Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 8]




JUGEMENT DU 08 AVRIL 2025


Minute n° :

N° RG 24/03029 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GY2V


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 7]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [J], munie d'un pouvoir de représentation



DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [Y] [R]
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne






A l'audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.








Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :





RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2020, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [Y] [R] un appartement à usage d’habitation n°8 situé [Adresse 3] (n° de local 12 43 2085 01 0008) - [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 8], pour un loyer mensuel de 251 euros outre les provisions sur charges (62,42 euros), payables à terme échu.

Se prévalant d'une situation d'impayés, le 3 avril 2024, un commandement de payer dans le délai de deux mois et sommation de produire l’enquête SLS visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à l'étude à la requête de la SA [Adresse 7] à Monsieur [N] [Y] [R]. Il portait sur la somme en principal de 3971,42 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 24 juin 2024, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [Y] [R] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Voir condamner Monsieur [N] [Y] [R] au paiement de la somme de 6062,59 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 19 juin 2024 ;Le condamner également au paiement d’une indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges et l’y condamner en tant que de besoin ;Voir condamner Monsieur [N] [Y] [R] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre le paiement des dépens, lesquels comprendront en outre le coût du commandement et le coût de la présente assignation.
L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025.

Lors de l’audience, la SA [Adresse 7], représentée par Madame [G] [J], salariée dûment munie de pouvoir, actualise sa créance à la somme de 9.476,45 euros dont 8607,40 euros de SLS. Elle précise que le loyer s’élève à 338,48 euros sans SLS. Elle fait état d’un paiement de 4000 euros au mois de janvier 2025, le règlement précédant remontant au mois de janvier 2024.

Monsieur [N] [Y] [R], comparant, fait état de troubles psychologiques pour lesquels il est suivi, l’empêchant d’effectuer son suivi administratif. Il précise qu’il va prendre attache avec une assistante sociale. Il déclare par ailleurs que le règlement de 4000 euros provient de son épargne et pensait qu’il avait produit les documents nécessaires dans le cadre de l’enquête SLS. Il excipe d’un emploi en qualité de préparateur de commandes rémunéré environ 1400 euros mensuellement. Il sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche de diagnostic social et financier fait état des problèmes de santé rencontrés par le locataire le privant de ressources pendant un temps. Un accompagnement social lui a été préconisé. Pour le surplus, la fiche contient les explications reprises par le défendeur lors de l’audience. 

L’affaire est mise en délibéré au 8 avril 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 467 du code de procédure civile dispose que le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.


I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 2 avril 2024. 

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.


II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 5A qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 3 avril 2024, pour la somme en principal de 3971,42 euros.

Il convient de préciser que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en l’absence de règlement par la locataire au cours de cette période de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 4 juin 2024. La clause résolutoire est donc acquise depuis le 4 juin 2024.


Sur le montant de l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

Par ailleurs, l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation prévoit que l'organisme d'habitation à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…). Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans le délai d'un mois. A défaut de réponse, et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.

Se prévalant d'une situation d'impayés, le 3 avril 2024, une sommation de produire l’enquête SLS visant la clause résolutoire a été délivrée par procès-verbal de remise à l'étude à la requête de la SA [Adresse 7] à Monsieur [N] [Y] [R].

En l’espèce, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, échéance du mois de décembre 2024 évalue les loyers charges et indemnités à la somme de 9.476,45 euros après déduction des frais de procédure de 333,66 euros. Il convient de soustraire également 101,20 euros de frais de pénalités dénués de la nature locative, soit une dette locative de 9.375,25 euros dont 8.582,40 euros de SLS.

Monsieur [N] [Y] [R], comparant, a reconnu la dette lors de l’audience.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [N] [Y] [R] au paiement de cette somme de 9375,25 euros dont 8.582,40 euros de SLS. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la décision.


Sur les délais de paiement :
La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 183-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte un versement conséquent de 4000 euros le 10 janvier 2025 outre une situation professionnelle stable du défendeur, lequel a pu expliquer lors de l’audience sa fragilité psychologique.

Il y aura donc lieu d'accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 35 mensualités successives de 250 euros, la dernière et 36ème mensualité devant solder la dette, en plus de l'échéance locative.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés à la demande de la société bailleresse.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été du en cas de non résiliation du bail.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.




Sur l'expulsion du locataire
Des délais de paiement étant accordés à la locataire, les effets de la clause résolutoire, dont l'expulsion de Madame [J], sont suspendus dans la limite exposée au dispositif.



III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [Y] [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la demande de la SA VALLOIRE HABITAT au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2020 entre la SA [Adresse 7] et Monsieur [N] [Y] [R] concernant l’appartement n°8 situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 4 juin 2024 ;


CONDAMNE Monsieur [N] [Y] [R] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 9375,25 euros dont 8.582,40 euros de SLS, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [N] [Y] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités successives de 250 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire contenue dans le bail du 23 novembre 2020, à effet au même jour retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Monsieur [N] [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [N] [Y] [R] soit condamné à verser à la SA [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charge, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Y] [R] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;







Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,