Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 10]




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025


Minute n° :

N° RG 24/00508 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GZKW


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS





DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 9]
sise [Adresse 1]
représentée par Mme [K], munie d'un pouvoir de représentation



DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [D]
demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté






A l'audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.









Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :




EXPOSE DU LITIGE

La SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES a donné à bail à Monsieur [W] [D] et Madame [T] [B] [G] un logement à usage d’habitation Lot 7003/001627 bâtiment 1 Escalier 9 au rez-de-chaussée sis [Adresse 4] par contrat 13 septembre 2017, pour un loyer mensuel total initial de 440,37 euros, payable à terme échu le 1er de chaque mois suivant. 

Se prévalant d’impayés, la SA d'[Adresse 9] a fait délivrer à Monsieur [W] [D], un commandement de payer dans les 6 semaines pour un montant en principal de 3956,90 euros suivant procès-verbal de remise à étude du 5 octobre 2023.

Dans ce contexte, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES a ensuite fait assigner, en référé, le 25 juin 2024, Monsieur [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLÉANS, aux fins notamment :

de constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 septembre 2017 susvisé ;de condamner Monsieur [W] [D] à quitter cet appartement, deux mois après la signification du commandement de quitter à intervenir ;d'autoriser, passé ledit délai, la SA [Adresse 7] à la faire expulser ainsi que tout occupant de son chef, par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique si besoin est ;de condamner Monsieur [W] [D] au paiement des sommes suivantes :- 4.326,82 euros représentant les loyers impayés au 20 juin 2024, sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 5 octobre 2023 sur 3.956,90 euros, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;
- au titre d'une indemnité d'occupation constituée du loyer d'un montant de 653,38 euros jusqu'à la libération effective des lieux ;
-100 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens, qui comprendront le coût du commandement et de la signification d'assignation.

À l’audience du 28 janvier 2025, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES - représentée par Madame [K], employée munie d'un pouvoir, a actualisé sa créance à la somme de 4.813,45 euros en faisant état d’un échéancier respecté de 750 euros en ce compris le loyer courant depuis le mois de janvier 2024 soit 92,62 euros en sus du loyer et consent à l’octroi de délais de paiement sur cette base. Elle a ajouté que Madame [T] [B] [G] a délivré congé depuis longtemps, aucune demande n’étant par suite formulée à son encontre. 

Monsieur [W] [D], régulièrement cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social vise un loyer de 654 euros chauffage et eau inclus. Il est fait état de dettes par ailleurs, notamment d’honoraires d’avocat dans le cadre de la garde de ses enfants ainsi que d’une hospitalisation et d’un arrêt maladie ayant réduit ses ressources.

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 5 octobre 2023. 

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.


II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié par procès-verbal remis à étude le 5 octobre 2023, pour la somme en principal de 3956,90 euros. C’est ce délai de deux mois contenu au bail qu’il convient de retenir et non celui de six semaines. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, des règlements pour un total de 1.890 euros ayant été effectués par le locataire, insuffisants pour éteindre les causes du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 décembre 2023. 


Sur le montant des arriérés locatifs
En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l'obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES produit un décompte actualisé démontrant que Monsieur [W] [D] reste lui devoir la somme de 4.144,09 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus, l’échéance du mois de janvier 2025 n’étant pas échue lors de l’audience. 

De cette somme, il convient de déduire 416,20 euros de frais de procédure ainsi que 20 euros de frais de rejet dénués de la nature locative. 

Il convient également de soustraire le montant de 50 euros facturés au débit du compte sans précision ni justification. Il convient de préciser que ce montant de 50 euros correspond au montant de 25 euros facturé au titre des mensualités des mois de janvier à avril 2022 inclus en prenant pour base un loyer mensuel de 620,33 euros auquel s’ajoute le même montant de 25 euros facturés au titre des mensualités des mois de janvier à mars 2023 inclus en prenant pour base un loyer mensuel de 636,80 euros, lesquels loyers ressortent du décompte.

La dette locative restante s’élève à la somme de 3.657,89 euros.

Monsieur [W] [D], non comparant, ne conteste, par définition, ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné à verser à la société bailleresse une somme provisionnelle de 3.657,89 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 juin 2024.


 
III. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...) 

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [D] n’est pas présent à l'audience. Cependant, la demanderesse fait état du respect d’un échéancier conclu avec ce dernier ainsi qu’il ressort du décompte, le paiement du loyer ayant repris avec un versement en sus.

Ce montant n'est pas de nature à permettre de solder la dette en trois ans. Malgré cela, informé des termes de la loi, le bailleur a indiqué être favorable à un tel plan d'apurement et a donné son accord en la matière ainsi que pour la suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par la locataire.

Le juge étant tenu par ces demandes communes du demandeur et du défendeur et notamment de la demanderesse en l’espèce, en vertu de l'article 5 du Code de procédure civile, et les termes de la loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l'ordre public de protection, il y aura donc lieu d'accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec une mensualité de 96,62 euros en plus de l'échéance locative, pour régler la dette de loyer conformément à l’échéancier en cours en accord entre les parties. 

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et conformément à la demande de la SA [Adresse 8].

Il conviendra néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [W] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 653,38 euros. Les autres effets (effet sur la clause résolutoire et dette totalement et immédiatement exigible) seront indiqués dans le dispositif.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [W] [D], succombant, supportera la charge des entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et l’assignation.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [W] [D] de verser à la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE à compter du 6 décembre 2023 l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 13 septembre 2017 portant sur le logement d’habitation Lot 7003/001627 bâtiment 1 au rez-de-chaussé [Adresse 3] [Localité 2] consenti à Monsieur [W] [D] par la SA [Adresse 8] ;
 
CONDAMNE Monsieur [W] [D] à payer à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme provisionnelle de 3.657,89 euros au titre de arriérés de loyers charges et indemnités d’occupation terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 juin 2024 concernant le bail qu’elle lui a consenti par contrat du 13 septembre 2017 et portant sur le logement d’habitation susvisé ;

AUTORISE Monsieur [W] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités successives de 96,62 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire contenue dans le bail du 13 septembre 2017 retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Monsieur [W] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [W] [D] soit condamné à verser à la SA [Adresse 6] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer soit 653,38 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] au paiement de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE le surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,