Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 4]




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025


Minute n° :

N° RG 24/00565 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GZ6N


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

S.A.R.L. GABRIEL SERVICES
inscrite au RCS [Localité 4] sous le n° 532 410 636
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Sandra DE BARROS, avocat au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [W]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne






A l'audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.









Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :




RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2019, La SCI GAHMO (Siren 453 412 132 RCS ORLEANS) a loué à Monsieur [S] [W] un appartement F2 à usage d’habitation au 2ème étage côté droit situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 420 euros provisions sur charges de 50 euros en sus, payable mensuellement d'avance le 1er.

La SCI GAHMO a cédé le bien loué à la SARL GABRIEL SERVICES (Siren 532 410 636 RCS ORLEANS) suivant acte authentique reçu par Me [F] [R], notaire à ORLEANS, le 12 mai 2023.

Se prévalant d’impayés et de l’absence d’attestation d’assurance, le 5 décembre 2023, un commandement de justifier de l’assurance locative et de payer dans les 2 mois a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la bailleresse à Monsieur [S] [W]. Il portait sur la somme en principal de 760 euros au titre des loyers et charges échus, coût et frais de l'acte en sus.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date 26 juillet 2024, La SARL GABRIEL SERVICES (Siren 532 410 636) a fait assigner en référé Monsieur [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

* La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,
* Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 1er avril 2019 depuis le 6 février 2024,
En conséquence :
* Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [W] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
* Déclarer que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
* Condamner le défendeur au paiement :
- de la somme de 3.120 euros égale au montant des loyers charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 5 juillet 2024 inclus, à parfaire lors de l’audience outre les intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2023, date de signification du commandement de payer, 
* outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à parfaite libération des lieux,
* de la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.


L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025.

Lors de l’audience, La SARL GABRIEL SERVICES, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 5.713,91 euros en soulignant l’absence de règlements depuis le mois de décembre 2023. Elle précise par ailleurs que l’attestation de l’assurance locative n’a pas été justifiée. 

Monsieur [S] [W], comparant, reconnait le montant de la dette et explique ne pas s’acquitter des règlements compte tenu des problèmes d’humidité, de fuite d’eau et d’absence de chauffage au sein du logement. Il sollicite l’accomplissement de travaux et précise s’être entretenu avec la bailleresse. Il déclare par ailleurs payer le coût de l’assurance locative mensuellement. S’agissant de sa situation, il excipe d’une rémunération de 2000 euros mensuellement pour son travail dans le bâtiment. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros mensuellement en sus du loyer.
 
Il ressort de la fiche de diagnostic social reçue avant l’audience les explications reprises par le défendeur lors de l’audience, outre la mention que des travaux ont été effectués dans tous les logements de l’immeuble par le propriétaire sauf celui de Monsieur [W] ainsi déclaré par ce dernier. 

L’affaire est mise en délibéré au 8 avril 2025.

 

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


I. Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet et enregistrée le 26 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Le signalement des impayés auprès de la CCAPEX a été effectué et enregistré le 4 juillet 2024 en vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989. 

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.



II. Sur les demandes principales


Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

Le contrat de bail unissant les parties prévoit qu’à défaut de souscription de l’assurance locative, le bail serait résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 5 décembre 2023, un commandement de payer et justifier de l’assurance locative a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la bailleresse à Monsieur [S] [W]. 


Monsieur [S] [J] avait jusqu'au 5 janvier 2024 à 24 heures pour remettre l'attestation d'assurance du logement.

A l'audience, le bailleur maintient sa demande et indique que l’attestation d’assurance garantissant les risques locatifs n'est toujours pas produite. S’il convient de relever que Monsieur [S] [W] précise régler le coût de cette assurance, force est de constater qu’il n’en justifie pas.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 8 janvier 2024, premier jour ouvrable après l’expiration du délai d’1 mois à compter de la délivrance du commandement de justifier de l’assurance.

Le contrat de bail peut être considéré comme résilié depuis cette date du 8 janvier 2024.

L’expulsion de Monsieur [S] [W] sera ordonnée. 
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.


Sur l'indemnité d'occupation
Monsieur [S] [W] reste redevable des loyers jusqu’au 7 janvier 2024 et à compter du 8 janvier 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [S] [W], occupant sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2024, cause un préjudice à La SARL GABRIEL SERVICES qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 420 euros égal au montant du loyer et des charges et conformément à la demande du demandeur.


Sur le montant de l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, La SARL GABRIEL SERVICES a fait état à l’audience d’une créance locative actualisée à la somme de 5.713,91 euros. 

Elle verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges justifiant de la créance sollicitée de laquelle il convient de déduire 73,91 euros de frais de procédure, relevant éventuellement des dépens, de sorte que la dette locative restante s’élève à la somme de 5.640 euros.





* Sur l’existence d’une contestation sérieuse

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est tenu d’entretenir les locaux et d’y faire toutes les réparations autres que locatives.

En l’espèce, Monsieur [S] [W], s’il ne conteste pas l’existence et le montant de la dette locative, oppose à la demande en paiement de la SARL GABRIEL SERVICES des arriérés locatifs, l’arrêt du paiement des loyers face au refus de la bailleresse d’effectuer les travaux lui incombant et de respecter ses obligations en qualité de bailleresse. Le défendeur a fait état d’humidité, de fuites, et d’absence de chauffage et a sollicité des travaux. 

Or, force est de constater qu’à l’appui de ses déclarations dont il avait déjà fait part au travailleur social qui l’a orienté vers « HISTOLOGE » ainsi qu’il ressort du diagnostic social, Monsieur [W] ne produit aucun élément ou justificatif tel qu’un constat de commissaire de justice ou des photographies ou encore la saisine du service hygiène de la mairie ou à minima des courriers à la bailleresse. 

Aussi, il ne peut être relevé l’existence d’une contestation sérieuse. 

Par conséquent, il convient donc de condamner Monsieur [S] [W] au paiement de la somme provisionnelle de 5.640 euros échéance du mois de janvier 2025 incluse au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 décembre 2023 sur la somme de 760 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.


III- Sur la demande de délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 10 avril 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [S] [W], comparant, a sollicité des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en sus du loyer. Il ressort des débats qu’il a un emploi stable rémunéré 2000 euros par mois. Cependant, il apparait que son dernier versement du loyer remonte au mois de janvier 2024 malgré son emploi. En outre, la bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments et de l’absence de reprise intégrale du règlement du loyer, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.


IV. Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir La SARL GABRIEL SERVICES, Monsieur [S] [W] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [W] supportera la charge des entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ; 




CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2019 entre la SCI GAHMO aux droits de laquelle vient la SARL GABRIEL SERVICES (Siren 532 410 636 RCS ORLEANS) et Monsieur [S] [W] concernant un appartement F2 à usage d’habitation au 2ème étage côté droit situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 8 janvier 2024 ;
 
DISONS que Monsieur [S] [W] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [S] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [W] à verser à La SARL GABRIEL SERVICES la somme provisionnelle de 5.640 euros, échéance du mois de janvier 2025 incluse au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 décembre 2023 sur la somme de 760 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
CONDAMNONS Monsieur [S] [W] à verser à La SARL GABRIEL SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 420 euros à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; 

DEBOUTONS Monsieur [S] [W] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [W] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [W] au paiement de la somme de 300 euros à La SARL GABRIEL SERVICES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,