Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 9]




JUGEMENT DU 08 AVRIL 2025


Minute n° :

N° RG 24/01451 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GVPA


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5]
 dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Mme [O], munie d'un pouvoir de représentation



DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [U]
demeurant [Adresse 1]
comparant à l'audience du 22 Octobre 2024, non comparant ni representé à l'audience du 28 Janvier 2025





A l'audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.









Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 14 mai 2020, la société VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 328,72 euros, provision sur charges comprises, payable mensuellement à terme échu.

Se prévalant d'une situation d'impayés, un commandement de justifier de l’assurance et de payer dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire a été délivré le 22 septembre 2023 par procès-verbal de remise à étude, à la requête de la SA [Adresse 6], à Monsieur [Z] [U]. Il portait sur la somme en principal de 1.298,88 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte de commissaire de justice remis à étude, le 20 mars 2024, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes et sous le benefice de l’exécution provisoire :

Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [U] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Voir condamner Monsieur [Z] [U] au paiement de la somme de 1.214,38 euros représentant l’arriéré de loyers et charges impayés au jour de la délivrance de l’assignation ;Voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges soit la somme de 357,35 euros à compter du 23 novembre 2023 sauf à parfaire ou diminuer jusqu’à la liberation effective des lieux ;Voir condamner Monsieur [Z] [U] au paiement d’une somme de 400 euros sur fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Voir condamner Monsieur [Z] [U] au paiement des dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de la présente assignation.
L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024 au cours de laquelle, Monsieur [U], comparant, a sollicité le renvoi de l’affaire en raison d’un prêt souscrit aurpès d’action logement qui serait en cours de déblocage.

L’affaire a de nouveau été évoquée le 28 janvier 2025 après renvoi. La SA [Adresse 6], représentée par Madame [C] [O], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 1.295,75 euros et en faisant état de l’absence de reprise des paiements. Elle indique que le Monsieur [U] aurait quitté le logement sans avoir délivré congé. Elle ajoute que le défaut d’attestation d’assurance est régularisé. 

Monsieur [Z] [U], régulièrement convoqué à cette nouvelle audience, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état de frais que le locataire doit assumer pour son épouse et ses enfants.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou ayant été représentées à l'audience.

I. Sur la recevabilité de la demande


Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 15 septembre 2023. 


Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet et enregistrée le 21 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.


II. Sur les demandes principales


Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le bail en date du 14 mai 2020 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet. 

Se prévalant d'une situation d'impayés, le 22 septembre 2023, un commandement de justifier de l’assurance et de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à Monsieur [Z] [U]. Il portait sur la somme en principal de 1.298,88 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant en l’espèce que le commandement de payer vise également ce délai de 2 mois.

Dans les 2 mois de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [U] a procédé à des versements pour un montant total de 686 euros, insuffisants pour éteindre les causes du commandement, de sorte que qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies depuis le 23 novembre 2023.

Par ailleurs, il y a lieu de préciser qu’il ressort des débats la production de l’attestation d’assurance.



Sur l'indemnité d'occupation
Monsieur [Z] [U] reste redevable des loyers jusqu’au 22 novembre 2023 et à compter du 23 novembre 2023 le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. 

En effet, Monsieur [Z] [U], occupant sans droit ni titre depuis le 23 novembre 2023, cause un préjudice à la SA [Adresse 6] qui n’a pu disposer du bien à son gré. 

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers augmenté des provisions sur charges, soit 357,35 euros conformément à la demande.





Sur l'expulsion du locataire
Le contrat de bail étant résilié à compter du 23 novembre 2023, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [U] ainsi que toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.



Sur le montant de l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 1.295,75 euros après deduction des frais de contentieux (213,73 euros) relevant éventuellement des dépens, de laquelle il convient de soustraire également le montant de 25 euros de frais de dossier SLS dénué de la nature locative.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 1270,75 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus. 

Absent à l’audience, Monsieur [Z] [U] ne conteste par définition, ni le principe, ni le montant de la dette. 

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [Z] [U] au paiement de la somme susdite de 1.270,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. 


III - Sur les demandes accessoires


Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [U], succombant, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. 





Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [Z] [U] à verser à la SA [Adresse 7] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mai 2020 entre la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT et Monsieur [Z] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 10] [Adresse 8] sont réunies à compter du 23 novembre 2023 ;

DIT que Monsieur [Z] [U] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [Z] [U] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à verser à la SA [Adresse 6] la somme de 1.270,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités, échéance du mois de décembre 2024 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges, soit la somme de 357,35 euros à compter du 1er Janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à verser à la SA [Adresse 6] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,