vingt euros et soixante-quinze centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 27 février 2025, cette somme incluant les charges et indemnités d'occupations courues à cette date. 

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [U] [F] [D] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme provisionnelle de 1000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [F] [D] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 14 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 07 avril 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.


La Greffière Le Juge