Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 8]




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025


Minute n° :

N° RG 24/00855 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G6UM


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

Madame [R] [I] [L] veuve [F]
demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Gaston ROMY, avocat au barreau de CAEN, substitué par Me Gaëlle DUPLANTIER, avocat au barreau d'ORLEANS




DÉFENDEUR :

Madame [K] [S]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée






A l'audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.








Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 25 avril 2014 et ayant pris effet le 1er août 2014, Monsieur [Y] [F] et Madame [R] [F] née [L] ont donné à bail à Madame [K] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 520 euros et 110 euros de charges, payables d’avance le 1er du mois.

Monsieur [Y] [F] est décédé le 5 décembre 2014, suivant copie intégrale d’un acte de décès de la Mairie de [Localité 10].

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré le 20 février 2024 par procès-verbal de remise à étude, à la requête de Madame [R] [F] née [L] à Madame [K] [S]. Il portait sur la somme en principal de 1.790 euros au titre des loyers et charges échus, outre les coûts de l’acte. 

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 13 novembre 2024, Madame [R] [F] née [L] a fait assigner en référé Madame [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 avril 2024 au profit de Madame [R] [F] ;Ordonner l’expulsion immédiate de Madame [K] [S], ainsi que de tous occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 5] à [Localité 9] [Adresse 7] [Localité 1] avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique ;Condamner, à titre de provision, Madame [K] [S] à payer à Madame [R] [F] les sommes suivantes :1.974 euros à titre de rappel de loyers et charges non payés au 20 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation ;Mensuellement et jusqu’à son départ effectif des lieux, à compter du 1er mai 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuellement prévu et le cas échéant révisé, soit la somme mensuelle de 716 euros, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’à complet paiement de sa dette locative par la défenderesse ;En tout état de cause, 
Condamner Madame [K] [S] à payer à Madame [R] [F] la somme de 550 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Madame [K] [S] aux entiers dépens sur le fondement des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris les droits de plaidoirie ainsi que le coût du commandement de payer.
L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 28 janvier 2025. 

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [S] ne s’est pas présentée aux deux rendez-vous qui lui ont été proposés.

A l’audience, Madame [R] [F] née [L], représentée par son conseil, a actualisé sa dette locative à la somme de 10.730 euros et a maintenu l’ensemble de ses demandes. Elle a procédé au dépôt de ses écritures.

Madame [K] [S], régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, n’a pas comparu à l’audience et n’était pas représentée.

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. Sur la recevabilité de la demande
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. 

En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 15 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 novembre 2024, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.






II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 25 avril 2014 et ayant pris effet le 1er août 2014 contient une clause de résiliation de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges. 

Il convient de préciser que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

C’est donc le délai de deux mois qui s’appliquera en l’espèce.

Un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 20 février 2024 par procès-verbal de remise à étude à Madame [K] [S]. Il portait sur la somme en principal de 1.790 euros au titre des loyers et charges échus.

Madame [K] [S] avait jusqu’au 22 avril 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement, le 20 avril 2024 correspondant à un samedi et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 20 février 2024 et le 22 avril 2024, Madame [K] [S] a procédé à trois règlements pour un montant total de 1.880 euros.

En conséquence, Madame [K] [S] a éteint les causes du commandement de payer délivré le 20 février 2024.

En conséquence, la demande du bailleur tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire est irrecevable et il y aura lieu de rejeter les demandes qui en découlent relatives à l’expulsion de la locataire et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.


Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.


En l’espèce, Madame [R] [F] née [L] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 2.944 euros.

Il ressort du contrat de bail qu’une révision du loyer est prévue à chaque date anniversaire du contrat, à savoir le 1er août.

Le relevé de compte versé aux débats fait état d’une révision du loyer au 1er janvier 2024, lequel s’élève à 716 euros, contre 686 euros précédemment. Toutefois, en l’absence de précisions sur la détermination de ce montant de 716 euros, il y aura lieu de déduire 180 euros (30 euros qui correspondent à la différence entre 716 euros et 686 euros, multiplié par les six mois où la somme de 716 euros a été demandée à la locataire), compte tenu du montant du loyer antérieur de 686 euros qui ressort du décompte.

S’agissant du mois de juillet 2024, un montant de 706 euros a été prélevé. Comme évoqué précédemment, en l’absence de précisions sur la détermination de ce montant, il y aura lieu de déduire 20 euros (706 – 686), compte tenu du montant du loyer antérieur de 686 euros qui ressort du décompte.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 2.744 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Absente à l’audience, Madame [K] [S] ne conteste pas, par définition, le montant de cette dette locative.

Il convient en conséquence de condamner Madame [K] [S] au paiement à titre provisionnel de la somme susdite de 2.744 euros. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. 

La question de l’octroi d’office de délais de paiement n’a pas été mise dans les débats, Madame [K] [S], absente à l’audience, n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer au moment de cette audience, ce qui ne permet pas d’accorder des délais de paiement.


III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] [S], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.





Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir Madame [R] [F] née [L], Madame [K] [S] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS irrecevable l’action aux fins de constat de la résiliation pour loyers et charges impayés du bail conclu le 25 avril 2014 et ayant pris effet le 1er août 2014 entre Monsieur [Y] [F] et Madame [R] [F] née [L] d’une part et Madame [K] [S] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

REJETONS en conséquence la demande d’expulsion de Madame [K] [S] du logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] et la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS en conséquence Madame [K] [S] à verser à Madame [R] [F] née [L] la somme provisionnelle de 2.744 euros, échéance du mois de janvier 2025, au titre des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ; 

CONDAMNONS Madame [K] [S] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Madame [K] [S] à payer à Madame [R] [F] née [L] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière,             La juge des contentieux de la protection,