Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 4]




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025


Minute n° :

N° RG 24/00528 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GZUA


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

Madame [I], [K], [Z], [V], [S] épouse [N]
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SELARL REDON-REY-LAKEHAL, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par la SCP LAVAL FIRKOWSKI, avocats au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [C]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté




A l'audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :




RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 12 avril 2012, Madame [I] [K] [Z] [V] [S] a loué à Monsieur [Y] [C] un appartement F2 à usage d’habitation au 4 ème étage situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 560 euros provisions sur charges de 30 euros en sus, payable mensuellement d'avance le 1er.

Se prévalant d’impayés, 12 avril 2024, un commandement de payer dans les 2 mois a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la bailleresse à Monsieur [Y] [C]. Il portait sur la somme en principal de 1985,07 euros au titre des loyers et charges échus, coût et frais de l'acte en sus.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date 5 juillet 2024, Madame [I] [K] [Z] [V] [S] épouse [N] a fait assigner Monsieur [Y] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

* Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 12 avril 2012 pour défaut de paiement du loyer,
En conséquence :
* Ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [Y] [C] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
* Condamner par provision le défendeur au paiement :
- de la somme provisionnelle de 3.970,14 euros égale au montant des loyers et charges impayés terme du mois de juillet 2024 inclus, à réactualisé sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience, 
* outre une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges soit la somme de 661,69 euros jusqu’à son départ effectif des lieux, révisée annuellement en fonction de la clause insérée au bail,
* juger que les loyers et accessoires porteront intérêts calculés conformément aux dispositions contractuelles au taux légal pour le surplus à compter du commandement de payer en date du 12 avril 2024,
* de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025.
 
Lors de l’audience, Madame [I] [K] [Z] [V] [S] épouse [N], représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 7.940,28 euros. 

Monsieur [Y] [C] régulièrement cité par procès-verbal de remise à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
 
Il ressort de la fiche de diagnostic social reçue avant l’audience que le défendeur ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés. 

L’affaire est mise en délibéré au 8 avril 2025.
 

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


I. Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet et enregistrée le 11 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Le signalement des impayés auprès de la CCAPEX n’est pas requis en vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 sachant que la signification du commandement a été effectuée et enregistrée le 16 avril 2024. 

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.


II. Sur les demandes principales


Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et charges dûment justifiées aux termes convenus, le bail serait résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le 12 avril 2024, un commandement de payer dans le délai de 2 mois a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la bailleresse à Monsieur [Y] [C]. Il portait sur la somme en principal de 1985,07 euros au titre des loyers et charges échus, coût et frais de l'acte en sus.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en l’absence de versements du locataire de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 juin 2024. 

Le contrat de bail peut être considéré comme résilié depuis cette date du 13 juin 2024.

L’expulsion de Monsieur [Y] [C] sera ordonnée. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.


Sur l'indemnité d'occupation
Monsieur [Y] [C] reste redevable des loyers jusqu’au 12 juin 2024 et à compter du 13 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [Y] [C], occupant sans droit ni titre depuis le 13 juin 2024, cause un préjudice à Madame [I] [K] [Z] [V] [S] épouse [N] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 661,69 euros égal au montant du loyer et des charges et conformément à la demande du demandeur.


Sur le montant de l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, Madame [I] [K] [Z] [V] [S] épouse [N] a fait état à l’audience d’une créance locative actualisée à la somme de 7.940,28 euros. Elle verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges justifiant de la créance sollicitée.

Monsieur [Y] [C], non comparant, n’apporte par définition pas d’éléments de contestation de la dette.
 
Il convient donc de condamner Monsieur [Y] [C] au paiement de la somme provisionnelle de 7.940,28 euros échéance du mois de janvier 2025 incluse au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 avril 2024 sur la somme de 1985,07 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.


III. Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [I] [K] [Z] [V] [S] épouse [N], Monsieur [Y] [C] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [C] supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 12 avril 2024.


Sur l’exécution provisoire 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.




PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ; 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 avril 2012 entre Madame [I] [K] [Z] [V] [S] épouse [N] et Monsieur [Y] [C] concernant un appartement F2 à usage d’habitation au 4ème étage situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 13 juin 2024 ;

DISONS que Monsieur [Y] [C] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [Y] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [C] à verser à Madame [I] [K] [Z] [V] [S] épouse [N] la somme provisionnelle 7.940,28 euros échéance du mois de janvier 2025 incluse au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 avril 2024 sur la somme de 1985,07 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
CONDAMNONS Monsieur [Y] [C] à verser à Madame [I] [K] [Z] [V] [S] épouse [N] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 661,69 euros à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; 

CONDAMNONS Monsieur [Y] [C] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 avril 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [C] au paiement de la somme de 500 euros à Madame [I] [K] [Z] [V] [S] épouse [N] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;



RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,