Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 7]




JUGEMENT DU 08 AVRIL 2025


Minute n° :

N° RG 24/03039 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GY3G


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [D], munie d'un pouvoir de représentation



DÉFENDEUR :

Madame [F] [W]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée






A l'audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.









Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 juin 2021, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [F] [W] un appartement numéro 501 au rez-de-chaussée dans le groupe NATUREO sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 417,81 euros, provisions sur charges comprises, payable à terme échu.

Se prévalant d'une situation d'impayés, un commandement de payer dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 28 février 2024 par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SA [Adresse 4] à Madame [F] [W]. Ce commandement portait sur la somme en principal de 2.188,19 euros au titre des loyers et charges échus. 

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

De constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti en date du 8 juin 2021 à Madame [F] [W] ;Constater la résiliation du contrat de location entre les parties en date du 8 juin 2021 ;Ordonner l’expulsion des lieux loués à Madame [F] [W] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Madame [F] [W] à payer à SA VALLOIRE HABITAT la somme de 3.593,38 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au jour de la délivrance de la présente assignation ;Condamner Madame [F] [W] à payer à SA VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre dudit logement d’habitation équivalente au montant du loyer et des charges soit 468,73 euros à compter du 29 avril 2024 sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Madame [F] [W] à verser à la requérante une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le cout du commandement de payer du 28 février 2024, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du Code de procédure civile.
L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025.

La SA [Adresse 4], représentée par Madame [O] [D], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 2.135,44 euros. Elle précise que le loyer s’élève à la somme de 468,73 euros et que Madame [W] bénéficie des APL ainsi que du RLS, sa quote-part du loyer de 266,52 euros étant réglée.

Par ailleurs, la demanderesse fait état de la décision de recevabilité en date du 5 décembre 2024 du dossier de surendettement de Madame [W] prononcée par la Commission de surendettement des particuliers du Loiret.

Régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, Madame [F] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. 

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience. Il en ressort que Madame [W] a intégré son premier logement en juin 2021 et qu’elle a pu tout financer grâce aux économies qu’elle avait réalisées. Elle a débuté au mois de septembre 2023 en concertation avec son conseiller France Travail une formation d’infirmière et s’est inscrite à l’IFSI d’[Localité 6] ainsi déclaré, sans pouvoir bénéficier d’une bourse. Par suite, elle envisagerait de trouver un emploi ponctuellement pour augmenter ses ressources. Elle a indiqué avoir repris contact avec son bailleur et, depuis le mois de mai 2024 réglé le paiement de ses loyers. Par ailleurs, elle a indiqué avoir d’autres dettes liées à des crédits bancaires et des crédits à la consommation.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.


I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 12 février 2024. 

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 20 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.
II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable lors de la conclusion du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail en date du 8 juin 2021 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet. 

Un commandement de payer dans le délai de deux mois visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 28 février 2024 par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SA [Adresse 4] à Madame [F] [W]. Il portait sur la somme en principal de 2.188,19 euros au titre des loyers et charges échus.

Madame [F] [W] a procédé à deux règlements pour un montant total de 937,46 euros durant le délai de deux mois du commandement de payer, insuffisant pour éteindre les causes dudit commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies depuis le 30 avril 2024.

Sur les effets de la procédure de surendettement en coursL'article 24 V issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose : 
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».
L’article 24 VI issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose : 
« Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 
1° Lorsque la Commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».
Enfin, l’article 24 VII issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose :
« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, la commission de surendettement des particuliers du Loiret a rendu une décision de recevabilité le 5 décembre 2024, avec une orientation vers un réaménagement des dettes.

Il y a lieu de constater par ailleurs qu’au jour de l’audience, la locataire a repris le paiement du loyer et des charges.

Dès lors, en application des dispositions précitées, il a lieu d’accorder des délais de paiement à Madame [F] [W], à hauteur de 60 euros par mois, jusqu’à l’adoption du plan conventionnel, des mesures imposées, du jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou l’ouverture d’un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de surendettement.

Compte tenu desdits délais qu’il convient d’accorder, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ces délais, soit jusqu’à l’adoption du plan conventionnel, des mesures imposées ou de toute autre décision afférente à la procédure de surendettement, par dérogation au nouvel article 24 VII issu de la loi du 27 juillet 2023.

Sur le montant de l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la SA [Adresse 4] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 2.449,31 euros terme du mois de décembre 2024 inclus.

De cette somme, il convient de déduire les frais de contentieux (134,77 euros et 179,10 euros, qui relèveront éventuellement des dépens).
La dette locative restante s’élève à la somme de 2.135,44 euros. 

Absente à l’audience, Madame [F] [W] ne conteste par définition ni le montant de cette dette locative, ni son principe.

Il convient en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de la somme susdite de 2.135,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation terme du mois de décembre 2024 portant intérêts à compter de la signification de la présente décision.


III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [W], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches qu’à dû accomplir la SA VALLOIRE HABITAT, Madame [F] [W] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juin 2021 entre la SA [Adresse 4] et Madame [F] [W] concernant un appartement numéro 501 au rez-de-chaussée dans le groupe NATUREO sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 30 avril 2024 ;
CONDAMNE Madame [F] [W] à verser à la SA [Adresse 4] la somme de 2.135,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de décembre 2024 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [F] [W] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 60 euros, en plus du loyer courant, jusqu’à, l’approbation du plan conventionnel de redressement au profit de la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du code de la consommation, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 5 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement, sous réserve de l'exigibilité totale des sommes dues au cas de non versement d'une seule mensualité à son échéance ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [F] [W] antérieurement à la présente décision et non inclues dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée :
1°) la totalité de la somme restante due redeviendra exigible ;
2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 30 avril 2024 ;
3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de Madame [F] [W] et de tous occupants de son chef de l’appartement numéro 501 au rez-de-chaussée dans le groupe NATUREO sis [Adresse 2] à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
5°) Madame [F] [W] sera condamnée à payer à la SA [Adresse 5] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 468,73 euros indexée selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisée selon la réglementation applicable aux HLM, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [F] [W] à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [W] aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,