Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 4]




JUGEMENT DU 08 AVRIL 2025


Minute n° :

N° RG 24/03558 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GZ62


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD & RISPAL, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Pia RANDELLI, avocat au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [S]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté





A l'audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.









Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :





RAPPEL DES FAITS
Monsieur [D] [J] a donné à bail à Monsieur [R] [S] un logement à usage d'habitation T5 situé [Adresse 2], par contrat du 28 janvier 2023, moyennant un loyer mensuel de 420 euros outre 70 euros de provisions sur charges, payables mensuellement d’avance au plus tard le 4. 
Le 3 février 2023, le bailleur a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.
Par acte du 4 mars 2024 remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [R] [S] un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2.450 euros auquel est annexé une quittance subrogative de même montant en date 22 janvier 2024 délivrée par le bailleur à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.
Dénonçant la situation d’impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 6 mars 2024.
Par acte du 18 juillet 2024 remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :
déclarer ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [S] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [R] [S] au paiement de la somme de 4.986 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2024 sur la somme de 2.450 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner Monsieur [R] [S] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner Monsieur [R] [S] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision.
L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 19 juillet 2024.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a pas été reçu au greffe avant l'audience. 
L'affaire a été appelée à l'audience du 28 janvier 2025. 

A l'audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu oralement ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 7.014,80 euros.
La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.
Monsieur [R] [S], régulièrement cité ainsi qu’il est dit ci-dessus, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
La décision a été mise en délibéré à la date du 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d'appel.

SUR L'INTERET A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :
En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. 
Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.
La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».
En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 3 février 2023 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (page 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. »
L'article 8.2 précise que la caution s'engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d'expulsion » (page 9).
En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 28 janvier 2023 et en expulsion à l’encontre de Monsieur [R] [S].


SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION EN RESILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION :

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret selon accusé de réception en date du 19 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en vertu de la nouvelle rédaction de l’article 24 précité, issue de la loi du 27 juillet 2023.
Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 mars 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation.
L’action est donc recevable.

SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans ses termes applicables à la date du bail et du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire en cas d’impayés (Article VII) et un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 4 mars 2024, pour la somme en principal de 2.450 euros.

Le bail ne prévoit pas de délai pour éteindre les causes du commandement de payer sur le fondement de la clause résolutoire. Le commandement de payer du 4 mars 2024 fait état d’un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer.

Il convient de retenir que, la loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil et ne disposant que pour l’avenir, le délai de six semaines prévu en son article 10 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours et le bail visé ci-dessus reste régi par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail : le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, en vigueur à la date du bail et mentionné dans le bail, s’applique donc.

Monsieur [R] [S] devait régler cette somme avant le 6 mai 2024 à 24 heures, le 4 mai 2024 correspondant à un samedi et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.
Entre le 4 mars 2024 et le 6 mai 2024 à 24 heures, Monsieur [R] [S] n’a procédé à aucun versement.
Le commandement est donc demeuré infructueux pendant toute la période. En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mai 2024.
Il n’y aura dès lors pas lieu d’examiner la demande subsidiaire de résiliation du bail pour faute du locataire.


SUR L'EXPULSION ET L'INDEMNITE D'OCCUPATION :
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [R] [S] de remettre les clés et de quitter les lieux.
A défaut de départ volontaire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [S], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.
Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [R] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Ces paiements pourront être faits à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à partir du moment où les mensualités auront été préalablement versées par la société au bailleur et qu'il en aura été justifié par la délivrance d'une quittance subrogative.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail. 
En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail ainsi qu'un décompte, échéance du mois d’octobre 2024, démontrant que Monsieur [R] [S] reste lui devoir la somme de 7.014,80 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation, échéance du mois d’octobre 2024 incluse et hors frais de poursuite. 
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative en date du 15 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, mentionnant qu'un total de 7.014,80 euros a été versé au bailleur en garantie du paiement du loyer. Cette quittance fait suite à celle délivrée le 22 juin 2024 pour un montant de 4.986 euros.
Absent à l’audience, Monsieur [R] [S] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette.
Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 7.014,80 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.450 euros à compter du commandement de payer (4 mars 2024), sur la somme de 2.536 euros à compter de l'assignation (18 juillet 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil et à la demande. 

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
En application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [R] [S] supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [R] [S] sera condamné à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action aux fins de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail signé le 28 janvier 2023 entre Monsieur [D] [J], d’une part, et Monsieur [R] [S], d’autre part, concernant le logement T5 situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 7 mai 2024 et que le bail est résilié à cette date ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;
DIT qu'à défaut pour Monsieur [R] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE Monsieur [R] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements, effectués par la caution au bailleur, auront été préalablement justifiés par la délivrance d'une quittance subrogative ;
FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et charges que Monsieur [R] [S] aurait eu à payer en cas de non résiliation du bail ;
CONDAMNE en conséquence Monsieur [R] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 7.014,80 euros, échéance du mois d’octobre 2024 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés et pris en charge par la caution, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.450 euros à compter du commandement de payer (4 mars 2024), sur la somme de 2.536 euros à compter de l'assignation (18 juillet 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [R] [S] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant les frais de commandement de payer et d'assignation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,