Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 10]


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025


Minute n° :


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS


N° RG 24/00226 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GU46

DEMANDEUR :

SA [Adresse 8]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [S], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [H] [I]
demeurant [Adresse 2]
sous curatelle renforcée de Madame [X] [M], mandataire judiciaire à la protection des majeurs
non comparante, représentée par Madame [E] [B], collaboratrice de Madame [X] [M], mandataire judiciaire à la protection des majeurs


N° RG 24/00794 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G5T6

DEMANDEUR :

SA HLM PIERRES ET LUMIERES
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [S], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Madame [H] [I]
demeurant [Adresse 2]
sous curatelle renforcée de Madame [X] [M], mandataire judiciaire à la protection des majeurs
non comparante, représentée par Madame [E] [B], collaboratrice de Madame [X] [M], mandataire judiciaire à la protection des majeurs

Madame [X] [M]
demeurant [Adresse 6]
En qualité de curatrice renforcée de Madame [H] [I]
représentée par Madame [E] [B], munie d'un pouvoir, collaboratrice de Madame [X] [M], mandataire judiciaire à la protection des majeurs


A l'audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.


Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :


EXPOSE DU LITIGE

La SA d'[Adresse 8] a donné à bail à Madame [H] [I] un logement à usage d’habitation Lot 4110/ 008713 bâtiment 2 Escalier 3 au rez-de-chaussée sis [Adresse 3] [Localité 9] [Adresse 5] par contrat du 20 septembre 2016, pour un loyer mensuel total initial de 274,13 euros, payable à terme échu le 1er de chaque mois suivant.
 
Se prévalant d’impayés, la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES a fait délivrer à Madame [H] [I], un commandement de payer dans les 2 mois pour un montant en principal de 581,72 euros suivant procès-verbal de remise à étude du 4 août 2022.

Dans ce contexte, la SA [Adresse 7] a fait assigner, en référé, le 13 février 2024 par procès-verbal remis à étude, Madame [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLÉANS, aux fins notamment :

constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail susvisé ;condamner Madame [H] [I] à quitter cet appartement, deux mois après la signification du commandement de quitter à intervenir ;autoriser, passé ledit délai, la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES à la faire expulser ainsi que tout occupant de son chef, par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner Madame [H] [I] au paiement des sommes suivantes :- 3.910,14 euros représentant les loyers impayés au 8 février 2024, sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 4 août 2022 su 654,562 euros, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;
- au titre d'une indemnité d'occupation constituée du loyer d'un montant de 344,24 euros pour le logement et 14,24 euros pour l’emplacement de parking jusqu'à la libération effective des lieux ;
- 100 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens, qui comprendront le coût du commandement et de la signification d'assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024. La question de la mesure de protection de la curatelle de Madame [I] a été mise dans les débats. La SA demanderesse a sollicité le renvoi pour vérifier ce point.

Régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, Madame [H] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Une nouvelle assignation en référé a été délivrée à Madame [H] [I], assistée de sa curatrice renforcée Madame [X] [M], le 2 octobre 2024, respectivement par procès-verbal remis à étude et de recherches infructueuses à la requête de la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES, reprenant les prétentions contenues dans l’assignation du 13 février 2024 sous réserve de l’actualisation de la créance sollicitée, à savoir :

condamner Madame [H] [I] au paiement des sommes suivantes :- 3.833,74 euros représentant les loyers impayés au 26 septembre 2024, sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 4 août 2022 sur 581,72 euros, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;




L’affaire a de nouveau été évoquée à l’audience du 28 janvier 2025, la SA [Adresse 7] - représentée par Madame [S], employée munie d'un pouvoir, a actualisé sa créance à la somme de 880,67 euros en faisant état d’un échéancier respecté de 250 euros sauf au mois de décembre. Elle a précisé que le loyer du logement s’élève à 309,29 euros et celui du parking à 14,70 euros. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement sur la base de l’échéancier existant.

Madame [H] [I], régulièrement citée par procès-verbal de remise à étude n’a pas comparu. Sa curatrice, Madame [X] [M] s’est faite représenter par une collègue mandataire judiciaire. Cette dernière a précisé l’hostilité de Madame [I] à la mesure de protection de la curatelle renforcée. Elle a ajouté qu’elle ne perçoit plus de ressources depuis le 5 octobre 2024 constituées en principe d’une pension d’invalidité de 800 euros environ complétée par la CAF d’environ 200 euros. Elle a produit un courrier explicatif de la situation de Madame [I] émanant de Madame [X] [M] visant la mesure de protection de curatelle renforcée en date du 27 juin 2024 après une décision de curatelle simple en date du 29 juin 2020.

Les fiches de diagnostics social contiennent les explications reprises lors de l’audience et font état de la nouvelle mesure de curatelle renforcée depuis le mois de juin 2024.

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la jonction des procédures :

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice il convient d’ordonner la jonction des procédures ayant toutes le même objet et enregistrées sous les numéros RG 24-00226 et 24-00794 qui seront désormais enregistrées sous le numéro de RG le plus ancien 24-00226.


II - Sur la recevabilité de la demande :

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 5 août 2022. 



Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 2 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 28 janvier 2025.

La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.


III - Sur les demandes principales :

* SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

La SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES produit un décompte actualisé duquel il ressort que Madame [H] [I] resterait lui devoir la somme de 865,97 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus, l’échéance du mois de janvier 2025 n’étant pas échue lors de l’audience, de laquelle les frais de procédure de 248,58 euros sont à soustraire.

En outre, il ressort de ce décompte que les sommes facturées ne sont pas toutes justifiées, aucun détail des appels de fonds distinguant le loyer augmenté de la provision sur charges et de toute autre somme réclamée n’étant produit. 

En outre, il convient de relever que l’avenant au contrat de location excipé par la demanderesse et objet de facturation au titre d’un emplacement de parking n°2 sis à [Adresse 11] n’est pas produit de sorte qu’aucune demande ne peut être accueillie à ce titre.

Dans ces conditions, il apparaît que la SA [Adresse 7] ne justifie pas du montant de la dette locative dont elle demande le paiement, si bien qu'il y a lieu de rejeter sa demande.


* SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : 

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection, peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié par procès-verbal remis à étude le 4 août 2022 à Madame [I], pour la somme en principal de 581,72 euros. 
Cependant, le montant de la dette locative ne pouvant être déterminée ainsi explicité ci-dessus, la demande portant sur l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges ne pourra qu’être rejetée d’autant plus que le montant de 581,72 euros visé dans le commandement de payer et ressortant du décompte n’est pas justifié pour les mêmes raisons exposées ci-dessus.

La SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Par suite, il sera dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de délais de paiement.


IV - Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Compte tenu des circonstances de l’espèce, la SA [Adresse 7] conservera la charge des dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 

Compte tenu des circonstances de l’espèce, SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.





PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 24-00226 et 24-00794 désormais enregistrées sous le numéro de RG le plus ancien 24-00226 ;

DÉCLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail en date du 20 septembre 2016 portant sur le logement d’habitation Lot 4110/ 008713 bâtiment 2 Escalier 3 au rez-de-chaussée sis [Adresse 4] consentie à Madame [H] [I], assistée de Madame [X] [M] sa curatrice, par la SA [Adresse 7] ;

DEBOUTE la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES de toute demande de condamnation au paiement d’arriérés de loyers et de charges ; 

DEBOUTE la SA [Adresse 7] de sa demande de constat d’acquisition de clause résolutoire et de ses conséquences d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de délais de paiement ;

DIT que la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES conservera la charge des dépens de la présente instance ;
 
DEBOUTE la SA [Adresse 7] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,