Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 6]




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025


Minute n° :

N° RG 24/00557 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GZ3J


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

Monsieur [X] [R] [B] [O]
demeurant [Adresse 5]
représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEURS :

Madame [J] [S]
demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [L]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté





A l'audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.







Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé des 12 et 14 octobre 2021 et ayant pris effet le 13 octobre 2021, Monsieur et Madame [O] [X], représentés par l’agence CITYA REPUBLIQUE IMMOBILIER, leur mandataire, ont donné à bail à Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 600 euros et 20 euros de charges, payables d’avance le 1er du mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré les 29 et 30 novembre 2023 par procès-verbal de remise à étude et par procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du Code de procédure civile), à la requête de Monsieur [X] [O] à Monsieur [F] [L] et Madame [J] [S]. Il portait sur la somme en principal de 2.079,74 euros au titre des loyers et charges échus, outre les coûts de l’acte. 

Par acte de commissaire de justice signifiés à étude et à personne le 10 juillet 2024, Monsieur [X] [O] a fait assigner en référé Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Déclarer Monsieur [X] [O] recevable et bien fondé en toutes ses demandes ;Y faire droit,
En conséquence, 
Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Monsieur [X] [O] à Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L] en date du 12 octobre 2021, à effet au 13 octobre 2021 ;Condamner Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L] ainsi que tous les occupants de leur chef, à quitter sans délai l’appartement qu’ils occupent sis à [Adresse 2] à [Localité 7] ;Autoriser Monsieur [X] [O], à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L] à lui verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 6.718,71 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 21 juin 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code Civil ;Condamner solidairement Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L], à lui verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;Condamner solidairement Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L] au paiement d’une indemnité de 1.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L] aux entiers dépens.
L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 28 janvier 2025. 

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Monsieur [L] a indiqué au travailleur social qu’il vit dans le logement depuis 3 ans avec ses deux filles. Il a ajouté avoir formulé une demande par courrier de modification de bail suite à la séparation avec son ex-conjointe, afin qu’il soit seul titulaire du bail, sans réponse. Il a précisé que cette séparation est à l’origine de ses difficultés. Il a déclaré également qu’il comptait régler l’intégralité de la dette avant l’audience du 25 janvier 2025, en utilisant une partie de son épargne d’entreprise. S’agissant du logement, Monsieur [L] a signalé un état de dégradation important des parties communes et des combles, ainsi que des problèmes d’isolation et d’humidité. Il a également fait état d’un congé pour vendre reçu au mois de mai et avoir souhaité se positionner pour racheter le logement, mais ne pas avoir reçu de proposition de la part du propriétaire.

A l’audience, Monsieur [X] [O], représenté par son conseil, a indiqué qu’il ne s’agissait pas d’un congé, et ne pas avoir eu connaissance que Madame était partie. Aussi, il a indiqué avoir 83 ans et avoir besoin de ce loyer pour payer l’EHPAD. Il a actualisé la dette à la somme de 11.468,16 euros et a indiqué ne pas avoir eu de paiement depuis le mois de septembre 2023. 

Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L], régulièrement cités par procès-verbal remis à étude et à personne, n’ont pas comparu à l’audience et n’étaient pas représentés.

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. Sur la recevabilité de la demande
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. 
En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 11 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juillet 2024, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La demande formée par le bailleur est donc recevable.


II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date des 12 et 14 octobre 2021 et ayant pris effet le 13 octobre 2021 contient dans son article VIII une clause de résiliation de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges. 

Il convient de préciser que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

C’est donc le délai de deux mois qui s’appliquera en l’espèce.

Un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire du bail a été délivré les 29 et 30 novembre 2023 par procès-verbal de remise dans les conditions de l’article 659 du Code de Procédure Civile à Madame [J] [S] et par procès-verbal remis à étude à Monsieur [F] [L]. Il portait sur la somme en principal de 2.079,74 euros au titre des loyers et charges échus.

Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L] ne s’étant acquittés d’aucun règlement pendant la période de deux mois, période qu’il convient de retenir en application des dispositions de la loi du 27 juillet 2023, suivant la délivrance dudit commandement de payer, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 31 janvier 2024.

Sur l’expulsion des locataires

Le contrat de bail étant résilié à compter du 31 janvier 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L] ainsi que de toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.



Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.


Sur l’indemnité d’occupation

Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L] restent redevables des loyers jusqu’au 30 janvier 2024, et à compter du 31 janvier 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. 

En effet, Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L], occupants sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2024, causent un préjudice à Monsieur [X] [O] qui n’a pu disposer du bien à son gré. 

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant indexé des loyers et charges, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, Monsieur [X] [O] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 11.468,16 euros.

De cette somme, il convient de déduire la somme de 46,53 euros (13,03 euros et 33,50 euros) correspondant à des régularisations de loyers non justifiées. Aussi, il conviendra de déduire la somme de 222 euros (122 euros et 100 euros) correspondant aux taxes d’ordures ménagères non justifiées en procédure. Enfin, il conviendra de déduire la somme de 175,10 euros correspondant à un solde de charges non justifié en procédure.

La dette locative s’élève donc à la somme de 11.024,53 euros terme du mois de janvier 2025 inclus.

Absents à l’audience, Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L] ne contestent pas, par définition, le montant de cette dette locative.

La solidarité entre les locataires est prévue contractuellement (chapitre VII).

Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L] au paiement à titre provisionnel de la somme susdite de 11.024,53 euros. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. 





La question de l’octroi d’office de délais de paiement n’a pas été mise dans les débats, Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L], absents à l’audience, n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer au moment de cette audience (aucun règlement n’ayant été effectué depuis le mois de septembre 2023), ce qui ne permet pas d’accorder des délais de paiement ou de suspendre les effets de la clause résolutoire en application de la loi du 27 juillet 2023.


IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir Monsieur [X] [O], Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés au bail conclu les 12 et 14 octobre 2021 et ayant pris effet le 13 octobre 2021 entre Monsieur [X], [R], [B] [O] d’une part, et Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L] d’autre part et portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 31 janvier 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L] devront par conséquent quitter les lieux loués susdésignés et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues solidairement par Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L] à Monsieur [X], [R], [B] [O] à compter du 31 janvier 2024 le sont au titre d'une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement en conséquence Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L] à verser à Monsieur [X], [R], [B] [O] la somme provisionnelle de 11.024,53 euros, échéance du mois de janvier 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ; 

CONDAMNONS solidairement Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L] à payer à Monsieur [X], [R], [B] [O] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS in solidum Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS in solidum Madame [J] [S] et Monsieur [F] [L] à payer à Monsieur [X], [R], [B] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;



Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière,       La juge des contentieux de la protection,