Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 7]




JUGEMENT DU 08 AVRIL 2025


Minute n° :

N° RG 24/05357 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G5QR


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

Madame [P] [N]
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocats au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [Y]
demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté

Monsieur [Z] [C]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté




A l'audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.







Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 octobre 2006, Madame [F] [N] a donné en location à Monsieur [T] [Y], un logement au rez-de-chaussée sur cour sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 410 euros, 20 euros de provision sur charges en sus, payable mensuellement d’avance le 15. 

Monsieur [Z] [C] s’est porté caution personnelle et solidaire de Monsieur [T] [Y] suivant engagement à effet du 15 octobre 2006 au titre du bail susvisé dans la limite de 14.760 euros outre les accessoires. 

Se prévalant d’impayés, par acte du 10 janvier 2024, Madame [F] [N] a fait signifier à Monsieur [T] [Y], par procès-verbal de recherches infructueuses, un commandement de justifier de l’assurance et de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire contenue audit bail pour un montant total en principal de 6020,00 euros, coût et frais de l’acte en sus.

C’est dans ce contexte que, par acte des 16 et 24 septembre 2024, Madame [P] [N], a fait assigner respectivement Monsieur [T] [Y] et Monsieur [Z] [C], devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de :

* constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la [Localité 6] Publique, 
* condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Monsieur [Z] [C] à verser à Madame [N] la somme de 6.177,09 euros correspondant aux causes du commandement sous réserve des loyers échus à la date de résiliation,
* condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Monsieur [Z] [C] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges annexes comprises convenus au bail de location à compter de la constatation de la résiliation du bail contractuellement dû jusqu'à la libération effective des lieux,
* condamner solidairement le locataire et la caution suivant les dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, en tous les dépens de l'instance en ce compris les frais de commandement de 100,35 euros, ainsi qu'une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 28 janvier 2025, lors de laquelle Madame [N], représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 11.610 euros, a maintenu ses demandes et déposé ses écritures. 

Monsieur [T] [Y] régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. 

Monsieur [Z] [C], régulièrement cité par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience ne fait état d’aucune évaluation. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 avril 2025.

Suivant note en délibéré reçue le 30 janvier 2025, Madame [P] [N] a justifié être seule ayant droit de Madame [F] [N] née [W], sa mère, décédée le 25 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la recevabilité de la demande
En l’espèce, le signalement de la situation d’impayés à la CCAPEX, en application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 ne constitue pas une condition de recevabilité de la demande sachant qu’il a été effectué et enregistré le 11 janvier 2024.

La notification de copie de l’assignation à la préfecture requise en application des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 a été effectuée le 30 septembre 2024 et enregistrée le 1er octobre 2024.
L’action est donc recevable.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail en date du 6 octobre 2006 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, ou de non justification de l’assurance, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet. 

Se prévalant d’impayés, par acte du 10 janvier 2024, Madame [F] [N] a fait signifier à Monsieur [T] [Y] ainsi qu’il est dit ci-dessus un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire contenue audit bail pour un montant total en principal de 6020,00 euros, coût et frais de l’acte en sus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
En outre, dans ses écritures soutenues à l’audience, la demanderesse vise le délai de deux mois demeuré infructueux.

En effet, en l’absence de règlements dans les 2 mois de la délivrance du commandement de payer du 10 janvier 2024, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire le 11 mars 2024.  

L’expulsion de Monsieur [T] [Y] sera donc ordonnée ainsi que de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.



Sur l'indemnité d'occupation
Monsieur [T] [Y] reste redevable des loyers jusqu’au 10 mars 2024 et à compter du 11 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [T] [Y], occupant sans droit ni titre depuis le 11 mars 2024, cause un préjudice à la bailleresse qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges tel qu’il serait si le bail n’était pas résilié. 



Sur l’arriéré locatif du logementAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 1353 du Code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l'espèce, la demanderesse produit à l’audience un décompte actualisé à 11.610,00 euros outre l’acte de bail, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution, par définition non contestée par les défendeurs, non comparants.

Il convient donc de condamner Monsieur [T] [Y] au paiement de la somme de 11.610,00 euros au titre des loyers et charges, terme du mois de janvier 2025 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.


Sur le cautionnement :
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En vertu de l’article 24 I. alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. 

En l’espèce, est produit l’acte de cautionnement signé à effet du 15 octobre 2006 par Monsieur [Z] [C] et répondant aux prescriptions légales rappelées ci-dessus.

Il n’est cependant pas justifié de la dénonciation du commandement de payer à la caution.

En conséquence, l'acte de cautionnement est valide et la caution sera condamnée à payer les sommes dues solidairement avec le locataire à l’exception des intérêts.


Sur les demandes accessoires :

Monsieur [T] [Y] et Monsieur [Z] [C] succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Monsieur [T] [Y] et Monsieur [Z] [C] au paiement au profit de Madame [P] [N] de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE à compter du 11 mars 2024 l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail conclu le 6 octobre 2006 entre Madame [F] [N] aux droits de laquelle vient Madame [P] [N] d’une part et Monsieur [T] [Y], d’autre part et portant sur un logement au rez-de-chaussée sur cour sis [Adresse 3] ; 
DIT que Monsieur [T] [Y] devra quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations d’un locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [T] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux susvisés ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [Y] et Monsieur [Z] [C] en qualité de caution personnelle et solidaire, à payer à Madame [P] [N] la somme de 11.610,00 euros au titre des loyers et charges, terme du mois de janvier 2025 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que Monsieur [Z] [C] en sa qualité de caution personnelle et solidaire ne sera pas tenue au paiement des intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [Y] et Monsieur [Z] [C] en qualité de caution personnelle et solidaire, à payer à Madame [P] [N] à compter du 1er février 2025, une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il serait si le bail n’était pas résilié, jusqu’à la date de parfaite libération des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Y] et Monsieur [Z] [C] aux dépens en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Y] et Monsieur [Z] [C] à verser à Madame [P] [N] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,