Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 6]




JUGEMENT DU 08 AVRIL 2025


Minute n° :

N° RG 25/00064 - N° Portalis DBYV-W-B7J-G7RC


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS



DEMANDEURS :

Société AXA FRANCE IARD,
immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 722 057 460
dont le siège social est sis [Adresse 4]

Société AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE
immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 775 699 309
dont le siège social est sis [Adresse 3]

S.A. JURIDICA
immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 572 079 150
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentées par la SPE IMPLID AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON et la SELARL MALTE AVOCAT, avocat postulant au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [P]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté




A l'audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.




Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 juin 2017 à effet du 17 juillet 2017, Monsieur [L] [B], représenté par NEXITY LAMY SAS, a donné en location à Monsieur [U] [P] un appartement porte 2109 étage 1 à usage d’habitation avec une place de parking en sous-sol située [Adresse 7], moyennant un loyer de 565 euros outre 50 euros de provisions sur charges.

Un état des lieux d'entrée contradictoire a été réalisé le 17 juillet 2017. 

Monsieur [L] [B] (« adhérent ») représenté par NEXITY LAMY SAS (« souscripteur »), son mandataire, a souscrit par l’intermédiaire de la société LAMY ASSURANCE, courtier, un contrat de garantie AXA n°6434051704 des loyers impayés et détériorations immobilières en date du 17 juillet 2015.

Suivant jugement du juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS en date du 14 février 2020, a été : constaté l’acquisition de la clause résolutoire contenue audit bail à compter du 12 février 2019, condamné Monsieur [U] [P] au paiement de la somme de 1776,74 euros au titre des loyers et charges impayés, et accordé à ce dernier la faculté d’apurer sa dette locative sur une période de 36 mois à concurrence de 50 euros par mois, la dernière mensualité devant solder la dette.

Le 30 novembre 2021, Monsieur [L] [B] a fait réaliser un état des lieux de sortie suivant procès-verbal d’huissier de justice visant la convocation de Monsieur [P] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 novembre 2021. 

Ce constat d’état des lieux de sortie fait suite à l’établissement du procès-verbal de reprise du logement litigieux en date du 21 octobre 2021.

Le 6 avril 2022, Monsieur [L] [B], représenté par le cabinet NEXITY [Localité 6] a attesté avoir reçu des sociétés AXA FRANCE I.A.R.D, AXA ASSURANCE I.A.R.D MUTUELLE et la SA JURIDICA dans le cadre du contrat de garantie AXA n°6971888904, la somme de 2999,07 euros au titre de l’indemnisation des dégradations immobilières afférentes au logement loué à Monsieur [U] [P].

Par lettre recommandée avec avis de réception envoyée le 6 février 2024, présentée le 9 février suivant, a mis en demeure Monsieur [U] [P] de régler la somme de 2999,07 euros au titre des dégradations locatives vétusté déduite consécutives à la restitution du logement.

Un certificat de tentative de médiation a été établi en date du 29 mai 2024.

 Par acte du 8 juillet 2024, les sociétés AXA FRANCE I.A.R.D, AXA ASSURANCE I.A.R.D MUTUELLE et JURIDICA ont fait assigner Monsieur [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

condamner Monsieur [U] [P] à leur payer la somme de 2999,07 euros, avec intérêts au taux légal ;ainsi qu’ au paiement d’une somme de 700 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, et des dépens de l’instance et de ses suites.Lors de l’audience du 28 janvier 2025, les sociétés AXA FRANCE I.A.R.D, AXA ASSURANCE I.A.R.D MUTUELLE et la SA JURIDICA, représentées par leur conseil substitué, déposent leurs écritures soutenues oralement.

Régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, Monsieur [U] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 avril 2025.

Suivant note en délibéré autorisée, il est renvoyé au contenu de la quittance subrogative versée aux débats.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Selon les dispositions de l'article 473 du même Code, le jugement sera réputé contradictoire, en ce qu'il est susceptible d'appel.


I. Sur la subrogation des sociétés AXA FRANCE I.A.R.D, AXA ASSURANCE I.A.R.D MUTUELLE et la SA JURIDICA

En application de l’article L121-12 du Code des assurances, l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

L’article 1346-4 du Code civil précise par ailleurs que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Les demanderesses démontrent l’existence d’un remboursement de 2999,07 euros au bailleur, au titre des dégradations locatives. Elles sont subrogées, par quittance du 6 avril 2022, dans les droits et actions de Monsieur [L] [B] à l’encontre de Monsieur [U] [P] pour ce montant.

En conséquence, la société AXA FRANCE I.A.R.D, la société AXA ASSURANCE I.A.R.D MUTUELLE et la SA JURIDICA ont qualité et intérêt à agir à l'encontre du défendeur en recouvrement de la somme de 2999,07 euros au titre des dégradations locatives.




