Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 3]




JUGEMENT DU 08 AVRIL 2025


Minute n° :

N° RG 24/03073 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GY5Y


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

Monsieur [K], [M], [C] [F]
demeurant [Adresse 2]
représenté par la SELARL PINCHAUX-DOULET, avocats au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEURS :

Madame [U] [Z]
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [Z]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté





A l'audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.







Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :




RAPPEL DES FAITS

Monsieur [K], [M], [C] [F] a donné à bail à Madame [U] [Z] et Monsieur [S] [Z] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1], par contrat du 29 janvier 2020 ayant pris effet le 6 février 2020, pour un loyer mensuel de 850 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K], [M], [C] [F] a fait signifier par procès-verbal remis à étude le 17 avril 2024 à Madame [U] [Z] et Monsieur [S] [Z] un commandement de payer les loyers et de justifier de l’occupation du logement visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 4.072 euros, selon décompte en date du 30 juin 2023 ainsi qu’un commandement de justifier de l’assurance du logement dans un délai d’un mois.

Monsieur [K] [F] a ensuite fait assigner le 24 juin 2024 Madame [U] [Z] et Monsieur [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins suivantes :

Condamner solidairement les requis à payer au requérant la somme suivant décompte ci-dessus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme portée au commandement, et à compter de la présente assignation pour le surplus ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyers et défaut d’assurance ;Condamner les requis à quitter les lieux qu’ils occupent, avec tout occupant de leur chef ;Dire qu’à défaut de départ volontaire des lieux, les requis ainsi que tout occupant de leur chef, en seront expulsés avec le concours d’un serrurier si besoin est, le tout dans les formes et délais des articles L.411-1 et R.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement les requis à payer une indemnité d’occupation en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges et ce jusqu’au départ volontaire des lieux, ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion ;Condamner solidairement les requis à payer au requérant la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution de condamner solidairement les requis en tous les frais et dépens.
A l’audience du 28 janvier 2025, Monsieur [K], [M], [C] [F] – représenté par son avocat – a indiqué que l’assurance n’a pas été justifiée et qu’il n’y a pas eu de paiement depuis le mois de mars 2024. Aussi, il a actualisé la dette locative à la somme de 11.722 euros, hors taxe d’ordures ménagères.

Le juge a sollicité une note en délibéré pour la production d’un contrat de bail lisible.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats.

Cités à étude, Madame [U] [Z] et Monsieur [S] [Z] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience. Il en ressort que les défendeurs ne sont pas venus aux rendez-vous proposés.

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 avril 2025.

Le conseil de Monsieur [F] a adressé la note en délibéré sollicitée par courrier du 30 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.


I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de l'assignation.

Par ailleurs, Monsieur [K], [M], [C] [F] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du commandement de payer et de ces actes.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l'espèce, le bail conclu le 29 janvier 2020 ayant pris effet le 6 février 2020 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d'une assurance.

Le 17 avril 2024, un commandement d'avoir à justifier de l'assurance a été signifié à Madame [U] [Z] et Monsieur [S] [Z], les dispositions de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l'acte.

Madame [U] [Z] et Monsieur [S] [Z] avaient jusqu'au 17 mai 2024 à 24 heures pour remettre l'attestation d'assurance du logement.

A l'audience, le bailleur a maintenu ses demandes et indiqué que cette assurance n'était toujours pas produite.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 18 mai 2024.

L'expulsion de Madame [U] [Z] et Monsieur [S] [Z] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.


II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [U] [Z] et Monsieur [S] [Z] restent redevables des loyers jusqu’au 17 mai 2024 et, à compter du 18 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 18 mai 2024, ils ont causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur à l'audience, conformément aux termes de l'assignation.

Monsieur [K], [M], [C] [F] produit un décompte démontrant que Madame [U] [Z] et Monsieur [S] [Z] restent devoir la somme de 11.722 euros à la date du 15 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Absents à l'audience, Madame [U] [Z] et Monsieur [S] [Z] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette.

La solidarité entre les locataires est prévue contractuellement dans le bail.

En conséquence, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme de 11.722 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.072 euros à compter du 17 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.700 euros (somme contenue dans l’assignation de laquelle est déduite celle du commandement de payer), à compter du 24 juin 2024, date de l’assignation et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [U] [Z] et Monsieur [S] [Z] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

La question des délais de paiement n'a pas été mise d'office dans les débats, au regard du premier motif d'acquisition de la clause résolutoire, à savoir le défaut d'assurance du logement.




III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U] [Z] et Monsieur [S] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [K], [M], [C] [F], Madame [U] [Z] et Monsieur [S] [Z] seront condamnés in solidum à verser au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance figurant au bail conclu le 29 janvier 2020 à effet au 6 février 2020 entre Monsieur [K], [M], [C] [F] d’une part et Madame [U] [Z] et Monsieur [S] [Z] d’autre part, concernant la maison à usage d’habitation située [Adresse 1], sont réunies à la date du 18 mai 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [U] [Z] et Monsieur [S] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [Z] et Monsieur [S] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [K], [M], [C] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [Z] et Monsieur [S] [Z] à verser à Monsieur [K], [M], [C] [F], la somme de 11.722 euros (selon décompte incluant la mensualité de janvier 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.072 euros à compter du 17 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.700 euros (somme contenue dans l’assignation de laquelle est déduite celle contenue dans le commandement de payer), à compter du 24 juin 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [Z] et Monsieur [S] [Z] à verser à Monsieur [K], [M], [C] [F], une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges du logement, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;


CONDAMNE in solidum Madame [U] [Z] et Monsieur [S] [Z] à verser à Monsieur [K], [M], [C] [F], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [Z] et Monsieur [S] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,