Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 7]




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025



Minute n° :

N° RG 24/00300 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWBZ


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Mme [Y], munie d'un pouvoir de représentation




DÉFENDEUR :

Madame [N] [S]
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée





A l'audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.







Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :




EXPOSE DU LITIGE

La SA d'HLM FRANCE LOIRE a donné à bail à Madame [N] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat des 15 octobre 2020 et 11 décembre 2020, ayant pris effet le 16 décembre 2020, pour un loyer mensuel total initial de 320,18 euros et 91,24 euros de provisions sur charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois suivant. 

Se prévalant d’impayés, la SA d'[Adresse 6] a fait délivrer à Madame [N] [S], un commandement de payer dans les six semaines pour un montant en principal de 3.247,03 euros suivant procès-verbal de remise à étude du 27 décembre 2023.

Dans ce contexte, la SA D’HLM FRANCE LOIRE a ensuite fait assigner, en référé, le 3 avril 2024, Madame [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLÉANS, aux fins notamment :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Madame [N] [S] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger qu’elle sera expulsée du logement ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution ;Condamner à titre provisionnel Madame [N] [S] au titre des loyers et charges à la somme de 4.504,70 euros en principal, en application de l'article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu de l'article 1231-7 alinéa 3 du code civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [N] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges majorées des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément à l'article 1760 du code civil ;La condamner à titre provisionnel également au paiement d'une somme de 500,00 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l'équité impose de ne pas lui laisser supporter ainsi qu’au paiement des dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l'article 696 du code de procédure civile
À l’audience du 28 janvier 2025, la SA [Adresse 5] - représentée par Madame [Y], employée munie d'un pouvoir, a actualisé sa créance à la somme de 10.292,44 euros. Elle a maintenu ses demandes et a précisé qu’aucun règlement n’était intervenu, ni aucune reprise des paiements.

Madame [N] [S], régulièrement citée par procès-verbal de remise à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic sociale et financier fait état de l’absence de réponse aux sollicitations.

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.


Sur la recevabilité de la demande
- Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 26 décembre 2023. 
 
Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.


Sur les demandes principales

 - Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié par procès-verbal remis à étude le 27 décembre 2023, pour la somme en principal de 3.247,03 euros. C’est ce délai de deux mois contenu au bail qu’il convient de retenir et non celui de six semaines. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, deux règlements pour un total de 623,13 euros ayant été effectués par la locataire, insuffisants pour éteindre les causes du commandement de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2024. 

Sur l'indemnité d'occupation
Madame [N] [S] reste redevable des loyers jusqu’au 27 février 2024 et à compter du 28 février 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [N] [S], occupante sans droit ni titre depuis le 28 février 2024, cause un préjudice à la SA [Adresse 4] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tel qu’il serait si le bail se poursuivait. 


Sur l'expulsion de la locataire
Le contrat de bail étant résilié à compter du 28 février 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [N] [S] ainsi que toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.


Sur le montant des arriérés locatifs
En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l'obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA d'HLM FRANCE LOIRE produit un décompte actualisé démontrant que Madame [N] [S] reste lui devoir la somme de 9.330,64, terme du mois de décembre 2024 inclus. 

De cette somme, il convient de déduire les frais de procédure (150,09 euros et 138,06 euros, qui relèveront éventuellement des dépens) ainsi que la somme de 11,04 euros (4 fois 2,76 euros) pour défaut d’assurance, dénués de la nature locative.

La dette locative restante s’élève à la somme de 9.031,45 euros.

Madame [N] [S], non comparante, ne conteste, par définition, ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera donc condamnée à verser à la société bailleresse une somme provisionnelle de 9.031,45 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 avril 2024 sur la somme de 4.504,70 euros, et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.


Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [S], succombant, supportera la charge des entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et l’assignation.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 

Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [N] [S] de verser à la SA d'[Adresse 6] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE à compter du 28 février 2024 l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail des 15 octobre 2020 et 11 décembre 2020, ayant pris effet le 16 décembre 2020 portant sur le logement d’habitation situé [Adresse 2] consentie à Madame [N] [S] par la SA D’HLM FRANCE LOIRE ;

DIT que Madame [N] [S] devra par conséquent quitter les lieux loués susvisés et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [N] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [N] [S] à payer à la SA [Adresse 5] la somme de 9.031,45 euros au titre de arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 avril 2024 sur la somme de 4.504,70 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [N] [S] à payer à la SA D'HLM FRANCE LOIRE une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il serait si le bail se poursuivait à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [N] [S] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [S] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE le surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,