II. Sur la demande principale en paiement au titre des dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il est également notamment obligé :
de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et la locataire ne peut donc renoncer à leur application.

Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il est établi qu'il appartient au preneur de prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute.

Il est par ailleurs de solution constante que l’état des lieux doit respecter le principe du contradictoire, ce qui interdit le constat établi unilatéralement par le bailleur.

Il est également admis qu’un constat d’huissier établi hors la présence du locataire peut fonder une demande en réparations locatives dès lors qu’il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties.

En l’espèce, la société AXA FRANCE IARD produit à l'appui de ses demandes le contrat de bail du 21 juin 2017, le contrat d’assurance n° 6434051704 souscrit le 17 juillet 2015 auprès d’AXA par Monsieur [L] [B], bailleur, une attestation d’adhésion de ce dernier émise par LAMY ASSURANCES au contrat de garantie des loyers impayés n°6434232504 ou 6434051704, un rapport d’expertise de dégradations immobilières établi par P.L.A EXPERTISES le 26 février 2022 contenant l’évaluation des dommages réputés garantis, l'état des lieux d'entrée contradictoire du 17 juillet 2017, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie suivant procès-verbal d’huissier de justice établi le 30 novembre 2021 sans la présence de Monsieur [P] et visant sa convocation, ainsi que deux factures.


Les demanderesses sollicitent la somme de 2999,07 euros au titre de l’indemnisation des dégradations immobilières sur la base de l’estimation des dommages compris dans le rapport d’expertise, laquelle somme se décompose comme suit après déduction de la vétusté, littéralement rapporté :

- « Entrée : plafond : 79,38
- Entrée : murs : 243,47
- Séjour : plafond : 355,75
- Séjour : murs : 583,63 
- Chambre 1 : plafond : 158,75
- Chambre 1 : murs : 450,57
- Chambre 2 : plafonds : 173,18
- Chambre 2 : murs : 467,89
- Salle de bains : plafond : 41,24
- [Localité 8] de bains : murs :107,05
- WC : murs : 107,16
- Protection déplacement : 231
Total = 2999,07 euros ».
 
Il convient en l’espèce, dès lors, poste par poste de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie pour contrôler l'existence ou non de dégradations locatives imputables au locataire et donc dépassant l’usure normale du logement donné à bail après une occupation de 4 années et 4 mois du logement, et d’évaluer le montant des réparations qui sont à la charge du locataire, qui doit être justifié par des devis ou des factures. 


* Dans l’entrée :

 - Le plafond :

Il ressort du tableau de l’évaluation des dommages un montant de 79,38 euros vétusté (20%) déduite.

L’état des lieux entrée mentionne un « état neuf ».

L’état des lieux de sortie mentionne un plafond sous peinture avec « quelques petites taches et une microfissure ».

Le poste de réclamation sera donc retenu.

Les murs :
Il ressort du tableau de l’évaluation des dommages un montant de 243,47 euros vétusté (20%) déduite.

L’état des lieux entrée mentionne un « état neuf ».

L’état des lieux de sortie mentionne des peintures en « bon état général » mais on trouve de multiples traces d’empreintes digitales et trainées grisâtres. 

Compte tenu de ce comparatif, le poste de réclamation sera retenu pour moitié soit 121,73 euros étant ici précisé que la facturation présentée comprend la peinture des plinthes et placards.


* Dans le séjour :

- Le plafond :

Il ressort du tableau de l’évaluation des dommages un montant de 355,75 euros vétusté (20%) déduite.

L’état des lieux entrée mentionne un « état neuf ».

L’état des lieux de sortie mentionne « un bon état général » avec « néanmoins des taches vers le radiateur à eau et quelques traces grisâtres éparses ».

Compte tenu du comparatif, le poste de réclamation sera retenu pour moitié soit 177,87 euros.

Les murs :
Il ressort du tableau de l’évaluation des dommages un montant de 583,63 euros.

L’état des lieux entrée mentionne un « état neuf ».

L’état des lieux de sortie mentionne des peintures impactées de « nombreuses traînées grisâtres, auréoles noirâtres sur l’ensemble de la surface, une multitude de petits trous de pointes et de décalcomanies. La faïence est en « bon état » mais à récurer encrassée et tachée. Il existe « huit trous de cheville au-dessus du coffre de volet roulant. 

Le poste de réclamation sera donc retenu.


* Dans la chambre 1 :

- Le plafond :

Il ressort du tableau de l’évaluation des dommages un montant de 158,75 euros.

L’état des lieux entrée mentionne un « état neuf ».

