Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 4]




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025



Minute n° :

N° RG 24/00527 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GZTS


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

S.A.S ENTREPRISE MALESSET
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [S]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [K] [S]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée




A l'audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :



RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 20 mai 2019, la Société ETABLISSEMENTS MALESSET, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 917 050 288, a donné à bail à Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 640 euros, outre 115 euros de provisions sur charges, payable d'avance, le premier de chaque mois.

Le 20 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de la SAS MALESSET à Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S], pour la somme en principal de 2.960,76 euros, au titre des loyers et charges échus, selon décompte en date du 18 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024, La Société ENTREPRISE MALESSET a fait assigner en référé Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

•    La déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;
Y faire droit,
En conséquence,
•    Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par l’ENTREPRISE MALESSET à Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S] en date du 20 mai 2019 ;
•    Condamner Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S] ainsi que tous occupants de leur chef, à quitter sans délai la maison qu’ils occupent sise [Adresse 7] ;
•    Autoriser La Société ENTREPRISE MALESSET, à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;
•    Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;
•    Condamner solidairement Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S] à leur verser une indemnité provisionnelle d'un montant de 3.762,08 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, compte arrêté au 17 mai 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l'article 1231-6 du Code civil ;
•    Condamner solidairement Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S] à verser à La Société ENTREPRISE MALESSET une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu'à la parfaite libération des lieux ;
•    Condamner solidairement Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S] au paiement d'une indemnité de 1000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens. 


L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025.

A cette audience, la Société ENTREPRISE MALESSET, représentée par son avocat, a actualisé sa créance à la somme de 5.678,97 euros au 27 janvier 2025. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes et s’en est rapporté sur la question des délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats par le juge.

Régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, Monsieur [X] [S] a comparu. Il a indiqué que les impôts sont réglés et qu’il a fait l’objet d’un prélèvement à la source mal évalué. Il a précisé être retraité et percevoir 1.500 euros par mois et que Madame [K] [S] travaille et perçoit 2.000 euros par mois. Il a indiqué avoir proposé un échéancier, mais ne pas avoir obtenu de réponse. Il a précisé que le loyer était payé depuis plusieurs mois et que celui-ci s’élève à la somme de 800 euros. Il a reconnu le montant de la dette locative et a ajouté qu’il avait une entreprise en 2000 et qu’aujourd’hui, il a une dette de 1.400 euros par mois qui se termine dans deux ans. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois. Il a ensuite expliqué que pendant l’hiver, les factures d’électricité sont exorbitantes et qu’il a demandé à l’agence FONCIA d’effectuer un nouveau DPE.

Régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, Madame [K] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience. Il a été indiqué au travailleur social que Monsieur [S] est retraité depuis 2023 et que Madame [S] son épouse, est en CDI. Le couple vit dans le logement depuis 4 ans et n’aurait jamais eu d’impayés, lesquels auraient commencés au début de l’année 2024 ainsi déclaré suite à plusieurs factures ENGIE ayant des montants anormalement élevés. Monsieur [S] a expliqué qu’il a dû faire un choix entre payer son loyer ou ses factures. Il a également fait état d’une saisie sur salaire de son épouse aux fins de rembourser une dette dont il est solidaire et ce jusqu’en 2027. Monsieur [S] a ajouté devoir, avec son épouse, 7.000 euros d’impôt sur le revenu. Par ailleurs, il s’est engagé à reprendre le paiement de son loyer de manière complète et régulière à partir du mois de septembre. Il a indiqué qu’il ajouterait 400 euros afin de payer sa dette.

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 avril 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 474 du Code de Procédure Civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, l’ordonnance est réputée contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.


I. SUR LA RESILIATION :

-       Sur la recevabilité de l’action :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 janvier 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 mars 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d'irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.


-       Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat du 20 mai 2019 contient une clause résolutoire (chapitre VIII).

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 20 mars 2024, pour la somme en principal de 2.960,76 euros.

Il convient de retenir que, la loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil et ne disposant que pour l’avenir, le délai de six semaines prévu en son article 10 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours. Le bail visé ci-dessus reste régi par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail : le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, en vigueur à la date du bail et mentionné dans le bail, s’applique donc.

Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S] avaient jusqu’au 20 mai 2024 à 24 heures pour régler la somme de 2.960,76 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les locataires n’ayant procédé qu’à un seul règlement sur la période, pour un montant total de 800 euros, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 21 mai 2024.


II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, la Société ENTREPRISE MALESSET verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Ce décompte, arrêté à la date du 27 janvier 2025, évalue la dette locative à la somme de 5.678,97 euros.

De cette somme, il y a lieu de déduire les frais de procédure (172,62 euros qui relèveront éventuellement des dépens), les taxes d’ordures ménagères de 2023 et 2024 (128 euros et 120,43 euros, non justifiés en procédure, le document fourni n’étant pas au nom des bailleurs) ainsi qu’une régularisation de charges (163,22 euros, non justifiée en procédure).

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 5.094,70 euros.

Présent à l’audience, Monsieur [S] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de cette dette locative.

Absente à l’audience, Madame [S] ne conteste, par définition, ni le montant, ni le principe de cette dette dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Le bail contient une clause de solidarité (chapitre VII).

Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S] seront en conséquence solidairement condamnés à payer la somme de 5.094,70 euros, à titre provisionnel.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur sa totalité à compter de la présente décision.


III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [X] [S] sollicite des délais de paiement et propose de régler la dette en procédant à des versements mensuels de 400 euros en plus du loyer. Il se comprend de sa demande qu’il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur n’est pas favorable à l’octroi de délais de paiement.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l'audience, Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la somme proposée est de nature à permettre l'apurement de la dette locative dans le délai légal.

Enfin, le plan d’apurement n’enlève rien au fait que les locataires doivent parallèlement régler toutes leurs échéances à venir, sous peine de pouvoir être expulsés soit au premier manquement non régularisé du plan d’apurement, soit au premier manquement non régularisé portant sur leur obligation de paiement des loyers.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer indexé et des charges.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.


IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

-       Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

-       Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir la bailleresse, Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 euros sur ce fondement.

-       Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail ayant pris effet le 20 mai 2019 entre la Société ENTREPRISE MALESSET, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 917 050 288, d’une part, et Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 21 mai 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S] à verser à la Société ENTREPRISE MALESSET, à titre provisionnel, la somme de 5.094,70 euros (selon décompte en date du 27 janvier 2025, incluant l'échéance du mois de janvier 2025), correspondant aux loyers charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 400 euros chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, le loyer courant devant quant à lui être réglé aux dates contractuellement prévues ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société ENTREPRISE MALESSET puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S] soient solidairement condamnés à verser à la Société ENTREPRISE MALESSET une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S] à payer à La Société ENTREPRISE MALESSET, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [S] et Madame [K] [S] aux dépens de l’instance ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;






Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.


La greffière,                            La juge des contentieux de la protection,