L’état des lieux de sortie mentionne un plafond sous peinture « en bon état général » avec « néanmoins de nombreuses traînées grisâtres près de la salle de bains »

Compte tenu du comparatif, sera retenu le poste à concurrence de 100 euros.

- Les murs :

Il ressort du tableau de l’évaluation des dommages un montant de 450,57 euros vétusté (20%) déduite.

L’état des lieux entrée mentionne un « état neuf ».

L’état des lieux de sortie mentionne des peintures avec « de nombreuses traînées grisâtres, auréoles multicolores sur l’ensemble des panneaux ». 

Le poste de réclamation sera donc retenu.
* Dans la chambre 2 :

- Le plafond :

Il ressort du tableau de l’évaluation des dommages un montant de 173,18 euros.

L’état des lieux entrée mentionne un « état neuf ».

L’état des lieux de sortie mentionne un plafond sous peinture « en bon état général poussiéreux, quelques légères traces grises ».

Compte tenu de ce comparatif et d’une facturation portant sur l’entièreté de la peinture du plafond, ce poste de réclamation sera retenu à concurrence de 86,59 euros.

- Les murs :

Il ressort du tableau de l’évaluation des dommages un montant de 467,89 euros vétusté (20%) déduite.

L’état des lieux entrée mentionne un « état neuf ».

L’état des lieux de sortie mentionne des peintures avec « de nombreuses traînées grisâtres, taches, auréoles noirâtres des décalcomanies sur l’ensemble de la surface ». 

La facturation comprenant les plinthes, ce poste de réclamation sera retenu pour 300 euros.


* Dans la salle de bains :

- Le plafond :

Il ressort du tableau de l’évaluation des dommages un montant de 41,24 euros vétusté (40%) déduite.

L’état des lieux entrée mentionne un « état neuf ».

L’état des lieux de sortie mentionne « un bon état général » avec « néanmoins « quelques taches ».

Ce poste ne sera pas retenu, « quelques taches » pouvant faire un lessivage hors de la remise en peinture, le nettoyage n’étant pas garanti par le contrat d’assurance.

- Les murs :

Il ressort du tableau de l’évaluation des dommages un montant de 107,05 euros.

L’état des lieux entrée mentionne un « état neuf ».

L’état des lieux de sortie mentionne des peintures impactées de « nombreuses traînées grisâtres et petites taches. La faïence est en « bon état général mais à récurer. Les joints sont encrassés et tâchés."

Compte tenu du comparatif, ce poste de réclamation sera retenu.

 
* Dans les WC 

- Les murs :

Il ressort du tableau de l’évaluation des dommages un montant de 107,16 euros vétusté (40%) déduite.

L’état des lieux entrée mentionne un « état neuf ».

L’état des lieux de sortie mentionne des peintures impactées de « nombreuses traces de coulure, traînées grisâtres sur l’ensemble des panneaux ». 

Le poste de réclamation sera retenu.


* Protection de déplacement : 231 euros. Tous les postes de réclamation n’étant pas retenus, celui-ci sera retenu pour 115,50 euros.


Les demanderesses sont subrogées dans tous les droits et actions du bailleur.

En conséquence, Monsieur [U] [P] sera condamné à payer la somme de 2.229,48 euros au profit des sociétés AXA FRANCE I.A.R.D, AXA ASSURANCE I.A.R.D MUTUELLE et la SA JURIDICA.


III. Sur les demandes accessoires :

- Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [U] [P] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, condamné aux dépens, Monsieur [U] [P] devra verser aux sociétés AXA FRANCE I.A.R.D, la société AXA ASSURANCE I.A.R.D MUTUELLE et la SA JURIDICA une somme totale qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement rendu par défaut en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la société AXA FRANCE I.A.R.D, la société AXA ASSURANCE I.A.R.D MUTUELLE et la SA JURIDICA sont subrogées dans les droits de Monsieur [L] [B] en vertu de la quittance subrogative du 6 avril 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [P] à payer aux sociétés AXA FRANCE I.A.R.D, AXA ASSURANCE I.A.R.D MUTUELLE et JURIDICA, prise en la personne de leur représentant légal respectif, la somme totale de 2.229,48 euros, correspondant à l’indemnisation versée par elles à Monsieur [L] [B] au titre des dégradations locatives afférentes à l’appartement porte 2109 étage 1 à usage d’habitation avec une place de parking en sous-sol située [Adresse 7] loué à Monsieur [U] [P] par contrat de bail du 21 juin 2017 à effet du 17 juillet 2017 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [P] au paiement de la somme de 500 euros aux sociétés AXA FRANCE I.A.R.D, AXA ASSURANCE I.A.R.D MUTUELLE et JURIDICA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [P] aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier,                                                   Le juge des contentieux de la protection,